Fritidshusköp, besiktningsklausul, krav från säljare

[breakman]

En snäv klausul, men vi är nog inte jurister nog att göra en bedömning om den är oskälig. Det kan dock FMI göra. Om du har ork när detta har blåst över kan du ju göra en anmälan, men då mest för andra köpares skull.

Tycker också det är värt att anmäla, dock är det stor risk att inget händer då mycket verkar läggas ner med vändande post.
https://nyheter24.se/nyheter/inrikes/1497822-nio-av-tio-maklaranmalningar-utreds-inte

 

[klimt]

Ordagrant så här:

"Köparen har rätt att genom sakkunnig besiktningsman låta besiktiga fastigheten senast den 31 juli 2026. Köparen har rätt att häva köpet om besiktningen utvisar fel eller brister i fastighetens konstruktion, grund, tak eller VVS-installationer.

Begäran om återgång ska framställas skriftligen till säljaren inom ovan angiven tid.
Om köpet återgår ska betald handpenning återbetalas till köparen utan
skadeståndsskyldighet för någon av parterna."

(Datumet är ju reviderat nu).

Övergripande så finns en rekommendation att dessa klausuler bör vara öppna. Fick ni någon beskrivning av mäklaren varför man valt att inte göra så vid ert köp? Ni kan kolla med FMI men mitt minne är att man avråder från denna typ av klausul pga tolkningsproblem. Om ni har möjlighet är det klokt att redan före besiktning söka rådgivning kring klausulens innebörd.

Några otydliga punkter i klausulen
- besiktning ska göras av sakkunnig besiktningsman. Kanske inte problem i ert fall, men det skulle kunna vara så att ni har en bekant med god kunskap som ni litar på men som saknar formell status.
- klausulen begränsas till konstruktion, grund, tak och VVS. Om fel hittas på övriga områden gäller den alltså inte, även om de är kostsamma att åtgärda.
- man kan ha olika bedömning av vad som är fel eller brister, särskilt ett äldre hus. Alla hus har troligen något fel/ brist så man kan hamna i tolkningsproblem om problem som hittats är normalt för fastighetens ålder eller fel/brist.

Av dessa skäl rekommenderas att man använder öppna klausuler och mäklaren borde haft starka skäl att inte följa denna rekommendation.

 

[Thomas59]

Ordagrant så här:

"Köparen har rätt att genom sakkunnig besiktningsman låta besiktiga fastigheten senast den 31 juli 2026. Köparen har rätt att häva köpet om besiktningen utvisar fel eller brister i fastighetens konstruktion, grund, tak eller VVS-installationer.

Begäran om återgång ska framställas skriftligen till säljaren inom ovan angiven tid.
Om köpet återgår ska betald handpenning återbetalas till köparen utan
skadeståndsskyldighet för någon av parterna."

(Datumet är ju reviderat nu).

Det var ju en udda utformning av besiktningsklausulen. Den är definitivt inte utformad som den brukar vara enligt praxis.

Vill ni låta köpet återgå (häva köpet) efter besiktningen skulle en slipad jurist anlitad av säljarna lätt kunna hävda att a/besiktningsmannen var inte sakkunnig, b/det som framkommit är inte fel eller brist, utan normalt slitage eller förväntat pga fastighetens ålder/konstruktion eller fastighetens pris, c/ de fel eller brister ni anför som hävningsgrund omfattas inte av klausulen. Oklarheterna i klausulen är häpnadsväckande.

Normalt har mäklaren en programvara som hjälp vid utformandet av avtal och där finns standardtexter med korrekta klausuler. Bara att fylla i datum. Denna din klausul verkar vara hemsnickrad av mäklaren. En kunnig jurist skulle aldrig utforma klausulen på det sätt du citerar.

 

[Thomas59]

Övergripande så finns en rekommendation att dessa klausuler bör vara öppna. Fick ni någon beskrivning av mäklaren varför man valt att inte göra så vid ert köp? Ni kan kolla med FMI men mitt minne är att man avråder från denna typ av klausul pga tolkningsproblem. Om ni har möjlighet är det klokt att redan före besiktning söka rådgivning kring klausulens innebörd.

Några otydliga punkter i klausulen
- besiktning ska göras av sakkunnig besiktningsman. Kanske inte problem i ert fall, men det skulle kunna vara så att ni har en bekant med god kunskap som ni litar på men som saknar formell status.
- klausulen begränsas till konstruktion, grund, tak och VVS. Om fel hittas på övriga områden gäller den alltså inte, även om de är kostsamma att åtgärda.
- man kan ha olika bedömning av vad som är fel eller brister, särskilt ett äldre hus. Alla hus har troligen något fel/ brist så man kan hamna i tolkningsproblem om problem som hittats är normalt för fastighetens ålder eller fel/brist.

Av dessa skäl rekommenderas att man använder öppna klausuler och mäklaren borde haft starka skäl att inte följa denna rekommendation.

Korrekt! Du hann före.

 

[Nötegårdsgubben]

Jag tycker att det hade varit schysst om mäklare/säljare från början sagt att besiktningsklausulen innefattade ett krav på att säljarna ska vara fysiskt närvarande och också ha rätt att neka till möjliga datum (och på så vis i praktiken omöjliggöra besiktning).

Det handlar inte om att vara schysst, de har lurat dig. Att säljaren har rätt att närvara är väl inte mycket att orda om, men det är något annat än att ni inte får besiktiga för att säljaren väljer att inte vara tillgänglig.

Kan inte säljaren på en tid ni redan enats om och därtill självsvåldigt bokat om tiden till en efter klausulens utgång skulle jag säga att det är ett klart avtalsbrott. Hur allvarligt är en annan sak.

Jag inser att jag borde haft koll på hur en sån här klausul bör vara utformad, jag var för snabb att lita på mäklaren.

Det ska du normalt inte behöva ha koll på, utan att ha koll på formalian är en av mäklarens huvuduppgifter. Det är därför vi är flera som uppmanat dig att anmäla mäklaren.

Jag hoppas detta går väl utan jurist men när jag förstår det du säger om klausulens utformning blir jag orolig att säljarna och mäklaren döljer något som då inte innefattas av klausulen.

Lägg den oron på hyllan tills fastigheten är besiktigad. Då det redan är påskrivet gör det ingen skillnad om du agerar idag eller efter besiktningen. Oftast hittar man ändå ingenting extremt, utan på sin höjd saker som kan ge skäl att pruta något. Det senare har väl försvårats men är väl inte så våldsamt viktigt oavsett.

Som synes av tråden finns det dåliga säljare som gärna försöker skaffa sig ett orättmätigt övertag. Men så snart affären är helt genomförd är de ju ute ur ens liv, så man behöver inte öda onödigt med energi på dem.

 

[Marerik]

Hur lyckades säljaren boka om tiden med din besiktningsperson?

Hon tyckte hon hjälpte till genom att blockera datumet mot annan bokning. Men det hade känts bättre om mäklaren hade gjort det efter överenskommelse med mig.

 

[Nötegårdsgubben]

Hon tyckte hon hjälpte till genom att blockera datumet mot annan bokning. Men det hade känts bättre om mäklaren hade gjort det efter överenskommelse med mig.

Nu får du stå på dig lite. Det är din besiktningsman. Inte säljarens. Inte mäklarens.

Säljaren måste förstå att hon sålt fastigheten till dig och att det ni nu avtalat om ger dig rättigheter hon måste förhålla sig till.

 

[Laurentiusson]

Hon tyckte hon hjälpte till genom att blockera datumet mot annan bokning. Men det hade känts bättre om mäklaren hade gjort det efter överenskommelse med mig.

En rimligare gång är väl att säljaren eller mäklaren kontaktar dig och låter meddela att säljaren gärna skulle vilja boka om tiden till en tid (kanske med förslag på några datum och tider) som passar både köpare, säljare och besiktningsman? Därefter sköter du som kund till besiktningsmannen ombokningen eftersom det är du som anlitar denne.

 

[Marerik]

Det handlar inte om att vara schysst, de har lurat dig. Att säljaren har rätt att närvara är väl inte mycket att orda om, men det är något annat än att ni inte får besiktiga för att säljaren väljer att inte vara tillgänglig.

Kan inte säljaren på en tid ni redan enats om och därtill självsvåldigt bokat om tiden till en efter klausulens utgång skulle jag säga att det är ett klart avtalsbrott. Hur allvarligt är en annan sak.

Det ska du normalt inte behöva ha koll på, utan att ha koll på formalian är en av mäklarens huvuduppgifter. Det är därför vi är flera som uppmanat dig att anmäla mäklaren.

Lägg den oron på hyllan tills fastigheten är besiktigad. Då det redan är påskrivet gör det ingen skillnad om du agerar idag eller besiktningen. Oftast hittar man ändå ingenting extremt, utan på sin höjd saker som kan ge skäl att pruta något. Det senare har väl försvårats men är väl inte så våldsamt viktigt oavsett.

Som synes av tråden finns det dåliga säljare som gärna försöker skaffa sig ett orättmätigt övertag. Men så snart affären är helt genomförd är de ju ute ur ens liv, så man behöver inte öda onödigt med energi på dem.

Tack för dina ord! När det gäller bokningen, jag såg mig tvungen att boka en dag innan tidsfristen gick ut även om säljarna inte kunde ta ledigt från sina jobb, annars hade jag väl, om jag förstår rätt, själv förverkat rätten att besiktiga.

Jag ska göra som du säger och försöka lägga oron på hyllan en stund! Bra information om klausulen och mäklarens ansvar!

 

[Nötegårdsgubben]

När det gäller bokningen, jag såg mig tvungen att boka en dag innan tidsfristen gick ut även om säljarna inte kunde ta ledigt från sina jobb, annars hade jag väl, om jag förstår rätt, själv förverkat rätten att besiktiga.

Ok, då ska jag tona ner min retorik lite. Var ni inte överens om den första dagen så är det lite lättare att förstå säljaren.

Du behöver tänka på att du inte fullt ut kan vänta dig svar från besiktningsmannen samma dag som besiktningen sker. Så ni (besiktningsmannen och du) behöver vara överens om att protokollet också är klart inom den nya fristen.

Avslutningsvis skulle jag råda dig att vara med på besiktningen. Man kan lära mycket om sitt nya hus genom att gå runt med en bra besiktningsman. Även saker som inte nödvändigtvis är fel eller kommer med i protokollet.

 

[klimt]

Ok, då ska jag tona ner min retorik lite. Var ni inte överens om den första dagen så är det lite lättare att förstå säljaren.

Du behöver tänka på att du inte fullt ut kan vänta dig svar från besiktningsmannen samma dag som besiktningen sker. Så ni (besiktningsmannen och du) behöver vara överens om att protokollet också är klart inom den nya fristen.

Avslutningsvis skulle jag råda dig att vara med på besiktningen. Man kan lära mycket om sitt nya hus genom att gå runt med en bra besiktningsman. Även saker som inte nödvändigtvis är fel eller kommer med i protokollet.

Det bör vara en rimlig tid mellan besiktningen och tidsfristens utgång. Ingen besiktningsman kan allt och det kan vara en rekommendation att fördjupa besiktningen på något område, då bör det finnas tid att hantera detta.

Det är en osäker tid mellan köpeavtalet och tillträdet och om möjligt bör man försöka hålla denna tid kort. Under denna tid är ansvaret för skador delat mellan säljare och köpare. Om skadan beror på normalt slitage är det ditt ansvar som köpare. Ett exempel som varit uppe på detta forum är en värmepump som slutar att fungera. Om det var så redan vid köpet kan det vara skäl till reduktion av priset. Om det dröjer med besiktning kan säljaren häva normalt slitage i ett sådant fall och då är det inte skäl till reduktion. Besiktningen bör göras så fort som möjligt efter köpet och det bör sedan finnas en rimlig tid inom tidsfristen för eventuella fördjupningar och bedömningar.

 

[Thomas59]

Det bör vara en rimlig tid mellan besiktningen och tidsfristens utgång. Ingen besiktningsman kan allt och det kan vara en rekommendation att fördjupa besiktningen på något område, då bör det finnas tid att hantera detta.

Det är en osäker tid mellan köpeavtalet och tillträdet och om möjligt bör man försöka hålla denna tid kort. Under denna tid är ansvaret för skador delat mellan säljare och köpare. Om skadan beror på normalt slitage är det ditt ansvar som köpare. Ett exempel som varit uppe på detta forum är en värmepump som slutar att fungera. Om det var så redan vid köpet kan det vara skäl till reduktion av priset. Om det dröjer med besiktning kan säljaren häva normalt slitage i ett sådant fall och då är det inte skäl till reduktion. Besiktningen bör göras så fort som möjligt efter köpet och det bör sedan finnas en rimlig tid inom tidsfristen för eventuella fördjupningar och bedömningar.

Nja, huvudregeln är att säljaren står risken fram tilltillträdet. Det gäller både onormalt slitage och fel/skador som kan uppstå. Fastigheten ska överlämnas i samma skick som vid dagen för avtalsskrivandet. Köparen har inget ansvar i mellantiden så något delat ansvar finns inte.

Om värmepumpen slutar fungera i mellantiden fram till tillträdet är det säljaren som måste lösa problemet, tex genom att installera en begagnad värmepump eller att man förhandlar fram en prisnedsättning. Prisavdrag är generellt att föredra men är det vinter och långt till tillträdet måste ju värmefrågan lösas direkt. Om värmepumpen upptäckts vara trasig just i samband med avtalsskrivningen bör ju köparen redan då förhandla ner priset, givet att det inte var känt innan . Det är ju då frågan om ändrade förutsättningar.

 

[redarn]

Ordagrant så här:

"Köparen har rätt att genom sakkunnig besiktningsman låta besiktiga fastigheten senast den 31 juli 2026. Köparen har rätt att häva köpet om besiktningen utvisar fel eller brister i fastighetens konstruktion, grund, tak eller VVS-installationer.

Begäran om återgång ska framställas skriftligen till säljaren inom ovan angiven tid.
Om köpet återgår ska betald handpenning återbetalas till köparen utan
skadeståndsskyldighet för någon av parterna."

(Datumet är ju reviderat nu).

Den som har skrivit klausulen har inte ordentlig koll på betydelsen av ordet fastighet (mark) kontra byggnad. Vilket är lite oroväckande.

Som andra skrivit väldigt vag. Men kan vara väldigt öppen då absolut ingen besiktning kommer undvika att hitta en riskkonstruktion (fel) i åtminstone en av de uppräknade delarna.

Virrigheten här är väl ett till skäl att vara mycket försiktig med att gå vidare med affären.

 

[Thomas59]

Den som har skrivit klausulen har inte ordentlig koll på betydelsen av ordet fastighet (mark) kontra byggnad. Vilket är lite oroväckande.

Som andra skrivit väldigt vag. Men kan vara väldigt öppen då absolut ingen besiktning kommer undvika att hitta en riskkonstruktion (fel) i åtminstone en av de uppräknade delarna.

Virrigheten här är väl ett till skäl att vara mycket försiktig med att gå vidare med affären.

Med en ”normal” besiktningsklausul behöver man som köpare inte hitta någonting alls. Det är i princip öppet köp och köparen kan dra sig ur köpet på vilka grunder som helst, eller inga grunder alls. Det räcker i princip att man ångrar sig. Någon riskkonstruktion eller något fel behöver man därför inte hitta.

Rent språkligt/juridiskt är fastighet ett vidare begrepp än byggnad och innefattar således både mark och byggnad. Man pratar ju om ”fel i fastighet” i lagtexten, som i vardagligt tal blivit dolt fel. Just orden ”dolt fel” nämns dock inte i lagtexten.

 

[redarn]

Med en ”normal” besiktningsklausul behöver man som köpare inte hitta någonting alls. Det är i princip öppet köp och köparen kan dra sig ur köpet på vilka grunder som helst, eller inga grunder alls. Det räcker i princip att man ångrar sig. Någon riskkonstruktion eller något fel behöver man därför inte hitta.

Rent språkligt/juridiskt är fastighet ett vidare begrepp än byggnad och innefattar således både mark och byggnad. Man pratar ju om ”fel i fastighet” i lagtexten, som i vardagligt tal blivit dolt fel. Just orden ”dolt fel” nämns dock inte i lagtexten.

Jag tror inte jag påstod att klausulen var varesig normal eller bra, men andra hade redan invänt mot det och då blir det lite mycket att repetera även de argumenten.

Uttrycket ”fastighetens konstruktion” är tydligt felaktigt språkbruk även om fastighetstillbehör, tex. byggnader, är konstruerade.