Se upp - riskerna större nu än 1990

Enkel matematik förklarar varför så många politiker och experter den senaste månaden har varnat och argumenterar för att mer måste göras för att hindra bostadspriserna att stiga ytterligare.

Under krisen 1991-1994 upplevde människor som köpt hus eller lägenheter för 1,5 miljoner att de föll ned till ett marknadsvärde på ungefär 1 miljon. Detta var besvärligt för de som på grund av arbetslöshet eller skilsmässa tvingades sälja sina hus. Men 0,5 miljoner kronor är ändå hanterbart i ett längre perspektiv, det motsvarar 4.000 kronor per månad i drygt tio år.

Idag är priserna fyra-fem gånger högre i Stockholm och andra storstäder enligt Svensk Mäklarstatistik. Helt vanliga barnfamiljer i Stockholm betalar fem gånger mer för villor och bostadsrätter, 7,5 miljoner kronor. Och där uppgången varit brantast räcker det att priserna backar tillbaka till nivån för tre år sedan, så är marknadsvärdet "bara" 5 miljoner. Visst har även lönerna stigit sedan 1990, men i snitt bara en bråkdel så mycket. Att arbeta igen en förlust på 2,5 miljoner kronor skulle för dagens normalinkomsttagare vara omöjligt, enbart räntekostnaden är 4.000 kronor per månad med aningen högre räntor än idag.

Därför vill bankerna inte belåna mer än 80 procent. Det blir 6 miljoner vid ett pris på 7,5 miljoner, så faller marknadsvärdet med en tredjedel så återstår fortfarande en skuld på 1 miljon. De högst belånade har dessutom borgenslån och andra dyrare krediter.

Optimisterna har länge argumenterat för att det aldrig behöver komma någon prisnedgång. Deras främsta argument är att "alla måste bo någonstans" och så länge befolkningen i Sverige ökar brant och byggandet fortsätter att vara mindre än behovet ökar så tvingar bostadsbrist fram stigande priser.

Haken med det resonemanget är dels att politikerna håller på att förenkla planeringsprocessen, så att byggandet kan öka. Dels så betyder dagens prisnivå att kommunerna i och kring storstäderna kan få väldigt  bra betalt för tomtmark, så nu ändras prioriteringarna och det kommer att byggas mycket fler bostäder. Stockholm stad skickade i förra veckan ut en bilaga i DN och SvD som lovar 140.000 nya bostäder de närmaste 15 åren.

De som idag köper bostäder med hög skuldsättning tar alltså en stor risk att marknadsvärdet är lägre än lånen när de skulle vilja sälja. En lösning är att bo kvar och försöka anpassa resten av livet. Men om en skilsmässa eller annan kris tvingar fram en försäljning, då återstår en skuld till banken. Möjligheterna att få skuldsanering har förbättrats en aning, men processen tar lång tid och påverkar troligen ekonomin resten av livet.