- Status
Det är lite intressant att du argumenterar så passionerat i Anticimex försvar – man börjar undra om du har en koppling dit? 😉Violina skrev:
Men för att bemöta det du skriver:
- Att ett fel kan upptäckas i efterhand vid en mycket noggrann specialbesiktning betyder inte att det per automatik diskvalificeras som dolt fel. Jordabalken definierar dolt fel som något som inte kunnat upptäckas vid en normalt noggrann undersökning av en lekman. Det är också så Anticimex själva beskriver försäkringens omfattning i sina villkor.
- Vår egen besiktningsman påtalade flera uppenbara brister som Anticimex besiktningsman missat, däribland installationsfel. Försäkringsvillkoren (rätt version, ja – vi har koll) täcker just denna typ av situation – alltså även fel som besiktningsmannen borde ha upptäckt men inte noterade.
Så istället för att gång på gång försöka förklara bort ansvaret från Anticimex kanske vi borde prata om det som verkligen är kärnan: att ett trygghetskoncept som Varudeklarerat marknadsförs som skydd – men i praktiken är konstruerat för att minimera Anticimex ansvar. Det tycker jag är det verkligt intressanta i det här.
Vi börjar kanske upprepa en del argument, men om TS som köpare menar att det är ett fel i Jordabalkens mening så finns det väl inget som hindrar att driva det i rätten, oberoende av bedömning från Anticimex, så varför görs inte detta i så fall. Angående den undersökning som bör göras före köp kommer nedan ett citat från kommentar till Jordabalken. De indikationer som fanns om problem kring grunden innebär i praktiken att det bör göras vad TS kallar en mycket noggrann specialbesiktning för att kunna få rätt vid en prövning enligt Jordabalken.
”Säljaren ansvarar bara för ”dolda fel”, dvs. sådana fel som inte går att upptäcka. I andra stycket erinras om köparens undersökningsplikt och utgångspunkten är vad en genomsnittlig köpare kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning. Om köparen inte är kunnig kan han behöva ta hjälp av en besiktningsman. Enligt Grauers (Fastighetsköp, 2008 s. 214-215) ansvarar köparen ändå för fel som besiktningsmannen missat p.g.a. slarv om en tillräckligt kunnig lekman bort upptäcka det.
Allt som köparen kan upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten bör han undersöka (det gäller enligt NJA 1980 s. 555 även svårtillgängliga utrymmen som t.ex. kryputrymme under byggnaden). Undersökningsplikten utökas om det finns anledning till misstanke om fel. Om lukt eller fuktfläckar finns i byggnaden, eller om säljaren har sagt någonting som ger anledning till misstanke (t.ex. på grund av en friskrivning) bör köparen därför göra en mer noggrann undersökning. Då kan han t.ex. behöva bryta upp golvbrädor och liknande för att undersöka även ”dolda utrymmen” (dock ej utan säljarens tillåtelse!). Om säljaren däremot givit en lugnande uppgift om fastighetens skick minskar köparens undersökningsplikt och han ska kunna lita på vad säljaren sagt.”
”Säljaren ansvarar bara för ”dolda fel”, dvs. sådana fel som inte går att upptäcka. I andra stycket erinras om köparens undersökningsplikt och utgångspunkten är vad en genomsnittlig köpare kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning. Om köparen inte är kunnig kan han behöva ta hjälp av en besiktningsman. Enligt Grauers (Fastighetsköp, 2008 s. 214-215) ansvarar köparen ändå för fel som besiktningsmannen missat p.g.a. slarv om en tillräckligt kunnig lekman bort upptäcka det.
Allt som köparen kan upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten bör han undersöka (det gäller enligt NJA 1980 s. 555 även svårtillgängliga utrymmen som t.ex. kryputrymme under byggnaden). Undersökningsplikten utökas om det finns anledning till misstanke om fel. Om lukt eller fuktfläckar finns i byggnaden, eller om säljaren har sagt någonting som ger anledning till misstanke (t.ex. på grund av en friskrivning) bör köparen därför göra en mer noggrann undersökning. Då kan han t.ex. behöva bryta upp golvbrädor och liknande för att undersöka även ”dolda utrymmen” (dock ej utan säljarens tillåtelse!). Om säljaren däremot givit en lugnande uppgift om fastighetens skick minskar köparens undersökningsplikt och han ska kunna lita på vad säljaren sagt.”
A Adde2010 skrev:
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 21 915 inlägg
Det har väl flera redan försökt med vad jag kunnat läsa. Men på en ännu högre nivå, nämligen att den här typen av system kommer som ett brev på posten när förment neutrala mäklare tilläts börja sälja kringtjänster i och med 2011 års fastighetsmäklarlag.A Adde2010 skrev:
Att säljarbesiktningar då tilläts utan att de medförde ett omfattande övertagande av ansvaret för fel var kass beredning av lagen. Skulle det alls tillåtits borde det medfört en automatisk vändning av bevisbördan om fel i fastighet när säljarbesiktning görs. Alltså så att det hade blivit varudeklaration på riktigt, i nivå med konsumentköplagens presumtionsregler.
Anticimex upplägg är som jag ser det inget exceptionellt. De har riggat sin verksamhet efter regleringens struktur och att de har ett internt försäkringsbolag är inte konstigare än att Volvo har ett finansbolag. Att man måste ta en eventuell konflikt med en sådan koncern till domstol är inget konstigt och inte heller ett symptom på rättslöshet.
Som jag ser det finns det två frågor här:
- Din konflikt med Anticimex. Där har du nog inte mycket att hämta.
- Din upprördhet över strukturerna. Där är inte Anticimex det rimliga målet att slåss mot, utan staten och fastighetsmäklarlagen.
Redigerat:
Det är ett intressant och delvis nyktert resonemang – men jag tycker det förenklar den centrala problematiken:
Vi har att göra med ett system där säljare, mäklare och besiktningsman i praktiken sitter i samma båt. Att det inte är exceptionellt – nej, kanske inte. Men att det är problematiskt för köparen, det är det ju uppenbart. AC:s roll som både säljare av försäkring, utförare av besiktning och i förlängningen självbedömare av ansvar är inte bara ett strukturproblem – det är ett konkret rättsosäkert upplägg där köparen lämnas i ett vakuum.
Det du skriver om bevisbörda är väldigt centralt. Om varudeklarationen faktiskt innebar något liknande konsumentköplagens presumtionsregler – då hade vi haft ett helt annat läge. Men det gör den inte. Istället sitter vi med en produkt som marknadsförs som “trygg” men där hela systemet är riggat för att säljaren får tryggheten och köparen illusionen.
Det går alltså inte att helt friskriva Anticimex genom att peka på lagstiftning. De har valt att agera inom ramen för lagen – men samtidigt riggat processen till sin egen fördel. Det är precis därför det behövs en granskning av hur marknadsföring, ansvarsfördelning och ärendehantering går till.
Det är korrekt att köparens undersökningsplikt är omfattande och att fel som borde ha upptäckts vid en noggrann undersökning inte omfattas av säljarens ansvar. Men det är också så att köparens undersökningsplikt ska bedömas utifrån vad som faktiskt var känt och framkommit i underlaget vid köptillfället.K klimt skrev:
I vårt fall hade säljaren enligt frågeformuläret fått möjlighet att redogöra för kända problem, inklusive frågor om fukt, tidigare installationer och tekniska lösningar – men valde att inte nämna problemet. Samtidigt skriver besiktningsmannen en formulering om ”tekniskt fel” på avfuktaren – utan att förklara vad felet var, hur det yttrat sig eller hur det kontrollerats.
Detta skapar inte bara oklarheter utan även en direkt vilseledning, eftersom det antyds att det inte finns ett aktivt fuktproblem – vilket vi senare har kunnat konstatera att det gjorde. Därmed menar vi att undersökningsplikten inte kan ha utlösts på det sätt som nämns i Grauers kommentar, just eftersom förutsättningarna för att misstänka ett fel har mörkats eller formulerats otydligt av säljarsidan och deras representanter.
Så det handlar inte om att vi försöker runda undersökningsplikten – utan om att säljarens passivitet och besiktningens otydlighet gör att felet mycket väl kan falla inom ramen för ett dolt fel enligt Jordabalken.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 21 915 inlägg
Enig.A Adde2010 skrev:
Här håller jag dock inte med. Det är inte rättsosäkert att någon garanterar sitt eget jobb så länge de har finansiella muskler att uppfylla garantin. Rättssäkerheten är en fråga först när du tar strid mot de beslut bolaget och dess försäkringsbolag (vare sig det är internt eller externt) fattar.A Adde2010 skrev:
Jo, det tycker jag.A Adde2010 skrev:
Och därför är de störst på marknaden. Deras framgång är en konsekvens av regleringen. Hade de inte gjort det de gör hade sannolikt någon annan gjort det.A Adde2010 skrev:
Jag är iofs. inte emot ett friare system och att köparen tar ett större eget ansvar, men då exempelvis du känner dig lurad med dagens system så gissar jag att du vill ha mer ordning och en mer lättnavigerad värld. Och då är det som jag ser det systemet, inte dess aktörer, du bör vända dig mot.
Det är korrekt att köparens undersökningsplikt är omfattande och att fel som borde ha upptäckts vid en noggrann undersökning inte omfattas av säljarens ansvar. Men det är också så att köparens undersökningsplikt ska bedömas utifrån vad som faktiskt var känt och framkommit i underlaget vid köptillfället.
I vårt fall hade säljaren enligt frågeformuläret fått möjlighet att redogöra för kända problem, inklusive frågor om fukt, tidigare installationer och tekniska lösningar – men valde att inte nämna problemet. Samtidigt skriver besiktningsmannen en formulering om ”tekniskt fel” på avfuktaren – utan att förklara vad felet var, hur det yttrat sig eller hur det kontrollerats.
Detta skapar inte bara oklarheter utan även en direkt vilseledning, eftersom det antyds att det inte finns ett aktivt fuktproblem – vilket vi senare har kunnat konstatera att det gjorde. Därmed menar vi att undersökningsplikten inte kan ha utlösts på det sätt som nämns i Grauers kommentar, just eftersom förutsättningarna för att misstänka ett fel har mörkats eller formulerats otydligt av säljarsidan och deras representanter.
Så det handlar inte om att vi försöker runda undersökningsplikten – utan om att säljarens passivitet och besiktningens otydlighet gör att felet mycket väl kan falla inom ramen för ett dolt fel enligt Jordabalken.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 21 915 inlägg
Eftersom att avfuktaren bytts är det som du fått förklarat för dig ett otal gånger helt ointressant. I och med att den gamla avfuktaren är bytt är den ointressant. Lika ointressant som hur det gamla taket såg ut eller var konstruerat om det är bytt mot ett nytt.A Adde2010 skrev:
Men nu upprepar jag sånt som redan är konstaterat, så jag ber om ursäkt. Det finns inget behov att dra det här en gång till i tråden. Håller du inte med så gör du inte och jag lär inte förklara saken bättre än vad @hempularen eller någon annan redan gjort.
Att avfuktaren är bytt skulle kunna vara ointressant – om det samtidigt framgick vad det tekniska felet bestod i, vilka konsekvenser det fått och att det är åtgärdat. Men i det här fallet står det bara “tekniskt fel” i besiktningsprotokollet, utan någon som helst förklaring. Det är inte transparens – det är att mörka.
Vi ställde dessutom frågan uttryckligen under säljarens frågeformulär vid säljargenomgången: ”Har det förekommit problem med fukt i grunden?”. Svaret var nej. Det är alltså inte bara så att information utelämnats – det har förnekats.
Om man nu installerar en avfuktare, som är en aktiv åtgärd mot ett fuktproblem, men samtidigt säger att det aldrig varit något problem, då undviker man ärligt talat gränsen till vilseledande. Att det dessutom inte finns någon slutkontroll, ingen dokumentation på att felet faktiskt har åtgärdats, och inga svar på frågor i besiktningsunderlaget – det lämnar köparen med en risk som helt uppenbart inte ska ligga där, särskilt inte under ett trygghetskoncept.
Det här är ny information i tråden. När gavs denna information av säljaren? Mötte ni säljaren före ni skrev avtal om fastighetsöverlåtelsen och hade en genomgång så att detta var känt vid köpet, alltså en utfästelse av säljaren?A Adde2010 skrev:
Det tråkiga för er med denna möjliga utfästelse är att den är så allmän och svepande. Den kan i grunden förstås som att ni frågade om säljaren upplevde fuktproblem i grunden nu vid försäljningen av huset. Och det gjorde ju inte säljaren som ju hade löst tidigare problem i denna riskkonstruktion med att installera en helt ny avfuktare (eftersom den gamla hade haft tekniska problem).
Jag antar att ni inte har en skriftlig utfästelse kring detta? Därmed lär säljaren inte dela er tolkning om vad som sas.
EDIT: I trådstart anges helt andra uppgifter. Där står "När vi vid genomgång ställde frågor fick vi standardsvar: "Ny avfuktare är installerad", "det var ett tekniskt fel", "allt är åtgärdat".
Om grundens fuktproblem anges vara åtgärdat så fanns det logiskt sett ett problem att åtgärda.
Tack Claes, det är en rimlig fråga. För att förtydliga:Claes Sörmland skrev:
Jo – vi har säljarens skriftliga ifyllda frågeunderlag där det intygas att det inte har förekommit några fuktproblem i fastigheten. Detta är alltså inte muntligt, utan dokumenterat. Att då en ny avfuktare installerats kort innan försäljning, med hänvisning till ”tekniskt fel” på den gamla, utan att redovisa varför den gamla behövdes från början, är en betydande omständighet som borde ha framkommit – både i säljarens uppgifter och i besiktningsunderlaget.
Att denna information dessutom helt saknas i besiktningsprotokollet – inte ett ord om varför en avfuktare finns, vad det tekniska felet innebar, eller varför ingen efterkontroll finns dokumenterad – förstärker bilden av att det funnits ett aktivt mörkande. Vi som köpare gjorde dessutom köpargenomgång enligt Anticimex Varudeklarerat-process, vilket ger ett intryck av att allt är tryggt och kontrollerat. Men inte ens där upplystes vi om något.
Det minsta man bör kunna förvänta sig vid en försäljning där ett trygghetskoncept används är att centrala uppgifter om husets skick faktiskt lyfts fram – särskilt när installation av teknisk utrustning som avfuktare skett kort innan försäljning. Det finns även försäkring i detta – men då borde villkoren och den risk som motiverat försäkringen också redovisats.
Med detta i åtanke, är det svårt att se annat än att köparens möjlighet att fatta ett välgrundat beslut begränsats.
Haha, nejdå – jag lovar att jag inte är ChatGPT, även om jag säkert hade behövt dess tålamod ibland i den här tråden 😅 Det här är bara resultatet av att man blivit tvungen att läsa på för att förstå vad man faktiskt köpt – och vad man trodde att man köpte.P pette skrev:
Men jag tackar för komplimangen ändå – jag tar det som att argumenten håller! 😄
Det börjar bli lite motsägelsefullt nu. Vad exakt står det som fråga och säljarens svar i frågeformuläret?A Adde2010 skrev:
Jag är inte alls så säker på att det borde ha framkommit i säljarens uppgifter. Det finns ju som sagt ingen större upplysningsplikt för säljaren. Ni köpte ju huset i den fysiska verkligheten och hade alla möjligheter att undersöka krypgrunden före köpet.
Ett besiktningsprotokoll skrivs av en besiktningsman. En sådan besiktigar huset som det är dagen för besiktningen. Kolla på sidan 1 i protokollet, det brukar stå där. En besiktningsman gör således inga historiska utredningar varför eller hur huset hamnade i det skicket.A Adde2010 skrev:
Samtidigt måste man nog anses förstå att en avfuktare har installerats i en krypgrund för att avfukta. Alltså åtgärda tidigare upplevda fuktproblem med denna riskkonstruktion. Vilka alternativa förklaringsmodeller tänker du dig till att man installerar en avfuktare i en krypgrund?
Jordabalken ställer inga krav på att det måste vara ett välgrundat beslut som ligger till grund för att köpa ett hus. Tvärt om skulle jag säga, många köp sker utan att de alls är välgrundade - de är spontana och känslostyrda. Det är ju p g a detta som geschäftet säljarbesiktningar har tillkommit.A Adde2010 skrev: