- Status
Tack useless – du lyfter ett juridiskt viktigt perspektiv, och du har helt rätt i att definitionen av “dolt fel” i Jordabalken är snäv, särskilt när det gäller riskkonstruktioner som krypgrunder.useless skrev:
Men just därför är det intressant hur Varudeklarerat-försäkringen marknadsförs. Enligt villkoren (som ju kompletterar JB) ska Anticimex täcka inte bara sådant som faller under strikt juridisk ”dolt fel”-definition, utan även:
- fel som inte var kända för köparen vid köpet,
- och fel som besiktningsmannen borde ha upptäckt – vilket är en annan tröskel än juridikens.
Problemet uppstår när Anticimex både är den som besiktigat, installerat och sedan försäkrar – och därefter nekar ersättning med hänvisning till att “allt var torrt vid tillfället”. Då används deras egen brist på kontroll som argument för att friskriva sig – trots att de hade full kontroll genom hela kedjan.
Så visst: man har rätt att reklamera mot säljaren, men när trygghetsprodukten köpts in, används vid visning och kommuniceras som ett skydd även för köparen, då är det rimligt att också försäkringsgivaren granskas – särskilt om de själva orsakat, besiktigat och bedömt felen.
Tack för att du förtydligar – det är viktigt att juridik och praktik möts i sådana här frågor.
Här tycker jag att du spårar fel. För just detta ärende är det inget problem, de hade ingen anledning att berätta om de problem som nu ansågs vara lösta. Däremot så är det tänkbart att bes. mannen borde ha upptäckt och anmärkt på brister i utförandet av lösningen, lite svårt att få en uppfattning om hur illa det var med ex. plasten mot grunden.A Adde2010 skrev:
Tack hempularen – jag uppskattar verkligen dina reflektioner, men här vill jag ändå nyansera.H hempularen skrev:
Du skriver att det inte är ett problem eftersom det ”ansågs vara löst” – men där tycker jag det uppstår ett allvarligt glapp. För om ett problem har varit så pass allvarligt att det kräver installation av en ny teknisk lösning (avfuktare), då måste det rimligen också krävas att funktionen kontrolleras inför försäljning, särskilt när samma part:
- identifierat problemet,
- installerat lösningen,
- och därefter besiktigar inför en försäkringsgrundande trygghetsprodukt.
Att sedan utelämna hela bakgrunden, kalla det för ”tekniskt fel” utan att visa om det åtgärdats – och dessutom inte utföra slutkontroll – det är inte rimligt. I synnerhet inte när köparen lutar sig mot ett koncept som bygger på just den dokumenterade tryggheten.
Att besiktningsmannen borde ha sett brister i plastdragning och luftcirkulation håller jag helt med om. Men min poäng är att om Anticimex redan visste om problemet – varför undanhöll de det i protokollet? Och varför gjorde man aldrig en funktionstest eller kontrollmätning?
Så även om skadan ”ansågs löst” så kvarstod två brister:
- Den faktiska kontrollen av att lösningen fungerade.
- Den avsaknade transparensen om historiken.
Och i ett system där trygghet och ansvar är själva försäljningsargumentet – då blir det ganska avgörande.
Tack för att du håller diskussionen skarp men saklig.
Allvetare
· Västra götaland
· 10 410 inlägg
Varför får jag känslan av att vi pratar med ChatGPT?
Antagligen för alla konstiga mellanrum, ständiga punktlistor, oförmåga att ta emot argument och oändligt upprepande av samma mantra.
Jag tänker att eftersom felet tydligen kunde upptäckas vid en oberoende besiktning så var det inte dolt i jordabalkens mening. Att inspektera krypgrunden och dess plast, även fast det är skitigt, trångt och opraktiskt ingår normalt i köparens undersökningsplikt.A Adde2010 skrev:
Att mäta luftflöden med särskilt apparatur ingår normalt inte i undersökningsplikten. Samtidigt var det ju påpekat i säljarbesiktningen att det hade varit problem med grunden och att det är en riskkonstruktion, så stora problem att man hade låtit installera en avfuktare. Det ger en fördjupad undersökningsplikt och då kanske även mätning av luftflöden blir en del av undersökningsplikten. Vad var det för fel på luftflödens din senare besiktning kunde fastställa?
Det har ju redan avhandlats i tråden och är ju som jag uppfattar det ingen felaktig utfästelse. Det finns inget krav att redogöra för en fastighets hela skadehistoria vid en försäljning.A Adde2010 skrev:
Den relevanta informationen kom ju dig som köpare till del, grunden är en riskkonstruktion (besiktningsmän älskar att skriva det om krypgrunder in sina protokoll) och är i det enskilda fallet så pass fuktig att säljaren har låtit installera en avfuktare för att hantera problemet. Därmed ökade din undersökningsplikt avseende grunden. Du kan som köpare förvänta dig att grunden har problem med fukt som hanteras via en avfuktare.
Jag tror nästan alla skribenter här på BH är rörande överens om att säljarbesiktningar och doldafelförsäkringar är geschäft och inte en bra sak. Min fulla sympati för att ni gick i den fällan!A Adde2010 skrev:
Det enda som kan vara bra med dem är att vissa av dem faktiskt ger lite pengar även för andra brister än dolda fel i jordabalkens mening. Men det rör sig vanligen om symboliska pengar, inte de där hundratusentals kronorna en köpare kanske föreställer sig.
Tack Claes – du resonerar klokt och du sätter fingret på något viktigt: undersökningsplikten ökar när det föreligger indikationer på problem, t.ex. genom att en avfuktare installerats. Och ja, vi som köpare har absolut ett ansvar. Det är vi fullt medvetna om.Claes Sörmland skrev:
Men det som blir problematiskt i just det här fallet är att det:
- inte framgick varför avfuktaren installerades, annat än ”tekniskt fel” – ingen beskrivning av vad som faktiskt var problemet eller vad som åtgärdats,
- inte gjordes någon slutkontroll inför försäljning, trots att det var samma part som både identifierat problemet, installerat och besiktigat,
- och att försäkringen som säljs in som skydd för just den här typen av fel sedan avfärdar allt med att ”det var torrt då”.
Det är alltså inte bara en fråga om köparens undersökningsplikt. Det är en fråga om hur trovärdigt hela trygghetskonceptet är när den part som har all information också är den som avgör vilka brister som ska nämnas, vilka som ska döljas och – när det går fel – friskriver sig.
Jag uppskattar verkligen att du visar förståelse för att många luras in i att tro att ”trygghetsbesiktning” = ansvar. Vi har full sympati för att detta inte ger några garantier – men just därför tycker jag det är rimligt att belysa hur illa det kan bli när ett säljande koncept döljer mer än det avslöjar.
Tack för ditt välbalanserade inlägg.
Jo det kan man väl tycka. Men det är en lösnings om i 70% av fallen löser problemet, och i minst 29% av fallen var helt onödig, det fanns inget problem att lösa, men AC säljer "alltid" in lösningen.A Adde2010 skrev:
Det är här man som köpare behöver tänka till lite. Det finns information om ett problem med huset. DÄR skall man reagera. Vad är det för problem, hur illa kan det vara (oavsett ev. lösning), vilka åtgärder är gjorda, hur vet man om de räcker. Och tusen andra frågor man bör ställa sig och till mäklaren.
Om det ex. finns uttorkade fuktfläckar, och det sägs att detta lösets för 3 år sedan med en avfuktare. Så kan man se att dte verkar stämma problöemet verkar vara löst.
Finns det aktiva fuktfläckar, mögeltillväxt, så kan det fortfarande påstås att det är löst förra veckan med en ny avfuktare. Då har man ett aktivt problem med en ännu obevisad lösning, det bör ge följdfrågor "hur säkerställer vi att detta är lösningen"? Vad händer om det inte fungerar? osv.
Samtidigt så har du ju som köpare fått skriftlig information om att krypgrund är en riskkonstruktion avseende fukt och att en avfuktare har installerats. Du vet ju också vad en sån gör, den minskar fukten i grunden. Av det så vet du att det fanns i alla fall av säljaren upplevda fuktproblem i krypgrunden. All denna info satt du på före köpet. Efter köpet visar det sig mycket riktigt att grunden har fuktproblem.A Adde2010 skrev:
Vad gäller "slutkontroll" så är det mellan säljaren och den som säljaren köper en tjänst av. Säljaren kan ha valt att köpa en "slutkontroll" eller inte och om den är köpt men inte levererad välja att följa upp det eller inte. Detta är inget som du som köpare har något att göra med. Om nu inte säljaren har utfäst i ert överlåtelseavtal av fastigheten att en "slutkontroll" med vissa moment ska genomföras före t ex tillträdet.
Ja, det är fult men jag antar att Anticimex jurister noga att vakat över vartenda litet ord kring marknadsföringen av tjänsten så att köparen i en försäkrad affär får mycket begränsade rättigheter.A Adde2010 skrev:
En rätt lång diskussion som kanske kan sammanfattas
1. Om det finns ett fel i Jordabalkens mening (kallas ibland dolt fel) så skulle köparen få rätt till ersättning vid en rättslig prövning. Detta gäller oberoende av vilka besiktningar som gjort eller inte gjorts.
2. Om köparen gjort en egen besiktning där ett fel borde upptäckts men det inte gjordes så kan köparen begära ersättning av besiktningsföretaget.
3. Om köparen avstått från egen besiktning och litat på en säljarbesiktning så finns det troligen inte någon part att få ersättning från. Säljarbesiktningar har ofta starka ord om garantier och säkerhet men är samtidigt ofta fyllda av svepande skrivningar för att undvika ansvar. Många köpare faller nog för den fina reklamen i stället för att ta till sig den bittra verkligheten.
I detta fall är det nog rätt tydligt att det är alternativ 3 som gäller.
1. Om det finns ett fel i Jordabalkens mening (kallas ibland dolt fel) så skulle köparen få rätt till ersättning vid en rättslig prövning. Detta gäller oberoende av vilka besiktningar som gjort eller inte gjorts.
2. Om köparen gjort en egen besiktning där ett fel borde upptäckts men det inte gjordes så kan köparen begära ersättning av besiktningsföretaget.
3. Om köparen avstått från egen besiktning och litat på en säljarbesiktning så finns det troligen inte någon part att få ersättning från. Säljarbesiktningar har ofta starka ord om garantier och säkerhet men är samtidigt ofta fyllda av svepande skrivningar för att undvika ansvar. Många köpare faller nog för den fina reklamen i stället för att ta till sig den bittra verkligheten.
I detta fall är det nog rätt tydligt att det är alternativ 3 som gäller.
Samt att ersättning för "dolda fel" baseras normalt på skillnaden mellan aktuell köpeskilling och den eventuellt lägre köpeskillingen som hade blivit om felet varit känt från början.
Sen brukar det även krävas att prisskillnaden måste uppgå till en viss procent av köpeskillingen.
Så ja, även om det klassas som "dolda fel" så är det inte säkert att det blir någon ersättning.
Sen brukar det även krävas att prisskillnaden måste uppgå till en viss procent av köpeskillingen.
Så ja, även om det klassas som "dolda fel" så är det inte säkert att det blir någon ersättning.
Bra poäng hempularen – och du har helt rätt i att man som köpare bör reagera på signaler och ställa följdfrågor. Det försökte vi också göra.H hempularen skrev:
Faktum är att vi tog upp frågan om avfuktaren under köpargenomgången. Vi ställde direkta frågor till besiktningsmannen, och dessutom fanns det med i säljarunderlaget där säljaren skulle redogöra för kända problem och åtgärder. Men varken mäklaren, säljaren eller besiktningsmannen nämnde något om att det tidigare fanns ett konstaterat fuktproblem. Det enda som nämndes var att en ”ny avfuktare installerats p.g.a. tekniskt fel”.
Så de följdfrågor du nämner – de ställde vi. Problemet var bara att svaren uteblev – eller var så intetsägande att de dolde det faktiska problemet. När det dessutom i efterhand visar sig att ingen funktionskontroll av avfuktaren gjorts inför försäljningen, och att installationen i sig brast, så har köparen inte mycket att gå på.
Ja, det stämmer att undersökningsplikten kvarstår även med “Varudeklarerat”, vilket också tydligt framgår i villkoren. Men det försäkringsvillkoren samtidigt stipulerar är att försäkringen omfattar ersättning för s.k. dolda fel enligt Jordabalkens definition – det vill säga fel som:
- förelåg vid köpet,
- inte var upptäckbara vid en noggrann undersökning, och
- inte var förväntade med hänsyn till husets skick, ålder och konstruktion.
Dessutom står det i både 2022 och 2023 års villkor att försäkringen också täcker fel som besiktningsmannen borde ha upptäckt, men inte gjorde – vilket gör det ännu mer problematiskt att Anticimex nu helt avsäger sig ansvar för alla påtalade brister, trots att vissa är tydliga exempel på besiktningsmissar.
Det är alltså inte så enkelt som att försäkringen inte gäller alls – snarare är det så att försäkringsbolaget aktivt väljer att tolka villkoren extremt snävt, till säljarens fördel. Och det är den dubbelheten vi ifrågasätter.
Kort sagt: Ja, undersökningsplikten gäller – men när köparen ändå gör sin del och brister fortfarande mörkas eller missas, då borde försäkringen träda in. Det är den trygghet som marknadsförs – men som i praktiken visat sig vara ihålig.
Så visst: ansvar finns på köparens sida. Men när den professionella parten aktivt väljer att inte upplysa om relevanta omständigheter – då blir det omöjligt att fatta rätt beslut som köpare. Tack för att du belyser vikten av de där frågorna – det gjorde vi, men fick tyvärr inga ärliga svar.
Fast felet var ju upptäckbart vid noggrann undersökning, det har du själv bevisat?
Omöjligt att det är "dolt"
Sen behöver du kolla på vad som stod i villkoren för försäkringen då du köpte ditt hus, inte i villkoren efter detta tillfälle (det är inte den försäkringen ditt hus har)
Omöjligt att det är "dolt"
Sen behöver du kolla på vad som stod i villkoren för försäkringen då du köpte ditt hus, inte i villkoren efter detta tillfälle (det är inte den försäkringen ditt hus har)