Rätt strategi för ett 100 år gammalt hus - rivning eller byggnadsvård?

Jag bor i ett hus byggt på 1930-talet där knappt något original finns kvar. Alla viktiga funktioner - tak, fasad, fönster, ytterdörrar, el, värme, avlopp, kök, badrum - är utbytta, minst en gång. Storleken har ökat 75 kvadrat. Bara grunden, reglar, innertrappor och fyllnadsmaterial i golv och väggar finns kvar. 

Ändå ökar behovet av byggnadsvård gradvis när hus blir äldre. Och moderna krav gör ändå att mitt hus är hopplöst omodernt: Synliga element, ingen toalett på bottenvåningen, dålig ventilation, ingen luftkonditionering. 

Är det värt att fortsätta renovera? Eller är min tomt på 1300 kvadrat tillräckligt stor och välplacerad att det lönar sig bättre för nästa ägare att riva huset och bygga större, eller flera bostäder? I så fall borde jag sluta tro att mina renoveringar höjer huset värde.

Många som ska sälja tänker tvärtom. De kostar på extra underhåll och renoverar huset året innan försäljningen, för att försöka höja värdet. Det finns ofta bra argument: Målarfärg är billigt. Säljaren har mer kunskap om vad som behöver göras. Köparen kommer att få full upp med inredning och vill slippa renoveringar.

Men du riskerar att göra underhåll innan flytten helt i onödan. Särskilt om huset är gammalt gör dagens höga tomtpriser i storstäderna att många hus rivs för att bygga nytt. Bostadsmarknaden avgör vad som lönar sig bäst.

Ett tänkvärt annorlunda perspektiv är det japanska: Där ser de flesta människor på gamla hus ungefär som vi svenskar ser på begagnade kläder eller gamla bilar - visst finns ett fåtal som har så hög kvalitet att de är värda att bevaras - men det normala i Japan är att nya ägare river det gamla huset och köper ett nytt från en husfabrik. Alternativt saknas köpare och gamla hus blir övergivna, särskilt utanför storstäderna, vilket även händer på landsbygden i Sverige.

Argument finns förstås för byggnadsvård, allt ifrån att återbruk är bra för klimatet till att äldre byggnader kan ha unik arkitektur. Det spar också tid att renovera en gammal byggnad istället för att vänta på att få de tillstånd som krävs för ett nybygge.

Men ser vi oss omkring i Sverige så är det tydligt att byggnader även från 1960- och 70-talet ofta ersätts av nybyggen. Både bostäder, skolor, badhus och kontor rivs för att nå den kvalitet som krävs och spegla de behov som finns idag. Samma sak gäller nog en dag i framtiden även mitt hus. Ja, kanske även de flesta andra svenska villor?

En bidragande orsak kan vara att byggnaders livslängd har minskat, bland annat för att hålbarheten hos byggmaterial har sjunkit (plast istället för metall) och att nya lösningar för ventilation, isolering och uppvärmning är mer energieffektiva. 

Fyra konkreta faktorer styr vad nästa ägare troligen kommer att göra med fastigheten

(1) Marknadsvärdet - den spontana känslan är väl att ju dyrare hus, desto mer är det värt att underhålla och renovera. Men verkligheten är mer komplex. När marknadsvärdet är över 10 miljoner kronor betalar köparen hälften eller mer av pengarna för tomten. Och ju mer tomten är värd, desto troligare är det att den nuvarande byggnaden inte tillräckligt väl utnyttjar tomtens potential. 

Omvänt, i avfolkningsbygder där ett normalt hus kostar under 1 miljon kronor är det svårt att höja marknadsvärdet lika mycket som en renovering eller tillbyggnad kostar. Där är det främst värt att renovera om du själv kommer att bo kvar i många år och har glädje av förbättringarna. Störst sannolikhet att det lönar sig att underhålla och renovera ett gammalt hus finns i mellanskiktet, småhus som kostar mellan 2 och 6 miljoner kronor. Men nyckeln är att fråga mäklarna: "Hur mycket skulle min tomt vara värd, obebyggd?"

(2) Storleken på huset - trenden i Sverige är sedan länge tydlig, nybyggda hus är normalt större än de äldre. Den genomsnittliga levnadsstandarden stiger och många prioriterar att få plats med mer saker. Små hus får därför ofta tillbyggnader. Ett minimum tycker många är tre sovrum på samma våning, samt att både kök och vardagsrum ger plats för stort umgänge. Så ett trångt gammalt hus, där alla rum är små, med låg takhöjd och dålig isolering, där är det nästan så att grävmaskinen hörs komma brummande.

(3) Tomten - både storleken, platsen i kvarteret och dimensionerna påverkar. En hörntomt eller långsida mot gatan gör den lättare att dela. Stora tomter med huset på ena halvan har ofta redan blivit delade. Men läget är såklart mest avgörande, en sydsluttning med sjöutsikt nära kommunikationer lockar till arkitektritade hus.

(4) Detaljplanen - det kommunala regelverket avgör också och brukar finnas att läsa under "Stadsplanering" på kommunens hemsida. Att få byggnadstillstånd för ett modernt hus i ett område med enhetlig äldre bebyggelse kan vara omöjligt eller ta väldigt lång tid.

I mitt bostadsområde säger detaljplanen från år 1945 att tomterna måste vara minst 1000 kvadratmeter, högst 1/6 av ytan får bebyggas och huvudbyggnaden får inte överstiga 150 kvadratmeter. Höjden får vara 7,5 meter, med högst 2 våningar plus källare. Huvudbyggnaden får innehålla två lägenheter och inte inredas med mer än två kök. De ändringar av plan- och bygglagen som börjar gälla 1 december 2025 ger ytterligare 45 kvadratmeter byggyta. 

Därmed finns möjlighet att bygga ett parhus plus ett attefallshus och att starta en bostadsrättsförening med tre medlemmar. Bankerna har dock blivit mer skeptiska till att ge lån till bostadsrätter i små föreningar, så kanske skulle det ekonomiska värdet bli större om ägaren istället har två hyresgäster. 

Dessutom går det att söka undantag från detaljplanen, även om processen att få ett planbesked kan ta flera år. Ett extremt exempel finns bara några kvarter från där jag bor. Tidigare gällde samma detaljplan som hos mig, men nu är den ändrad och där byggs 21 radhus på en yta som är knappt 5000 kvadratmeter.

Det är svårt att spå om något liknande skulle kunna ske om till exempel min och ett par av grannarnas tomter kombineras. Men en tydlig trend i storstäderna är att bostadsområden förtätas. Kostnaderna för kommunal service blir då lägre räknat per invånare.

Ett sätt att spå framtiden för ditt hus är att kombinera information om kommunens tillväxt, husets marknadsvärde och hur mycket byggverksamhet som sker i kvarteren närmast omkring. Om antalet invånare i kommunen växer, bostadspriserna är höga och flera grannar bor i nybyggda eller tillbyggda hus - då är det fullt möjligt att nästa ägare river ditt hus.

Fast för att välja strategi räcker det att veta åt vilket håll framtiden lutar. Och för de flesta hus i Sverige är byggnadsvård mest logiskt, helt enkelt därför att det byggs så få nya hus. I Sverige finns ungefär 2 miljoner villor och radhus, men enligt SCB färdigställdes bara 6600 nya under år 2024. I den takten tar det 300 år att ersätta alla de småhus vi redan har.