Lägre bopriser när 60-talisterna går i pension

Där jag bor har villapriserna ökat med 325 procent på tjugo år, enligt Svensk Mäklarstatistik. Det låter mycket, men omräknat till genomsnitt med ränta på ränta är det inte mer än 7,5 procent per år.

Prisuppgången gör ändå att både min familj och många andra har bott gratis finansiellt sett, därför att värdestegringen har varit större än boendekostnaderna. En boendekostnad på 10.000 kronor per månad, inklusive räntekostnaden netto efter skatteavdrag, blir 2,4 miljoner kronor på tjugo år. Marknadsvärdet hos bostäder har ofta stigit mer, åtminstone i storstäderna.

Svenska folkets samlade förmögenhet har vuxit drastiskt tack vare att både bostadspriser och aktiekurser har stigit brant de senaste 20 åren. Många känner sig rika och därför har det frivilliga finansiella sparandet i snitt varit nära noll.

Ändå har den totala sparkvoten i Sverige ökat brant, för den inkluderar ökat värde hos våra bostäder samt tvångssparande via PPM och tjänstepensioner. Förra året nådde hushållens totala sparkvot 15,5 procent av våra disponibla inkomster enligt SCB, men av det är drygt hälften påtvingat pensionssparande. Och nästan en tredjedel är realt sparande i fastigheter. Frivilligt finansiellt sparande (bankkonto, aktiefonder och liknande) var 2018 bara 2,6 procent av inkomsterna.

Vårt frivilliga sparande sker alltså främst via boendet. Det har varit en ännu bättre investering än aktiefonder, eftersom belåning och ränteavdrag gjort att avkastningen ofta blivit extremt hög. Aktiefonder har stigit lika mycket de senaste femton åren som priset per kvadratmeter för bostadsrätter i Sverige, båda har i snitt stigit 9 procent per år. Villapriserna har stigit lite mindre, 6 procent per år. Men den utväxling som bolån skapar gör att det investerade sparkapitalet normalt har vuxit mycket mer när vi köpt en bostad jämfört med aktiefonder. Detta har lockat svenska folket att investera ännu mer i byggandet av nya villor och bostadsrätter, samt i tillbyggnader och renoveringar.

Så brant ökning av bostadspriserna som de senaste tjugo åren är dock inte ekonomiskt rimligt på riktigt lång sikt. I ett perspektiv på 100 år eller mer är det istället nödvändigt att bostadspriserna stiger ungefär lika mycket som reallönerna (så att boendekostnaderna är hyfsat stabila som andel av inkomsten). Men det har redan blivit svårt för yngre normalinkomsttagare att ha råd att köpa en bostad i storstäderna och när arvingarna till dagens 40-talister ska sälja deras bostäder krävs att framtidens barnfamiljer har råd att köpa för att utbud och efterfrågan ska hamna i balans.

Stark produktivitetsökning ända sedan andra världskriget har bidragit till att reallönerna stigit ungefär 3 procent per år, vilket betyder att vår köpkraft dubblas på drygt 20 år. Håller den starka välståndsökningen i sig betyder det att även bostadspriserna i genomsnitt långsiktigt borde stiga 3 procent per år. Men då vi haft en lång tidsperiod i Sverige då de stigit dubbelt så mycket, 6 procent per år realt de senaste 25 åren, så borde bostadspriserna plana ut framöver. Statistiken visar också att bostadspriserna i Sverige redan har planat ut, i Stockholm passerade de en topp 2017.

Låg inflation är de senaste femton åren har också påverkat, i snitt har KPI bara stigit 1% per år. Men om någon ekonomisk chock gör att inflationen ökar, så att räntorna höjs, då kommer de synliga boendekostnaderna att öka och bostadspriserna sjunka. Investerarnas avkastningskrav gör att bolåneräntorna någon gång borde återvända till en historiskt sett mer normal nivå kring 4 procent. Då krävs en lägre prisnivå för att utbud och efterfrågan på bostäder i Sverige ska stämma överens.

En vändpunkt ser ut att komma om ungefär tio år när den stora grupp som är födda på 1960-talet går i pension och börjar konsumera sitt sparande. Detta är nämligen den sista åldersgrupp som har varit med om hela de senaste 25 årens branta värdeökning hos bostäder, plus att det föddes färre i Sverige under 70-talet.

Den exakta andel av framtidens pensionärer som kommer att välja att flytta till mindre bostad för att öka sitt konsumtionsutrymme är svår att spå, eftersom detta till stor del avgörs av om skattereglerna ändras. Men det verkar troligt att många 60-talister som upplever sig rika tack vare stigande bostadspriser kommer att frigöra en del av värdeökningen och använda pengarna till resor och annan konsumtion. Samtidigt är det främst unga barnfamiljer som köper större bostad, och lägre priser krävs ofta för att de ska ha råd.

Ytterligare en okänd faktor är hur kostnaderna för nyproduktion av bostäder utvecklas framöver. De senaste 15 åren har byggkostnaderna nästan fördubblat trots att inflationen i övrigt varit låg, vilket enligt branschexperter beror på bland annat skärpta regelverk, dålig konkurrens och kriminalitet. Om bostadspriserna slutat stiga lika brant verkar det troligt att fokus ökar på att pressa ned byggkostnaderna och på fler nybyggen av Ikea-typ, vilket skulle minska intresset att köpa begagnade bostäder betydligt dyrare.

Resultatet av ovanstående är rimligen att bostadspriserna kommer att falla framöver, åtminstone i förhållande till de genomsnittliga reallönerna.