Juridik, Köpa & sälja hus

6 frågor om dolda fel – advokaten svarar

Ett hus som inte är till salu. Vi känner inte heller till om här finns dolda fel eller ej.

Ett hus som inte är till salu. Vi känner inte heller till om här finns dolda fel eller ej. Foto: Marlén Eskilsson

Du har just köpt ett hus som visar sig ha fel som du inte kände till vid köpet. Kan felet klassas som dolt fel som du kan få ersättning för? Här svarar advokat Claes Blåe på sex frågor om dolda fel.

1.Vad är ett dolt fel?

– Dolda fel är i sanning ett mystiskt begrepp i vida kretsar. Den korta versionen är att det är ett fel vid köpet som inte var upptäckbart eller förväntat, för den normalt aktsamme och normalt kunnige köparen. (Bonus pater familias).

A.  Upptäckbart; är normalt det som man kan uppfatta med sina sinnen, till exempel en fuktfläck i taket eller mögellukt.

B.  Förväntat;  är som exempel en igensatt dränering runt ett hus från år 1925. Det är helt enkelt vad man kan vänta sig.

Skulle A, och/eller B, vara uppfyllda, kan det mycket väl vara ett fel, men det är inte dolt.

Man kan säga att det är egenskapen "dolt" som gör att säljaren kan hållas ekonomiskt ansvarig, eftersom köparen trots en noggrann egen undersökning rimligen inte kunde upptäcka felet i fråga. Köparen skall då inte straffas för det, så att säga. 

Claes Blåe
Claes Blåe

Själva begreppen "fastighet", "fel", "undersökningsplikt" och "utfästelse" ämnar jag återkomma till vid senare tillfällen.

Enligt lagen om allts jävlighet kan man faktiskt hamna i situationen att man som köpare bevisar att ett fel föreligger och dessutom lyckas visa att det är dolt; men man kan ändå bli utan pengar, eftersom alla husdelar har en ekonomisk livslängd. Ett badrum är, som exempel, helt värdemässigt avskrivet efter ca 20 - 25 år. Det är alltså knappast lönt att stämma en säljare med ett så pass gammalt badrum i bagaget. 

För att klassas som ett dolt fel ska det alltså vara av en viss omfattning och ha haft påverkan på köpeskillingen om det var känt vid köpet.

2. Kan du ge exempel på vanliga dolda fel och förklara varför man inte kan upptäcka dem vid en besiktning?

– Klassiska dolda fel är till exempel avsaknad av luftspalter i väggarna, felaktiga tätskikt i våtrum och felaktiga elkopplingar bakom väggar. De felen är svåra att upptäcka utan håltagning, och knappast förväntade i nyare hus.

3. Vad ska en husköpare göra för att ha uppfyllt sin undersökningsplikt och på bästa sätt minimera risken att råka illa ut om ett dolt fel upptäcks?

– Köparen skall undersöka köpeobjektet så noggrant som möjligt med sina sinnen, och att vid oklarheter fråga säljaren till exempel; när är badrummen renoverade, vem gjorde det och finns det kvalitetsdokument för badrummen?

Jordabalkens 4 kap, som reglerar fastighetsköp, ställer inget krav på anlitande av en besiktningsman inför köpet. Undersökningsplikten skall kunna uppfyllas av en normalt kunnig och aktsam köpare, alltså genom en "lekmannabesiktning". Det faktum att köparen anlitat en besiktningsman påverkar inte felbedömningen, utan den görs utifrån lekmannens perspektiv. Det finns dock fördelar med anlitande av besiktningsman. Man kan nämna att de fel som besiktningsmannen inte upptäcker verkligen kan vara dolda, och prutning kan ske utifrån upptäckta fel vid besiktningen. Skulle besiktningsmannen missa upptäckbara fel finns möjligheter för köparen kräva att hen på ersättning för en vårdslöst utförd besiktningstjänst, för åtgärdande av missade fel. Professionella besiktningsmän har en försäkring för missade fel.

4. Hur fungerar en friskrivningsklausul för dolt fel?

– Det finns i huvudsak två typer av friskrivningar mot fel; begränsad friskrivning av typen att köparen förbinder sig att inte kräva ersättning för fel i köpeobjektets tak, eller en total friskrivning, innebärande att köparen förbinder sig att inte kräva ersättning för "fel av vad slag det vara månde" i köpeobjektet. 

5. Finns det en tidsgräns för när man kan åberopa dolt fel?

– Man kan göra ett fel gällande upp till 10 år efter tillträdet till fastigheten, sedan preskriberas (upphör)  den möjligheten.

6. Vad är det värsta som kan hända om man köper ett hus med ett dolt fel

– Bland det värsta som kan hända om man köper ett hus med dolt fel är att man reklamerar (klagar på ett fel till säljaren) för sent. Det finns ingen exakt tidsfrist angiven i Jordabalken, (reklamation skall ske inom skälig tid efter upptäckten), men praxis visar att man inte skall dröja med att reklamera i flera månader efter upptäckten. Följden av för sen reklamation är att möjligheten att få ersättning av säljaren preskriberas.

Fråga Claes Blåe om dolda fel

Advokat Claes Blåe ingår i expertpanelen på Byggahus.se. Klicka här för att ställa en fråga till Claes.