"Äntligen paus i byggpriserna men tomtpriserna måste ned"

Armeringsstål och trävaror är idag ungefär 20 procent billigare än för ett år sedan, enligt SCB:s Byggkostnadsindex. Priserna på VVS-material, elmaterial och vitvaror har däremot fortsatt uppåt.

Men totalt sett var priserna på byggmaterial i juli bara 0,9 procent högre än för ett år sedan, och många priser har backat det senaste halvåret. För en gång skull har byggmaterial i år stigit mindre än vanliga konsumentprisindex (KPI). Det är välkommet efter branta ökningar av priserna på byggmaterial både år 2021 (+17%) och 2022 (+14%).

Byggherrekostnaderna har ökat extremt kraftigt sedan början av år 2022

Byggkostnaderna har dock fortsatt att öka i ett bredare perspektiv. I SCB:s beräkning av Byggkostnadsindex ingår själva byggmaterialet bara med drygt en tredjedel. Där ingår även byggarbetarnas löner, maskiner, drivmedel, företagens omkostnader och byggherrens kostnader för projektet.

Just det sistnämnda, byggherrekostnaderna, har ökat extremt kraftigt sedan början av år 2022, vilket beror på att räntekostnader ingår.

Byggherren behöver låna pengar i förväg för att köpa tomten och bekosta projektet, och räntorna på dessa lån har blivit långt mer än dubbelt så dyra jämfört med innan Riksbanken i maj 2022 började höja räntorna för att bromsa inflationen.

Sedan januari 2021, alltså på mindre än tre år, har byggkostnadsindex stigit med 29 procent. Uppgången det senaste året är 8 procent.

Även om kostnaderna för själva byggmaterialet skulle falla tillbaka framöver, så kvarstår troligen den övergripande trenden att byggkostnaderna stiger mer än övriga priser, vilket ger Sverige problem att klara bostadsförsörjningen.

Kostnaden för nybyggda bostäder tre gånger högre än 1998

Totalt sett har nya bostäder blivit dramatiskt mycket dyrare de senaste 25 åren. En beräkning av helheten görs i SCB:s Byggnadsprisindex, som även inkluderar tomtpriserna.

I detta perspektiv är kostnaden för nybyggda bostäder tre gånger högre än 1998, medan övriga priser mätt som KPI under dessa 25 år bara stigit 58 procent.

Särskilt i storstäderna har tomtpriserna stigit väldigt kraftigt, underblåsta av stigande bostadspriser, och både kommuner och andra markägare har fått brant ökade intäkter från tomtförsäljningar.

Men framöver borde tomtpriserna tvingas ned, för att motsvara bostadsköparnas efterfrågan efter att räntor och byggkostnader stigit. Åtminstone är billigare tomter den enda tillräckligt stora förändring som skulle kunna hindra att nybyggda bostäder framöver blir mycket dyrare för de boende.

Fast att sänka tomtpriserna är en trög process som ofta tar flera år, eftersom kommuner och andra markägare behöver tänka om och acceptera mindre betalt än de prisnivåer som var möjliga under åren med extremt låga boräntor. I ett första skede av omställningen, där vi befinner oss nu, minskar istället byggandet brant.

Framöver borde tomtpriserna tvingas ned

I ett längre tidsperspektiv på 5-10 år är tomtpriserna ett dragspel som hjälper till så att bostadsmarknaden totalt sett hamnar i balans.

Under de senaste tio åren har attraktiva tomter i storstäderna varit väldigt dyra, och ofta kostat mer än själva husbygget. Backar vi till mitten på 1990-talet, när boräntorna var mycket högre, så var däremot tomtpriserna en bråkdel av idag.

Våra reallöner och därmed vår levnadsstandard har stigit de senaste 30 åren, vilket gör det möjligt att lägga mer pengar på boendet, men tomtpriserna behöver rimligen sänkas rejält för att få fart på det svenska bostadsbyggandet.

I första hand är det storstadskommunerna som behöver acceptera att få mindre betalt för den mark där nya bostäder ska byggas.