Dold golvbrunn bakom fast inredning – klassas detta som dolt fel?
Hej!
Jag skulle vilja höra era erfarenheter och juridiska tankar kring en situation som nyligen uppstod i mitt hus. 🥺
I juni 2025 köpte jag ett hus byggt 1965 (med en tillbyggnad från 1974). Inför köpet anlitade säljaren en besiktningsman och vi gjorde en noggrann genomgång på plats. Allt såg bra ut. Som köpare var jag helt införstådd med husets ålder, accepterade normalt slitage och förde in förväntade åtgärder i min renoveringsplan.
För en vecka sedan inträffade dock en vattenskada på grund av ett stopp i avloppet från badkaret i badrummet. Efter en hel dags undersökning upptäckte vi ursprunget:
I gästtoaletten, direkt bakom vaskskåpet (som monterats av säljaren), finns en rektangulär öppning täckt med ett fastskruvat metallgaller. Bakom detta galler finns en öppning där det sitter en golvbrunn i gjutjärn 😳. Det är till denna golvbrunn som avloppet från badrummets golvbrunn (som tar emot vattnet från badkaret ovanför) leds och töms.
Kärnan i min fråga handlar varken om stoppet i sig eller om rördragningen utförts fackmässigt eller inte. Problemet är placeringen och den totala döljbarheten:
Golvbrunnen var helt osynlig vid köpet då den satt bakom ett fastskruvat galler, som i sin tur var helt dolt bakom vaskskåpet.
Det fanns absolut inga tecken, markeringar eller fukt/luktindikationer som kunde antyda att en golvbrunn fanns där.
Den upptäcktes varken av mig under min undersökningsplikt eller av besiktningsmannen, och den finns inte nämnd i besiktningsprotokollet. Säljaren har inte heller upplyst om den.
Hur ser ni på detta rent juridiskt gentemot reglerna för dolda fel (4 kap. 19 § Jordabalken)? Kan en golvbrunn som byggts in och gjorts helt oåtkomlig/osynlig bakom fast inredning anses vara ett dolt fel, med tanke på att det inte fanns några varningssignaler som motiverade att bryta upp inredningen vid köpet?
P.S. Ursäkta om det finns några stavfel eller märkliga formuleringar i texten, är väldigt stressad och upprörd över hela denna situation.
Tacksam för alla insikter och erfarenheter!
Jag skulle vilja höra era erfarenheter och juridiska tankar kring en situation som nyligen uppstod i mitt hus. 🥺
I juni 2025 köpte jag ett hus byggt 1965 (med en tillbyggnad från 1974). Inför köpet anlitade säljaren en besiktningsman och vi gjorde en noggrann genomgång på plats. Allt såg bra ut. Som köpare var jag helt införstådd med husets ålder, accepterade normalt slitage och förde in förväntade åtgärder i min renoveringsplan.
För en vecka sedan inträffade dock en vattenskada på grund av ett stopp i avloppet från badkaret i badrummet. Efter en hel dags undersökning upptäckte vi ursprunget:
I gästtoaletten, direkt bakom vaskskåpet (som monterats av säljaren), finns en rektangulär öppning täckt med ett fastskruvat metallgaller. Bakom detta galler finns en öppning där det sitter en golvbrunn i gjutjärn 😳. Det är till denna golvbrunn som avloppet från badrummets golvbrunn (som tar emot vattnet från badkaret ovanför) leds och töms.
Kärnan i min fråga handlar varken om stoppet i sig eller om rördragningen utförts fackmässigt eller inte. Problemet är placeringen och den totala döljbarheten:
Golvbrunnen var helt osynlig vid köpet då den satt bakom ett fastskruvat galler, som i sin tur var helt dolt bakom vaskskåpet.
Det fanns absolut inga tecken, markeringar eller fukt/luktindikationer som kunde antyda att en golvbrunn fanns där.
Den upptäcktes varken av mig under min undersökningsplikt eller av besiktningsmannen, och den finns inte nämnd i besiktningsprotokollet. Säljaren har inte heller upplyst om den.
Hur ser ni på detta rent juridiskt gentemot reglerna för dolda fel (4 kap. 19 § Jordabalken)? Kan en golvbrunn som byggts in och gjorts helt oåtkomlig/osynlig bakom fast inredning anses vara ett dolt fel, med tanke på att det inte fanns några varningssignaler som motiverade att bryta upp inredningen vid köpet?
P.S. Ursäkta om det finns några stavfel eller märkliga formuleringar i texten, är väldigt stressad och upprörd över hela denna situation.
Tacksam för alla insikter och erfarenheter!
Detta är ett fall där det behövs mer information för att kunna göra en bedömning. Några punkter är till exempelDani Sam skrev:
- när har detta arbete gjorts och vilken norm gällde då för insatser
- finns en utfästelse från säljaren att renoveringar gjorts i enlighet med normer. Det kan ju göras renoveringar som inte uppfyller normer, om detta är en risk så ökar köparens undersökningsplikt
- vilken typ av besiktning var det som säljaren gjorde? I många besiktningar görs inte en komplett VA-besiktning utan en mer övergripande bedömning. Om en komplett VA-besiktning gjordes borde besiktningsmannen ha uppmärksammat hur avloppet från badkar fungerar.
Min preliminära bedömning är att ni får svårt att gå på säljaren om det inte finns en tydlig utfästelse. Det finns inget krav vid renoveringar att uppfylla normer. Vi vet väl inte vilket ansvar besiktningen har gentemot er som köpare när det är säljarens besiktning men om ni köpt in er i denna och det anges som en komplett VA-besiktning så finns det skäl att klaga på denna besiktning.
Förstår jag det som att sista bilden är tagen in genom gallret som ses på näst sista bilden? Dvs in i någon form av krypgrundsliknande utrymme?
Vad har huset för grund och hur såg planlösningen ut fr början? Det jag menar är att gallret ser gammat ut och har nog funnits där från början eller iaf bra länge. Tror det kan vara svårt att gå på säljaren för brunnen i sig. Det är givetvis urkorkat att montera fast inredning över ett skåp, men det är inte förbjudet att vara dum…
Vad har huset för grund och hur såg planlösningen ut fr början? Det jag menar är att gallret ser gammat ut och har nog funnits där från början eller iaf bra länge. Tror det kan vara svårt att gå på säljaren för brunnen i sig. Det är givetvis urkorkat att montera fast inredning över ett skåp, men det är inte förbjudet att vara dum…
Husägare
· Klagshamn
· 110 inlägg
Även om du skulle kunna hävda dolt fel så innebär det inte per automatik att säljaren ska stå för kostnaden som detta orsakat dig. Ett dolt fel regleras vanligen genom att man gör en bedömning av vad huset i sig hade varit värt om felet hade varit känt vid försäljningen och det är i så fall denna mellanskillnad du skulle kunna anspråk på.
Det där är väl ett skolboksexempel på dolt fel. Köparen kan inte rimligen vänta sig att avloppet är byggt på det här sättet. Man leder inte avloppet från en golvbrunn till en annan golvbrunn dold inutit en vägg. Jag kan inte heller se hur en besiktningsman skulle upptäcka detta fel.
Jag vet att många av Byggahus skribenter kör stenhårt med att inga fel är dolda fel, men jag tycker att ni ska ta hjälp av jurist.
Jag vet att många av Byggahus skribenter kör stenhårt med att inga fel är dolda fel, men jag tycker att ni ska ta hjälp av jurist.
I det här fallet är det väl bara att testa vad säljarens försäkringsbolag säger. Får du ut en liten summa så får du.
Tack för svaret!K klimt skrev:
Bara för att förtydliga ,det fanns inga skriftliga löften från säljaren, och besiktningen var en vanlig köparbesiktning.
Fast min fråga handlar egentligen inte om rörstandarden eller normer, utan om själva placeringen. Brunnen var ju helt inbyggd bakom ett fastskruvat galler som i sin tur täcktes av ett fast monterat vaskskåp.
Det fanns noll synliga tecken (ingen lukt, fukt eller fläckar). Som köpare får man väl inte montera ned säljarens fasta inredning på besiktningen om det inte finns några varningssignaler?
Det är just därför jag undrar – om någonting är helt osynligt och kräver att man skruvar loss inredningen för att ens se det, går inte gränsen för undersökningsplikten där?
Tack! Helt sant, det handlar ju om värdeminskningen eller vad det hade kostat att åtgärda om det varit känt vid köpet.J Jesper Karlsson3 skrev:
Just nu försöker jag mest reda ut om det ens klassas som ett dolt fel från början, innan man går vidare till själva ersättningen.
Vad är kostnaden att dra om röret från badrummets golvbrunn så att det ansluter till avloppsstammen? 5 000 kr? 10 000 kr? 20 000 kr?
Det låter som för låga belopp för dolt fel om huset kostade några miljoner.
Det låter som för låga belopp för dolt fel om huset kostade några miljoner.
Tolkar jag detta rätt som att ni inte besiktigade själva eller undersökte huset?
Brukar säga att besiktningar har två syften. En säljare besiktigar för att hitta alla fel som kan tänkas räknas som dolda, alla andra fel vill man ju inte skylta med och ge köpare orsaker till prut.
En köpare däremot besiktigar för att främst hitta alla fel som INTE är dolda och som man kan pruta ner priset eller få åtgärdat.
Besiktningsmannen kan krävas på ansvar om den som anlitat honom åker på kostnader som han borde ha upptäckt, därför lär ni inte ha något att hämta där.
Har ni rättsskydd någonstans så kanske ni kan få några timmars gratis juristhjälp men tänk också på att juristen tjänar lika mycket om ni förlorar målet så deras eventuella optimism om vinst ska ni ta med en nypa salt. Ställ eventuella pengar vid vinst mot den risk och tid ni själva behöver lägga här, är det några tio tusen så lönar det sig nog bättre att ställa kravet direkt till säljare och hoppas de nappar. Och gör rep så billigt det går så erat krav mot säljare är rimligt, kommer man med fantasi summor blir det taggarna ut och en ny tråd här på byggahus...
Besserwisser
· östergötland
· 2 816 inlägg
Men har det uppstått någon skada?
Vad är det du tänker begära ersättning för?
Vad är det du tänker begära ersättning för?
På bilden ser det ut som att gallret är synligt när ni lyft ur lådan? Alltså utan att skada.
Om man då är gallret motiverar det till vidare undersökning..
Om något tyder på att säljaren själv renoverat tyder över det på risker och man bör åtminstone ställa frågor och kräva dokumentation eller utfästelser.
Förtydligande finns i kommentar till Jordabalken
”Allt som köparen kan upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten bör han undersöka (det gäller enligt NJA 1980 s. 555 även svårtillgängliga utrymmen som t.ex. kryputrymme under byggnaden). Undersökningsplikten utökas om det finns anledning till misstanke om fel. Om lukt eller fuktfläckar finns i byggnaden, eller om säljaren har sagt någonting som ger anledning till misstanke (t.ex. på grund av en friskrivning) bör köparen därför göra en mer noggrann undersökning. Då kan han t.ex. behöva bryta upp golvbrädor och liknande för att undersöka även ”dolda utrymmen” (dock ej utan säljarens tillåtelse!). Om säljaren däremot givit en lugnande uppgift om fastighetens skick minskar köparens undersökningsplikt och han ska kunna lita på vad säljaren sagt.”
När det finns skäl till misstanke bör alltså även dolda utrymmen undersökas med säljarens tillåtelse. I det här fallet fanns det troligen skäl till misstanke om fel angående ett äldre avlopp i gjutjärn med oklara omständigheter.