Dold golvbrunn bakom fast inredning – klassas detta som dolt fel?

[Nötegårdsgubben]

Man börjar inte med att dra säljaren inför rätta. Ni anmäler skriftligen till säljaren att ni hittar ett fel ni anser faller in under Jordabalkens definition av "dolt fel" tillsammans med ett rimligt ekonomiskt anspråk. Sen får man ta det vidare därifrån.
Jag gissar att de flesta säljare är intresserade av någon form av förlikning/kompensation om man har rimliga krav utan att man behöver blanda in rätten eller utreda in absurdum huruvida felet borde ha hittats eller inte.

Formellt korrekt, men farlig sirensång. Vanskligt att locka TS mot en kompensationsprocess man inte tror att han kan vinna.

 

[useless]

Formellt korrekt, men farlig sirensång. Vanskligt att locka TS mot en kompensationsprocess man inte tror att han kan vinna.

Min tanke var att man skickar ett krav och hoppas på säljarens välvilja. Funkar inte det så får man väl gå vidare i livet.

 

[Dani Sam]

Man börjar inte med att dra säljaren inför rätta. Ni anmäler skriftligen till säljaren att ni hittar ett fel ni anser faller in under Jordabalkens definition av "dolt fel" tillsammans med ett rimligt ekonomiskt anspråk. Sen får man ta det vidare därifrån.
Jag gissar att de flesta säljare är intresserade av någon form av förlikning/kompensation om man har rimliga krav utan att man behöver blanda in rätten eller utreda in absurdum huruvida felet borde ha hittats eller inte.

Jag har faktiskt skickat både meddelanden och rekommenderat brev till honom. Han ringde upp och sa att han inte visste om det, varpå jag svarade att det kvittar om han visste det eller inte, och vi kom överens om att jag skulle anmäla det till hans försäkringsbolag.
Av hans och frugans reaktioner att döma har de noll koll på lagarna . De tror att om inte försäkringen täcker kostnaden så är det per automatik inget dolt fel. Så att försöka förhandla med dem känns tyvärr ganska lönlöst 😵‍💫

 

[Dani Sam]

Min tanke var att man skickar ett krav och hoppas på säljarens välvilja. Funkar inte det så får man väl gå vidare i livet.

Det är ju så

 

[useless]

Jag har faktiskt skickat både meddelanden och rekommenderat brev till honom. Han ringde upp och sa att han inte visste om det, varpå jag svarade att det kvittar om han visste det eller inte, och vi kom överens om att jag skulle anmäla det till hans försäkringsbolag.
Av hans och frugans reaktioner att döma har de noll koll på lagarna . De tror att om inte försäkringen täcker kostnaden så är det per automatik inget dolt fel. Så att försöka förhandla med dem känns tyvärr ganska lönlöst 😵‍💫

Du får väl skicka ett nytt brev och berätta att försäkringen inte täcker VVS-installationer, så de får lösa problemet utan försäkring.

 

[Dani Sam]

Formellt korrekt, men farlig sirensång. Vanskligt att locka TS mot en kompensationsprocess man inte tror att han kan vinna.

Precis så är det, och det är därför jag inte vill gå den vägen. Min fru är dessutom ganska skör just nu och mår dåligt av det här, och jag är rädd att en sådan utdragen process skulle knäcka hennes nerver totalt särskilt eftersom hon är gravid och väldigt känslig den här perioden.
Som sagt, det är bara att bita i det sura äpplet och lösa det själv för husfridens skull!

 

[Dani Sam]

Du får väl skicka ett nytt brev och berätta att försäkringen inte täcker VVS-installationer, så de får lösa problemet utan försäkring.

Hopeless case 😔

 

[Hennic]

Vad är kostnaden att dra om röret från badrummets golvbrunn så att det ansluter till avloppsstammen? 5 000 kr? 10 000 kr? 20 000 kr?

Det låter som för låga belopp för dolt fel om huset kostade några miljoner.

Man bör väl lägga till kostnaden för den inträffade vattenskadan?

 

[Claes Sörmland]

Man bör väl lägga till kostnaden för den inträffade vattenskadan?

Ersättning för skada kan fås om felet beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst. Så att avloppets konstruktion skulle vara ett dolt fel ger inte automatiskt ersättning för skada.

Säljaren tycks ju inte ha utfäst att avloppssystemet är i gott skick på den gamla huset så den delen ger inte TS möjlighet till ersättning för skadan.

Kvar blir då frågan om säljaren har varit försumlig för att ersättning ska vara aktuellt. Men säljaren har väl inte varit mer försumlig som ägare av fastigheten och småhuset än TS har varit? Orsaken till skadan är ju att TS inte har underhållit sitt avloppssystem så att det inte har tagit emot vatten som det ska.

 

[Hennic]

Se min kommentar ovan. Att vaskskåpet satt framför gallret framgår av bilderna men lådorna borde ha gått lätt att dra ut/ta bort. Det har ni ju gjort på bilderna. Att det är svåråtkomligt begränsar inte undersökningspliken. Även att skruva bort galler och undersöka utrymmen bakom ingår.

Att sedan besiktningsmän regelmässigt skriver att utrymmen inte är besiktningsbara beror i de flesta fall bara på att dom är lata.

Detta är ju löjeväckande. Man ska väl inte behöva gissa att det kanske finns ett galler i väggen bakom nedersta lådan inuti ett skåp. Ett galler med okänd funktion.

 

[Fairlane]

Detta är ju löjeväckande. Man ska väl inte behöva gissa att det kanske finns ett galler i väggen bakom nedersta lådan inuti ett skåp. Ett galler med okänd funktion.

Detta är juridik-delen av forumet. Där är det nog lämpligt att hålla sig till juridiken, inte hur man själv tycker det ska vara.

 

[Thomas59]

Ersättning för skada kan fås om felet beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst. Så att avloppets konstruktion skulle vara ett dolt fel ger inte automatiskt ersättning för skada.

Säljaren tycks ju inte ha utfäst att avloppssystemet är i gott skick på den gamla huset så den delen ger inte TS möjlighet till ersättning för skadan.

Kvar blir då frågan om säljaren har varit försumlig för att ersättning ska vara aktuellt. Men säljaren har väl inte varit mer försumlig som ägare av fastigheten och småhuset än TS har varit? Orsaken till skadan är ju att TS inte har underhållit sitt avloppssystem så att det inte har tagit emot vatten som det ska.

Nja, osäker på om jag förstår dig rätt men för att förtydliga: det krävs inte att säljaren har varit försumlig (vårdslös) för att köparen ska ha rätt till ersättning eller prisavdrag vid ett dolt fel i en fastighet.

Dolt fel omfattas av ett strikt ansvar för säljaren enligt 4 kap. 19 § jordabalken.

-Prisavdrag/ersättning och i vissa fall även hävning (Strikt ansvar): Om en fastighet avviker från vad köparen med fog haft anledning att förvänta sig, och felet inte var upptäckbart vid en noggrann undersökning (ett dolt fel), har köparen rätt till prisavdrag/ersättning, eller i allvarliga fall hävning. Säljarens eventuella försumlighet har ingen betydelse för denna rättighet.

-Skadestånd (Kräver försumlighet eller utfästelse): Om köparen dessutom kräver skadestånd (ersättning för andra följdskador, exempelvis förvaring av möbler, tillfälligt boende eller skadad egendom), krävs det som regel att säljaren har varit försumlig eller att fastigheten avvek från vad säljaren särskilt har utfäst (utlovat).

 

[Hennic]

Detta är juridik-delen av forumet. Där är det nog lämpligt att hålla sig till juridiken, inte hur man själv tycker det ska vara.

Här är det ju frågan om att vi, de flesta av oss juridiska lekmän, uttalar oss. Som lekman förutsätter jag att juridikens regler överensstämmer med begriplig logik och grundar sig i realiteter. Men så är det nog allt för sällan.

 

[Claes Sörmland]

Nja, osäker på om jag förstår dig rätt men för att förtydliga: det krävs inte att säljaren har varit försumlig (vårdslös) för att köparen ska ha rätt till ersättning eller prisavdrag vid ett dolt fel i en fastighet.

Dolt fel omfattas av ett strikt ansvar för säljaren enligt 4 kap. 19 § jordabalken.

-Prisavdrag/ersättning och i vissa fall även hävning (Strikt ansvar): Om en fastighet avviker från vad köparen med fog haft anledning att förvänta sig, och felet inte var upptäckbart vid en noggrann undersökning (ett dolt fel), har köparen rätt till prisavdrag/ersättning, eller i allvarliga fall hävning. Säljarens eventuella försumlighet har ingen betydelse för denna rättighet.

-Skadestånd (Kräver försumlighet eller utfästelse): Om köparen dessutom kräver skadestånd (ersättning för andra följdskador, exempelvis förvaring av möbler, tillfälligt boende eller skadad egendom), krävs det som regel att säljaren har varit försumlig eller att fastigheten avvek från vad säljaren särskilt har utfäst (utlovat).

Ja vi säger samma sak, d v s det som står rakt upp och ned i lagtexten.

Ett dolt fel kan endast gälla prisavdrag för något som var fel vid köpet. När TS köpte fastigheten fanns ingen fuktskada. Han kan således inte få ersättning för detta. Han kan få ett prisavdrag om avloppsrören utgjorde ett dolt fel vid köpet och då alltså just för rören. Inte för att han senare fick en vattenskada som han själv orsakade (med hjälp av rören). Om nu inte säljaren varit försumlig eller utfäst något om avloppet som avvek från dess verkliga skick. Alltså utlovat TS något konkret som gjorde att TS missleddes kring avloppet.

 

[Fairlane]

Här är det ju frågan om att vi, de flesta av oss juridiska lekmän, uttalar oss. Som lekman förutsätter jag att juridikens regler överensstämmer med begriplig logik och grundar sig i realiteter. Men så är det nog allt för sällan.

Problemet är nog att olika personer har olika syn på vad som är begriplig logik. Många verkar se det som begriplig logik att man kan få ersättning för dolt fel bara för att man inte såg felet.