Låga huspriser jämfört med 1800-talet

Ny forskning har undersökt hur huspriserna har utvecklats i Stockholm de senaste 600 åren. Resultatet publicerades i december 2022 i Riksbankens tredje bok med historisk statistik. Undersökningen har gjorts under ledning av Rodney Edvinsson, professor i ekonomisk historia vid Stockholms universitet. Tillsammans med sex andra forskare har han grävt fram information om många tusen husaffärer ur flera olika arkiv.

En spännande slutsats är att bostadspriserna jämfört med normala människors inkomster, alltså antalet årslöner det kostar att köpa ett hus, har återvänt till ungefär samma nivå som för 500 år sedan. Långa tidsperioder med stigande huspriser har följs av fallande priser, åtminstone relativt inkomsterna, vilket är nödvändigt för att människor ska ha råd att köpa sin bostad.

Men ett avgörande trendbrott skedde kring år 1900. Under både 1700- och 1800-talet var trenden att huspriserna realt steg mer än lönerna. Att det då blev allt dyrare att köpa ett hus i Stockholm beror enligt forskarna troligen främst på att befolkningen ökade, vilket gjorde att efterfrågan ökade brant.

Men under 1900-talet skedde två avgörande förändringar. Dels förbättrades kommunikationerna, när först spårvagnar och sedan tunnelbana tillsammans med cyklar, bilar och bussar gjorde det bekvämt att bo i förorterna men arbeta i centrum. Dels gjorde industrialiseringen att produktiviteten i samhället ökade kraftigt, plus att bostadsbyggandet blev mer effektivt, vilket höjde reallönerna dramatiskt medan bostadspriserna realt sett (justerat för inflationen mätt som KPI, den bruna kurvan i diagrammet nedan) höll sig någorlunda oförändrade.

Räknat i normala årslöner blev det därmed häpnadsväckande mycket billigare att köpa ett hus år 2000 jämfört med hundra år tidigare. Som den svarta kurvan i diagrammet ovan visar kostade ett hus i Stockholm år 1900 ungefär tio gånger mer räknat i årslöner än hundra år senare.

Diagrammet visar också att prisuppgången de senaste 25 åren är den brantaste i Stockholms historia, även justerat för inflationen har huspriserna i snitt fyrfaldigats. Och som den svarta kurvan visar betyder det visserligen att priserna i relation till ändrade löner mer än dubblats, men fortfarande är huspriserna mätt i årslöner lägre än de var år 1950 och en väldigt lång tidsperiod dessförinnan.

Jämfört med 1800-talet och med hänsyn till stigande reallöner är det alltså idag billigt att bo i Stockholm, fast delvis beror det på att staden har växt kraftigt så att en liten andel av enfamiljshusen numera finns i innerstan. Från medeltiden fram till år 1730 ingår enbart Gamla Stan och de små öarna närmast i underlaget för husprisindex. Därefter och fram till 1957 ingår prisförändringar i hela staden innanför tullarna, alltså inklusive Kungsholmen, Södermalm, Norrmalm och Östermalm. Och de senaste 65 åren gäller beräkningarna alla enfamiljshus inom Stockholms kommun.

Totalindex som täcker 600 år baseras på sju olika underliggande index, beräknade för olika tidsperioder och med olika metoder. Familjer bodde ofta på mycket mindre yta förr, men bostädernas yta i kvadratmeter ingår först efter år 1875. Dessutom har kvaliteten på bostäder i Stockholm ändrats drastiskt de senaste 150 åren genom installation av bekvämligheter som elektricitet, rinnande vatten, toaletter och centralvärme. Forskarna påpekar i sammanfattningen att bristerna i underlaget gör att det i jämförelser mellan olika århundraden är svårtolkat vad deras husprisindex mäter.

Men en stor del av fokus i rapporten är istället på jämförelser av hur huspriserna utvecklats under kortare tidsperioder, främst mellan närliggande 5-årsperioder. Då har forskarna hittat tio gånger under 500 år då de reala huspriserna i Stockholm i snitt fallit 29 procent eller mer. Tre av dessa nedgångar inträffade under 1900-talet, senaste under 1950-talet. Dessutom föll huspriserna 36 procent mellan 1990 och 1993, men då var uppgången i slutet av 80-talet så brant att jämförelsen av 5-årsperioder ger en svag uppgång.

Det allra största prisraset skedde från 1680 till 1715, minus 77 procent, orsakat av svår missväxt följt av långvarigt krig i Norden och därtill pesten 1710. Stockholms befolkning mer än halverades. Först drygt hundra år senare, 1829, passerar husprisindex permanent över nivån 1680. Därefter sker en brant prisökning realt sett fram till 1910, som dock balanseras ekonomiskt av nästan lika snabb förbättring av välståndet i form av ökade reallöner.

Generellt visar undersökningen att krig och den inflation som följer i krigets spår har varit den främsta orsaken till fallande bostadspriser realt sett. En bekräftelse av det sambandet har vi sett det senaste året, då kriget i Ukraina har bidragit till ökad inflation, som följts av stigande räntor och fallande bostadspriser.