Ekonomi & Juridik

Sälja huset utan mäklare

Hus till salu.

Hus till salu. Foto: Marlén Eskilsson

Att sälja huset utan mäklare innebär en del merjobb men också mer pengar i fickan när försäljningen är klar. Det här ska du tänka på om du går i säljtankar.

Att ha en mäklare kan för många kännas som en trygghet. Men de tar bra betalt för sitt jobb, där ersättningen ofta utgår som en procent av köpeskillingen. Försäljningen av ett hus värt 2 miljoner kr kan kosta 30 000 – 40 000 kr om du låter en mäklare sälja det åt dig. Säljer du istället bostaden själv kan du klara dig undan med en bråkdel av det beloppet. Mari Gremlin på Konsumentverket ser två stora fördelar med att sälja privat:

- Dels är det ju så att man slipper betala mäklararvodet. Sedan kan man kanske tänka att en mäklare blir lite styrd av att försöka få dig att välja en köpare som i sin tur sitter på ett objekt som ska säljas, medan det i ditt fall kanske är mer intressant att sälja till någon som kan flytta in tidigare. Visserligen är det du som är säljare som avgör vem du vill sälja till, men mäklaren är ju ändå där och kan påverka.

Mari Gremlin menar också att det i egentlig mening inte innebär en större risk att sälja huset själv, inte så länge du har koll på det juridiska och vet att köparen kan fullfölja husköpet. Bägge dessa delar går att ordna med relativt enkla medel.

Ett sätt är att du ber köparen visa upp ett lånelöfte innan du bestämmer dig för att genomföra affären. Med ett lånelöfte ser du till att dennes bank ansett att personen är tillräckligt pålitlig för att få ett lån.

Vad gäller juridiken finns det enkla köpekontraktsmallar du kan köpa i bokhandeln eller på internet. Men känner du en osäkerhet inför det juridiska kan du anlita en jurist.

- De enda risker jag kan se är att köparen inte har kapital att fullfölja affären eller att de juridiska handlingarna inte blir korrekt formulerade så att formkraven inte uppfylls, den risken man tar då är att det inte blir ett giltigt köp och att du får börja om, säger Mari Gremlin.

Vad gör mäklaren för pengarna?

När du anlitar en mäklare får du en del tjänster på köpet som du måste lösa själv om du säljer utan mäklare, t ex fotografering av huset och hjälp med pappersjobb. Men Mari berättar att mäklaren i princip inte tar över något ansvar som gör att du lättare kan komma undan med fel och brister i huset.

- Jag kan inte se att mäklaren lyfter av särskilt mycket ansvar från säljaren, du är själv ansvarig för den information du lämnar till mäklaren. Däremot är ju mäklaren ett stöd för säljaren och en länk mellan köpare och säljare, säger Mari Gremlin.

Mäklaren har skyldighet att ge råd och upplysningar till både köpare och säljare, denne har även ansvar för juridiska handlingar. Mäklaren hjälper till att upprätta objektsbeskrivningen och tar ansvar för den, men du tar som säljare samtidigt ansvar för de uppgifter du lämnar till mäklaren.

Mäklaren kan även upprätta boendekostnadskalkyl för köparens räkning, så att de ser att köparen kan fullfölja köpet. Det är den här arbetsuppgiften du gör när du ber att få se ett lånelöfte när du säljer utan mäklare.

Att göra huset attraktivt på marknaden

Det är viktigt att du har inbjudande bilder på bostaden och en bra objektbeskrivning när du annonserar uthuset. Ta hjälp av mäklarsajterna och se vilken information de lämnar ut om varje bostad samt hur de skriver en spännande och sammanfattande presentation. Vissa har även besiktigat bostaden innan den annonseras ut.

– Som säljare har du ingen skyldighet att besiktiga, dock kan det finnas en poäng att göra en besiktning om man tänkt gå ut på marknaden och inte har en färdig köpare. Då får spekulanter möjlighet att bilda sig en uppfattning om husets skick redan på ett tidigt stadie, säger Mari Gremlin.

Husets värde

Är du osäker på vad ditt hus är värt kan du kolla på exempelvis Hemnet eller Booli vad liknande hus sålts för i samma område. Du kan även kontakta din bank.

- Är det så att man vill veta vad huset är värt kan man rådgöra med banken som kan rekommendera en värderingsfirma. Ibland finns det mäklare som erbjuder sig att göra gratisvärderingar, men då bör man vara tydlig med att man inte tänker anlita dem för resterande jobb, säger Mari Gremlin.

När du bestämt dig för ett utgångspris och har alla fotografier och texter som behövs är det dags att sprida annonsen. En nackdel när du säljer utan mäklare är att ditt hus inte dyker upp på mäklarens hemsida eller på sajter som Hemnet. Istället får du sprida din annons själv. Blocket är en populär sajt i sammanhanget och det finns flera andra begagnatsajter där du kan lägga upp ditt hus. Byggahus har ett delforum Säljes & skänkes där du kan annonsera ut huset. Dessutom kan du annonsera i lokaltidningen samt lägga upp en länk till huset på olika sociala nätverk och be dina vänner dela länken.

Det snåriga juridiska

När du väl hittat intressenter är det viktigt att du är ärlig. Du måste inte redovisa de fel och brister som huset dras med, men vill du undvika att åka på problem med dolda fel menar Mari Gremlin att det är en god idé att upplysa köparen skriftligt om de brister och fel som du är medveten om.

– Upplysningsplikten är inte lagstadgad, dock får du inte medvetet undanhålla någonting. Du får till exempel inte måla över fuktfläckar och försöka lura köparen. Och har du exempelvis upplyst köparen om att du har haft stopp i avloppet flera gånger så blir undersökningsplikten samtidigt kraftigare, säger Mari Gremlin.

Det är med andra ord upp till köparen att undersöka om det finns någon underliggande anledning till att det varit stopp i avloppet och du kan sedan inte hållas skyldig för detta som ett dolt fel.

– Ett sätt att gardera sig som säljare är att göra en skriftlig lista och lämna över den tillsammans med köpehandlingarna, kanske som en bilaga till köpekontraktet. Det som du som säljare upplyst om kan aldrig göras gällande som dolt fel, säger Mari.

Ofta vill köparen göra en egen besiktning, då är det vanligt att man lägger till en besiktningsklausul.

– Krångla inte till den i onödan. Undvik värdeord som allvarliga fel och fel som hade kunnat upptäckas innan besiktningen, värdebestäm inte fel som kostar si och så mycket att åtgärda. Allt som det kan börja tvistas om bör undvikas. Ska man ha en besiktningsklausul bör det vara en öppen sådan, säger Mari.

I en öppen besiktningsklausul kan du även lägga in ett betalningskrav om du vill, alltså om köparen nyttjar klausulen får denne betala x antal tusen kronor om den vill frånträda avtalet efter besiktning.

Försäljningen

Vem som får köpa huset i slutändan är det du som bestämmer. Även om du haft en budgivning och den ena lade ett högre bud än den andra, kan du fortfarande välja den andra om du tycker den verkar vara en mer passande person. Som tidigare nämnt är det en god idé att be att få se lånelöfte från köparen så att du ser att den kommer kunna genomföra köpet.

Du kan om du vill ta ut en handpenning när du skriver köpekontraktet. Vanligen ligger handpenningen på tio procent av huspriset, men det kan variera beroende på vad huset kostar och det är en förhandlingsfråga mellan parterna.

– Det här med handpenning kan man reglera på olika sätt. Det kan finnas villkor i köpekontraktet som måste vara uppfyllda, en besiktning som ska utföras, lånelöfte som ska fixas eller liknande. Det normala är att säljaren får handpenningen vid köpekontraktet, sedan brukar det finnas ett villkor i kontraktet som säger att om köparen begår ett kontraktsbrott, till exempel inte fullföljer köpet, så har säljaren rätt att ur handpenningen ta ersättning för att täcka den ekonomiska skada som säljaren lider. Och om skadan inte uppgår till handpenningen så får säljaren återbetala resterande del till köparen, säger Mari Gremlin och fortsätter:

– Händer det att köparen hoppar av får ni titta på vad det är för kostnader som säljaren får betala för att köparen hoppar av, du måste kanske sälja till ett sämre pris, får ha kvar bostaden längre med räntekostnader för lån och liknande.

Friskrivningsklausul för dolda fel

I kontraktet kan du ha med något som kallas för friskrivningsklausul. Det är en klausul som säger att du friskriver dig från dolda fel. Dock kan det vara svårt att få köparen att gå med på en sådan klausul, denne kanske vill pruta på priset i så fall eller blir rädd att du försöker lura på den en dold kostnad.

– Så länge du inte har en friskrivning finns det alltid en risk att du själv kan bli ansvarig för fel. Men med en sådan klausul, eller en partiell friskrivningsklausul, är du skyddad i tio från och med tillträdet.

En partiell friskrivningsklausul innebär att du friskriver dig från dolda fel i en viss del av huset, exempelvis taket.

När du upprättar en hel eller partiell friskrivningsklausul är det viktigt att den blir välformulerad det är också viktigt att du tydligt informerar köparen om klausulen och vad den innebär. Här finns det med andra ord goda argument till att ta hjälp av en jurist om du känner dig osäker.

Det finns också ett antal försäkringar på nätet som är till för att skydda dig som säljare mot dolda fel men här anser Mari att det är bra om du är lite försiktig. Hon menar att det är viktigt att vara uppmärksam och läsa noga vad exakt det är som försäkringen täcker. Väljer du exempelvis en dolda fel-försäkring är det inte en garanti för att du helt slipper undan problem med dolda fel, kanske täcker den inte just det fel som det visade sig finnas i ditt hus.

– En välformulerad friskrivningsklausul är alltid säkrare. Men det kan vara lättare att sälja in en friskrivning genom att peka på att det finns en försäkring, då får du betala en premie som kanske ligger på 10 000-15 000 och då vänder sig köparen sedan till försäkringsbolaget istället för till dig om det uppstår några problem, säger hon. 

Maris tips till den som säljer utan mäklare

* Tag hjälp med det juridiska om du känner dig osäker
* Det finns ingen lagstadgad upplysningplikt men är du ärlig med de fel och brister som huset dras med blir undersökningsplikten kraftigare och det är mindre risk att du åker på dolda fel
* Be att få se lånelöfte från potentiella köpare
* Försök få med en friskrivningsklausul om det går
* Läs på om fastighetsförsäljning