Sega priser, men ändå börsens psykologi

Bostadspriserna är ”sega” i betydelsen att de rör sig långsamt månad för månad. Många tusen bostadsrätter och småhus är till salu samtidigt i Sverige och både köpare och säljare försöker följa vad som betalas för likvärdiga objekt. Men informationen sprids ändå med lång fördröjning.  

När pristrenden går uppåt så gör segheten att köparna är fler än säljarna och affärerna blir fort klara. Tvärtom under dåliga tider när bopriserna faller, då utgår säljarna från priserna vid tidigare affärer och tvekar att sänka, medan köparna avvaktar och hoppas på ytterligare nedgång.

Ett tydligt exempel är när avdragsrätten för låneräntor sänktes i Sverige i början på 1990-talet genom ”århundradets skattereform” och det blev mycket dyrare att bo. Först 2-3 år efter att reformen blev offentlig hade bostadspriserna reagerat fullt ut. Tvärtom när bolåneräntorna halverades under 1996 och 1997, så tog det flera år innan bostadspriserna hade stigit så mycket att boendekostnaden återställdes.

Reaktionen på nyheter på aktiemarknaden är annorlunda och mycket snabbare, för där får alla sekundsnabb information och direkt uppdatering om hur nyheter påverkar priserna. Ändå kan köpare och säljare av bostäder dra nytta av erfarenheten på aktiemarknaden av hur psykologi ger överdrivna svängningar i priserna. Flockbeteende gör i båda fallen att trender ofta förstärker sig själva, underblåsta av känslor som rädsla och girighet. Därför är det viktigt att försöka avgöra om dagens priser är över eller under den nivå som är långsiktigt rimlig.

Men hur kan man veta vad som händer med bostadspriserna framöver?

Några grundläggande fakta vet vi. Det första är att priset på nybyggda bostäder bestäms av tomtpriser och produktionskostnader. Utbudet av nya tomter är väldigt trögt, eftersom kommunernas planering och genomförande av nya bostadsområden tar många år. Men Sverige är ett stort land med låg befolkningstäthet, alltså har vi gott om plats att bygga hus och tomter borde vara billiga.

Fast människor vill helst bo nära service och jobb, samt i en omgivning de trivs i. Utbudet av attraktiva tomter styrs därför av om nya kommunikationer kan öppna möjligheter för nya attraktiva bostadsområden. Till exempel fanns förr planer i Stockholms län att förlänga tunnelbanans röda linje över Lidingö och vidare till Bogesundslandet.

Mot dessa grundläggande fakta står som sagt psykologi och flockbeteende, för om människor allmänt tror att priserna ska röra sig i en viss riktning, så får det stora konsekvenser för deras beteende och därmed en stark effekt på prisutvecklingen. Under lång tid har vi haft en starkt uppåtriktad trend för bopriserna, vilket påverkar både budgivning och intresset att göra dyra renoveringar och tillbyggnader.

Utvecklingen i USA fram till toppen 2007 kallas ofta en ”bubbla” och effekten av väldigt höga bopriser syns där tydligt. Den branta prisuppgången har fått många att köpa flera bostäder för att tjäna mer på uppgången. Fler hus än vad människor egentligen behöver har byggts och detta överdrivna utbud hotar att under lång tid framöver pressa ned priserna under produktionskostnaden. Här i Sverige verkar vi inte ha haft lika stor omfattning av extra bostadsköp. Men många har nog väntat lite extra med att sälja, vilket räcker för att bygga upp ett dolt säljbehov.

När yngre människor börjar jobba och ska köpa sin första bostad har de å andra sidan sällan ett stort sparkapital, så efterfrågan bestäms till stor del av vilken andel av lönen som människor väljer att lägga på boendet. Därmed är den allmänna ekonomiska utvecklingen avgörande i ett längre perspektiv och bopriserna borde följa med reallönerna uppåt.