Varför inte hyra ut brf:s garage till allmänheten för marknadspris?

[Peter787]

Styrelsens prissättning är med stor sannolikhet i strid med likabehandlingsprincipen, en av de absolut tyngsta principerna inom föreningsrätten.

Eftersom tillgången på platser är begränsad (endast 25 % av medlemmarna kan få en plats) uppstår en tydlig intressekonflikt. Om föreningen hyr ut dessa platser till 20–25 % av marknadspriset, innebär det i praktiken att de övriga 75 % av medlemmarna subventionerar bilägandet för den lilla klick som har turen att ha en plats.

Det är en direkt värdeöverföring från kollektivet till enskilda medlemmar. Hade föreningen tagit ut marknadspris hade intäkten tillfallit alla medlemmar (genom sänkta årsavgifter eller bättre underhåll). Nu stannar värdet istället i plånboken hos den som har p-platsen.

Eftersom det är en fysisk omöjlighet att ge alla medlemmar en plats (vilket hade varit den enkla vägen till likabehandling), återstår bara ett sätt att göra situationen neutral: Priset måste justeras.

Genom att höja avgiften till en nivå där efterfrågan möter utbudet (marknadspris) uppnår man två saker:

• Kön kortas drastiskt (de som verkligen behöver platsen betalar).
• Överskottet går in i föreningens kassa och gynnar samtliga medlemmar.

Att fortsätta med underprissättning när majoriteten står utan plats är att frångå likabehandlingsprincipen.

Föreningar har ibland varit rädda för att hyra ut externt för att slippa momsredovisningen. Det argumentet håller inte längre. Skatteverket har fattat beslut om att moms ska utgå på parkeringsplatser från och med den 1 oktober. Det innebär att föreningen sannolikt ändå kommer behöva momsregistrera sig för parkeringsverksamheten. Det finns alltså inga skattetekniska skäl kvar att inte hyra ut till externa om vakanser skulle uppstå.

Styrelsen har faktiskt en skyldighet att följa likabehandlingsprincipen. Eftersom alla medlemmar omöjligen kan få plats, blir den enda juridiskt hållbara konsekvensen att sätta ett marknadsmässigt pris. Annars låter styrelsen aktivt kollektivet subventionera en privat förmån för ett fåtal, vilket strider mot föreningsrätten.

Det är kanske så i detta fallet att garagets drifts- och underhålls-kostnader täcks av garagehyrorna, så varför då höja ?

Det kanske även uppstår problem med att externa garageplatshyrare får fysisk tillgång till andra ytor i husen som det kostar pengar att avgränsa med nya dörrar, lås, passagesystem...

 

[hempularen]

Det avgörande för om det är likabehandling eller inte är hur stor omsättningen är på platser och hur lång väntetiden är för att få en plats. Samt dessutom hur länge man måste vänta för att få den platsen man helst vill ha. Eller en av det 5 man helst vill ha.

Märklig slutsats. Det finns, som påpekats i tråden massor med egenskaper i en bostadsrätt som omöjligen kan fördelas "rättvis" mellan medlemmarna, som sjöutsikt från balkongen, eller ens att ha en balkong osv, Att det är trög tillgång på P-platser blir är fortfarande en mer fungerande fördelning än hur sjöutsikt fölrdelas.

Men det finns nog inget som hindrar att man fördelar om p-platserna genom återkommande lotterier, säg en gång i kvartelet eller så. Det skulle iofs. ge en mer tillgänglig fördelning för många medlemmar. Men om det är en praktisk metod kan ju diskuteras. Många väljer ex. att inte ha bil alls om inte parkeringsfrågan är löst, då kan det bli rätt dyrt om man får köpa och sälja sin bil på kvartalsbas.

Men det är väl definitivt en rimlig fråga att skriva motion om till stämman.

Men det jag vänder mig mot i diskussionen här i tråden är uppfattningen att en marknadsmässig, affärsmässig hyresnivå riktad mot medlemmarna skulle vara rätt väg att gå. Det strider mot själva grunden för en botadsrättsförenings existens. Och börjar man resonera i de termerna så måste man i logikens namn börja med marknadsanpassade avgifter för hissfärder, tvättstugor (alltså pris/tvätt i paritet med vad tvättomater debiterar, inte kopplat till en faktisk kostrnad för föreningen) osv. och givetvis lägga på en extra marknadsanpassad debitering på månadsavgiften för dem med sjöutsikt (fast det vore olagligt).

Men som sagt om någon skulle förerslå en regelbunden utlottning så är det inget jag har några pricipiella invändningar mot, men det är i praktiken en för alla strulig metoid för fördelning.

 

[Pallewea]

Jag har ingen uppfattning alls i frågan. Det är inte frågan om tyckande från min sida.
Naturligtvis har jag inget problem med att du tycker i stället för att kolla upp fakta. Lite sorgligt att du inte litar på mig eller kollar upp fakta istället för att "ha en uppfattning" och tjafsa emot bara.

Jag bara redovisar hur andelstal i BRF har kalkylerats så länge det har funnits BRF. Det normala har varit att de "bästa" lägena fått högre andelstal och därmed högre månadsavgift. Motsvarande för de sämsta. Jag har väldigt bra koll på detta.

Om man är intresserad att verifiera att denna justering av andelstal med olika månadsavgift för exakt lika lägenheter är vanligt kan man kolla upp saken på någon passande hemsida. booli.se och hemnet.se har så mycket info att det är ganska lätt att verifiera.

Eftersom jag vet hur det är och har informerat om saken nöjer jag mig så. Jag har inte något intresse att utbilda andra om de inte klarar att kolla upp saken själva. Så

Numera löser man detta genom att betala en insatts uträknad från lägenhetens andelstal i föreningen och därutöver betalas en upplåtelseavgift baserat på yttre omständigheter exempelvis våningsplan. Fördelen med detta är att driftskostnader ex. sophämtning, värme m.m. som om de fördelas efter andelstalen inte blir högre om du bor på plan 7 än på plan3. I min närhet byggs just nu en Brf med 7 våningar. Vid identiska lägenheter är andelstalen desamma och avgiften samma men det tillkommer en upplåtelseavgift som ökar med drygt 50k per våning uppåt. Detta syns naturligtvis inte vid andrahandsförsäljning osv.

 

[globaljuggler]

Det finns, som påpekats i tråden massor med egenskaper i en bostadsrätt som omöjligen kan fördelas "rättvis" mellan medlemmarna, som sjöutsikt från balkongen, eller ens att ha en balkong osv,

Och det finns också en massa påpekanden om varför dessa exempel är helt irrelevanta, så det känns lite tröttsamt att de ändå upprepas.

Låt mig då förklara varför exempelvis utsikt är irrelevant i sammanhanget:

1. Utsikten är prissatt vid köpet. Alla har fönster och därmed någon form av utsikt. Denna egenskap betalar man för redan vid bostadsköpet (marknadspris). Vid nyproduktion kostar varje extra våningsplan ofta 50–100 000 kr mer. Med 3 % ränta betalar man alltså redan cirka 2 000 kr/år för nöjet att bo högre upp. Styrelsen delar inte ut utsikten i efterhand.

2. P-platsen är en binär tillgång. Till skillnad från utsikt (där alla har någon form av utsikt) är p-platserna i TS fall begränsade till en exklusiv skara. Antingen har du en plats, eller så har du det inte.

Hade det funnits en plats per lägenhet, där vissa stod i garage och andra ute, hade jämförelsen med 'bättre eller sämre utsikt' möjligen fungerat. Men här handlar det om en underprissatt resurs som exkluderar medlemmar. Alla betalar marknadspris för sin utsikt, men de som har p-plats i föreningens regi betalar sällan marknadspris för den förmånen.

 

[Rolle314]

Skulle inte bostadsrättsföreningen kunna hyra in externa P-platser så att alla i kön får plats?
Man skulle då kunna ta ett pris för alla p-platser som är summan av hyran av externa platser plus underhåll av eget garage, delat med antal platser.
Då får alla platser, och man får en relation till marknadspriset.

 

[globaljuggler]

Skulle inte bostadsrättsföreningen kunna hyra in externa P-platser så att alla i kön får plats?

Efter 364 inlägg kommer ett nytt konkret förslag som faktiskt skulle lösa en hel del av problematiken. Bra jobbat!

 

[klimt]

Och det finns också en massa påpekanden om varför dessa exempel är helt irrelevanta, så det känns lite tröttsamt att de ändå upprepas.

Låt mig då förklara varför exempelvis utsikt är irrelevant i sammanhanget:

1. Utsikten är prissatt vid köpet. Alla har fönster och därmed någon form av utsikt. Denna egenskap betalar man för redan vid bostadsköpet (marknadspris). Vid nyproduktion kostar varje extra våningsplan ofta 50–100 000 kr mer. Med 3 % ränta betalar man alltså redan cirka 2 000 kr/år för nöjet att bo högre upp. Styrelsen delar inte ut utsikten i efterhand.

2. P-platsen är en binär tillgång. Till skillnad från utsikt (där alla har någon form av utsikt) är p-platserna i TS fall begränsade till en exklusiv skara. Antingen har du en plats, eller så har du det inte.

Hade det funnits en plats per lägenhet, där vissa stod i garage och andra ute, hade jämförelsen med 'bättre eller sämre utsikt' möjligen fungerat. Men här handlar det om en underprissatt resurs som exkluderar medlemmar. Alla betalar marknadspris för sin utsikt, men de som har p-plats i föreningens regi betalar sällan marknadspris för den förmånen.

Det är fullt möjligt att undersöka och prissätta möjlighet till parkering redan vid köpet, vilket nog rätt många köpare gör.

 

[globaljuggler]

Det är fullt möjligt att undersöka och prissätta möjlighet till parkering redan vid köpet, vilket nog rätt många köpare gör.

När du köper en lägenhet vet du hur utsikten ser ut, och är inget som styrelsen mer eller mindre godtyckligt delar ut i efterhand. Kötiden kan däremot antingen vara i många år, eller så bestämmer sig styrelsen för att reformera prissättningen imorgon, eller efter beslut på föreningsstämman.

Det är alltså inte jämförbart.

 

[klimt]

När du köper en lägenhet vet du hur utsikten ser ut, och är inget som styrelsen mer eller mindre godtyckligt delar ut i efterhand. Kötiden kan däremot antingen vara i många år, eller så bestämmer sig styrelsen för att reformera prissättningen imorgon, eller efter beslut på föreningsstämman.

Det är alltså inte jämförbart.

Vi lever i en värld där förändringar sker. Systemet för parkeringsplatser kan givetvis ändra sig, men det kan även utsikten. Grannar bebygger en tomt, föreningen lägger en lekplats utanför ditt fönster. Det är inte exakt jämförbart men snarlikt. Allt detta är faktorer som en klok köpare gör sitt bästa för att bedöma före köp.

 

[lbgu]

När du köper en lägenhet vet du hur utsikten ser ut, och är inget som styrelsen mer eller mindre godtyckligt delar ut i efterhand. Kötiden kan däremot antingen vara i många år, eller så bestämmer sig styrelsen för att reformera prissättningen imorgon, eller efter beslut på föreningsstämman.

Det är alltså inte jämförbart.

Men man vet hur det funkar med parkering i det ögonblick man köper lägenheten. Så då accepterar man ju det systemet, tycker man att systemet är kriminellt vilket du verkar tycka så köper man väl inte in sig i en sådan förening. Sen kan man givetvis lägga in en motion om förändring eller själv försöka ta sig in i styrelsen.

 

[globaljuggler]

Det är inte exakt jämförbart men snarlikt

Det är inte ens snarlikt.

Att kommunen ändrar detaljplanen och tillåter byggnation som påverkar vissa medlemmars utsikt är en omständighet som ligger utanför föreningens kontroll. Detta är ett externt beslut och har ingen koppling till styrelsens tillämpning av likabehandlingsprincipen.

 

[globaljuggler]

Det är kanske så i detta fallet att garagets drifts- och underhålls-kostnader täcks av garagehyrorna, så varför då höja ?

För att fördela tillgången till en begränsad resurs (föreningens p-platser) på ett sätt som är ickediskriminerande, rättvist och ekonomiskt effektivt.

 

[Peter787]

För att fördela tillgången till en begränsad resurs (föreningens p-platser) på ett sätt som är ickediskriminerande, rättvist och ekonomiskt effektivt.

Om vi börjar med att anta att garagets driftskostnader och underhållskostnader täcks av intäckterna från garaget, om inte, bör naturligtvis hyran justeras.

Normalt är kötid urvalskriteriet och det är förutsägbart till skillnad från någon likabehandlingsprincip med höjt pris tills de som har plats idag, blivit utprisade av någon med bättre ekonomi.

Att ta in externa hyrestagare för att driva upp kostnaden att hyra garageplats är definitivt inte i föreningsmedlemmarnas intresse, så det alternativet borde inte överleva något årsmöte i BRF:en, och antagligen inte heller den styrelse som drivit frågan.

 

[globaljuggler]

Att ta in externa hyrestagare

Det är det knappt någon som har efterfrågat i tråden, möjligen bortsett från TS ursprungliga inlägg.

Frågan som har diskuterats främst är hur rabatten till vissa medlemmar är förenlig med likabehandlingsprincipen.

 

[Alfredo]

Att ta in externa hyrestagare för att driva upp kostnaden att hyra garageplats är definitivt inte i föreningsmedlemmarnas intresse,

Det kan det absolut vara om man har ett överskott av platser. Sen är det inget som säger att medlemmarnas avgifter ska vara desamma som externa hyresgästers avgifter.