Fritidshusköp, besiktningsklausul, krav från säljare

[Staffan-N]

Det är i princip öppet köp och köparen kan dra sig ur köpet på vilka grunder som helst, eller inga grunder alls. Det räcker i princip att man ångrar sig. Någon riskkonstruktion eller något fel behöver man därför inte hitta.

Detta kan ju diskuteras
https://www.maklarsamfundet.se/nyheter/viktigt-att-tanka-pa-avseende-den-oppna-besiktningsklausulen

"Trots klausulens generösa utformning är det viktigt att komma ihåg att köparen inte har rätt att begära återgång på grund av andra skäl än sådana som är rör fastigheten. Köparen får alltså inte missbruka den öppna besiktningsklausulen utan måste vara lojal mot säljaren. Skyldigheten att vara lojal mot sin avtalspart kallas för lojalitetsplikten och är en allmän rättsprincip."

 

[Thomas59]

Detta kan ju diskuteras
[länk]

"Trots klausulens generösa utformning är det viktigt att komma ihåg att köparen inte har rätt att begära återgång på grund av andra skäl än sådana som är rör fastigheten. Köparen får alltså inte missbruka den öppna besiktningsklausulen utan måste vara lojal mot säljaren. Skyldigheten att vara lojal mot sin avtalspart kallas för lojalitetsplikten och är en allmän rättsprincip."

Det stämmer. Det finns en allmän lojalitetsplikt. Man kan inte ange skäl som tex att planeterna står i fel läge eller att man har ont i ryggen och därför vill häva. Några egentliga krav på att man som köpare ska ha hittat något objektiv fel finns ändå inte. Anledningen är att det då kan uppstå tolkningstvister avseende om det faktiskt är ett fel.

Att mäklarsamfundet framför detta är ju inte så konstigt. Dom vill ju ha snabba affärer, utan krångel så att provisionen tickar in på kontot.

Frågan om en köpare missbrukar hävningsrätten eller är illojal mot säljaren känns dock luddig och juridisk svårhanterad= tolkningsfråga. Vilket man vill undvika.

Ursprungligen/tidigare var det vanligt att en minsta summa angavs som avhjälpande av hittade fel skulle uppgå till för att få häva, men det medförde, som jag var inne på ovan, att tolkningstvister uppstod. Därav rådet att ha i princip öppna besktningsklausuler.

 

[Nötegårdsgubben]

Detta kan ju diskuteras
[länk]

"Trots klausulens generösa utformning är det viktigt att komma ihåg att köparen inte har rätt att begära återgång på grund av andra skäl än sådana som är rör fastigheten. Köparen får alltså inte missbruka den öppna besiktningsklausulen utan måste vara lojal mot säljaren. Skyldigheten att vara lojal mot sin avtalspart kallas för lojalitetsplikten och är en allmän rättsprincip."

Det var ett vackert slag i luften! Både påpeka att köparen kan ange egentligen vilket (fastighetsrelaterat) skäl som helst och att man som mäklare bör upplysa köparen om sin lojalitetsplikt.

Det är ju rätt i sak, men man undrar ju vem som skulle driva en process om att köparen hävt köpet av fel skäl.

 

[Thomas59]

Detta kan ju diskuteras
[länk]

"Trots klausulens generösa utformning är det viktigt att komma ihåg att köparen inte har rätt att begära återgång på grund av andra skäl än sådana som är rör fastigheten. Köparen får alltså inte missbruka den öppna besiktningsklausulen utan måste vara lojal mot säljaren. Skyldigheten att vara lojal mot sin avtalspart kallas för lojalitetsplikten och är en allmän rättsprincip."

Tittade närmare på länken till Mäklarsamfundets (MS) text om den öppna besiktningsklausulen som du nämner. Erkänner att jag inte kollade länken innan mitt tidigare inlägg då jag vet ungefär hur MS resonerar.

Citat: ”Om köparen begär återgång behöver köparen visserligen inte ange något skäl till sin begäran, och i praktiken kan köparen begära återgång för att han eller hon inte är nöjd med färgen på huset”.

Snacket om missbruk och lojalitet är väl iofs lovvärt men har ingen betydelse i praktiken då några skäl till hävning inte behöver anges, vilket MS (troligen motvilligt) också noterar. Svårt att se hur någon med framgång skulle kunna stämma en köpare, hävda missbruk/illojalitet, och vinna en sådan tvist. Då inget skäl till hävning behöver anges skulle det iofs vara intressant att se en sådan sakframställan.

Nej, syftet med MS text är nog egenintresse; att skrämma köpare att inte utnyttja sin hävningsrätt för att säkerställa att provisionen trillar in på kontot.

 

[klimt]

Nja, huvudregeln är att säljaren står risken fram tilltillträdet. Det gäller både onormalt slitage och fel/skador som kan uppstå. Fastigheten ska överlämnas i samma skick som vid dagen för avtalsskrivandet. Köparen har inget ansvar i mellantiden så något delat ansvar finns inte.

Om värmepumpen slutar fungera i mellantiden fram till tillträdet är det säljaren som måste lösa problemet, tex genom att installera en begagnad värmepump eller att man förhandlar fram en prisnedsättning. Prisavdrag är generellt att föredra men är det vinter och långt till tillträdet måste ju värmefrågan lösas direkt. Om värmepumpen upptäckts vara trasig just i samband med avtalsskrivningen bör ju köparen redan då förhandla ner priset, givet att det inte var känt innan . Det är ju då frågan om ändrade förutsättningar.

Detta är väl en sidodiskussion. Ansvaret för fel som uppstår regleras i Jordabalken 4.11

”Har fastigheten skadats eller försämrats på grund av händelse för vilken säljaren står faran, får köparen göra avdrag på köpeskillingen eller, om skadan är av väsentlig betydelse, häva köpet. ”
Säljarens och köparens ansvar utvecklas i kommentar
”För att undersöka om en försämring skett jämförs fastighetens skick vid tillfället för avtalet med dess skick vid tillfället för tillträdet.
Normalt slitage som uppstår på grund av säljarens användning av fastigheten under tiden från avtalet till tillträdet omfattas inte av paragrafen och sådant måste alltså köparen räkna med.”

I praktiken är detta ett delat ansvar. Säljaren har ansvar för skador som uppkommer genom våda och köparen för skador pga normalt slitage. Köparen kan bedöma risken vid normal användning vid sin besiktning men kan knappast bedöma risken för att säljaren gör något felaktigt.

 

[Thomas59]

Detta är väl en sidodiskussion. Ansvaret för fel som uppstår regleras i Jordabalken 4.11

”Har fastigheten skadats eller försämrats på grund av händelse för vilken säljaren står faran, får köparen göra avdrag på köpeskillingen eller, om skadan är av väsentlig betydelse, häva köpet. ”
Säljarens och köparens ansvar utvecklas i kommentar
”För att undersöka om en försämring skett jämförs fastighetens skick vid tillfället för avtalet med dess skick vid tillfället för tillträdet.
Normalt slitage som uppstår på grund av säljarens användning av fastigheten under tiden från avtalet till tillträdet omfattas inte av paragrafen och sådant måste alltså köparen räkna med.”

I praktiken är detta ett delat ansvar. Säljaren har ansvar för skador som uppkommer genom våda och köparen för skador pga normalt slitage. Köparen kan bedöma risken vid normal användning vid sin besiktning men kan knappast bedöma risken för att säljaren gör något felaktigt.

Nej, i praktiken har säljaren allt ansvar för försämringar i fastighetens skick, fram till tillträdet. Att normal förslitning undantas gör inte heller ansvaret delat. Det är säljarens ansvar att se till att fastigheten inte slits mer än normalt.

Det innebär att säljaren får räkna med normal förslitning, nån liten repa i parketten, den förslitning det innebär att vitvaror och andra installationer slits av normal användning osv. Går något sönder är det säljarens ansvar. Alltså inte delat. Annars skulle en säljare i princip inte kunna bo kvar i mellantiden mellan avtal och tillträde.

 

[klimt]

Nej, i praktiken har säljaren allt ansvar för försämringar i fastighetens skick, fram till tillträdet. Att normal förslitning undantas gör inte heller ansvaret delat. Det är säljarens ansvar att se till att fastigheten inte slits mer än normalt.

Det innebär att säljaren får räkna med normal förslitning, nån liten repa i parketten, den förslitning det innebär att vitvaror och andra installationer slits av normal användning osv. Går något sönder är det säljarens ansvar. Alltså inte delat. Annars skulle en säljare i princip inte kunna bo kvar i mellantiden mellan avtal och tillträde.

Jag tror att vi får enas om att vi har olika bedömning ”agree to disagree”. För mig är lagen tydlig

”11 § Säljaren står faran för att fastigheten av våda skadas eller försämras medan den fortfarande är i säljarens besittning.”

Säljaren har ett tydligt ansvar för det som säljaren gör av våda. Säljaren har ett ansvar att vårda egendomen. Säljaren har däremot inte ansvar för normal förslitning. Det kan vara en repa i parketten men också mer allvarligt slitage som kan leda till att installationer går sönder. Det är något som säljaren inte har ansvar för utan något som köparen får bedöma risken för och anpassa sitt bud efter. För det mesta har köpare och säljare ett gemensamt intresse att hålla denna tid med delat ansvar så kort som möjligt.