Bostadsmarknadens verkliga problem är att sjunkande priser betraktas som "kris".
I så gott som alla andra branscher (utom jordbruk och massmedier) betraktas dramatiska prisförändringar som följden av brist eller överutbud; något som en fungerande konkurrens löser automatiskt. Man betraktar därför den fria marknaden som något bra.
Men icke ifråga om bostäder. Tvärs över alla partigränser finns en rörande enighet om att en fungerande marknad är att betrakta som ett hot, därför att stora väljargrupper i en fungerande bostadsmarknad skulle tvingas sluta tro på att de kan bli rika på att konsumera bostäder.
I så gott som alla andra branscher (utom jordbruk och massmedier) betraktas dramatiska prisförändringar som följden av brist eller överutbud; något som en fungerande konkurrens löser automatiskt. Man betraktar därför den fria marknaden som något bra.
Men icke ifråga om bostäder. Tvärs över alla partigränser finns en rörande enighet om att en fungerande marknad är att betrakta som ett hot, därför att stora väljargrupper i en fungerande bostadsmarknad skulle tvingas sluta tro på att de kan bli rika på att konsumera bostäder.
Intressant. Om man bortser från vissa av dina resonemang (t.ex den om att sjunkande priser skulle ses som en kris), så verkar det som att vi, i grunden (om jag tolkat dig rätt), har en ganska kompatibel syn på vad som är det största felet med Sveriges bostadsmarknad: att den inte är tillräckligt marknadsanpassad och inga av de större politiska partierna verkar vilja göra något tillräckligt kraftfullt för att åtgärda detta.billy_baver skrev:
Men vad anser du skulle vara de bästa åtgärderna som politikerna skulle kunna göra, om viljan till förändring plötsligt skulle komma?
Besserwisser
· Västra Götalands
· 9 583 inlägg
Va? Han skriver ju precis det jag skriver! Han pekar ju tom på avarter som jag inte ens nämner, och går ännu längre; Dvs en s.k. "marknad" där girigheten slår alla rekord och de som inte har sugs ut på sista kronan, medan de som hade tur sitter med hela kakan. Och roffar åt sig allt mer av den.jimih skrev:
På vilket sätt är det en "fungerande marknad"? På vilket sätt är det ur samhällsekonomisk synvinkel ett system som optimalt allokerar tillgängliga resurser? (Själva den ekonomiska definitionen på "marknad")?
Nej, bevare mig väl. Säger jag, som inte ens bor i hyresrätt utan i villa.
(Och vad gäller belåning, pris per kvadratmeter osv. så är Norrmännen en av få folkslag som slår tom oss... Se aktuell statistik i annan tråd. Om "fungerande marknad" betyder ännu högre priser än här, så lever jag hellre utan...)
Du behöver definitivt nya glasögon. Han skriver svart på vitt att den norska bostadsmarknaden är en fungerande marknad. Han gör det ju t.om i sidans titel! Hur kan du misstolka det som att han håller med dig i din diss av den norska bostadsmarknaden. Varför skulle han ha valt rubriken "Den norska fungerande bostadsmarknaden" om han ansåg att den inte fungerade?lars_stefan_axelsson skrev:
Men vi struntar i titeln för ögonblicket, och tittar i hans text. Visserligen nämner han några negativa saker, men dessa meningar menar jag sammanfattar ganska bra hans över lag positiva syn på den norska bostadsmarknaden:
"Medan vi i Sverige fortsätter haverera över en totalt dysfunktionell bostadsmarknad är kontrasten stor när man går över gränsen till Norge."
"Nyckelord är marknadshyror och frånvaron av stora tröga inkompetenta kommunala hyresvärdar och tusentals privata hyresvärdar utan kopplingar till byggindustrin."
"Inte ens i Oslo är det svårt att över i princip en natt få tag på en lägenhet."
"Eftersom man inte i samma utsträckning som i Sverige har stora kommunala hyresvärdar eller andra stora hyresvärdar finns det inte heller något incitament att blockera stora nybyggnadsprojekt."
"Därtill gör dessa tusentals privata hyresvärdar att man saknar de korrupta kopplingar mellan byggindustrin och bostadsmarknaden som existerar i Sverige."
Definiera "roffa åt sig". Som du använder begreppet låter du ungefär som de som blir blinda av raseri så fort de hör "vinster i välfärden".
Han tog upp ett antal negativa aspekter av den norska bostadsmarknaden, absolut, där håller jag med dig. Men en marknad behöver inte vara perfekt för att anses som välfungerande. Kan du ens nämna ett enda land med en perfekt bostadsmarknad?
Besserwisser
· Västra Götalands
· 9 583 inlägg
Och sedan så räknar han upp alla de problem och avarter som var de jag slog ner på på den Norska bostadsmarknaden. Och inte bara det. Han räknar upp en hel del saker som jag inte tryckte på, så som den stora graden av spekulation i Norge. Något som vi gud ske lov är relativt förskonade från i Sverige.jimih skrev:
"Nya glasögon sade Bill..." Precis. Eftersom "Cornucopia" driver en tydlig politisk linje, så väljer han att strunta i den samhällsekonomiska katastrof som är den norska bostadsmarknaden.jimih skrev:
Pro tip. Det byggs en hel del i Oslo. Och precis som i Stockholm så är det kontor inte bostäder. För de är enklare och man får mer betalt. Så i den aspekten så "fungerar" inte ens möjligheterna till stora vinster för privatpersoner i Oslo.
Dessutom så kan man "få tag på" en lägenhet precis lika fort i Oslo som i Stockholm. Det är bara att betala hutlösa summor i någondera av städerna så står du relativt snabbt med en lägenhet. Den enda skillnaden är att i Stockholm så blir du skyldig banken, och i Oslo så göder du någon som dragit vinstlotten och köpt billigt, eller pga andra resurser kan ha flera bostäder, bara som inkomstkälla och för spekulation. (Vilket leder till vad som närmast kan betecknas som "förslumning" i Norge av en typ som vi inte har i Sverige. Än får vi säga...)
Spelar det någon roll då kan man tycka? Ja, det är avgörande för den ekonomiska stabiliteten att man inte har ett stort inslag av överutnyttjande eller spekulation för en makroekonomiska fungerande bostadsmarknad. Och det här är inget vi behöver spekulera i, vi har resultaten svart på vitt från både USA och Thatchers England.
Nej, jag "rasar inte". Men skälen är naturligtvis liknande. "Fri marknad" är ett verktyg som fungerar bra i vissa sammanhang, och dåligt i andra. När det gäller vård så finns det stora problem med en sådan modell (jmf. återigen USA), samma sak med bostäder, som jag förklarar ovan. Att en massa enskilda aktörer som råkar ligga steget före kan muta in en större del av kakan genom att spekulera och köpa bostäder de inte tänker använda på bekostnad av andra, leder inte till en välfungerande bostadssituation (återigen ur makroekonomiska synpunkt).jimih skrev:Definiera "roffa åt sig". Som du använder begreppet låter du ungefär som de som blir blinda av raseri så fort de hör "vinster i välfärden".
Så av rent ekonomiska skäl är Rent-seeking något som bör hållas på mattan i alla former det dyker upp. Och den som kallar just de beteendena vi ser i Norge som ett tecken på en "välfungerande marknad" den bör läsa längre än första kapitlet i ekonomiboken... Det finns mer att lära.
Hur gynnar det hyresmarknadn att ha privata värdar kopplade till byggindustrin, istället för tex allmänyttan som man sålt ut?
Byggbolagen vill ju sälja så dyrt som möjligt kommer det verkligen leda till boende med rimliga hyror?
Byggbolagen vill ju sälja så dyrt som möjligt kommer det verkligen leda till boende med rimliga hyror?
Ibland undrar man om det inte vore bra med en rejäl bostadsskrasch (förutom de väldigt negativa effekter på övriga ekonomin förstås, men för argumentationens skull så struntar jag i dessa). Tänk er en resett knapp där bostädera återgår till sitt egentliga värde (inte det hutlösa priser som folk är tvingade att betala för att få bo). Tänker på konkurser på konkurser där skuld efter skuld utraderas. Så kan folk börja om i sin spekulation fram tills bubblan spricker nästa gång.
man kan hålla på och dutta med räntor, avdrag och inlåsningseffekter (men de är sällan de är verkningsfulla och inte orättvisa) men jag tror att det är bra ibland med en riktig skogsbrand med jämna mellanrum som rensar luften och gör att skogen kan börja växa med goda förutsättningar igen. samma effekt kan bli om någon får ett trollspö och börjar producera billiga bostäder i enorm kvantiet och kvalitet för då skulle folk ifrågasätta priserna mer)
man kan hålla på och dutta med räntor, avdrag och inlåsningseffekter (men de är sällan de är verkningsfulla och inte orättvisa) men jag tror att det är bra ibland med en riktig skogsbrand med jämna mellanrum som rensar luften och gör att skogen kan börja växa med goda förutsättningar igen. samma effekt kan bli om någon får ett trollspö och börjar producera billiga bostäder i enorm kvantiet och kvalitet för då skulle folk ifrågasätta priserna mer)
Som sagt, att identifiera problem på en viss marknad är inte samma sak som att visa på att det är en icke-fungerande marknad. För övrigt har du inte lyckats visa upp ett enda exempel på en fungerande bostadsmarknad.lars_stefan_axelsson skrev:
"Han skriver ju precis det jag skriver!". Det är dina egna ord om denna person, som nu tydligen driver en politisk linje som är tvärt emot din (?) politiska åsikt. Så hur ska du ha det? Håller du med honom om hans syn på norska bostadsmarknaden, så som du antydde först, eller håller du inte med honom, så som du antyder nu?
Detta är något som du har påstått men ännu inte visat. Anekdotisk bevisföring är tyvärr inte speciellt imponerande.
För det första skrev han om hur snabbt det går att lagligt få tag på en hyresrätt i Oslo. Och jag tog honom inte på orden, utan jag letade runt på nätet själv, och det var verkligen inga problem att hitta vad jag bara kan tolka som förstahandskontrakt för en lägenhet i centrala Oslo. Hur lätt får du ett förstahandskontrakt på en hyresrätt i centrala Stockholm, utan att ha stått i någon bostadskö?
För det andra, hyrorna för de lägenheter jag hittade på nätet handlade absolut inte om några hutlösa summor. Hos "Svenska Föreningen" kan svenska ungdomar (18-28 år) tydligen hyra ett enkelrum i deras centrala kollektiv för runt 5000 kr. Jag vet, det är ett kollektiv, men för 5000 kr! Detta i världens 13:e dyraste stad, och där en receptionist tjänar 30.000 kr och en servitör 27.000 kr. Och vill man ha en egen lägenhet så var det inga problem för mig att på nätet, på några få minuter hitta en central 3:a på 55 kvadrat för 12.500 kr/mån. Det är verkligen inte en hutlös summa.
Även när det gäller bostadsrätter/ägarlägenheter kunde jag enkelt hitta flera centrala Oslo-lägenheter med rimligt kvadratmeterpris. Har även tittat runt på lite olika norka sajter med prisstatistik för lägenheter, och jag ser siffror som inte alls sticker ut märkbart jämfört med bostadsrätter i Stockholm. Stadsdelen Frogner, som vissa jämför med Stockholms Östermalm, har ett genomsnittligt kvadratmeterpris på ca 90.000 kr. Det är t.om lägre än Östermalm i Stockholm, om än inte med jättemycket. Och nu pratar jag ändå de dyraste och mest centrala delarna av Oslo. Om man kan tänka sig bo 2-4 km bort från centrum går snittpriset ner till ca 60.000 kr/m2 (Bjerke). 10 km bort och snittpriset handlar om 46.000 kr/m2 (Stovner).
Absolut, detta är en av nackdelarna med Oslos bostadsmarknad, det håller jag med om. Men jag skulle tro att man skulle kunna minska dessa spekulationsaffärer ganska väl bara genom att införa lite hårdare lagstiftning. Motsvarande problem på den svenska bostadsmarknaden, med svartkontrakt och liknande, ligger redan inom den det kriminella spektrumet, vilket gör det betydligt svårare att bekämpa.
Problemet i USA var, som jag förstått det, framför allt två saker:
- Bankernas subprimelån som i praktiken handlar om att man undervärderar en låntagares betalningsförmåga, och packar ihop detta lån med andra lån som man sen säljer och hävdar att risken är lägre på denna produkt än vad den egentligen är.
- När krisen sen väl slog till kom bankerna undan betydligt billigare än vad som var rimligt. Skattebetalarna och lurade fd bostadsägare fick betala priset.
Även när det gäller fri marknad inom vården menar jag att problemen man kan se där i grunden handlar om dålig beställningskompetens hos stat/landsting, och dålig uppföljning. Om man väl löser dessa saker så blir eventuella vinster en icke-fråga. Och de som tycker att företagen borde göra jobbet helt utan vinst, av moraliska själv, dessa personer borde då rimligen även kräva att all sjukhuspersonal m.m jobbar till minimilön (eftersom allt utöver detta kan ses som en vinst).
Den största nackdelen med spekulation är att det är så kortsiktigt, och att det av den anledningen kan ha negativa effekter som drabbar andra än spekulanten själv. Men i övrigt ser jag inte några jätteproblem med privatpersoner som äger fler bostäder än de behöver. För jag menar, hur många bostäder handlar det om, egentligen? Hur många privatpersoner i norge äger mer än säg 10 bostäder? Om jag skulle gissa, så skulle jag säga att det snarare handlar om max 2-3 bostäder per privatperson i snitt. Dvs förutom sitt huvudboende äger de 1-2 st bostäder till. Och om så är fallet så handlar det således om en stor mängd ägare, som alla agerar på en marknad med kraftig konkurrens pga det stora antalet ägare i förhållande till antalet bostäder.
Hur kan detta vara sämre än att bostäderna ägs av bolag, där det går fler bostäder per bolag, och därmed färre bolag per bostad? Ju färre ägare/bolag, desto mindre konkurrens och destå större risk för kartellbildning.
Och vad gör en privat bostadsägare om han har en tom lägenhet han inte använder, men som han inte vill sälja? Om han låter den stå tom så innebär det en utebliven intäkt, vilken kan vara väldigt stor i förhållande till hans privatekonomi. Således finns ett starkt incitament till att få den uthyrd, och då är det troligt att han helt enkelt sänker hyran tills att han får en hyresgäst. För han kan knappast använda sin eventuella andra lägenhet för att trissa upp priserna på marknaden. Hans två lägenheter är bara en droppe i havet, och konkurransen är för stor.
Ett stort bostadsföretag däremot, där kan en tom lägenhet få stå tom ett tag, utan att bolagets totala vinst påverkas märkbart. Och dessutom kan de öka hyrorna på sina övriga lägenheter, och bara genom sin storlek få upp marknadspriserna och på det sättet få tag på en hyresgäst som är beredd att betala denna högre hyra.
Nu försöker du bara måla upp en halmdocka. Ingen här har sagt att dessa negativa beteenden i norge är tecken på en välfungerande marknad. Det jag sagt är snarare att norge har en i stort sätt välfungerande marknad, trots dessa problem. Det jag säger är ungefär samma sak som att säga "Kalla är en hyffsat frisk och kry människa, trots att han har lite hosta". Och din halmdocka skulle då motsvara "Så du menar att Kalles hosta är ett tecken på att han är en frisk och kry människa?!".
Så, för att sammanfatta vår diskussion. Vi är båda medvetna om problem på den norska bostadsmarknaden, och vi är även medvetna om problem på den svenska bostadsmarknaden. Men du har antytt att den norska bostadsmarknaden är nästintil sju resor värre än den svenska (iom att du klagat enormt på den norska bostadsmarknaden, samtidigt som du sjungit den svenska modellens lov). Då ankommer det således på dig att visa att så är fallet. Dvs det räcker inte med att visa upp några exempel på problem med den norska bostadsmarknaden, du måste visa varför dessa totalt sett är så mycket värre än problemen på den svenska bostadsmarknaden.
Besserwisser
· Västra Götalands
· 9 583 inlägg
Det finns inga hyresrätter i Oslo eller Norge öht. Alla lägenheter i Norge (med något enstaka undantag) är bostadsrätter (borettslag) eller ägarlägenheter (eierlejlighet). Så dina "förstahandskontrakt" i Oslo är med Svenska mått mätt "andrahandsuthyrning" av någon annans bostadsrättslägenhet eller ägarlägenhet. Eller del av den. Att man gör om lägenheter eller hus till flera "hybel" är som sagt vanligt.jimih skrev:
Så de hyreskontrakt du hittar i Oslo är som sagt privatuthyrning, utan bruksvärdesprincip eller dylikt. Och med skattefri inkomst för den som hyr ut. Några hyresvärdar efter svenskt snitt finns inte. Dvs privat eller allmänt ägda företag som äger större fastigheter med lägenheter för att hyra ut dem. Hela den norska bostadsmarknaden är uppbyggd efter personligt ägande. När vi byggde miljonprogram så lovade norska regeringen garanterade bostadslån istället. Det är tom så att många fackföreningar som en av sina stora medlemsfördelar erbjöd billigare bostadslån pss som man i Sverige kan teckna en billigare gruppförsäkring.
Det föreligger ingen egentlig skillnad mellan hur snabbt man kan köpa en lägenhet i Stockholm, och man kan få hyra en lägenhet i Oslo till en sådan penning att du skulle gjort stor avans om du köpt den istället. Med den skillnaden att priserna blir högre i Norge eftersom du måste konkurrera med de som inte skall bo i lägenheten utan ser framför sig en lukrativ hyresaffär (ev. som "hybel").
Jaha, så då är det bara en (trist) semantisk diskussion då? Sådana är jag egentligen inte så intresserade av. (Och vad är det förresten för "halmdocka" att påpeka att vi har en stor del av "rent seeking" inom den norska hyresmarknaden? Din egen referens skriver ju just det.)jimih skrev:
OK, låt mig säga så här då. I Norge så är man lite mer skuldsatt för sitt boende än i Sverige. Priserna är högre till mycket högre för speciellt hyrt boende. Norrmannen som bara har ett eller två boenden lägger större del av sin inkomst på boende. Ett fåtal Norrmän driver dock stora hyresaffärer till förfång för de som köpt för att bo. (En inte ovanlig artikel i vanlig norsk tidning fö.)
Ja, det leder som sagt till en stenhårt segregerad bostadsmarknad av amerikanskt snitt (jmf. San Fransisco där man har stora problem med att medelklassen i nödvändiga serviceyrken, polis, brandman osv. inte har råd att bo på rimligt avstånd från arbetet) där de som redan har skall varda givet och de som inte har tas ifrån.jimih skrev:
Men bortsett från det så måste vi ju anse att en fungerande marknad erbjuder bla bra och rimligt prissatta bostäder till dem som behöver dem inom rimliga avstånd från arbete och fritid. Detta är betydligt mera sant i Sverige än i Norge eftersom den norska prisbilden är extrem även långt ifrån storstaden. I Sverige så är det ju i stort sett bara Stockholm samt några ställen till som har problem av den typen som finns i hela Norge (sett till hyresmarknaden då). Norrmannen (eller svensken för den delen) i Oslo har det inte ett vitten bättre än Svensken i Stockholm. Tvärtom. Svensken kan iaf köa sig till en rimligt prissatt lägenhet i Stockholm, i Oslo så kommer det inte att hända. Tvärtom är det vanligt att folk blir "utsparkade" på en massa kreativa sätt för att värden vill kunna höja hyran.
Så, jag förstår inte hur införandet av motsvarande regelverk i Sverige skulle lösa några problem med tillgång till bostäder på de överhettade marknaderna. Det har inte gjort det i Norge. Det är ungefär lika svårt att rekrytera till positioner i Oslo (nåja skalat för lön) som i Stockholm pga bostadssituationen. Problemet på båda ställena är att det finns fler som vill bo där än det finns ställen att bo.
Jag ber om ursäkt att jag var otydlig i min formulering. Med begreppet "hyresrätt" avsåg jag den mer vardagliga betydelsen "lägenhet som man hyr varaktigt", vilket även det givetvis är en sanning med modifikation då man inte normalt säger detta om lägenheten i fråga är en svensk bostadsrätt som hyrs ut. Dock brukar svenska bostadsrätter i praktiken inte hyras ut varaktigt.lars_stefan_axelsson skrev:
Sen är det också intressant att se på vem som är skriven på bostaden. Om man äger flera lägenheter i Norge, är man verkligen skriven på de alla? Det mer logiska är väl att man är skriven på en bostad/lägenhet/adress, och att det är den man använder som sin huvudsakliga bostad, och inte för uthyrning. Och om så är fallet är det också rimligt att anta att i normalfallet kan/bör en hyresgäst skriva sig (folkbokföra sig) på den bostad man hyr. Då är den enda egentliga skillnanden att hyresvärden är en privatperson snarare än ett företag, och i praktiken är det ingen skillnad. Varför skulle det då kallas "andrahandskontrakt" när man hyr av denne privatperson, men "förstahandskontrakt" om man istället hyrt av ett företag?
Men om du nu ska bli nöjd så kan vi skippa begreppet "hyresrätt" helt, och även "förstahandskontrakt". Som jag förstått det är det betydligt enklare att få ett långtidskontrakt på en lägenhet i centrala Oslo än det är i centrala Stockholm. Menar du att det också är fel? Ta gärna mitt konkreta exempel, med en central 3:a på 55 kvadrat för 12.500 kr/mån i Oslo, långtidskontrakt. Den är så pass central att det är 1500 m fågelvägen till oslo centralstation. Hur snabbt hittar du en likadan lägenhet i centrala Stockholm, med långtidskontrakt? Detta är inte en retorisk fråga, utan det är en konkret utmaning till dig. Dvs upp till bevis, visa att dina påståenden håller.
Jag har förstått det som att det finns något i norge som kallas "gjengs leie", vilket jag tolkar som att det är den norska motsvarigheten till bruksvärdesprincip när det gäller vilken hyresnivå som är rimlig.
http://www.takstsenteret.no/gjengs-leie/
Visst, det är absolut en faktor som kan påverka priserna uppåt. Men samtidigt är det större totala utbudet av tillgängliga hyreslägenheter en faktor som kan påverka priserna nedåt.
Var det inte ett semantiskt "angrepp" du nyss gjorde, när du rackade ner på min användning av ordet "hyresrätt" när det gällde den norska bostadsmarknaden? Innan dess menar jag att det inte var så mycket fokus på det semantiska, utan mer på det faktum att du kom med påståenden som du inte backade upp med konkreta argument.
Nej, det var inte vad jag skrev. Läs vad jag skrev istället. Din halmdocka var "den som kallar just de beteendena vi ser i Norge som ett tecken på en 'välfungerande marknad' den bör läsa längre än första kapitlet i ekonomiboken". Det finns ingen i denna tråd som gjort något sådant, och när du här anklagar "någon" för detta så gjorde du en halmdocka, eller åtminstone ett försök till en.
Jag tycker inte alls du har visat på att det är en "stenhårt segregerad bostadsmarknad" i Norge. Du ger exempel på vissa problem, absolut. Men du har inte visat att dessa har lett till en "stenhårt segregerad bostadsmarknad", eller att dessa program sammantaget är märkbart större än problemen på den svenska bostadsmarknaden.
Om en person flyttar till Oslo, utan några kontakter eller någon kötid, och tar ett jobb som receptionist för 30.000 kr/mån(medellön hela Norge), så har hen ungefär 23.000 kr/mån kvar efter skatt. Om man säger att 30% av detta är rimligt att lägga på en bostad, så har hen råd med en hyra på ca 7000 kr/mån. Det är enkelt för mig att hitta hyreslägenheter hyffsat centralt i Oslo (dvs hyffsat nära centralstationen), för under denna summa. Utan någon kötid. Och bor hen med en sambo med samma inkomst så kan de utan problem ha råd med den där centrala 3:an på 55 kvm för 12.500 kr/mån.
I Sverige är medellönen för en receptionist 20.000 kr/mån, vilket innebär ungefär 16.000 kr/mån efter skatt. Dvs hen har råd med en hyra på ca 5000 kr/mån. Jag har nu letat runt på några olika siter på nätet, men inte hittat någon central lägenhet (dvs hyffsat nära centralstationen) med denna hyresnivå. Det som finns är antingen lägenheter längre ut eller bara ett rum. Om jag nu ökar till 10.000 kr/mån, dvs scenariot där de är två personer, så hittar jag visserligen några centrala lägenheter, men de är betydligt färre än de jag hittade i Oslo, och merparten av dom är också betydligt mindre.
Hur förklarar du att denna fiktiva receptionist skulle ha det bättre i Sverige än i Norge, sätt ur ett bostadsperspektiv, givet det jag just skrivit? Har jag fått någon siffra om bakfoten? Har jag jämfört felaktigt? Har jag missat någon viktig faktor?
Ah, två konkreta påståenden. Nu väntar jag bara på de konkreta bevisen för dessa påståenden. Länk till några vetenskapliga rapporter eller undersökningar kanske?
Det är väl ingen som har förespråkat att vi ska införa "motsvarande regelverk" i Sverige? För ett sånt uttalande kan jag bara tolka som att man skulle vilja införa hela regelverket rakt av. Däremot menar jag att det finns vissa aspekter i den "norska modellen" som skulle kunna vara till fördel för den svenska bostadsmarknaden. T.ex en långsam övergång till mer marknadsmässiga hyror, och lägre flyttskatter.
Besserwisser
· Västra Götalands
· 9 583 inlägg
Jo, vad man kallar kontraktet är viktigt eftersom ett hyreskontrakt i Norge inte kommer med de rättigheter du tänker och tror. Så om man är skriven på adressen eller inte spelar i sammanhanget mindre roll.jimih skrev:
I Norge är det så att: Hyreskontrakt löper över viss tid, tre år var förut vanligt, men ett år i taget är inte ovanligt. Du har inget besittningsskydd eller besittningsrätt. När hyreskontraktet löpt ut så accepterar du antingen den hyra som värden kräver, eller flyttar. Det är inte ovanligt med budgivning bland flera intressenter. Hyresvärden väljer fritt vem som får hyra. (Jag har själv som sagt kollegor som "sparkades ut" innan hyreskontraktet löpt ut eftersom värden kunde få in mer pengar på andra hyresgäster. Men han var generös nog att erbjuda nuvarande hyresgäster att matcha den om de ville... För man kan ju inte bete sig hur som helst.)
Du betalar också in (typiskt) tre månadshyror på speciellt depositionskonto. Det är inte ovanligt med rapporter att det är svårt att få igen de pengarna vid flytt. (Även om jag själv inte haft några problem.)
Man har ingen reglering av hyror i Norge. (Din referens är till en ordbok, inte ett juridisk utlåtande. Och det är inte så att norrmännen inte förstår begreppet hyresreglering, de tillämpar det bara inte i lag.)
Så summa summarum så är det även fel att kalla ett sådant hyreskontrakt ett andrahandskontrakt. De flesta andrahandskontrakt i Sverige kommer med fler rättigheter än ett normalt hyreskontrakt i Norge. Vilket inte är underligt eftersom det inte finns några stora aktörer att förhandla med, eller emot.
Norsk politik går ut på att man skall äga sin bostad. Och därför gör "alla" det (ca 80%). Gör man inte det så är man i stort sett körd...
(Vad gäller Stockholm så hittar jag exv. motsvarande lägenhet för 5-6 miljoner. Det ger en räntekostnad på 8250 eller så idag. Alltså gott om marginal till dina 12.500/månad om de nu de-facto är dyrare än så.)
Allt detta må vara helt korrekt, jag är inte tillräckligt insatt i ämnet för att argumentera motsatsen. Men jag hävdar fortfarande att ett lagligt långtidskontrakt (minst ett år, helst flera) för att få hyra en lägenhet är betydligt lättare att hitta i Oslo än i Stockholm.lars_stefan_axelsson skrev:
OK. Är detta en bättre länk då?
https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1999-03-26-17?q=husleieloven
Jag tänker speciellt på § 4-3 och § 12-2. Min norska må vara lite ringrostig, men jag kan bara tolka dessa paragrafer som att det finns en reglering av hyror i Norge.
Det var en hyreslägenhet jag frågade efter. Det fiktive receptionistparet kanske inte har några sparpengar alls att tala om, och kanske inte heller kan få hjälp av sina föräldrar. Att då förutsätta att dom ändå kan hosta upp 750.000 till 900.000 kr i handpenning är inte rimligt. Då kan jag bara förutsätta att du tycker att dom ska ta ett blancolån på detta belopp. Det tror jag få ekonomer värda namnet skulle rekommendera.
Redigerat:
1. Fasa ut skuldränteavdragen heltjimih skrev:
2. Stärk istället marknadens svagaste grupper med bostadsbidrag
3. Överväg nya finansieringsformer i stil med studielån - lån till rymliga hem för barnfamiljer, som får låna billigt tills barnen vuxit upp. Men inte längre
4. Sluta mata branschens jättar med villkorslös kommunal marktilldelning
5. Förbjud nya bostadsrättsföreningar som under byggprocessen helt är i klorna på byggbolag
6. Gynna istället levande kooperativ där de boende själva håller i upphandlingen - gärna med professionell hjälp från kommunen. Samma system skulle kunna användas för enbostadshus.
7. Avsätt en kvot av bostadsrätternas bostäder till hyresrätt under kommunal/allmännyttig förvaltning
8. Lagstifta om mer detaljerade kommunala bostadsförsörjningsprogram
9. Återinför kommunal förköpsrätt och förstärk kommuners möjligheter att skaka fram byggbar mark
10. Utveckla byggsystem för mobila bostäder av hög kvalitet - för att öka mobilitet och möta föränderlighet när orter växer eller göra det möjligt att bygga i svaga regioner
Besserwisser
· Västra Götalands
· 9 583 inlägg
Ja, om det var hela frågan så är naturligtvis svaret "ja". Det är lättare. (I värsta fall så kan man ta in på hotell. Det är också en hyresform. Det är rationellt för de flesta som i Sverige skulle haft övernattningslägenhet.) Men det är ju inte den intressanta frågan.jimih skrev:
Nej, det finns egentligen ingen reglering av hyran i Norge som motsvarar den svenska. "Gjengs leie" är snarast tänkt att förhindra ocker och ren diskriminering och är till för allmännyttan (som som sagt inte finns i Norge). Skillnaden är att vi i Sverige då går till vad allmännyttan sätter för hyra på motsvarande lägenhet. I Norge så går man till vad marknaden sätter för hyra på motsvarande lägenhet. Frågan är dock akademisk, den som drar sin hyresvärd till domstol i Norge lär inte få bo kvar särskilt länge. Så det blir som sagt stora skillnader mellan samma objekt. (Jmf. tidigare i tråden där hyresskillnader på 30%-40% eller så för samma sorts lägenhet tvärs över svalen rapporteras.jimih skrev:
Problemet med detta är att du inte kan översätta bara en del av den Norska bostadsmarknaden till svenska förhållanden. Faktum kvarstår att ditt fiktiva par inte skulle hyrt en lägenhet i Norge, eftersom som sagt 80% av de boende i Norge bor i ägt boende. Så i Norge så skulle ditt fiktiva par bott i ägd lägenhet/hus. Detta pga att det som sagt är enkelt att få förmånliga bolån i Norge. Det är officiell norsk politik att man skall kunna äga sitt boende.jimih skrev:
Så att bara ta en del av den Norska bomarknaden till Sverige lär ju ta en ände med förskräckelse, eftersom förhållandena skiljer sig så för övrigt.
Och i Sverige så fungerar detta bra utom möjligtvis i centrala Stockholm. Jag kunde exv. enkelt få en övernattningslägenhet i Karlskrona 5 minuter från arbetet för under 3000:- i månaden, varmhyra. I Gjövik i Norge (ungefär lika stort, men mindre centralt och attraktivt) så kostade motsvarande 7500:- och då kallhyra (Alla hyror i Norge är typiskt kallhyror. Allt värms med direktverkande el, både för värme och varmvatten). Den senare hyran höjdes då med 26% jämfört med föregående hyresgäst. Hyrorna i Oslo har gått upp 35% bara de senaste åren, vilket knappast kan kallas "välfungerande marknad" (och det var inte direkt billigt innan dess).
Sedan så är det skillnad i tillgänglighet mellan Stockholm och Oslo, men den stavas däremot "byggande." Man har pga omstrukturering fått arealer tillgängliga centralt i Oslo vilket gjort att man kunnat bygga mer. Man byggde dessutom mer (i närtid) i uteliggande områden, eftersom det fanns plats att expandera i hela Oslo-Akershus. Om man gjort samma satsning i allmännyttan i Stockholm så hade man haft ungefär samma situation. Bara med betydligt bättre villkor, stabilitet och exv. möjlighet att spara till sitt eget boende än norrmännen.
