Leva på sitt boende
Med tanke på hur mycket bostadspriserna går upp över tiden så verkar det fullt möjligt att köpa en bostadsrätt, inneha denna ca 5 år och därefter leva på värdestegringen.
Ex. Man köper en bostadsrätt för 2 miljoner. Lånar så mycket av köpesumman som möjligt (vi antar att man får låna 95%).
Antagen värdeökning 10% år (mycket lågt räknat med tanke på senaste årens uppgångar).
Inköp: 2 000 000
År 1: värde 2 200 000
År 2: värde 2 420 000
År 3: värde 2 662 000
År 4: värde 2 928 200
År 5: värde 3 221 020
Under dessa fem år amorteras ingenting utan man betlar bara räntorna. Efter denna tid slutar man att arbeta och har nu ett låneutrymme för att kunna belåna sin bostadsrätt ytterligare för att kunna betala räntorna samt tillräckligt med pengar för en hyfsad levnadsnivå. Dessutom kan man dra av 30% av räntekostnaden på detta lån. Om vi fortsätter exemplet med en genomsnitttlig värdeökning med 10% per år...
År 6: värde 3 543 122
Under detta första arbetsfria år har alltså vår bostadsrätt ökat med (3 543 122- 3 221 020) dvs 322 102 kronor i värde. På denna värdestegring betalar vi endast 22% i skatt dvs netto 251 239,56kr som ger en månadsinkomst på ca 20 936 kr. Kanske ingen jätteinkomst men fullt tillräcklig för att ha det ganska behagligt.
År 7: värde 3 897 434,2
Detta andra arbetsfria år är vår värdestegring (3 897 434,2- 3 543 122) dvs 354 312,2 kronor. Detta ger efter 22% i skatt 276 363,5. Detta året har vi alltså istället ca 23 030 kr per månad att röra oss med. Vi har alltså på ett år fått en "löneökning" på (23 030 - 20 936) 2094 kr/månad.
Allt detta gäller så klart under förutsättning att banken medger ytterligare lån på bostaden men eftersom vi först börjar belåna denna år sex så finns det stor marginal mellan marknadsvärdet och vår låneskuld. I det här fallet kan vi anta att vi fick låna 95% av köpeskillingen dvs vår skuld år 5 var 1 900 000 kr. Eftersom marknadsvärdet vid samma tidpunkt är 3 221 020 kr borde det vara fullt möjligt att låna 322 102 kronor som den antagna värdeökningen för år sex betingar.
Man tycker att det inte borde vara möjligt att kunna leva på avkastningen av sitt boende men det verkar ju i högsta grad vara fullt möjligt. Politikerna kan börja bekymra sig om annat än arbetslöshetssiffrorna för vem behöver arbeta ihop en inkomst när värdestegringen på bostaden står för försörjningen.
Ex. Man köper en bostadsrätt för 2 miljoner. Lånar så mycket av köpesumman som möjligt (vi antar att man får låna 95%).
Antagen värdeökning 10% år (mycket lågt räknat med tanke på senaste årens uppgångar).
Inköp: 2 000 000
År 1: värde 2 200 000
År 2: värde 2 420 000
År 3: värde 2 662 000
År 4: värde 2 928 200
År 5: värde 3 221 020
Under dessa fem år amorteras ingenting utan man betlar bara räntorna. Efter denna tid slutar man att arbeta och har nu ett låneutrymme för att kunna belåna sin bostadsrätt ytterligare för att kunna betala räntorna samt tillräckligt med pengar för en hyfsad levnadsnivå. Dessutom kan man dra av 30% av räntekostnaden på detta lån. Om vi fortsätter exemplet med en genomsnitttlig värdeökning med 10% per år...
År 6: värde 3 543 122
Under detta första arbetsfria år har alltså vår bostadsrätt ökat med (3 543 122- 3 221 020) dvs 322 102 kronor i värde. På denna värdestegring betalar vi endast 22% i skatt dvs netto 251 239,56kr som ger en månadsinkomst på ca 20 936 kr. Kanske ingen jätteinkomst men fullt tillräcklig för att ha det ganska behagligt.
År 7: värde 3 897 434,2
Detta andra arbetsfria år är vår värdestegring (3 897 434,2- 3 543 122) dvs 354 312,2 kronor. Detta ger efter 22% i skatt 276 363,5. Detta året har vi alltså istället ca 23 030 kr per månad att röra oss med. Vi har alltså på ett år fått en "löneökning" på (23 030 - 20 936) 2094 kr/månad.
Allt detta gäller så klart under förutsättning att banken medger ytterligare lån på bostaden men eftersom vi först börjar belåna denna år sex så finns det stor marginal mellan marknadsvärdet och vår låneskuld. I det här fallet kan vi anta att vi fick låna 95% av köpeskillingen dvs vår skuld år 5 var 1 900 000 kr. Eftersom marknadsvärdet vid samma tidpunkt är 3 221 020 kr borde det vara fullt möjligt att låna 322 102 kronor som den antagna värdeökningen för år sex betingar.
Man tycker att det inte borde vara möjligt att kunna leva på avkastningen av sitt boende men det verkar ju i högsta grad vara fullt möjligt. Politikerna kan börja bekymra sig om annat än arbetslöshetssiffrorna för vem behöver arbeta ihop en inkomst när värdestegringen på bostaden står för försörjningen.
Nu blir det iofs också ökade räntekostnader hela tiden, men jag förstår din poäng, och är övertygad om att om bostadspriserna ökar väsentligt mer än övriga priser i samhället så bygger man successivt upp en bubbla.
Naturligtvis kan det komma goda år efter dåliga år etc, men prisrallyn kan inte vara för evigt. Just nu eldas bopriserna på av låga räntor, och en hel del av prisuppgången på bostäder de senaste 15 åren kan tillskrivas lägre räntor. Nu är dem dock så låga att de inte har någon större betydelse för hushållsekonomin. Nästa räntejustering blir rimligen uppåt.
Naturligtvis kan det komma goda år efter dåliga år etc, men prisrallyn kan inte vara för evigt. Just nu eldas bopriserna på av låga räntor, och en hel del av prisuppgången på bostäder de senaste 15 åren kan tillskrivas lägre räntor. Nu är dem dock så låga att de inte har någon större betydelse för hushållsekonomin. Nästa räntejustering blir rimligen uppåt.
Som läsare (och ibland skribent) kan jag tycka att moderatorer av bygga hus-forumet bör kunna skilja på priset på skinkor, bröd, mjölk och blöjor m.m. och priset på fast egendom. Det blir lätt annars väldigt oseriöst.Swetrot skrev:
En annan sak skulle det vara om man resonerade att priset på fast egendom ska följa prisutvecklingen på närliggande områden, som nybyggnadskostnader, markprisets utveckling, eller priset på byggprodukter.
Som jag skrivit tidigare i separat sträng finns det bästa sambandet mellan bostadspriserna och reallönerna utveckling. Det vi ser nu är fullt väntat, i vart fall för mig.
Trådskaparens idé är givetvis omöjlig i och med att ingen bank lånar ut pengar såvida man inte är kreditvärdig, vilket man inte är om man saknar arbete. Och att höja belåningen kräver att banken gör en ny kreditprövning.
Bulvanägande då?Lekkamraten skrev:
Jag tycker mest deven bevisar att en fastighetspriskrasch kommer förr eller senare.
"Någon gång de närmaste hundra åren kommer en sänkning på 15%!"
Var det något sådant du tänkte dig?
Men visst, bostadsprisnera i städer har ökat mer än övriga priser i samhället så länge vi kan minnas, så bubblan har varit igång länge nu...
Var det något sådant du tänkte dig?
Men visst, bostadsprisnera i städer har ökat mer än övriga priser i samhället så länge vi kan minnas, så bubblan har varit igång länge nu...
Tycker att du generaliserar väldigt mycket. I det här fallet skulle du ha en bostad med ett marknadsvärde väsentligt högre än vad du har belånat den för. Samtidigt finns det självklart andra tillgångar än bostaden t.ex. aktier och fonder samt kontanta medel. Varför man då skulle nekas lån bara för att man inte arbetar låter väldigt osannolikt. Man kan ju se i programmet Lyxfällan hur ekonomiska kamikazepiloter kan låna på sina bostäder för att kunna betala av sina kreditkortsskulder.Lekkamraten skrev:
Det intressanta här är att skribenten inte med ett ord nämner det orealistiska i en genomsnittlig årlig värdeökning på en privatbostad med 10% över en längre tid. Sj'älvklart är detta orimligt och är ett avkastningskrav som mer hör hemma på aktiemarknaden. Fast skribenten kanske anser att denna värdeökning är högst rimlig, vad vet jag?
Nej, snarare väldigt sannolikt. Ingen bank lånar ut den vars inkomst endast är ev. värdestegring på bostaden. Man måste ha ett ARBETE, där man har marginal att KLARA hög ränta och en lite amortering.Deven skrev:
Jag kan hålla med Lekkamraten om att reallönerna spelar en inte obetydlig roll. Däremot tror jag att man som analys gör klokt i att alltid titta på flera olika siffror.
Jag blir lite skraj för vad man bäddar upp för när man med kraftigt stigande arbetslöshet, BNP-fall på 5% eller något liknande och en bomarknad som klarat sig hyfsat från några större korrigeringar i priser börjar prata om kraftiga prisuppgångar.
Siffror och diagram till trots, så undrar jag hur länge det hela kommer fortgå utan att många människor bränner sig ordentligt.
Jag blir lite skraj för vad man bäddar upp för när man med kraftigt stigande arbetslöshet, BNP-fall på 5% eller något liknande och en bomarknad som klarat sig hyfsat från några större korrigeringar i priser börjar prata om kraftiga prisuppgångar.
Siffror och diagram till trots, så undrar jag hur länge det hela kommer fortgå utan att många människor bränner sig ordentligt.
Nu får ni gärna rätta mig om jag har fel, men ett av hålen i den här tankenloopen är att om du inte arbetar och således saknar en beskattningsbar inkomst lär det bli svårt att göra ränteavdrag.Deven skrev:
Njaa, som han skriver så kan det ju finns andra tillgångar med positiv avkastning att dra det mot.
Men den som körde efter den här iden skulle fått vissa problem i början på 90- talet. Då sjönk priserna kraftigt, i mindre bra lägen runt Stockholm var det inte ovanligt med prisfall 70 - 90%, det tog 5-6 år (dvs runt 97-98) innan priserna var tillbaka i större delen av Stockholmsområdet. De sämre lägena var inte ikapp prismässigt förrän en bit in på 2000 talet.
Det hade blivit magra år.
Men den som körde efter den här iden skulle fått vissa problem i början på 90- talet. Då sjönk priserna kraftigt, i mindre bra lägen runt Stockholm var det inte ovanligt med prisfall 70 - 90%, det tog 5-6 år (dvs runt 97-98) innan priserna var tillbaka i större delen av Stockholmsområdet. De sämre lägena var inte ikapp prismässigt förrän en bit in på 2000 talet.
Det hade blivit magra år.
Är du säker på att du inte överdriver en aning nu?hempularen skrev:
SCB FASTPI Får det till -27,95% men du dubblar och kryddar extra.
Det intressanta är att notera att prisnedgången tidsmässigt även då var relativt kort, på årsbasis ca 2 år och sen steg priserna åren efter. Priserna steg rätt bra redan 1994, +9,8% i Stor-Stockholm och Stockholms län.
Det är i stort samma tidsmönster vi ser i idag i stora delar av världen och även samma tidsmönster som bostadspriserna varit mer volatil än vanligt i Sverige. Det är inte bara i Sverige som bostadspriserna vänt upp utan vi ser samma mönster i USA, Europa och London och många andra ställen i världen. Om historiska tidsmönster upprepar sig, så är det nog mer relevant idag att titta på hur priserna utvecklades efter att marknaderna bottnat.
Jag kan mycket väl tänka mig att vi om 5 år kommer att referera till att det var ett väldigt bra köptillfälle 2009 (och att bästa tillfället var på hösten 2008) och att priserna därefter stigit stadigt både här hemma och i stora delar av världen.
Bjurfors: Bomarknaden 2009 - Vilken väg tar bopriserna?
Bjurfors bedömning är:
"Rätt läge för köp
Att konsumenten är en vinnare blir ännu tydligare om vi ser utvecklingen
i ett längre perspektiv. 1990 fick konsumenten ”vänja” sig vid en
real räntekostnad för en nyköpt ”Sverige-villa” på uppåt 120 000 kr per
år jämfört med dagens nivå på 40 000 kr. Vilket något förenklat borde
innebära att det finns ett ganska rejält utrymme för prisökningar och
högre boendekostnader innan konsumenterna har nått sin smärtgräns.
Med andra ord – ett mycket gynnsamt läge att köpa bostad idag."
Det är lindrigt uttryckt radikala skillnader med situationen på 90-talet för Sverige, särskilt om man lägger till lönernas utveckling i sammanhanget vilket Bjurfors missar men ändå kommer fram till att det är köpläge. Därför är det också möjligt att det inte alls kommer bli värre än det vi redan sett.
Redigerat:
