Möjligen, men TS har trots allt undersökningsplikt. Som jag förstått det har inte säljaren intygat att fastigheten är i samma skick som vid visningen (eller på något annat sätt försökt få TS att tro att träden inte avverkats), så frågan är vad i säljarens agerande som är att betrakta som vilseledande. För att bedrägeri ska vara aktuellt måste alla tre rekvisiten, vilseledande, förmått någon att handla på ett visst sätt samt att detta handlande lett till en direkt förmögenhetsöverföring vara uppfyllda. Inget av detta har ju skett, eller ens varit närheten av att ske. Istället har TS bestämt sig för att köpa fastigheten, med eller utan träd.D Daniel 109 skrev:
Möjligen om säljaren inte sagt något och i övrigt försökt vilseleda TS att tro att fastigheten är i samma skick som vid visningen, men så är ju inte fallet. Men för all del, jag har bättre koll på fastighetsrätt än straffrätt så jag ska inte vara allt för tvärsäker... Jag har dock fortfarande svårt att se hur säljaren agerat eller ens försökt agera på så vis att de rekvisit som återfinns i bedrägeriparagraferna är uppfyllda.
Precis. Redan i #9 skrev jag "Är det inte snudd på bedrägligt att göra icke försumbara förändringar av skicket efter visningen?" men snudd på är just snudd på, och då TS slöt avtal fullt medveten om att träden gått hädan tror jag som majoriteten att det är helt uteslutet att ställa säljaren till ansvar för brott.F Falckman skrev:
Den juridiskt möjligen intressanta frågan, om än OT, är väl vad som gällt om TS inte upptäckt att träden var fällda innan kontraktsskrivning. Hade då något brott kunnat anses föreligga. Bedrägeribrott tvivlar jag på då trädfällningen knappast skulle kunna ses som en handling som "medelst vilseledande förmår någon". Samtidigt borde det rimligen vara brottsligt att visa upp en välmående skogsfastighet som efter kontraktsskrivning och tillträde visar sig vara kalhuggen.
Vad gäller köp av skogsfastigheter brukar det lösas med diverse klausuler om att säljaren intygar att ingen avverkning skett efter en viss tidpunkt etc. Men absolut, om TS inte känt till avverkning finns det ett utrymme att diskutera om 4:19 JB är tillämpligt, vilket i så fall hade kunnat leda till prisavdrag eller att köpet hävs enligt 4:12 JB, teoretiskt finns även ett utrymme för skadestånd. Men jag brasklappar för att andra stycket i samma paragraf ändå skulle kunna ställa till det, men här är jag som sagt något osäker. Efter att snabbkollat doktrin fick jag inga entydiga svar, även om känsla efter att kollat in kapitlet om faktiska fel i boken Fastighetsköp är att kraven är rätt högt ställda för vad som säljaren med fog kunnat förutsätta och att undersökningsplikten sträcker sig tämligen långt, dessutom kan den utökas om omständigheterna påkallar detta. Men visst, det är en diskussion som varit intressant (varför jag inte vågar mig på några raka och tvärsäkra svar i den frågan), om än något OT i det här fallet.Alfredo skrev:
Ingenstans, därav att jag skrev mer än en mening…Hammarskallen skrev:
Men för att göra det enkelt för dig kan jag bara nämna lite snabbt att många av oss inte tycker att det är roligt att behöva ersätta stora fina träd med träd som tar tiotals år innan de blir värda att titta på.
För att inte nämna att plantering av små träd även det kostar tusentals kronor.
Med andra ord tyckte jag det var lite dumt att bara rycka på axlarna när någon hugger ner tio av trådskaparens vuxna träd och säga att han ska 1) betala tusentals kronor eller många timmar för att rensa trädgården, 2) betala tusentals kronor för att få nya träd och 3) behöva vänt tiotals år innan de nyplanterade träden växer upp.
Det kvittar ju när fastighetsägaren ändrar på fastigheten efter undersökningen. Det är ju det som är problemet.F Falckman skrev:
Som jag förstått det när det kommer till bedrägeri så ska alla tre rekvisit vara uppfyllda eller om vi talar om försöktbrottet så ska gärningsmannen försökt uppfylla alla tre rekvisit (och inte gjort ett frivilligt tillbakaträdande). Att ändra något fastigheten efter visning är inte nödvändigtvis något som uppfyller dessa tre rekvisit. Återigen ser jag inte riktigt vad säljaren gjort som är vilseledande, denne har ju inte försökt dölja eller undanhålla sanningen för TS.D Daniel 109 skrev:
Vidare så vad gäller undersökningsplikten och faktiska fel så beror det ju helt på omständigheterna i övrigt. Bara att något ändrats av fastighetsägaren efter visning är inte (som jag förstått det) nödvändigtvis tillräckligt för att hävda att det rör sig om ett faktiskt fel. Till exempel kan ju fastighetsägaren ändrat något efter visningen men innan exempelvis köparna tagit dit en besiktningsman. Vid det tillfället, eller i anslutning till det har ju TS all möjlighet att undersöka fastigheten igen (särskilt i det här fallet då TS borde märka att det saknas tio stycken tallar), vidare kan ju köparen faktiskt insistera på att skriva under ett avtal först efter att denne fått göra ytterligare en undersökning för att vara på den säkra sidan vilket komplicerar det hela en smula enligt min mening. Så jag skulle inte säga att det kvittar (givet att jag inte missförstår dig).
Jag tänkte som så att träden stod där vid visningen som fast egendom (det som såldes). När TS av en slump besökte platsen precis innan kontraktskrivning var de fällda (tack tänkte TS, då slapp jag fälla den fasta egendomen själv, under förutsättning att de flesta träd var i vägen ändå).F Falckman skrev:
Jag vet inte om det framkommit någonstans att säljaren själv börjat med att tala om att träden var fällda, eller om han hade som avsikt att meddela det?
Hur vanligt är det att man skriver in i kontraktet, att det som säljs, är det som var med på visning och prospekt?
De visningar jag har varit på har det framgått klart och tydligt vad som ingick eller inte.
Säljaren kan ju göra ändringar efter den undersökningen också.F Falckman skrev:
Eftersom köpekontraktet inte skrivit under har inget avtal ingåtts, vid köp av fast egendom är ett formkrav att avtalet ska vara skriftligt, om formkraven inte efterlevs finns inget giltigt avtal i lagens mening, jämför med JB 4:1. I det här fallet har alltså säljaren förvandlat fastighetstillbehör denne äger till lösöre denne äger genom avverkning. Först därefter fastigheten sålts till TS. Så länge inte säljaren och TS träffat ett avtal om att TS i och med köpet av fastigheten också köper lösöre i form av nyligen avverkat timmer så är inte detta lösöre föremål för köpeavtalet, jämför med hur folk ibland passar på att köpa med en del av säljarnas möblemang vid en fastighetsaffär. Således har ingen äganderättsövergång skett vad gäller lösöret och det förblir därmed säljarens.A Arne_Planka skrev:
Det beteende som beskrivs i den här tråden uppfattar jag som tämligen ovanligt och inte minst klandervärt. Men jordabalken tar faktiskt syfte på vad som omfattas av avtalet, inte visningen som sådan. Däremot kan ju visningen vara ett skäl till vad köparen med fog kunnat förutsätta, i det här fallet är det dock uppenbart att köparen (d.v.s. TS) varit medveten om att träden avverkats och således inte med fog kunnat förutsätta att de avverkade träden också ingår i köpet av fast egendom (om det inte träffats ett avtal om detta vid sidan av, givetvis). Avtal om försäljning av lösöre kan träffas muntligen, men ur bevissynpunkt är det bäst om även sådana avtal sker skriftligen.
Det jag menade var alltså att köparen insisterar på att få genomföra en undersökning och direkt efter detta skriver på ett avtal. Om ändringar sker efter det (som inte avtalats om) gäller reglerna i JB 4:11 och 4:12, vilket öppnar upp för fler åtgärder från säljarens sida, t.ex. prisavdrag eller att häva köpet.A Arne_Planka skrev:
Med din inställning måste man alltså skriva på avtalet på plats.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 23 217 inlägg
Nej. @Falckman har ju instämt i tesen att det kan vara vilseledande om man ändrar fastigheten mellan visning och kontraktsskrivning utan köparens kännedom. Men nu visste ju köparen, så då ör det en ickefråga.
Hade köparen inte vetat hade det varit en intressant fråga som möjligen varit värd att processa om, om inte värdet varit relativt obetydligt.
Hade köparen inte vetat hade det varit en intressant fråga som möjligen varit värd att processa om, om inte värdet varit relativt obetydligt.
Nu verkar ju frågan vara i vilket skick man lämnar tomten i som säljare. Enligt TS var han inte informerad om att rester efter skogsavverkning skulle lämnas kvar och orsaka nämnda relativt stora problem.
Så finns det lag/regler/rättsfall som reglerar detta?
Så finns det lag/regler/rättsfall som reglerar detta?
Tja, anser man att de kapade träden har blivit lösöre, borde man ta med hela lösöret om inget annat avtalats.TRJBerg skrev: