Köpa hus på exekutiv auktion via Kronofogden

När ett hus säljs på exekutiv auktion är det för att en person hamnat i ekonomiskt trångmål och att Kronofogden gjort en utmätning på huset. Vid en exekutiv auktion så är det Kronofogden som fungerar som mäklare. Ibland händer det att säljaren hellre vill ha en mäklare som tar hand om försäljningen, då kallas det inte längre för exekutiv auktion, men huset är fortfarande under utmätning.

– Det finns egentligen tre varianter. Antingen väljer säljaren att denne vill sälja via mäklare, och det går då till enligt normalt förfarande med vissa mindre skillnader vid kontraktskrivningen. Eller så håller Kronofogden i försäljningen och då är förfarandet lite annorlunda. Den tredje varianten är att vi på Kronofogdemyndigheten anlitar en mäklare att sälja huset, och då finns en offentlighetsupphandling avseende mäklarfirma, säger Martin Göthman som är teamchef hos Kronofogden.

Så funkar exekutiv auktion

När Kronofogden ska sälja ett hus får först en extern part värdera huset och upprätta en beskrivning av det. Notera att det inte görs en besiktning. Värderingen ligger sedan till grund för själva auktionen.

Därefter annonseras huset ut på Hemnet, i Post- och Inrikes Tidningar samt på Kronofogdens hemsida. 

Det är normalt sett bara en visning som pågår 30-60 minuter. Då får alla intresserade en chans att se objektet. Det går inte att avtala sig till ytterligare visningar, om inte lagfaren ägare själv är positiv till detta.

– Vi måste försöka upprätthålla en balans mellan köparens behov och säljarens integritet. Många gånger är det försäljningar som är tvingande för säljaren. Då vill vi inte in och störa i deras hem mer än nödvändigt. Vi tvingar oss bara in en gång, säger Martin Göthman.

I detta integritetstänk ingår också fotografering. Tänk på att du inte får fotografera på plats om du inte kan motivera fotografiet. Du får exempelvis dokumentera en skada för att kunna visa upp den för en expert, men du får inte fotografera bara för att komma ihåg hur det såg ut. Vill du ta ett fotografi måste du tala med den ansvarige på plats och få tillstånd. Är lagfaren ägare däremot på plats kan denna godkänna fotografering överlag om han vill.

Tio dagar efter att visningen varit är det dags för den exekutiva auktionen. Det är en vanlig auktion med bud och överbud, där intresserade deltar på plats eller via telefon från ett annat Kronofogdekontor. Budgivningen fortgår tills ingen längre vill lägga ett högre bud. Då avslutas den och högsta budet vinner - förutsatt att det accepteras av Kronofogden.

– Om budet ligger alldeles för långt under marknadsvärdet eller inte täcker utmätningen så accepterar vi det inte. Då får budgivaren en chans att öka på budet, eller så hålls en andra auktion. Får vi inte ett högre pris under andra auktionen så accepteras priset, säger Martin Göthman. 

En månad efteråt får den nya ägaren flytta in.

Så funkar försäljning via mäklare

Om du funderar på att köpa ett hus som är under utmätning men där försäljningen går via mäklare, är det ungefär som att köpa vilket hus som helst. Riskerna är desamma som de som du ställs inför vid en exekutiv auktion, men med skillnaden att säljaren inte kan överklaga.

– Har man skrivit på köpekontraktet via oss är alla bundna till köpet, säger Linn Sander, mäklare hos Fastighetsbyrån.

Vid försäljningen värderar mäklaren huset och annonserar det på sedvanligt manér. Därefter är det visning på huset och slutligen budgivning, precis som vid en vanlig privat försäljning. Skillnaden märks först när det är dags att skriva på köpekontraktet.

– I kontraktet lägger vi villkor om att Kronofogden ska godkänna köpeskillningen, att priset täcker det faktiska utmätningsbeloppet, säger Linn Sander.

Vanligen godkänns det och vanligen blir summan högre än när huset säljs direkt av Kronofogden.

– Om du köper av Kronofogden på deras auktion blir det i 9 fall av 10 billigare än ute på vanliga marknaden. Via oss är det svårare, för då blir det marknadsvärdet som styr eftersom vi går ut till den stora massan via alla våra kanaler, säger Linn Sander. 

Risker med att köpa hus på exekutiv auktion

De flesta på plats hoppas såklart på att göra ett klipp. Är det många som budar på samma objekt kan dock priset lätt sticka iväg över marknadsvärdet. Precis som vid en vanlig budstrid är det viktigt att du har klart för dig redan innan vad du anser att huset är värt och att du håller dig till det under budgivningen.

Checklista risker

1. Det kan finnas fel som inte går att se med blotta ögat
2. Den förra ägaren kan överklaga köpet (endast när Kronofogden säljer)
3. Den förra ägaren vägrar att flytta ut
4. Den förra ägaren lämnar kvar skrot och annat i bostaden och på tomten
5. Du kan inte häva köpet om du fullgjort betalningen

Eftersom köpet inte går att häva när du fullgjort betalningen, oavsett om det finns dolda fel eller ej, är det extremt viktigt att du uppfyller din undersökningsplikt. Det kan vara en god idé att ta med en besiktningsman under visningen för att få en så bra överblick som möjligt, men du bör också själv undersöka huset in i minsta detalj.

– Notera alla skavanker och analysera vad de kan tänkas kosta att åtgärda. Väg in detta i ditt slutbud så att du inte står där sedan och inte har råd att rusta upp felaktigheterna, säger Martin Göthman. 

– Du måste se till att du verkligen är jättesäker. Ställ många frågor till mäklaren eller annan ansvarig, även om de känns banala. Ring gärna och dubbelkolla med elbolag, vattenbolag och så vidare. Är kaminen verkligen godkänd för eldning? Är elförbrukningen den som faktiskt står, säger Linn Sander. 

Ibland händer det även att huset säljs under sitt marknadsvärde. I bästa fall kan då den nya ägaren skatta sig lycklig över att ha vunnit budgivningen till ett bra pris och förhoppningsvis visar sig huset inte innehålla några oväntade fel.

Men det finns ytterligare en risk att se upp med. Nämligen möjligheten att slutbudet inte godtas. Dels kan det vara så att Kronofogdemyndigheten själva anser att budet är för lågt. Då hålls en ny auktion där förhoppningen är att fler intressenter ska dyka upp och trissa upp priset mot marknadsvärdet. Dels kan husägaren själv överklaga budet till tingsrätten. 

– De har tre veckor på sig att överklaga beslutet från auktionsdagen, säger Martin Göthman och fortsätter:

– De kan överklaga på olika grunder, det vanligaste är formaliafel, exempelvis att det inte kungjorts som det skulle, eller att vi sålt till för lågt pris. Då är det tingsrätten som avgör. Men sedan krävs prövningstillstånd för att överklaga ytterligare en gång till hovrätten, säger han. 

Vanligen kan du ändå flytta in under tiden som den här processen pågår. Men då och då händer det att tingsrätten väljer att pausa övertagandet tills domslut tagits.

Ytterligare en risk med att handla hus på exekutiv auktion är att den tidigare ägaren vägrar att flytta ut.

– Vi säljer någon annans egendom mot deras vilja, det är ju väldigt känsligt. Då kan det uppstå situationer så som att personen inte vill flytta. I sällsynta fall har det även hänt att de förstört egendom, säger Martin Göthman.

Om inte den som äger fastigheten själv lämnar ifrån sig nycklarna kan köparen begära handräckning. Det innebär att Kronofogden kommer dit med låssmed, låser upp och flyttar ut allt, inklusive personen ifråga om det krävs. Men du får räkna med att det tar 6-8 veckor innan detta sker.

Slutligen har du risken att den tidigare ägaren lämnar kvar egendom. Det kan vara allt från småsaker i huset till en skrotig bil som står på tomten. 

– Viktigt att förstå är att du köpt huset, inte det som lämnas kvar. En skrotbil på tomten är med andra ord fortfarande den förra ägarens egendom och du kan således inte bara köra den till skroten. Du måste beställa handräckning, förklarar Martin Göthman.

Om den tidigare ägaren inte kan betala den handräckningen får du stå för kostnaden. Men är det däremot saker som lämnats kvar inuti bostaden behöver du aldrig betala handräckningen.