Ekonomi & Juridik

Han för flerfrontskrig efter husköp

Ränndalen på Ivars hus.

Ränndalen på Ivars hus. Foto: Ivar Möller

En skräckhistoria om hur det kan gå när saker och ting går snett vid ett husköp.

Husköp går inte alltid som tänkt, det vet vi att många i forumet kan skriva under på. Det kan handla om allt från tvister med besiktningsföretag till dolda fel och tvister med säljarna.

Ivar Möller och hans fru Erika har hamnat i en riktig rävsax rent rättsligt. 2006 köpte de ett hus i Dalarna. De uppfyllde sin undersökningsplikt genom att dels själva gå igenom fastigheten så gott de kunde utifrån den kunskap de har, dels genom att anlita en besiktningsman som kom rekommenderad av mäklaren. Huset hade efter besiktning en del mindre anmärkningar, men inget som de inte kunde leva med. Således köpte de huset.

Idag sitter Ivar Möller med en offert på 188 000 kronor för renovering av taket, en kostnad på cirka 173 000 kronor för sanering av fuktskador och mögel samt cirka 19 000 kronor för återställning av köket. Tillkommer gör även tvingande anslutning av kommunalt avlopp som blev beslutad redan 1992, inte heller denna upplystes de om. Men ord står mot ord.

- Jag har försökt nästan allt. Jag har pratat med de tidigare ägarna, som först lovade att komma ut och titta och sedan sökte kontaktförbud mot mig med hjälp av advokat. Jag har försökt få ersättning från besiktningsföretaget men de vitsordade bara 20 000 kronor vilket inte täcker skadorna på långa vägar, säger Ivar Möller.

närbild på den felaktigt monterade plåten

Närbild på den felaktigt monterade plåten. Foto: Ivar Möller

Han har i efterhand även anmält de tidigare husägarnas advokat till Advokatsamfundet för att ha förhalat processen genom att inte svara på kommunikationen. Han har också anmält både mäklaren och besiktningsföretaget till Allmänna Reklamationsnämnden. Allt för att reda ut vem som egentligen är skyldig till det inträffade.

Detta har hänt

Allt började fem år efter att Ivar och hans fru köpt huset, i slutet av september 2011.

- Vi märkte att det började droppa vatten från taket i köket, säger Ivar Möller.

Det visade sig vara ett takläckage orsakat av felmonterade ränndalsplåtar som i sin tur spikats fast för att ligga kvar på sin plats. Spikarna var vid upptäckten rostiga, vilket indikerade att de suttit där ett bra tag. Vattnet har runnit in mellan ränndalsplåtarna och vidare in i konstruktionen.

- De hade fuskat och skjutit ihop plåtarna och spikat igen dem i botten på ränndalen, säger Ivar Möller.

Då vände han sig till de tidigare ägarna som lovade att komma ut och titta.

- Säljaren höll sedan på och trassla i cirka 8 månader. De kunde inte komma för de var på semester, föräldrarna var sjuka, de ville ha en uppskattning av kostnaden för sin påstådda dolda fel-försäkring som ej fanns och som de fick av besiktningsmannen i mars 2012, 4 månader efter att besiktning av skadorna blev utförd.

I maj 2012 kontaktade de en advokat och startade en tvist med Ivar och hans fru. Deras advokat påstod att de inte klagat i tid, och skrev att de inte får kontakta dem vidare.

- Vi tolkade brevet som att vi kunde bli åtalade för egenmäktigt förfarande om vi försökte kontakta säljarna, säger Ivar Möller.

De fick heller inte röra sitt eget hus innan innan säljaren haft möjlighet att besiktiga det, vilket dröjde ytterligare 3 månader. Det har nu hunnit bli augusti 2012.

plåt

Förklarande bild som Ivar har skickat till oss.

Konflikten eskalerar

Den takmontör/byggfirma, som sedan togs in för att reparera taket, har brevledes konstaterat att takets konstruktion är undermålig. Han anser också att besiktningsmannen borde ha upptäckt felen vid en okulär besiktning. I ett brev skriver han:

“Jag tycker att fastighetsbesiktningen EJ är fackmässigt utförd pga flera vitala delar ej uppmärksammats i samband med bes!! Jag klev upp på taket och omgående påtalade flera brister för husägaren.”

Han nämner sedan ett flertal brister, bland annat att hängrännan hade fall åt fel håll, omvik i scoop var vikt åt fell håll, att rännkrokar var fastspikade genom plåtscoopet med mera. 

Ivar valde då att ta kontakt med mäklaren för att få en prisreducering enligt offert från samma takmontör. Detta godtogs dock inte.

Samtidigt försökte Ivar få besiktningsföretaget att stå för att de missat takfelet vid besiktningen.

Husköpet slutade med att Ivar hamnade i ett flerfrontskrig som nu pågått i snart tre år.

plåt

Förklarande bild som Ivar har skickat till oss.

Förhoppningen är att den ansvariga för det som skett, en dag ska stå för hans takräkning. Men vem är egentligen ansvarig?

  • Är det mäklaren som rekommenderade besiktningsmannen?
  • Är det besiktningsmannen som eventuellt missade problemen med taket?
  • Är det säljarna som eventuellt undanhållit kända fel med taket?
  • Är det advokaten som sägs ha förhalat processen så att Ivars familj nu inte får något rättsskydd?
  • Eller är det Ivar och hans fru som själva bör stå för kostnaden på grund av tiden som gått sedan mellan husköp och reklamation?

Det är detta som Ivar nu söker ett slutgiltigt svar på.

plåt

Förklarande bild som Ivar har skickat till oss.

Krig nr 1: Mäklaren - ett förlorat slag?

Ivar Möller anser dels att mäklaren brustit i att upplysa dem om deras undersökningsplikt, dels att mäklarens objektbeskrivning innehöll ett flertal felaktigheter som inte borde ha varit där, exempelvis var det fel boyta, fel namn på elpannan med mera. Slutligen anser han att då mäklaren rekommenderade ett besiktningsföretag vars besiktningsman ej var godkänd av SBR eller SP Sitac så har denna gjort fel. 

Mäklaren bestred Möllers argument till Allmänna Reklamationsnämnden genom att påtala husets höga ålder och det faktum att man då får räkna med fler fel och ett större ansvar vid undersökningsplikten.

“Eftersom huset är omkring 100 år gammalt kan det finnas många slags fel och brister. Köparens undersökningsplikt var därför större än vid köp av ett nyare hus. Det framgår av besiktningsprotokollet att en överlåtelsebesiktning inte ersätter köparens undersökningsplikt. Det anges även att en köpare normalt ska räkna med att ju äldre en fastighet är desto större anledning finns det att tro att det finns fel och att slitage är större än i en nyare fastighet.”

Det bör tilläggas att huset är 100 år, men totalrenoverat mellan åren 1982-85. Taket var vid upptäckten av läckaget 25 år gammalt.

plåt

Förklarande bild som Ivar har skickat till oss.

Allmänna reklamationsnämnden gick på mäklarens linje. De ansåg att mäklaren inte kunde lastas för utgången av besiktningsmannens besiktning och det som hänt efteråt, ej heller för anlitandet av denna. Samt att Ivar inte kunnat bevisa att det fanns fel i objektbeskrivningen. Dessutom anser ARN att vem som helst med sunt förnuft kan besiktiga huset för att undersökningsplikten ska vara uppfylld från Mäklarens sida.

Ivar Möller kommer att begära omprövning av beslutet att inte ge bifall med full dokumentation.

- Jag vågade inte skicka in alla dokument. Jag hade fått en varning innan att de inte skulle ta upp ärendet i besiktningföretagets fall om jag skickade in för mycket dokumentation.

plåt

Förklarande bild som Ivar har skickat till oss.

Krig nr 2: Advokaten och tidigare ägarna
När de tidigare ägarna anlitade advokat gjorde även Ivar Möller det. Det gick dock inte som väntat. Ivar förklarar att hans advokat hade svårt att få svar från säljarnas advokat, att det dröjde lång tid och kostade mycket pengar. Totalt utväxlades tre brev under en halvårsperiod.

I ett brev skriver säljarnas advokat att skadorna på fastigheten borde ha upptäckts vid besiktningen före husköpet och att det inte är något som kan åläggas säljarna. Han skriver även att säljarna själva inte upplever sig ha haft problem med taket då de bodde i huset, samt att Ivar Möller inte har reklamerat inom skälig tid.

Ivars advokat bestrider detta och hänvisar till att kontakt togs redan september 2011 då problemen upptäcktes och sedan igen efter det att problemen med taket utretts av besiktningsföretaget. I brevet önskar advokaten att en förlikning kommer på plats. Svaret han får är att säljarna håller fast vid sin ståndpunkt.

- Till slut hoppade min advokat av i november 2012. Han sade att man kunde inte driva fallet, det skulle förlikas men de vägrade. Så då stod jag utan rättsskydd, säger Ivar Möller.

ränndal

Förklarande bild som Ivar har skickat till oss.

Han har därefter försökt driva processen i egen regi. Han har vid två tillfällen i början av 2015 skrivit daterade brev till säljarnas advokat. I det första skriver han att takets livslängd beräknas till 30 år och att det var 25 år då felet uppdagades, och att han därför önskar kompensation. Han har även skrivit ett brev där han påtalar att advokaten inte svarat på hans brev. Slutligen väljer han att anmäla advokaten till Advokatsamfundet för tredje gången. 

- Jag anmälde honom på 5-6 punkter. Han förhalar och undviker att svara. Jag skrev att jag anser att han brutit mot god advokatsed, främjande av orätt, otillbörliga påtryckningsmetoder med mera. Men enligt samfundet håller han sig ändå inom ramarna för vad som är ok, säger Ivar Möller.

Han förklarar att så länge han inte har hittat ett juridiskt biträde kan han inte ta tvisten till domstol. Försäkringsbolaget kräver att man har ett juridiskt ombud för att rättskyddet ska gälla på villaförsäkringen.

- Alla advokater som kontaktats hittills för att stämma säljaren hoppar av när de hör vem som är försvarsadvokat. Det kostar kanske en miljon i rättegångskostnader på grund av tiden som krävs, då kan den advokaten inte driva ett sådant fall, det är in absurdum. Då faller man utanför rättsskyddet.

Han har därför beslutat sig för att gå via Allmänna reklamationsnämnden och försöka använda mäklarens regressrätt mot säljaren.

- Om jag får ett positivt beslut från dem har jag större chans att ta det till tingsrätten utan juridiskt biträde.  

Krig nr 3: Besiktningsföretaget

För att få upp fallet i rätten utan advokat är ett positivt beslut hos Allmänna reklamationsnämnden att föredra. Ivar valde därför att anmäla besiktningsföretaget dit.

Han menar på att takfelet borde ha upptäckts vid den okulära besiktningen, och att besiktningsmannen brustit i sitt arbete. Han säger också att besiktningsmannen vilselett honom genom att tala om bestämmelser som finns hos yrkesorganisationen SBR, vilket gett Ivar uppfattningen att besiktningsmannen varit godkänd och certifierad medlem där.

Besiktningsföretaget vidhåller istället att reklamationen skett försent för att det ska kunna bevisas att felet gått att upptäcka vid besiktningen och inte uppstått i efterhand. De nämner också att felet skulle varit svårt att upptäcka vid en okulär besiktning. Slutligen skriver de att besiktningsmannen aldrig utgett sig för att vara medlem i SBR, bara att han använt SBR:s metod och haft en för uppdraget tillräcklig kompetens. 

Detta bestrider i sin tur Ivar Möller som menar på att vid en överlåtelsebesiktning enligt jordabalken ska besiktningsmannen vara godkänd av SBR. Han påtalar också att det skett olaga hot mot honom och hans familj samt att han fått se besiktningsprotokollet först samma dag som köpekontraktet skulle skrivas under. Det kom i orginal med posten några dagar efteråt.

Alla vändor fram och tillbaka leder till både smutskastning och hot.

- Jag är besviken på besiktningsmannen, jag pratade skit om honom. Då ringde han upp och hotade oss, säger Ivar Möller och fortsätter:

- Han tyckte att jag talade illa om honom och han sade: om du pratar skit om mig i fortsättningen kommer du få se vad jag är kapabel till att göra. Då kommer det bli jävligt dyrt och sedan kommer du få se vad jag gör. 

Polisanmälan blev gjord samma dag men den lades ned omgående då det inte ansågs vara ett brott. Ivar har heller inga bevis på vad som sades, inte mer än dokumentation på ett mottaget samtal från besiktningsmannens nummer, ett datum och en tidpunkt. 

Däremot har han sparat alla mejlväxlingar och annan dokumentation som han kunnat få ihop med respektive part i tvisten.

Konflikten med besiktningsföretaget hamnar till slut hos Allmänna reklamationsnämnden.

Slutet på tvisten?

I slutet av förra året fattade Allmänna Reklamationsnämnden beslut i frågan. De beslutade avslag eftersom bevisning saknades.

- Det kändes konstigt för innan så varnade de mig för att skicka in för omfattande dokumentation, för då skulle de inte ta upp ärendet, säger Ivar Möller.

I beslutet gick att läsa: “Det saknas oberoende besiktningsutlåtande som visar att de av honom påstådda felen måste ha funnits där vid besiktningstillfället. Eftersom det saknas tillräckligt med bevisning som visar att felen måste ha funnits där vid besiktningstillfället kan inte heller nämnden bedöma huruvida besiktningsmannen agerat försumligt genom att ha missat att ta upp de påstådda felen med takkonstruktionen i besiktningsutlåtandet. Nämnden konstaterar därför att Ivar Möller inte har bevisat att besiktningsmannen agerat vårdslöst vid besiktningen. Med anledning av utgången i vårdslöshetsfrågan saknar nämnden anledning att pröva reklamationsfrågan. Ivar Möllers yrkande ska alltså avslås.”

Ivar Möller har efter det inkommit med mer dokumentation i form av bilder och 26 bilagor, och fått Allmänna reklamationsnämnden att ompröva beslutet. Bland annat nämner han orsaken till att reklamationen inte inkom på en gång var för att han avvaktade säljarna, samt att säljarnas advokat haft ett oberoende besiktningsföretag på plats som menar på att ansvaret ligger på det anklagade besiktningsföretaget samt att han egen advokat endast drev tvisten mot säljaren - Ivar Möller kunde då inte reklamera mot besiktningsföretaget förrän i november 2012.

Bollen ligger just nu hos Allmänna reklamationsnämnden, som förväntas ge sitt beslut om sex månader. Ivar Möllers förhoppning är att de ska fatta beslut i hans favör, så att han ges möjlighet att väcka åtal mot besiktningsföretaget  i tingsrätten utan advokat. 

- Allmänna reklamationsnämnden måste bestämma sig för om köparens undersökningsplikt är uppfylld med en lekman utan byggkunskaper enligt belut i mäklarens fall, eller om köparen måste göra två oberoende besiktningar enligt jordabalken vid köptillfället enligt beslut i bestiktningsföretagets fall, säger Ivar Möller.

Om beslutet blir negativt för Ivar har han en advokat som kan tänka sig se över fallet och förhoppningsvis hjälpa honom, när de övriga spåren nått sina slut.

Oavsett vem som får rätt i slutändan kan vi konstatera att husköp inte alltid går som tänkt. Det ser vi ofta också i forumet. Snårigheterna är flera rent juridiskt och det är inte självklart från början vem som har rätt och fel.

I olyckliga fall kan tvisten också leda till personliga påhopp och hot. Var därför alltid noggrann när du undersöker ett hus som du senare planerar att köpa. Lita inte blint på varken mäklare eller säljares uppgifter. Tag heller inte besiktningsmannens uppgifter som en självklarhet. Alla kan göra misstag och det är många gånger svårt att i efterhand bevisa vem som bär skulden.

Byggahus.se har tagit del av all officiell dokumentation och gett parterna i de fortfarande öppna tvisterna möjlighet att uttala sig.

Besiktningsföretaget meddelar att de såg frågan som avslutad när de fick ARN:s beslut förra året, och att de har lämnat detta bakom sig.

Advokaten hänvisar till advokatsekretess och säger att han inte ens kan uttala sig om huruvida motparten är hans klienter.

Guide för att köpa och sälja hus