Dold golvbrunn bakom fast inredning – klassas detta som dolt fel?

[Dani Sam]

103 inlägg.., dolda fel är verkligen en trigger här på forumet även för mig.

Till ämnet: Jag tror inte felet är dolt, av anledning av det många skriver, gallret syns.

Utanför ämnet: Min åsikt är att ”dolda fel” kunde skrotas helt. Man köper något och tar ansvar för de åtgärder som objektet kräver.
Mången krona/ångest och möda skulle sparas på att fixa felet direkt istället för att driva det mot en säljare.
Då skulle alla räkna in riskerna och vi kanske skulle ha en sundare bostadsmarknad.
Senaste fastigheten som kom i min ägo visade sig vara i betydligt bättre skick än vad som kunde förväntas och renoveringsbudgeten minskade med 50%. Har även ett hus som kostat mer än dubbelt mot beräknat ( mest beroende på mitt dåliga omdöme och att jag gillade utsikten 😁)

Håller helt med om att processen kring 'dolda fel' ofta skapar mer ångest än nytta, ibland vill man ju bara fixa problemet och gå vidare i livet!
Men angående gallret ,att ett galler är synligt betyder ju inte att man som köpare automatiskt förstår vad som döljer sig bakom. Är man lite yngre eller ny på det här med hus, så tänker man ju att ett galler antingen är ventilation eller något annat – inte en 'magisk' dold rensbrunn. Det är lätt att sitta som expert i efterhand och dela ut pekpinnar, men man föds ju inte direkt med kunskap om alla konstiga rördragningar! 😉

Men precis som du säger, i slutändan handlar det om att ta tag i saken, fixa det från grunden och få ett friskt hus. Tack för dina tankar!"

 

[Thomas59]

Haha, nej jag har inte flytt tråden för att jag inte fick rätt svar! 😂 Har helt enkelt haft fullt upp med försäkringsbolag och att boka besiktning.
Din teori om skarven låter väldigt logisk och är förmodligen precis det som har hänt. Men att bara 'täta till' en dold skarv är inget alternativ för mig. Jag vill göra det ordentligt från grunden o lösa problemet permanent för att slippa framtida överraskningar.

Helt ok, jag förstår. Att bara täta skarven, på enklaste sätt, ger ju lite andrum och gör att badrummet går att använda, om behov finns. En mer professionell lösning är väl kanske att helt enkelt byta ut de gjutjärnsrör som finns kvar men det kostar ju lite mer. Är dock ingen röris så det finns säkert andra sätt att lösa problemet.

Lycka till och hoppas du ändå får lite hjälp av försäkringsbolaget.

 

[Nötegårdsgubben]

att ett galler är synligt betyder ju inte att man som köpare automatiskt förstår vad som döljer sig bakom.

Det finns ingen som förväntar sig att du förstår allting automatiskt, men det är likväl din plikt (mot dig själv) att undersöka det som du inte förstår. Fullgör du inte den så har du inte gjort vad som förväntas av dig. Det är inte som om säljaren är din vårdnadshavare som förväntas täcka upp för dig i de delar du själv inte vet något.

 

[Johnsson 56]

Jag tycker absolut det är ett dolt fel.
Det är ju inte fel att avloppet från badkaret går till en golvbrunn i angränsande våtrum, men dels är det ju en gjutjärnsbrunn, som alla vet, någon gång kommer att rosta sönder och dels har man ju gömt den bakom en vägg.
Det verkar ju inte heller finnas något som skulle kunna visa om det blir stopp i den golvbrunnen.
Det minsta man borde kunna begära, för att det inte ska anses vara ett dolt fel, är ju att skriva in detta i köpehandlingarna. Alltså att den finns och inte kommer att hålla i all framtid.

 

[Aaa8080]

Hej!


Jag skulle vilja höra era erfarenheter och juridiska tankar kring en situation som nyligen uppstod i mitt hus. 🥺

I juni 2025 köpte jag ett hus byggt 1965 (med en tillbyggnad från 1974). Inför köpet anlitade säljaren en besiktningsman och vi gjorde en noggrann genomgång på plats. Allt såg bra ut. Som köpare var jag helt införstådd med husets ålder, accepterade normalt slitage och förde in förväntade åtgärder i min renoveringsplan.

För en vecka sedan inträffade dock en vattenskada på grund av ett stopp i avloppet från badkaret i badrummet. Efter en hel dags undersökning upptäckte vi ursprunget:

I gästtoaletten, direkt bakom vaskskåpet (som monterats av säljaren), finns en rektangulär öppning täckt med ett fastskruvat metallgaller. Bakom detta galler finns en öppning där det sitter en golvbrunn i gjutjärn 😳. Det är till denna golvbrunn som avloppet från badrummets golvbrunn (som tar emot vattnet från badkaret ovanför) leds och töms.

Kärnan i min fråga handlar varken om stoppet i sig eller om rördragningen utförts fackmässigt eller inte. Problemet är placeringen och den totala döljbarheten:

Golvbrunnen var helt osynlig vid köpet då den satt bakom ett fastskruvat galler, som i sin tur var helt dolt bakom vaskskåpet.

Det fanns absolut inga tecken, markeringar eller fukt/luktindikationer som kunde antyda att en golvbrunn fanns där.


Den upptäcktes varken av mig under min undersökningsplikt eller av besiktningsmannen, och den finns inte nämnd i besiktningsprotokollet. Säljaren har inte heller upplyst om den.


Hur ser ni på detta rent juridiskt gentemot reglerna för dolda fel (4 kap. 19 § Jordabalken)? Kan en golvbrunn som byggts in och gjorts helt oåtkomlig/osynlig bakom fast inredning anses vara ett dolt fel, med tanke på att det inte fanns några varningssignaler som motiverade att bryta upp inredningen vid köpet?

P.S. Ursäkta om det finns några stavfel eller märkliga formuleringar i texten, är väldigt stressad och upprörd över hela denna situation.



Tacksam för alla insikter och erfarenheter!

Besiktning av avlopp torde vara en del av köparens undersökningsplikt. När vi köpte vårt hus byggt 1923 fanns ingen information om avloppets skick från säljare och det ingick inte i överlåtelsebesiktningen. Jag kände att vi behövde ha koll på detta innan köpet vann laga kraft, så vi såg till att ha besiktningsklausul (i Stockholm utan problem). Sen tog vi in en rörmokare som filmade avloppet. Det där felet hade upptäckts vid en sådan filmning. Jag tror att det blir svårt att hävda dolt fel om man inte undersökt avloppets skick, vilket torde ingå i köparens undersökningsplikt.

 

[Claes Sörmland]

Det minsta man borde kunna begära, för att det inte ska anses vara ett dolt fel, är ju att skriva in detta i köpehandlingarna. Alltså att den finns och inte kommer att hålla i all framtid.

Det finns inget sådant upplysningskrav kring byggnaders egenskaper för säljaren vid fastighetsförsäljning. I allt väsentligt säljs fastigheter i befintligt skick samt med de utfästelser om egenskaper säljaren väljer att göra. Det är köparen som får undersöka och värdera fastigheten och dess byggnader.

Det kan tyckas hårt men så är upplägget juridiskt.

 

[Nanny Fine]

Hej!


Jag skulle vilja höra era erfarenheter och juridiska tankar kring en situation som nyligen uppstod i mitt hus. 🥺

I juni 2025 köpte jag ett hus byggt 1965 (med en tillbyggnad från 1974). Inför köpet anlitade säljaren en besiktningsman och vi gjorde en noggrann genomgång på plats. Allt såg bra ut. Som köpare var jag helt införstådd med husets ålder, accepterade normalt slitage och förde in förväntade åtgärder i min renoveringsplan.

För en vecka sedan inträffade dock en vattenskada på grund av ett stopp i avloppet från badkaret i badrummet. Efter en hel dags undersökning upptäckte vi ursprunget:

I gästtoaletten, direkt bakom vaskskåpet (som monterats av säljaren), finns en rektangulär öppning täckt med ett fastskruvat metallgaller. Bakom detta galler finns en öppning där det sitter en golvbrunn i gjutjärn 😳. Det är till denna golvbrunn som avloppet från badrummets golvbrunn (som tar emot vattnet från badkaret ovanför) leds och töms.

Kärnan i min fråga handlar varken om stoppet i sig eller om rördragningen utförts fackmässigt eller inte. Problemet är placeringen och den totala döljbarheten:

Golvbrunnen var helt osynlig vid köpet då den satt bakom ett fastskruvat galler, som i sin tur var helt dolt bakom vaskskåpet.

Det fanns absolut inga tecken, markeringar eller fukt/luktindikationer som kunde antyda att en golvbrunn fanns där.


Den upptäcktes varken av mig under min undersökningsplikt eller av besiktningsmannen, och den finns inte nämnd i besiktningsprotokollet. Säljaren har inte heller upplyst om den.


Hur ser ni på detta rent juridiskt gentemot reglerna för dolda fel (4 kap. 19 § Jordabalken)? Kan en golvbrunn som byggts in och gjorts helt oåtkomlig/osynlig bakom fast inredning anses vara ett dolt fel, med tanke på att det inte fanns några varningssignaler som motiverade att bryta upp inredningen vid köpet?

P.S. Ursäkta om det finns några stavfel eller märkliga formuleringar i texten, är väldigt stressad och upprörd över hela denna situation.



Tacksam för alla insikter och erfarenheter!

Inte om golvbrunnen är från 60-70-talet. Dolt fel är inte dolt bara för att det är gömt o inte syns. Det handlar om vad du kan förvänta dig.

 

[Thomas59]

Jag tycker absolut det är ett dolt fel.
Det är ju inte fel att avloppet från badkaret går till en golvbrunn i angränsande våtrum, men dels är det ju en gjutjärnsbrunn, som alla vet, någon gång kommer att rosta sönder och dels har man ju gömt den bakom en vägg.
Det verkar ju inte heller finnas något som skulle kunna visa om det blir stopp i den golvbrunnen.
Det minsta man borde kunna begära, för att det inte ska anses vara ett dolt fel, är ju att skriva in detta i köpehandlingarna. Alltså att den finns och inte kommer att hålla i all framtid.

Det faktum att det är en gjutjärnsbrunn gör det inte till ett dolt fel. Att brunnen, om det nu är en brunn man ser på bilderna, inte lan ses utan att man tar sig omaket att kika in bakom gallret gör det inte heller till ett dolt fel. Faktum är att inget av ovanstående över huvud taget är ett fel och definitivt inte dolt.

Men ok, ponera ändå för klarhetens skull att det skulle vara ”fel” som är dolda. Det kan ändå inte bedömas som ett dolt fel enligt Jordabalken förrän övriga rekvisit är uppfyllda.

Ang köparens upplysningsplikt svarade claes i Sörmland föredömligt på det ovan. Finns i princip ingen sådan.

 

[klimt]

Det är väl i princip standard nu för tiden att avloppet från tvättstället går in i väggen. Betyder det att i princip alla För badrum som gjorts på senare tid bör det finnas intyg som beskriver installationen. När ett sådant intyg finns är det en utfästelse som kan användas av köparen vid problem.

Det är väl i princip standard nu för tiden att avloppet från tvättstället går in i väggen. Betyder det att i princip alla badrum får utökad undersökningsplikt?

Det finns inget sådant upplysningskrav kring byggnaders egenskaper för säljaren vid fastighetsförsäljning. I allt väsentligt säljs fastigheter i befintligt skick samt med de utfästelser om egenskaper säljaren väljer att göra. Det är köparen som får undersöka och värdera fastigheten och dess byggnader.

Det kan tyckas hårt men så är upplägget juridiskt.

Lagen är tydlig kring detta även om många tyvärr tror det motsatta. Det man kan göra som köpare är att fråga, fråga och sen fråga ännu mer, vilket nog få gör tyvärr. I detta fall hade man kanske fått upplysningar om konstruktionen från säljaren som klargjort att det är en risk som bör åtgärdas. Eller så fick man inte svar och då får man gå vidare med en VA-inspektion eller chansa men anpassa sina bud efter denna risk.

 

[useless]

Lagen är tydlig kring detta även om många tyvärr tror det motsatta. Det man kan göra som köpare är att fråga, fråga och sen fråga ännu mer, vilket nog få gör tyvärr. I detta fall hade man kanske fått upplysningar om konstruktionen från säljaren som klargjort att det är en risk som bör åtgärdas. Eller så fick man inte svar och då får man gå vidare med en VA-inspektion eller chansa men anpassa sina bud efter denna risk.

Lagen är också tydlig med att man inte förväntas leta fel om det inte finns någon misstanke med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.

I en relativt nyrenoverad bostad med alla papper i ordning ska man inte behöva göra en VA-undersökning bara för att avloppet försvinner in i väggen. Festlund hävdade att det är en varningsflagga som föranleder fördjupad undersökning om avloppet inte är synligt.

Borde varit en varningsflagga på visning när det inte finns synligt vart avloppet går från tvättstället och där ge utökad undersökningsplikt.

 

[klimt]

Lagen är också tydlig med att man inte förväntas leta fel om det inte finns någon misstanke med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.

I en relativt nyrenoverad bostad med alla papper i ordning ska man inte behöva göra en VA-undersökning bara för att avloppet försvinner in i väggen. Festlund hävdade att det är en varningsflagga som föranleder fördjupad undersökning om avloppet inte är synligt.

Ja det stämmer om det finns utfästelser kan man lita på dessa. Kommentar till jordabalken som beskriver finns i inlägg 15

Ps mitt inlägg var svar på Claes inlägg vet ej varför övriga citat kom med

 

[useless]

Ja det stämmer om det finns utfästelser kan man lita på dessa.
Ps mitt inlägg var svar på Claes inlägg vet ej varför övriga citat kom med

Det behövs inga utfästelser för att man ska kunna anse att något är fackmannamässigt gjort och inte behöver undersökas noggrant.

 

[styren]

I en relativt nyrenoverad bostad med alla papper i ordning ska man inte behöva göra en VA-undersökning bara för att avloppet försvinner in i väggen. Festlund hävdade att det är en varningsflagga som föranleder fördjupad undersökning om avloppet inte är synligt.

Hur har de tidigare ägarna klarat att bo där sedan 1965, utan att rensa inne i skåpet ( den underliga brunnen) Varför avslutas röret med en strypning? Är det för att fånga vattnet centralt i brunnen?

Fler bilder behövs. Handlar detta om en brunn i vägg, eller golv (hur många har eg. fattat hur det är byggt?

Summering: Säljarna borde sagt något, men tack vare säljarbesiktningen så lämnar dom hela ansvaret på besiktaren. ( och hans besiktning är lågnivåbesiktning). Föresten så brukar inte säljarbesiktningar inbegripa VA/avlopp (?)

edit:
Köparen förlitade sig enbart på säljarbesiktningen, vilket är ett supermisstag.

 

[Claes Sörmland]

Det behövs inga utfästelser för att man ska kunna anse att något är fackmannamässigt gjort och inte behöver undersökas noggrant.

Nåja, man förväntas som köpare undersöka det noggrant oavsett. Men visst, man behöver inte göra en fördjupad undersökning där man t ex gör förstörande undersökning eller tar in specialistkompetens med särskilda instrument om det inte finns indikationer på att skicket är sådant.

Man kan inte förvänta sig att alla delar i ett gammalt hus är fackmannamässigt utförda. Det är ju sällan de är det genomgående i gamla hus. Trådens hus är över 60 år gammalt med gammal tillbyggnad.

 

[Fairlane]

Summering: Säljarna borde sagt något, men tack vare säljarbesiktningen så lämnar dom hela ansvaret på besiktaren. ( och hans besiktning är lågnivåbesiktning). Föresten så brukar inte säljarbesiktningar inbegripa VA/avlopp (?)

Varför borde säljaren sagt något, någon sådan skyldighet finns inte.
Ansvaret hamnar inte på besiktningsmannen utan på köparen.
Vare sig säljar- eller köparbesiktningar brukar inbegripna VA/avlopp. Vill man ha det så får man betala extra för tillägget.