Bopriserna kommer att falla

Det finns gott om argument för att dagens bostadspriser inte är lågsiktigt hållbara. I flera år har experter varnat för en ”bostadsbubbla” av liknande typ som i USA även i Sverige.

Hittills har experterna haft fel. Låga räntor, inflyttning av arbetskraft till storstäderna och ett starkt intresse för heminredning har hållit efterfrågan uppe. Men nu verkar toppen vara passerad och många undrar hur långt bostadspriserna kommer att falla.

Först är det viktigt att påpeka att det är helt normalt att bopriserna svänger kraftigt. Justerat för inflationen var snittpriset för småhus i Sverige oförändrat år 2000 jämfört med år 1970 – men under dessa trettio år nådde priserna toppar 1979 och 1990 följt av nedgångar på 25-35 procent. Och det är inte en ”bubbla” varje gång priserna stiger.

Inte heller behöver prisnedgången bli brant, även om den totalt sett är stor. I löpande priser behöver den inte synas alls, men justerat för inflationen (realt) kan den ändå bli dramatisk. Historiskt finns även exempel på prisnedgångar som skett långsamt under 20-30 år. Avgörande för nedgången storlek är istället hur stor avvikelsen innan var från det normala, justerat för inflationen. En av de längsta jämförelserna publicerades av amerikanen Robert Schiller 2005 i boken ”Irrational Exuberance”, där han visar att likvärdiga hus i USA pendlat kring en platt trend och i snitt bara stigit med 0,2 procent per år realt sedan 1890.

Det är samma låga värdeökning som holländaren Piet Eichholzt kom fram till i sin granskning av prisutvecklingen på Amsterdams finaste gata längst kanalen Herengracht från år 1628 och framåt. Trots att staden växte och industrialiseringen ökade snittinkomsten kraftigt, så har denna snart 400 år gamla motsvarighet till Strandvägen i Djursholm knappt alls gjort de rika rikare. Prisuppgångar under goda tider har följs av långa perioder med fallande priser.

En grundläggande förklaring om man ser på ett helt land är att priserna på begagnade bostäder sett över långa tidsperioder inte logiskt sett kan avvika särskilt mycket från produktionskostnaden. Och kostnaden för att bygga hus styrs till stor del av löneutvecklingen, men hålls ned av tekniska framsteg.

Detta gäller rimligen ännu mer i Sverige som är ett stort och glest befolkat land, där det även kring storstäderna finns gott om skog och åkrar att bygga bostäder på. Kommunerna behöver ofta först ordna bättre infrastruktur och planeringen tar lång tid, men precis som nya spårvägslinjer öppnade nya bostadsområden kring Stockholm för hundra år sedan, så kommer till slut nya vägar och nya tunnelbanestationer. Tomtpriserna kring storstäderna har stigit dramatiskt de senaste 15 åren och utbudet kommer att följa med även om det tar lång tid.

Ytterligare ett starkt argument för prisnedgång är att boräntorna förr eller senare återvänder till en historiskt normal nivå kring 7-8 procent per år och då måste priserna vara rimliga i förhållande till hushållens inkomster. Den stora grupp människor som tillkommer som nya ägare av radhus och villor är familjer som nyligen har fått barn och behöver en större bostad. När 40-talisterna dör och arvingarna säljer så måste priserna anpassa sig till vad 80-talisterna har råd med, för arvingarna har i de flesta fall redan köpt sin bostad. Alltså väger de nybildade barnfamiljernas ekonomi tungt.

Men som sagt: prisnedgången behöver inte bli brant, den kan även pågå under 10-20 år. Fast det är ofta så länge vi äger våra bostäder, så den som köper sin första bostad eller byter till större bostad vid fel tillfälle kan ändå försämra sin livsinkomst dramatiskt. I valet mellan dyrt och billigt boende är det därför just nu klokt att vara försiktig.