Bygga

Projektera husbygget

När du bestämt hurdant hus du vill bygga är det dags att börja projektera, vilket bland annat innebär att ta fram ett ordentligt förfrågningsunderlag, söka bygglov, hitta entreprenörer och skriva kontrakt. Du behöver också en byggfelsförsäkring, ett färdigställandeskydd och byggnadskreditiv.

Den som inte vill projektera sitt bygge själv kan utse en byggledare som tar hand om allt från början till slut, dvs organiserar, leder och kontrollerar bygget. Ibland kan en arkitekt ta på sig den rollen och ibland är det samma byggkonsult som man också låter agera kvalitetsansvarig. Tänk på att ta referenser på den som ska vara din byggledare.

Du måste ha bygglov innan du får börja bygga. Du ansöker om bygglov på kommunens stadsbyggnadskontor.

När du har ansökt om bygglov ska du få besked inom tio veckor. Är inte handlingarna du ska lämna in vid ansökan kompletta, kan det ta ytterligare tio veckor innan du får besked om bygglov. Priset varierar bl a beroende på hur stort hus du ska bygga och om det finns detaljplaner framtagna för tomten eller ej. Om du ska bygga närmare än 4,5 meter från grannens tomt, måste stadsbyggnadskontoret också begära in grannarnas godkännande, vilket också tar tid. Priset på ett bygglov varierar således, men oftast hamnar man mellan xxx och xxx kr*.

Handlingar som ska lämnas in vid ansökan om bygglov är:

  • huvudritningar med plan och fasader,
  • sektionsritning,
  • situationsplan,
  • tekniska beskrivningar och
  • anmälan av ansvarig byggledare.
  • Ibland behövs också tekniska beskrivningar, konstruktionsritningar och ritning över vatten- och avloppsinstallationer.

Anlitar du ett husföretag hjälper de dig oftast att ta fram bygglovshandlingar och anlitar du en arkitekt vänder du dig till honom för att få hjälp med att ta fram handlingarna.

 

Om du själv administrerar ditt bygge ska du efter att ritningar och detaljer över inredning är klara, upprätta ett förfrågningsunderlag så att du kan ta in anbud från entreprenörer. Ett förfrågningsunderlag är de ritningar och andra beskrivningar som tydligt beskriver de olika arbetenas omfattning och kvalitet; dvs en konstruktionsritning som visar på vilket sätt och med vilka material huset ska byggas, en vvs-ritning som visar hur värme och ventilation ska installeras, en inredningsritning som visar hur ni hade tänkt möblera och utifrån den en elritning som visar hur alla elinstallationer ska se ut och placeras (t ex var eluttagen ska sitta och vilka armaturer ni ska använda.

 

Genom att noggrant upprätta fullständigt förfrågningsunderlag som tydligt redovisar byggets omfattning och kvalitet, skapar du förutsättningar för att få in jämförbara anbud från olika byggmästare. Det är viktigt att du använder dig av professionella konsulter både för att upprätta förfrågningsunderlaget och för att sedan jämföra anbuden. Du kan räkna med att konsultkostnaden medför lägre byggkostnader i ett senare skede, gör du rätt från början behöver du inte gå tillbaka och göra om.

Det är dags att skriva kontrakt när du har fått in tillräckligt med offerter så att du kan välja en entreprenör. Tänk igenom noga vilken entreprenadform du ska välja; den något bekvämare men å andra sidan dyrare totalentreprenaden där du skriver över allt ansvar på en enda entreprenör, eller den billigare delade entreprenaden som innebär mer jobb för dig själv? Eller kanske någon variant av generalentreprenad som befinner sig någonstans däremellan? Läs mer om kontraktsskrivning och entreprenadformerna på avdelning Ekonomi & Juridik.

En viktig detalj att ta med i kontraktet är en utfästelse om datum för när huset ska vara klart och en särskild bötesklausul vid händelse av försening. Naturligtvis ska också priset inkl. moms finnas med i kontraktet. Är du det minsta tveksam angående kontraktets utformning, anlita juridisk eller teknisk expertis innan du skriver under. Det är väl investerade pengar.

Byggfelsförsäkringen krävs alltid vid nybyggnation av en- och tvåbostadshus, både permanentboende och fritidshus och oavsett om du gör allt jobb själv eller anlitar hantverkare. Undantag kan göras för fritidshus som är av enklare standard och har ett lågt skyddsvärde.

Försäkringen krävs även vid om- och tillbyggnader, men i regel bara om produktionskostnaden överskrider tio basbelopp, dvs 428 000 kronor (2011). Vid det obligatoriska byggsamrådet ska man kunna visa upp ett försäkringsbrev som anger att man tecknat försäkringen. Den räcker sedan i tio år och överlåtes om huset byter ägare. Läs mer här om försäkringar vid bygget.

Det är vanligt att entreprenören eller husfirman tar på sig att teckna en byggfelsförsäkring åt dig. I det läget kan det vara klokt att kontrollera att premien verkligen är betald.

Ett färdigställandeskydd behövs vid samtliga byggen där en entreprenör är inkopplad. I praktiken innebär det att tio procent av hela produktionskostnaden säkras, genom en försäkring eller en bankgaranti, för att täcka oförutsedda händelser under byggets gång. Det kan handla om att byggaren av någon anledning inte kan slutföra arbetet, till exempel på grund av en konkurs.

Bygger du det mesta själv men lejer bort en del, till exempel rörmokeri och eldragningar, krävs ändå ett färdigställandeskydd för varje enskild hantverkare.
Färdigställandeskyddet ska alltid motsvara minst tio procent av det avtalade priset. Du kan läsa mer om försäkringar i artikeln "Försäkringar vid bygget".

När du ska börja bygga behöver du ett byggnadskreditiv från banken. Ett byggnadskreditiv är ett lån som betalas ut successivt allteftersom byggkostnaderna uppstår. Storleken på detta motsvarar det slutliga lånebehovet och löper vanligtvis med rörlig räntesats som är högre än den för bottenlån. När bygget är klart läggs lånet om till ett vanligt bolån om du väljer att ta bolånet i samma bank. Läs mer om finansiering av bygget på avdelning Ekonomi.

En bygganmälan ska lämnas in till stadsbyggnadskontoret senast tre veckor för byggstart.

För alla byggprojekt ska det finnas en kvalitetsansvarig; en sådan har det fulla ansvaret för att nybyggen uppfyller gällande bestämmelser. Han eller hon ska utföra tillsyn och göra kontroller gentemot myndigheterna. Det är byggherren (dvs du själv) som ska utse en kvalitetsansvarig och en sådan ska vara certifierad. KARF, Kvalitetsansvarigas Riksförening är en organisation för yrkesverksamma certifierade kvalitetsansvariga och har ett register över medlemmar som finns tillgängligt på Internet. Hos dem kan du söka fram en kvalitetsansvarig i just ditt område.

Kostnaden för en kvalitetsansvarig brukar hamna kring ca 10 000 kr för ett genomsnittligt villabygge. Var det slutliga priset hamnar beror dock på byggets komplexitet.

Kvalitetsansvarigas riksförbund har gett ut en skrift med goda råd till dig som byggherre. Läs skriften här.

*Prisuppgiften kan användas som en schablon för alla kostnader som uppkommer i kontakt med kommunen under bygglovets gång, dvs den inkluderar bygglov, bygganmälan, utsättning, nybyggnadskarta etc.