Så genomskådar du banken

Du som försökt pruta ned bankernas bolåneräntor har nog funderat vilka som är de bästa argumenten. Det gäller såklart att få banktjänstemannen att tro att du kommer att bli en extra lönsam kund, så att även en väldigt låg boränta lönar sig för banken.

Banken vill låna ut så mycket som möjligt per kund, men med minimal risk att få problem med återbetalningar och räntor. Bostadens marknadsvärde ska därför vara högt och lånet en rejäl andel så att räntebetalningarna blir stora. Dessutom påverkar ofta hur lönsamma dina övriga affärer med banken är (till exempel fondsparande).

Säkerheten som belånas är också viktig. Storstad och centralt läge är bäst, för då minskar risken att bostaden blir svårsåld om konjunkturen försämras. Reparationsbehov, udda planlösning, extrem lyx och annat som troligen minskar antalet potentiella köpare är negativt. Hushållets ekonomi i övrigt spelar också viss roll för risken att det blir problem med återbetalningen, men alla kan råka ut för oväntade problem.

Svårare att veta är om banken för tillfället satsar på att skaffa fler kunder, eller tvärtom vill minska volymen bolån. Det avgör om bankcheferna fokuserar på vinstmarginal eller täckningsbidrag. Skillnaden är om bankens fasta kostnader för kontor och central administration ingår i kalkylen.

När en bank vill öka sin utlåning och ta kunder från konkurrenterna, så räcker det att nettoräntan (skillnaden mellan det du betalar och bankens upplåningskostnad) täcker den extra kostnaden för att administrera lånen. Men i ett längre perspektiv behöver banken även få hjälp att betala de fasta kostnaderna, för ägarna kräver att vinstmarginalen är positiv totalt sett, och när en bank vill banta sin utlåning behåller den bara kunder som accepterar att betala en högre ränta än snittet. Bäst är kanske att helt enkelt fråga alla banksäljare ”Hur sugna är ni på att sälja bolån?”

SBAB har valt ett förenklat och extra tydligt sätt att visa hur banken räknar. Under rubriken ”Så blir din ränta” på hemsidan finns en kalkyl som visar att bara två faktorer avgör räntan: bostadens marknadsvärde och önskat lånebelopp. Lån över 2,5 miljoner kronor som belånar mindre än 65 procent av marknadsvärdet får bästa ränta.