Ekonomi, Renovera

Vad kostar det att rädda ett ödehus?

Ett öde hus i Matfors, till salu för 100 000 kr hos Kronofogden.

Ett öde hus i Matfors, till salu för 100 000 kr hos Kronofogden. Foto: Kronofogden

Vi har undersökt vad det kostar att köpa ett ödehus och renovera upp det till beboelig standard. Till vår hjälp har vi Robert Danielsson som är en av Sveriges främsta experter på ämnet.

Fler och fler intresserar sig för byggnadsvård. Och att ta sig an en vanvårdad pärla som har blivit övergiven av sina ägare, det är idag en folkrörelse. 

Robert Danielsson
Robert Danielsson

Vi tog hjälp av byggnadsvårdaren tillika ödehusexperten Robert Danielsson för att uppskatta vad det kan kosta att renovera ett ödehus till beboelig standard.

Kostnadsberäkningen nedan bygger på snittkostnader (normen) när man renoverar till modern standard utan att själv hjälpa till med arbetet. Storleken på huset är ungefär 150 kvadratmeter. 

Totalt uppskattat pris renovera ett ruckel till beboelig standard: 1 072 000 kr

Kostnadsposter

Borra brunn: 60 000 kr
Avlopp med infiltration: 75 000 kr
Uppvärmning med bergvärme: 120 000 kr
Elsystem: 60 000 kr
Badrum: 250 000 kr
Kök: 200 000 kr
Kakelugn och murstock: 40 000 kr (omsättning) + 12 000 kr (säckdragning)
Byta syll: 70 000 kr (1 400 kr löpmetern)
Reparera fuktskadad fasad och fönster: 5 000 kr
Reparera tak: 30 000 kr
Dränering: 150 000 kr

Tänk dock på att den som renoverar ödehus ofta gör mycket av arbetet själv, hittar alternativa lösningar och använder äldre byggmetoder för att anpassa renoveringen efter husets ålder, skick och typ. Därför kostar det sällan enligt normen i praktiken.

Ödehus
Ett övergivet hus utanför Gällivare, till salu hos Johan Nilsson Fastighetsförmedling för 95 000 kr.

Undersök ödehuset och planera renoveringen

Om du funderar på att köpa och renovera ett ödehus så gäller det att hålla tungan rätt i mun, för du måste vara påläst för att fatta rätt beslut längs vägen. 

– Jag brukar säga: bevara huset och det som har fungerat över tid. Har det fungerat med kutterspån, eldstäder och självdrag är det kanske där man ska hålla det. Likaså tegel och gammalt virke. Byt bara det som är skadat. Kvaliteten och livslängden på det gamla virket överstiger vida det som säljs idag, säger Robert Danielsson, kulturhistoriker med en bakgrund på Riksantikvarieämbetet och som själv räddat flertalet ödehus.

Ett äldre hus som stått i 100 år eller mer, och fortfarande har okej standard, är förstås byggt på ett hållbart vis. Kommer du in med moderna renoveringsmetoder är det inte säkert att dessa passar till just det huset. Tilläggsisolerar du huset för att få högre boendestandard, eller sätter in ett FTX-system istället för självdrag, kan detta påverka husets hälsostatus framgent.

Den som letar ödehus måste vara beredd att göra sin research. När du väl väljer ett ska du veta allt som går att veta om huset innan du köper det. Detta eftersom du inte vill ha några överraskningar när du börjar renovera. Du kommer att behöva göra en prioriteringsplan för din budgets skull över vilka delar du ska renovera i vilken ordning, och då är mänskliga behov och rent farliga saker sådant du behöver ta tag i först.

– Se till att ta prover på allt du är osäker på. Provtagning kostar någon tusenlapp, och du får detaljerade svar om vad som behöver lösas. Jag tänker exempelvis vattenprov för att se så att brunnsvattnet är tjänligt, mögelprov för att ta reda på vilken typ av mögel du har att göra med om det förekommer sådant i huset och liknande, säger Robert Danielsson.

Många är rädda att det finns asbest i fönsterkitt, men där kan även förekomma bly och andra farliga ämnen.

– Är du minsta osäker så ta prover, säger Robert.

Ödehus i Matfors
Huset måste undersökas noga. Fungerar el, i vilket skick är fasaden, finns det vatten? Foto: Kronofogden

Besiktiga husets delar 

Du bör alltså göra ordentliga besiktningar, såsom en separat elbesiktning för att se över skicket på elsystemet (om det finns ett sådant), provtryckning av eventuell murstock och en gedigen besiktning av hela husets skick där du följer upp faktorer som kräver fördjupad besiktning.

– Det första som går att se är ofta att man har läckage i olika former. Det är skador i tak, skador genom fönster, röta på bärande delar. Den delen är ganska lätt att bedöma. Det som är svårare är hur huset har påverkats av inomhusklimatet under lång tid, säger Robert.

Men låt heller inte besiktningsmannen skrämma dig från att köpa huset. En vanlig besiktningsman som gör överlåtelsebesiktningar har ofta så många invändningar att de till slut inte kan bedöma huset. 

– Det är då vi specialister på historiskt bebyggelseskick kommer in. Jag är exempelvis timmerman som min specialitet, säger Robert och fortsätter: 

– Det är också så olika vad man sätter för preferenser, vad man anser är godtagbart eller inte som modern standard. Räcker en timmerstomme med vanlig fasad, eller krävs det en prestanda som motsvarar ett modernt hus? Det är en helt annan form av bedömning som måste göras. Huset kanske har isolering, men i förhållande till en annan värmekälla. Det blir väldigt snabbt individuellt vad man anser som godtagbart.

Elsystem
Ta ställning till vilken standard du vill ha. Det påverkar kostnaderna  naturligtvis. Foto: Kronofogden

Ta banklån?

När du vet om detta ödehus är rätt för dig är det dags att hitta ägaren, komma överens om en köpesumma samt att finansiera köpet. 

Det är inte helt lätt att få lån för köp av ödehus, är det dåligt skick och utdömt får du inget lån alls - då kommer du att behöva finansiera köp och renovering ur egen ficka.

Jag ska renovera mitt för under 200 000 kronor. Det inkluderar nytt badrum, nytt elsystem, isolering och annat

– Så är det med mitt senaste hus, och då måste man verkligen prioritera vad man renoverar och hur man renoverar det. Jag ska renovera mitt för under 200 000 kronor. Det inkluderar nytt badrum, nytt elsystem, isolering och annat, säger Robert Danielsson.

Det är en bra bit under kalkylen i början av den här artikeln, som ju bygger på normalkostnader för att renovera olika delar i ett hus. 

Göra delar av jobbet själv

Du kan nämligen komma ner i kostnad genom att göra stora delar av arbetet själv, något som är vanligt när man köper ödehus. Vidare är begagnatmarknaden, goda vänner och kontakt med experter något som rekommenderas. Du kan köpa en begagnad toalett, begagnade vitvaror och kanske är det någon kompis som har grejer som den vill bli av med såsom överblivet byggmaterial och liknande. 

Att våga fråga de som är kunniga inom sitt område eller har gjort samma resa är något som Robert premierar. Han har haft löpande kontakt med en besiktningsman om sitt badrum för att säkerställa att han gör saker på rätt sätt.

Det finns dessutom gott om instruktionsfilmer som i detalj visar hur du ska göra olika moment.

Börja med att få huset tätt

När du renoverar ödehus måste du prioritera. Initialt handlar det om att få in nödvändiga funktioner, inte att få det snyggt. 

– Skadebedömningen måste ställas i relation till fysiska behov. Kan jag leva med rötskador i 1-2 år mot att jag får toalett om en månad? Hygien, mat och uppvärmning är behov som kommer tidigt. I mitt fall får jag blunda för att jag har en byggnad som håller på att falla isär, jag måste ha vatten och avlopp först. Jag kan byta syllstocken på vintern, säger Robert.

Prioriteringen är normalt sett att du ser till att husets skal är tätt. Tak och skadad fasad kommer således tidigt i renoveringsprocessen. Likaså att få till en bra avrinning som leder bort vatten från huset. 

När huset är tätt och skyddat handlar det om att uppfylla dina basala behov. Såsom att ha tillgång till rinnande, tjänligt vatten, att kunna laga mat och att ha någonstans att göra sina behov. Vidare är uppvärmning viktigt.

Nedan går vi, tillsammans med Robert, igenom processen för olika delar som det är vanligt att du måste renovera eller se över när du köpt ett ödehus. Vi tittar på normalkostnaderna och resonerar kring hur du kan få ner dem.

Läs mer: Renovera i rätt ordning

Ta hand om fasaden

Finns det skador på tak och fasad finns det risk att vatten redan läckt in i konstruktionen och orsakat fukt, mögel och andra problem där. Den här typen av skador kräver vanligen en gedigen undersökning av huset, med fuktmätning och liknande. Detta så att du vet vilka åtgärder som måste vidtas. Första steget i din ödehusrenovering är med andra ord att få huset tätt - om det inte redan är det.

Rekommendationen är dock inte att du ska byta hela fasaden, hela taket och alla skadade fönster. Istället handlar det om att reparera det som redan finns där. Annars byter du dels bort friskt material som är av hög kvalitet och du betalar mer än nödvändigt för renoveringen, dels riskerar du att förändra husets karaktär.

Ett nytt plåttak, med tillhörande undertak, kostar exempelvis omkring 200 000-250 000 kronor med alla plåtarbeten, läkt med mera inkluderat. 

– Behåller du det gamla tegeltaket och kompletterar med begagnat tegel, ny läkt och papp kan du få samma resultat för 30 000 kronor, säger Robert.

Läs mer: Byta tak själv

Detsamma gäller fasaden. Ofta är det nedre delen av fasaden som är skadad. Istället för att byta hela fasaden för 200 000 kronor kan du då ha en eller flera liggande fasadbrädor som avslut på huset och komma undan med ett par tusen kronor. 

– Det är sällan så att man måste byta hela fasaden, då är det bättre man byter enskilda brädor. Snedsåga fasaden vid den höjd som träet är friskt så att det blir en droppnäsa, och ha liggande brädor under. Det som händer då är att man ger huset som en snygg avslutning och du behöver bara lägga ner 2000-3000 kr på fasaden istället för flera hundra tusen kronor. En del gör samma upp hela vägen under fönster, kör 2-3 stycken upp. Det blir snyggt, säger Robert Danielsson.

Istället för att byta hela fasaden för 200 000 kronor kan du då ha en eller flera liggande fasadbrädor som avslut på huset och komma undan med ett par tusen kronor. 

Det är inte särskilt komplicerat att göra detta arbete på egen hand, utan något som de flesta som inte har tummen mitt i handen klarar av att göra själva. Du sparar en hel del pengar på att byta den själv eftersom det är arbetskostnaden som utgör majoriteten av slutpriset för fasadbytet.

Slutligen har du bottensyllen som det är vanligt att man behöver byta. Här rekommenderar Robert att man anlitar proffshjälp, inte för att det är svårt men för att det är så stora risker förknippade med arbetet. 

– Du behöver experthjälp så fort du är inne på bärande delar. Det är timmermän som gör det som sitt jobb, ingen vanlig snickare kan det här. De lyfter hela huset och då måste du säkra huset på rätt sätt innan. Så fort du lyfter på ett hus och inte öppnar fönstren smäller du till exempel alla glasrutor. Du måste veta om anslutning kring skorsten osv. Likaså med elen. Följer avloppet med? 

Det kostar ungefär 1 500 kronor löpmetern att byta syll. Arbetet går till så att man kapar fasaden 30 centimeter upp. Sedan kommer man åt att byta bottensyllen eftersom den blir frilagd. Därefter sätter du dit en vattbräda och gör en liggande sockel. 

– Det blir som att huset får en ny sockel. Det är väldigt snyggt och väldigt praktiskt, huset får ett snyggare avslut. 

Arbetet tar cirka två dagar. Även takstolarna bör ses över, speciellt om taket inte varit tätt.

Slutligen isoleringen. Vad för typ av isolering är det i huset? Vilka delar är isolerade? Hur tjock är isoleringen?  Tänker du tilläggsisolera, eller isolera delar som är helt oisolerade, är det viktigt att du säkerställer att huset klarar av detta, så att du inte får fuktskador som följd. Samt att du använder en isoleringsmetod och isoleringstyp som passar med huset.

– Du måste veta den tekniska konstruktionen, en modern mineralull på byggvaruhuset kan exempelvis ställa till stora skador, säger Robert.

Läs mer: Så mycket kostar det att renovera huset

Grund och regnvatten

Även här är fuktproblematik vanligt. Äldre hus står ofta på torpargrund. Den är vanligen uteluftsventilerad, vilket innebär att det kommer in stora mängder fukt på sommaren, men också att den ofta får en chans att torka ut igen på vintern.

– Har du mullbänk eller torpargrund - såsom gamla hus ofta har - då måste man tänka på sådana saker, man måste kunna fysiken i grunden. Exempelvis vädrar vi inte in fuktig luft på sommaren. Vi jobbar med vädringsluckor istället, vädrar vintertid och håller den tät på sommaren, säger Robert.

Nästan alla äldre hus har också fel i att regnvatten släpps till husgrunden. Du måste således känna till grundläggningen på huset och undersöka var takavvattningen slutar, samt att den är i gott skick. Vattnet ska ledas bort från huset, exempelvis ner i en dagvattenbrunn eller en bit bort på tomten.

Även dräneringen påverkar grunden. En dränering kostar cirka 3 000 kronor löpmetern, vilket innebär omkring 150 000 kronor för huset i vårt exempel. Det är viktigt att du anlitar ett företag som förstår den grundtyp du har.

– Många dränerar äldre hus med moderna metoder och förstår inte varför husgrunden sätter sig efteråt. Man kan inte dränera en torpargrund 50 centimeter ifrån, du får sättningar som följd då. Vi hade en 1700-talsflygel på ett slott som man dränerade så här och hela byggnaden sprack. Det var förstås förödande, säger Robert och fortsätter: 

– På hus med torpargrund ska första biten från huset alltid slutta utåt, sedan dränerar man två meter ifrån.

Brunn

En viktig funktion för dina basala behov är förstås rinnande vatten. Vattnet ska vara tjänligt så att du kan dricka det, samt så att du kan duscha/bada i det. Du tar reda på om det är tjänligt genom att utföra en vattenanalys. 

Vidare är det viktigt att analysen inbegriper de ämnen som kan finnas och som är relevanta för din typ av brunn. Exempelvis är radon, uran och mangan något som man många gånger måste beställa separat som analys. 

Du kan också “städa” brunnen, dels för att testa den och dels för att få den i bättre skick. 

– Många äldre brunnar har drabbats av jordbakterier. Då kan du ge den en spabehandling, säger Robert.

Har du en grävd brunn med cementringar tar du dit en länspump och låter den spola runt i brunnen utan slang, då frigörs sediment. Sedan sätter man på en slang och pumpar ur allt vatten och rengör så gott det går. Passa på att mäta tillrinningen när du ändå håller på så att du vet vad du kan förvänta dig från din brunn framgent.

Nästa steg är att man lägger ett skikt med grus i botten. Robert tipsar om att sjöslipat singel är det bästa men att det fungerar med makadam med. Singelskiktet blir som ett bottenfilter.

– Arbetet tar ungefär en förmiddag och är väl värt den tiden. Det kostar dig heller inte mer än hyran för pumpen och kostnaden för gruset, för ett par hundra kronor har du stresstestat brunnen och vet att den är ren.

Man kan göra samma sak med en borrad brunn. Då tar man ofta dit en spolfirma som spolar brunnen. Detta kan också göra att man får fram nya vattenådror. Det kostar cirka 3 000 kronor.

Inget av detta gör förstås att du får bort radon, uran och annat. Det handlar om att få bort slam, jordbakterier med mera. För att få bort radon, uran, järn och liknande krävs att du installerar vattenfilter i huset. Vilken sort beror på vad du har problem med, och priset varierar också utifrån detta. Allt mellan 15 000-35 000 kronor.

Uppvärmning och el

Elsystemet måste, av säkerhetsskäl, vara i gott skick. De flesta som köper ödehus gör en ordentlig elbesiktning. Ofta saknas jord, och elsystemet har många år på nacken. 

Du har då två alternativ. Det ena är att låta en elektriker byta ut ledningar och övrig utrustning. Detta kan innebära att du måste öppna upp väggar och därmed förstöra tapeter och annat som kan vara värdefulla sett till byggnadens historia. Det kan exempelvis handla om tapeter som inte längre går att få tag på. 

Alternativet är då ett nytt parallellt elsystem av utanpåliggande el. Det är dels billigare eftersom det krävs få ingrepp, dels enklare att underhålla. Nackdelen är förstås att det inte är “osynligt”. Har du köpt ett hus från exempelvis 1800-talet är du dock förmodligen intresserad av byggnadsvård, och då är ofta infälld el mindre viktigt än att bevara den stil och charm som finns i huset.

När det sedan kommer till uppvärmning finns det ofta någon form av uppvärmningskälla i huset sedan tidigare. När vintern kommer gäller det att du kan bruka den, eller att du har ett alternativ. 

Är uppvärmningen exempelvis en kakelugn med murstock och besiktningen säger att denna är oduglig är det viktigt att ta tag i detta relativt tidigt. Alternativt, om du har ett fungerande elsystem i gott skick, använda eluppvärmda element tills du har råd att lösa en mer permanent lösning för uppvärmning.

Du kan också sätta in en luft-luft-värmepump som ett bättre alternativ kostnadsmässigt om du inte tänkt ta tag i uppvärmningen på ett par år, utan vill prioritera andra funktioner. Du kanske har fuktsanering som du behöver lägger pengarna på, eller av andra skäl behöver prioritera ned uppvärmningen. Luftvärmepumpen är då mer kostnadseffektiv på sikt än direktverkande el.

En modern luftvärmepump med installation kostar cirka 20 000 kronor. Så ska du inte borra borra för bergvärme tidigt i projektet, eller alls, kan du då stryka bort cirka 100 000 kronor från kalkylen.

Att sätta om en kakelugn kostar cirka 40 000 kronor, och att göra en säckdragning i en äldre murstock kostar cirka 12 000 kronor.

Badrum

Badrummet är vanligen en stor utgiftspost vid en renovering. Kostnader runt 200 000-250 000 kronor betraktas som normalt. Arbetet vid en badrumsrenovering är omfattande och modern standard inbegriper sådant som golvvärme, kakel och klinkers, rör i väggar och infällda spotlights i taket. Det innebär att taket kan behöva sänkas, samt att golv och väggar rivs upp och materialet ersätts.

Men det går förstås att komma ner i pris. Du kan till exempel montera alla rör utanpåliggande, och välja plastmatta istället för kakel och klinkers. Vidare är det billigare att sätta en vanlig IP-klassad takarmatur centralt i taket än vad det är att sänka det och sätta in spotlights. Alla dessa alternativa val innebär mindre ingrepp i nuvarande ytskikt och därmed lägre materialkostnad och färre arbetstimmar.

– Jag renoverar mitt badrum för 25 000 kronor istället för 250 000 kronor genom att montera alla rör utanpåliggande, vilket ger mig möjlighet att inspektera och byta vid behov. Jag sparar pengar genom att göra allt arbete själv, då måste man förstås vara väldigt påläst men är du det klarar du att göra tätskiktet själv, säger Robert Danielsson och fortsätter: 

– 17 av 20 tätskikt klarar inte kraven när Sveriges Tekniska Forskningsinstitut gjort tester. Jag har valt ett av de tre som fick bra betyg, och gör sedan arbetet själv enligt tillverkarens anvisningar.

Vidare så bygger Robert avloppet hängande under bjälklaget till så låg kostnad som möjligt. 

Även utrustningen kostar en hel del pengar när du renoverar badrum, men sådant som kranar, badkar, dusch och toalett går ofta att hitta på begagnatmarknaden till en lägre kostnad.

Kök

Många som köper hus väljer att riva ut och göra om köket. Ska du byta köksskåp och allt hamnar du ofta på en kostnad runt 200 000 kronor, väljer du ett billigare kök kan du komma ner runt 150 000 kronor men det är fortfarande en stor utgiftspost.

Renoverar du ett ödehus är det inte säkert att du har råd att byta ut alla skåp, flytta el och rördragningar eller sätta in mer belysning. Du får ofta vrida och vända på slantarna.

Robert Danielsson har fått ner sin köksrenoveringspost genom att köpa alla vitvaror och kökssnickerier begagnade.

– Du kan köpa en snygg begagnad Smeg gasspis för 1 500 kronor, byta munstycken och köpa gasol. Sedan kan du köra den som gasolspis.

Ett annat alternativ för att fräscha upp köket är att måla om köksluckorna, alternativt att bara byta själva luckorna men låta stommarna sitta kvar. Vattenrör och el kan dras utanpåliggande för att minska kostnaden för ingrepp i väggar och tak.

Har du ett gammalt plankgolv är det ofta vackert i sig och kan efter lite uppfräschning bli den absolut snyggaste (och mest kostnadseffektiva) golvlösningen.

Ytskikt

När det kommer till ytskikt i rum överlag - såsom golv, tapeter och annat - så rekommenderar Robert att du prioriterar dessa sist, samt att du är mycket försiktig när du renoverar eller överväger att byta dessa. Äldre tapeter kan vara hemskt värdefulla. Måste du då öppna upp väggar riskerar dessa skadas och du kan kanske inte ersätta dem.