SBAB vill förbjuda dig att pruta på boräntan

Å ena sidan kan det vara värt mycket att lyckas pruta på stora kostnader. Och stigande räntor gör att bolånen är den största månadskostnaden för många. Att förhandla sig till 0,1 procentenheter lägre boränta gör att månadskostnaden minskar med 300 kronor efter skatt för dig med 5 miljoner i bolån.

Å andra sidan är prutandet slöseri med tid, samhällsekonomiskt sett. För att fortsätta ha lägsta boränta behövs nya individuella förhandlingar varje år, med flera banker. Miljoner svenskar har annat att göra och i slutändan är det kunderna som betalar bankernas personalkostnader för förhandlingarna.

Därför är det ett spännande förslag från SBAB som kom förra veckan. "Vilken ränta en kund får på bostadslånet borde inte bestämmas av hur duktig man är på att förhandla" skriver SBAB:s chefsekonom Robert Boije på DN Debatt.

Han preciserar: "Det är inte rimligt att två helt likvärdiga kunder i samma bank ska ges olika ränta på sitt bolån". SBAB föreslår därför att regering via Finansinspektionen kräver att bolåneräntorna sätts utifrån en modell där bankernas upplåningskostnader och konkurrensen mellan dem utgör grunden. Räntan på bolånen för den individuella kunden ska sedan bestämmas helt transparent av kundens ekonomiska förutsättningar och riskprofil som belåningsgrad och skuldkvot.

Ingen av de fyra storbankerna har idag en sådan transparent modell. Men den finns redan hos ett par nischbanker, bland annat SBAB, Avanza och Hypoteket. Baserat på svaren på en eller ett fåtal frågor ges besked om vilken bolåneränta kunden erbjuds direkt på deras hemsidor. Att få svar direkt vilken bolåneränta en bank erbjuder individen är en tydlig fördel med en transparent modell.

Systemen med individuella förhandlingar är orättvist, eftersom vissa grupper av kunder systematiskt missgynnas. Enligt SBAB är det troligt att till exempel personer med utländsk bakgrund som inte talar flytande svenska, vissa äldre och personer med funktionsnedsättningar erbjuds högre boräntor.

Dessutom skulle en likabehandlande modell för räntesättning göra att ränteskillnadsersättningen bli mer rättvis. Det är den avgift som bolånetagare kan tvingas betala till banken om ett lån med bunden ränta betalas tillbaka i förtid. Med nuvarande regler för ränteskillnadsersättning kommer de som varit duktiga på att förhandla ner räntan att få lägre avgift än de som inte varit det.

SBAB föreslår också att långivare måste ge digital tillgång till amorteringsunderlag. Det behöver bolånetagare som vill byta bank och underlaget innehåller den värdering av bostaden som ligger till grund för nuvarande amortering, vid vilken tidpunkt värdet fastställdes och storleken på skulden. Idag måste kunden normalt personligen kontakta sin bank, och blir då ofta övertalad att stanna kvar i banken. Men Finansinspektionen kan kräva att underlagen går att ladda hem direkt från bankernas hemsidor.

Tydligast syns problemen med individuell förhandling när kunden vill ha rörlig ränta (i praktiken 3 månaders bindning). Och majoriteten bolånetagare väljer rörliga boränta, bland annat för att fast ränta historiskt i snitt har varit dyrare. Men när räntan ändras var tredje månad blir det svårare för individen att veta om räntan fortsätter att vara bästa möjliga. Storbankerna har gradvis justerat upp sina officiella listräntor så att de idag ligger mer än 100 räntepunkter (1 procentenhet) över den snittränta som deras kunder faktiskt i genomsnitt betalar. Syftet är förstås att ge intrycket att ränterabatterna är stora. Den låga räntan är dessutom oftast en tidsbegränsad ränterabatt, till exempel att du får lägre ränta under 2 års tid, men sedan höjs den automatiskt.

För att verkligen veta behöver kunden därför återkommande kontrollera att de fortfarande får lägsta möjliga ränta, genom nya förhandlingar med bankerna. Och det är som sagt tidskrävande, både för miljoner bolånetagare och bankerna personal.

Totalt i Sverige finns redan hyfsad information. Finansinspektionen publicerar regelbundet sina beräkningar av bankerna bolånemarginaler, som de senaste åren har varit drygt 1 procentenhet brutto (skillnaden mellan räntan kunderna i snitt betalar och bankens kostnad för upplåning). Storbankerna har även börjat att varje månad på sin egen hemsida publicera de faktiska boräntor som deras kunder i snitt betalar.

Fler uppstickare har också de senaste åren ökat konkurrensen om billiga bolån. Avanza, Landshypotek och Nordnet hamnar ofta i toppen på oberoende jämförelser, åtminstone när kunderna har låg belåningsgrad och/eller har ett stort sparande hos banken. Men fortfarande fungerar konkurrensen dåligt och många kunder betalar uppenbart onödigt höga boräntor.

För kunder som binder låneräntan en längre tid, till exempel 5 år, är det rimligt att en gång vart femte år förhandla med några olika banker. Men det är högst förståeligt att majoriteten kunder som väljer 3 månaders bindning inte har tid eller orkar boka möten och prata individuellt med flera banker varje år. En möjlig justering av SBAB:s reformförslag är därför att boräntorna på lån med kort bindning (upp till 2 år) måste bestämmas av en transparant modell baserat på kundens ekonomi och riskprofil. Däremot skulle det kunna fortsätta vara tillåtet med individuell förhandling om räntan på bolån med längre räntebindning.