Felaktig uppgift om värme ingår i Brf, dödsbo

[klimt]

Så är det säkert! Det kanske till och med är ännu enklare, dvs att köparen kan gå direkt på dödsbodelägaren (såsom beskrivs i länken i mitt förra inlägg).

Jag har dock en irriterande tanke nånstans i bakhuvudet som jag inte riktigt kan släppa, vilket är det som klaskarlsson tog upp ovan (dvs att köparens motpart är dödsboet).

Ett dödsbo upphör ju de facto att existera som juridisk person när arvet är skiftat, eller (om det endast finns en dödsbodelägare), redan när bouppteckningen registrerats hos Skatteverket. Motparten finns således inte längre.

Här sägs bl.a. följande om detta:

"Vid ett genomfört arvskifte skiftas samtliga pengar i boet och dödsboet upplöses (23 kap Ärvdabalken ÄB). Det är då inte längre möjligt att anspråk för dolda fel riktas mot dödsboet eftersom det inte längre finns.

Kan dödsbodelägarna hållas ansvariga?

Det följer av avtalsrättsliga regler att anspråk inte kan riktas mot en utomstående part för ett avtal annan ingått. Undantag från detta kan vara om annat följer av lag. Av jordabalkens regler följer dock inte att dödsbodelägarna kan hållas ansvariga för dolda fel när dödsboet är upplöst."
(Min understrykning)

Detta gäller ju som synes en fråga om dolda fel i såld fastighet enligt JB, men kan man inte dra en analogi mot KöpL här....?

Ett annat (i detta fall hypotetiskt) scenario skulle kunna vara att dödsboet har försatts i konkurs. Eftersom man enligt svensk lag inte kan ärva skulder som efterlevande skulle en köpare även i detta fall kamma noll.

Det är väl också just på grund av dessa omständigheter som priset vid köp av fastighet eller BRF i allmänhet är lägre vid köp från ett dödsbo jämfört med köp från en fysisk person, dvs köparen måste ta höjd för oförutsedda framtida kostnader som hen inte kan räkna med att vinna gehör för... Dessutom är det väl vanligt att ett köpeavtal med ett dödsbo innehåller friskrivningar för framtida åberopande av fel. TS har inte nämnt några detaljer om detta, men det vore intressant att veta om det finns några friskrivningar eller förbehåll i avtalet.

Jag kanske gör en tankevurpa här (trött idag :-/ ) men det vore intressant att höra vad de lärde tror!

Edit: Några av er har ju tidigare varit inne på att ett dödsbo kan "återuppväckas". Hur ser reglerna om detta ut egentligen? Det enda jag kan hitta är reglerna i ärvdabalken 21:4, men där sägs att skiftet, alternativt bodelningen, ska "gå åter" i den mån som behövs för att täcka skulden. Det sägs inte direkt att hela dödsboet ska återuppstå, men det kanske är samma sak...?

Edit 2: Kan heller inte riktigt släppa tanken på det som klaskarlsson också var inne på om att skulden är "ny"... I ÄB 21:4 nämns "den döde och boets andra skulder", vilket skulle kunna tolkas som vid den tidpunkten faktiska och existerande skulder, dvs inte i framtiden uppkomna skulder, eller...? Ja ja, är som sagt lite trött idag... Vad tror ni?

Man ska generellt vara försiktig att övertolka olika juristrådgivningar på internet, typ Lawline och liknande, ganska ofta kan man hitta motsägande uppgifter om man läser flera olika. Enligt Ärvdabalken 21.4 gäller

”4 § Sker bodelning eller arvskifte innan den dödes och boets andra skulder har betalts eller medel till deras betalning har ställts under särskild vård, skall bodelningen eller skiftet gå åter.”

Det krävs att det är en fastställd skuld, till exempel enligt en uppgörelse eller domstolsbeslut. Som du skriver så är det ett krångligare förfarande jämfört med en normal försäljning. Detta tillsammans med sämre kännedom om objektet kan leda till lägre försäljningspris. Det finns också en risk för köparen att dödsboet inte hade några medel vid skiftet, då finns inget att hämta. Det kan också vara så att arvtagare gått i konkurs, även då blir det svårt. Men om dödsboet betalt ut mer än den fastställd skulden kan köparen ställa krav på arvtagarna. Som jag förstår det är det rätt enkelt i detta fall, det fanns medel vid arvsskiftet och kanske bara en delägare. (Om kravet sedan är berättigat är en annan sak, där blir det en bedömning av utfästelse och undersökningsansvar).

 

[Hempulare]

Man ska generellt vara försiktig att övertolka olika juristrådgivningar på internet, typ Lawline och liknande, ganska ofta kan man hitta motsägande uppgifter om man läser flera olika. Enligt Ärvdabalken 21.4 gäller

”4 § Sker bodelning eller arvskifte innan den dödes och boets andra skulder har betalts eller medel till deras betalning har ställts under särskild vård, skall bodelningen eller skiftet gå åter.”

Det krävs att det är en fastställd skuld, till exempel enligt en uppgörelse eller domstolsbeslut. Som du skriver så är det ett krångligare förfarande jämfört med en normal försäljning. Detta tillsammans med sämre kännedom om objektet kan leda till lägre försäljningspris. Det finns också en risk för köparen att dödsboet inte hade några medel vid skiftet, då finns inget att hämta. Det kan också vara så att arvtagare gått i konkurs, även då blir det svårt. Men om dödsboet betalt ut mer än den fastställd skulden kan köparen ställa krav på arvtagarna. Som jag förstår det är det rätt enkelt i detta fall, det fanns medel vid arvsskiftet och kanske bara en delägare. (Om kravet sedan är berättigat är en annan sak, där blir det en bedömning av utfästelse och undersökningsansvar).

Tack! Jag är fullt medveten om den ibland, eller egentligen ganska ofta, bristande kvaliteten hos olika nätrådgivningar - inom i stort sett alla områden - men kanske särskilt inom just juridik. Är själv jurist (dock inte specialiserad inom familjerätt), och har någon gång t.o.m. påpekat just risken med över- eller feltolkning när någon kommer med ett lösryckt citat från en tveksam källa... Jag skriver ingen på näsan, utan vill (förhoppningsvis tillsammans med TS) bara förstå hur det hänger ihop. Men det är bra att du påpekar det för alla andra! 🙂

Intressant dock att du skriver:

Det krävs att det är en fastställd skuld, till exempel enligt en uppgörelse eller domstolsbeslut.

Var exakt framgår det kravet, eller är det så du menar att ÄB 21:4 ska tolkas redan utifrån dess ordalydelse? I så fall är det i samklang med hur jag själv skulle kunna tolka bestämmelsen, med lite eftertanke... Det jag undrar lite över är tidsaspekten... Vid dödstillfället fanns det ju ostridigt ingen fastställd skuld som rör detta (och finns fortfarande inte). I så fall skulle istället preskriptionstiden bli helt avgörande (i detta fall 2 år, om inte annat följer av en garanti eller liknande utfästelse, enligt paragraf 32 andra stycket KöpL.) Om dödsboet är avvecklat löper således arvtagarna risk att behöva återbära medel för skuldtäckning så länge den tillämpliga preskriptionstiden löper. Som en följd av detta skulle i så fall arvtagarna vid en fastighetsförsäljning löpa risk att tvingas återbetala medel för täckning av kostnaderna för t.ex. ett dolt fel i upp till 10 år i enlighet med JB:s regler, såvida ingen friskrivning om detta finns. Är det korrekt tänkt? Om det är så måste jag i så fall pudla djupt! Jag gick i fällan som jag brukar varna andra för, dvs att inte komma med lösryckta citat från tveksamma källor. Det tidigare länkade svaret från Familjens Jurist är sannolikt helt felaktigt, eller...!?

Obs! Jag försöker inte gå i onödig polemik med dig (eller nån annan), utan vill som sagt bara förstå och få någon annans klartänkta syn på saken...

 

[klimt]

Tack! Jag är fullt medveten om den ibland, eller egentligen ganska ofta, bristande kvaliteten hos olika nätrådgivningar - inom i stort sett alla områden - men kanske särskilt inom just juridik. Är själv jurist (dock inte specialiserad inom familjerätt), och har någon gång t.o.m. påpekat just risken med över- eller feltolkning när någon kommer med ett lösryckt citat från en tveksam källa... Just i detta fall tycker jag dock inte att jag länkat till något som är uppseende felaktigt utifrån hur jag själv tolkar lagstiftningen etc, utan snarare som hyfsat intressanta inlägg i sakfrågan som vi kan diskutera kring och som förhoppningsvis kan föra frågan framåt. Jag skriver ingen på näsan, utan vill (förhoppningsvis tillsammans med TS) bara förstå hur det hänger ihop. Men det är bra att du påpekar det för alla andra! 🙂

Intressant dock att du skriver:

Var exakt framgår det kravet, eller är det så du menar att ÄB 21:4 ska tolkas redan utifrån dess ordalydelse? I så fall är det i samklang med hur jag själv skulle kunna tolka bestämmelsen, med lite eftertanke... Det jag undrar lite över är tidsaspekten... Vid dödstillfället fanns det ju ostridigt ingen fastställd skuld som rör detta (och finns fortfarande inte). I så fall skulle istället preskriptionstiden bli helt avgörande (i detta fall 2 år, om inte annat följer av en garanti eller liknande utfästelse, enligt paragraf 32 andra stycket KöpL.) Om dödsboet är avvecklat löper således arvtagarna risk att behöva återbära medel för skuldtäckning så länge den tillämpliga preskriptionstiden löper. Som en följd av detta skulle i så fall arvtagarna vid en fastighetsförsäljning löpa risk att tvingas återbetala medel för täckning av kostnaderna för t.ex. ett dolt fel i upp till 10 år i enlighet med JB:s regler, såvida ingen friskrivning om detta finns. Är det korrekt tänkt? Obs! Jag försöker inte gå i onödig polemik med dig (eller nån annan), utan vill som sagt bara förstå och få någon annans klartänkta syn på saken...

Detta kan bli komplicerat och vi är nog i utkanten av trådens område, vi har inte alla detaljer, så man bör nog vara försiktig med tolkningar. Försäljningen skedde i dödsboets namn och det var då som skulden uppstod om köparen får igenom att dödsboet gjorde en utfästelse som inte uppfylls (notera om i denna mening, det är inte ett givet utfall). I så fall fanns ju skulden vid dödsboets skifte. Som du skriver kan detta leda till långtgående konsekvenser många år efter en försäljning. I detta fall är det troligen köplagen så det är ”bara” två år som gäller ( jag har inte sett inlägg angående tidsaspekten i denna tråd, köparen har varit långsam att reklamera, vilket kan vara till köparens nackdel). Men vid en fastighetsförsäljning kan det bli upp till tio år. I praktiken blir det svårt att hantera att öppna ett dödsbo efter så lång tid. Det är ett skäl till friskrivningar, samtidigt som man bör veta att det är svårt att göra korrekta friskrivningar. Sammantaget gör detta att köpare bör fundera noga när man öppnar en process mot ett dödsbo, ett skäl till att dessa försäljningar kan ske mot något lägre belop.

 

[Hempulare]

Detta kan bli komplicerat och vi är nog i utkanten av trådens område, vi har inte alla detaljer, så man bör nog vara försiktig med tolkningar. Försäljningen skedde i dödsboets namn och det var då som skulden uppstod om köparen får igenom att dödsboet gjorde en utfästelse som inte uppfylls (notera om i denna mening, det är inte ett givet utfall). I så fall fanns ju skulden vid dödsboets skifte. Som du skriver kan detta leda till långtgående konsekvenser många år efter en försäljning. I detta fall är det troligen köplagen så det är ”bara” två år som gäller ( jag har inte sett inlägg angående tidsaspekten i denna tråd, köparen har varit långsam att reklamera, vilket kan vara till köparens nackdel). Men vid en fastighetsförsäljning kan det bli upp till tio år. I praktiken blir det svårt att hantera att öppna ett dödsbo efter så lång tid. Det är ett skäl till friskrivningar, samtidigt som man bör veta att det är svårt att göra korrekta friskrivningar. Sammantaget gör detta att köpare bör fundera noga när man öppnar en process mot ett dödsbo, ett skäl till att dessa försäljningar kan ske mot något lägre belop.

Du har naturligtvis helt rätt! Vi ska inte försöka slita tvisten i nuläget - den finns ju inte ens! Tack för din teori om tidpunkten för när skulden uppstod. Den verkar rimlig.

Ang tidsaspekterna för händelseförloppet så finns dessa i inlägg #56 och #57.