Bind boräntan i 3 år

80 procent av svenskarna valde rörliga bolån för 2 år sedan. Men nu väljer många fler fast ränta och det finns bra argument för att det lönar sig.

Idag är de rörliga bolåneräntorna lite högre än för 5 år sedan, trots att riksbankens reporänta är mindre än hälften så hög som då. Media har den senaste veckan varit fyllda av diskussioner om orsakerna – är det kanske för att bara 7 procent av kunderna helt har bytt bank de senaste tre åren som bankerna passar på att tjäna mer pengar, som Dagens Nyheter påstod i början av veckan?

Enligt den senaste penningpolitiska rapporten från Riksbanken, som publicerades 16 februari, är orsaken till att de rörliga boräntorna har blivit så mycket högre i förhållande till reporäntan en blandning av ökade kostnader och ökade vinster.  Bankernas kostnader för att hantera riskerna i sin upplåning har stigit, men de har även passat på att öka sina marginaler, rimligen för att konkurrensen har minskat.

Som diagrammet nedan visar hade bankerna fram till 2008 väldigt små extra kostnader för att omvandla sin inlåning med fast ränta till rörliga bolån (gul skillnad). Men de senaste fyra åren har bankerna fått stora extra kostnader (grått) för att omvandla långfristiga obligationslån till utlåning med kort räntebindning. Därför har de slutat att erbjuda helt rörlig ränta och den kortaste löptiden 3 månader har blivit dyrare.

Källa: Riksbanken

För dig som har bolån med rörlig ränta är den mest avgörande förändringen dock att bankerna inte lägre är lika intresserade av kunder som väljer rörlig ränta, eftersom finanskrisen 2008 gjort att bankerna insett att de kan få svåra problem om de främst säljer obligationer med kort löptid för att låna ut pengar med rörlig ränta i avtal med lång löptid. Därför har bankerna ändrat sin upplåning och säljer idag obligationer med fast ränta och i snitt 3 års löptid. Och det gör att det gamla tänkandet kring vilken löptid på bolån som lönar sig bäst inte gäller längre.

Det gamla sättet att tänka för att minimera kostnaderna för bostad var att bolån med rörliga ränta i snitt är klart billigare, eftersom risken för plötsligt ökad inflation gör att de som lånar ut till fast ränta vill ha mer betalt. Därför var bolån med fast ränta i snitt dyrare, men låntagaren får även ökad trygghet eftersom månadskostnaden är fast. Under 80-talet och 90-talet när inflation var det största hotet mot räntesparande stämde detta bra.

Ett problem med att låna till rörlig ränta är dock att kunden omöjligt kan göra en exakt jämförelse av priset på lånet, eftersom bankerna har olika modeller för hur de bestämmer och ändrar sina rörliga räntor. Vid förhandlingar med bankerna är det lätt att se vilken som erbjuder lägst ränta på till exempel ett bostadslån med fast ränta i 5 år, medan bankerna kan öka sina marginaler i smyg senare om kunden väljer rörlig ränta.

Det nya sättet att tänka för att minimera kostnaderna för bostadslån försöker dra nytta av att långivarna och bankerna oroar sig mycket mindre för inflation numera, och istället främst vill minska sina risker med hjälp av fasta avtal med lång löptid. Dessutom finns nackdelarna med rörlig ränta kvar: osäkerhet om månadskostnaden och omöjligt att jämföra priset exakt.

Bankerna tar som sagt in sin utlåning med i snitt 3 års löptid på obligationerna, med fast ränta, så bästa kunden blir man därför rimligen om man väljer just 3 års löptid. Det ger också fördelen jämfört med rörlig ränta att det är lätt att jämföra exakt vilket pris bankerna erbjuder och att ta det erbjudande som ger lägst kostnad. När detta skrivs syns också att de officiella räntor som bankerna erbjuder i tidningarnas är lägst just för 2 och 3 års bindning. Det är först om den ekonomiska utvecklingen ändras kraftigt som det mönstret kommer att brytas, men det närmaste året ser både tillväxten och inflationen ut att vara fortsatt svaga.

Slutsatsen för dig som har rörlig boränta är att du troligen tjänar på att kontakta några banker och säga att du vill ändra till 3 års räntebindning, samt att du kommer att välja den bank som erbjuder lägst kostnad. Ofta är det enklast att fylla i en ansökan om bostadslån via internet. För ett bostadlån på en miljon kronor ger 0,10 procentenheter lägre ränta en besparing på 1000 kronor per år.

Läs också: Hjälp bankernas nya konkurrenter