Se upp för mäklarnas förbesiktningar

Idag erbjuder många mäklarfirmor den som vill sälja sitt hus att också köpa en besiktning av huset man säljer i kombination med en dolda fel-försäkring. Svensk Fastighetsförmedling kallar tjänsten för ”Varudeklarerat” och Bjurfors har ”Besiktigad-stämpel”, till exempel.

Syftet med de här tjänsterna är att säljaren ska slippa oroa sig för att dolda fel ska dyka upp som man eventuellt blir betalningsskyldig för inom 10 år efter att bostaden är såld.

Mäklarna använder sedan den av säljaren köpta besiktningen i marknadsföringen av bostaden och lyfter fram huset som ett säkert köp, att köparen av huset vet vad han får.

Det är bara det att det är köparen som har undersökningsplikt, inte säljaren. Köparen bör utse sin egen besiktningsman, så att denne jobbar på uppdrag av köparen och har god motivation att hitta fel. 

Daniel Gustafsson, jurist vid Konsumentverket ser flera problem med mäklarnas besiktningar. 

- Den här typen av avtal mellan säljare och mäklarfirma innebär att säljare försäkrar sig mot dolda fel. Du som köpare ska då, vid eventuellt fel, kunna få ut pengar från mäklarfirman/försäkringsbolaget istället. Men handlar det om fel som du borde ha kunnat upptäcka hamnar det under undersökningsplikten och då kan du inte hänvisa till mäklarens besiktning för du som köpare har inget avtal med besiktningsföretaget, säger Daniel Gustafsson, jurist vid Konsumentverket.

Konsumentverket granskade den här typen av avtal sommaren 2014 och det visade sig att mäklarfirmorna frånskriver sig ansvaret för många dyra fel och att avtalen inte är helt transparenta.

Sedan är det också så att du som köpare måste uppfylla din undersökningsplikt om du i framtiden vill kunna få ersättning för dolda fel och eftersom avtalet inte är mellan dig och besiktningsmannen står du där med byxorna vid knäna när det väl händer något om du inte själv anses ha uppfyllt den.

Ur Konsumentverkets promemoria: “Granskningen visar att viss marknadsföring kan ifrågasättas utifrån bestämmelserna om otillbörlig marknadsföring. I huvudsak gäller det marknadsföring av behovet av en dolda-fel försäkring (säljarförsäkring). Både fastighetsförmedlare och försäkringsbolag har tydligt överdrivit betydelsen och omfattningen av produkten. I något fall har produkten också riktats mot köpare, vilket är direkt vilseledande då en dolda-fel försäkring riktar sig till en säljare.”

Besiktningar och undersökningsplikt i lagen
Köparen har alltså en egen mycket långtgående undersökningsplikt vid köp av en fastighet och bör därför göra en egen överlåtelsebesiktning och ibland en fördjupad sådan. Detta även om säljaren av huset har besiktigat i förväg.

– Eftersom köparen enligt lag har en undersökningsplikt finns det goda skäl att låta en mer kunnig besiktningsman hjälpa till med att fullgöra denna. Köparen har fortfarande ett ansvar, men låter man en mer erfaren person undersöka fastigheten är sannolikheten självklart större att brister och fel som köparen borde upptäcka verkligen upptäcks, säger advokat Stefan Häge, expert på Byggahus.se.

För köparen kan det också vara mycket värt att själv vara med vid besiktningstillfället då köparen kan få information direkt av besiktningsmannen om hur allvarliga felen/skadorna är och hur dessa eventuellt kan åtgärdas. Köparen behöver också göra en annan översyn av fastigheten än den som typiskt sätt utförs av en besiktningsman t.ex. kan elinstallationer behöva undersökas av en fackman.

En annan fördel när du har anlitat en egen besiktningsman för överlåtelsebesiktning är att ni då har ett avtal sinsemellan. Skulle det finnas fel som borde ha upptäckts vid besiktning har du en motpart du kan ställa mot väggen.

– Köparen uppfyller inte per automatik undersökningsplikten med egen besiktningsman, det kan vara så att besiktningsmannen missar något och då får köparen ta det. Men däremot kan köparen rikta anspråk mot sin besiktningsman. Det kan den däremot inte mot säljarens eller mäklarens, säger Daniel Gustafsson.

– Det går tyvärr inte att helgardera sig. Men om din egen besiktningsman missar något är det inte ett dolt fel, då kan du möjligen hävda oaktsam besiktningsman. Sådana anmälningar dyker upp titt som tätt hos Allmänna Reklamationsnämnden, säger Daniel Gustafsson.

Läs mer

Besiktning och besiktningsman
Undersök huset noga före köp

Diskussioner i forumet

"Varudeklarerat" - behöver köparen göra egen besiktning?
Säljarens besiktning 
Anmäla jäv mot besiktningsman
Oberoende besiktningsman????
Överlåtelsebesiktning med brister, Anticimex
Varudeklarerat rena bluffen