Felaktig uppgift om värme ingår i Brf, dödsbo

[hempularen]

Jag är väldigt tacksam för all "input" jag fått i tråden. Mycket tacksam att så många engagerat sig.

Jag ligger lågt tills jag får ett skriftligt krav via advokat/jurist, jag har annars väldigt svårt att bedöma hur mycket som är rimlig ersättning om det skulle bli så. Får väl i så fall gå vidare i ärendet till styrelsen alternativt till mäklaren om jag skulle bli ersättningsskyldig.
Tack alla!

Din möjlighet att reklamera tjänsten mot mäklaren är tidsbegränsad.

 

[Dowser4711]

Det jag har lite svårt att förstå här är vilken faktisk skada som köparen har fått.

I och med att elkostnaden var med i prospektet påverkas ju inte köparens kostnad baserat på samma användningsscenario.

Om köparen tänkt att elen ingår i avgiften och man därför kan använda hur mycket som helst utan ökad kostnad faller det ju på sin egen orimlighet då det hade resulterat i en högre avgift.

Om köparen tänkt att elen ingår i avgiften och fortsätter att använda samma mängd så hade det ju resulterat i lägre övriga driftskostnader, men samma totalkostnad.

Och så länge köparen inte kan visa på någon faktisk skada har den ju inte rätt till någon ersättning.

 

[tveksamt]

Det jag har lite svårt att förstå här är vilken faktisk skada som köparen har fått.

I och med att elkostnaden var med i prospektet påverkas ju inte köparens kostnad baserat på samma användningsscenario.

Om köparen tänkt att elen ingår i avgiften och man därför kan använda hur mycket som helst utan ökad kostnad faller det ju på sin egen orimlighet då det hade resulterat i en högre avgift.

Om köparen tänkt att elen ingår i avgiften och fortsätter att använda samma mängd så hade det ju resulterat i lägre övriga driftskostnader, men samma totalkostnad.

Och så länge köparen inte kan visa på någon faktisk skada har den ju inte rätt till någon ersättning.

Håller med i sak, men elkostnaden som ingick var väl en schablonkostnad, så köparnas verkliga kostnad kan ju variera väldigt.
Speciellt som den schablonkostnaden kanske togs fram i ett läge med andra elpriser än de nuvarande.

 

[lenaa]

Jag företräder min mammas dödsbo som ensam dödsbodelägare och sålde hennes lägenhet maj 2022. Efter 5 månader hör köparen av sig och vill ha ersättning för att värmen inte ingår i föreningens avgift. Mäklaren har stämt av med styrelsen (via mejl) som felaktigt angivit att det ingår och det står i prospektet. Dock har jag, som betalat mammas räkningar i slutet, tagit med samtliga kostnader under "el", alltså både hushållsel och värme med 12.000:-/år. Schablon enligt mäklaren för 1 person 3 r o k. (Mamma hade färdigmat från hemtjänsten och nyttjade endast 1 rum så det kan vara rimligt). Eftersom jag inte bott i lägenheten själv och tagit del av stadgar/styrelseprotokoll där det ev framgått hade jag/mäklaren ingen anledning att ifrågasätta uppgifterna från styrelsen. Köparen hänvisar till en annan försäljning i Brf:en där säljaren (styrelseordföranden själv som gett felaktiga uppgifter) gick med på att sänka priset med 155.000 p g a samma felaktiga uppgifter. Den lägenheten såldes för ett betydligt högre belopp. Jag är medveten om att jag är skyldig att godkänna uppgifterna i prospektet, men jag har redovisat de faktiska utgifterna och vet inte hur jag skulle kunnat göra annorlunda. Har inte fått något skriftligt krav, men nu ska köparen gå till jurist. Dödsboet är skiftat. Kan jag bli ersättningsskyldig?

Köparen har en undersökningsplikt och köparen har i och med att han har skrivit under medlemskap i föreningen har han godkänt stadgarna. I stadgarna (Bostadsrättslagen) står klart och tydligt att försörjer värmeanläggningen bara den egna lägenheten står den boende för drift och underhåll av den. De köparen hänvisar till att man reducerat priset för att man inte undersökt vad som är vad vid detta köp, säljaren har gjort fel genom att reducera priset. Hade man dragit fallet till domstol hade det med mycket stor sannolikhet inte blivit någon pris reduktion då man har ansvar att läsa stadgarna man skriver på.

 

[Alfredo]

I stadgarna (Bostadsrättslagen) står klart och tydligt att försörjer värmeanläggningen bara den egna lägenheten står den boende för drift och underhåll av den.

Hur vet du hur stadgarna ser ut och var i bostadsrättslagen står det du påstår?

 

[lenaa]

Hur vet du hur stadgarna ser ut och var i bostadsrättslagen står det du påstår?

De är så att stadgar SKALL följa bostadsrättslagen och om inte stadgar gör det så är Bostadsrättslagens skrivning "över" stadgarna vid en rättstvist. Jag kan inte specificera exakt var det står i bostadsrättslagen men min långa erfarenhet som styrelseledamot i ett flertal BRF ger denna kunskap

 

[Disktrasan]

Lika mycket man blir ersättningsskyldig för den oriktiga uppgiften om att värmen ingår borde man kunna få tillbaks på att den redovisade elkostnaden är för hög, eftersom den innehåller värmekostnaden, även om det kanske låter som en relativt låg kostnad. Blir ju hårklyveri…

I övrigt håller jag med om att någon som lever på att sälja bostäder bör kunna förväntas inse att avgiften till föreningen för låg för att det ska ingå i föreningens ansvar för att inte tala om att det är orimligt att värmepumpen är kopplad till fastighetselen när den står i badrummet/tvättstugan i en bostad.

 

[Alfredo]

min långa erfarenhet som styrelseledamot i ett flertal BRF ger denna kunskap

Då borde det vara jätteenkelt att hänvisa till relevant lagrum. 😉

 

[merbanan]

Det faktum att man köper ett dödsbo bör ju även återspegla sig i köpesumman då säljaren inte vet vad den säljer. Redan här borde viss del av möjlig ersättning vara inräknad.

 

[Avalon50]

Jag företräder min mammas dödsbo som ensam dödsbodelägare och sålde hennes lägenhet maj 2022. Efter 5 månader hör köparen av sig och vill ha ersättning för att värmen inte ingår i föreningens avgift. Mäklaren har stämt av med styrelsen (via mejl) som felaktigt angivit att det ingår och det står i prospektet. Dock har jag, som betalat mammas räkningar i slutet, tagit med samtliga kostnader under "el", alltså både hushållsel och värme med 12.000:-/år. Schablon enligt mäklaren för 1 person 3 r o k. (Mamma hade färdigmat från hemtjänsten och nyttjade endast 1 rum så det kan vara rimligt). Eftersom jag inte bott i lägenheten själv och tagit del av stadgar/styrelseprotokoll där det ev framgått hade jag/mäklaren ingen anledning att ifrågasätta uppgifterna från styrelsen. Köparen hänvisar till en annan försäljning i Brf:en där säljaren (styrelseordföranden själv som gett felaktiga uppgifter) gick med på att sänka priset med 155.000 p g a samma felaktiga uppgifter. Den lägenheten såldes för ett betydligt högre belopp. Jag är medveten om att jag är skyldig att godkänna uppgifterna i prospektet, men jag har redovisat de faktiska utgifterna och vet inte hur jag skulle kunnat göra annorlunda. Har inte fått något skriftligt krav, men nu ska köparen gå till jurist. Dödsboet är skiftat. Kan jag bli ersättningsskyldig?

Mäklaren har ju också ett ansvar även om han baserar det på uppgifter han fått. Ge Mäklaren uppgift att reda ut det. Eftersom dina uppgifter om elförbrukningen inkluderar el så känns det som att du kan vara ganska lugn.

 

[Hempulare]

Är lite undrande ang händelseförloppet och tidsangivelserna...? Lägenheten säljs i maj 2022. I oktober samma år hör köparen av sig med ett ospecificerat krav på ersättning. Nu, ett drygt år senare (?), meddelar köparen att hen tänker anlita jurist, fortfarande utan något specifikt ersättningskrav... Är det korrekt uppfattat?

 

[Smörbyttan]

Är lite undrande ang händelseförloppet och tidsangivelserna...? Lägenheten säljs i maj 2022. I oktober samma år hör köparen av sig med ett ospecificerat krav på ersättning. Nu, ett drygt år senare (?), meddelar köparen att hen tänker anlita jurist, fortfarande utan något specifikt ersättningskrav... Är det korrekt uppfattat?

Ja

 

[Hempulare]

Ja

Ok, då är det inte mycket du kan göra just nu annat än att invänta ett konkret krav från köparens juridiska ombud med (förhoppningsvis!) ett bakomliggande resonemang om skälen till kravet och vilka lagrum som åberopas etc.

Om du är intresserad så rekommenderar jag att du tittar igenom vissa av köplagens bestämmelser här: https://lagen.nu/1990:931#P21S2 Se främst paragraferna 17, 18, (ev. även 19), 20, 30, 32, 37 och 38. Läs även de kommentarer och hänvisningar till rättsfall som finns angivna under respektive paragraf.

Jag föreställer mig att den juridiska argumentationen blir ungefär enligt följande (dock utan att ta ställning till de faktiska omständigheterna då jag inte känner till dessa i detalj).
1. Föreligger ett köprättsligt fel? Se paragraferna 17, 18 och ev 19. Berör frågor om vad som sägs i avtalet och vilka utfästelser resp förbehåll som gjorts.
2. Om ja på ovan, har köparen rätt att åberopa felet, dvs har hen fullgjort sin undersökningsplikt? Se paragraf 20.
3. Om ja på ovan, har reklamation skett innan preskription inträtt. Se paragraf 32.
3. Om ja på ovan, vilken påföljd kan åberopas? Se paragraf 30.
4. Som följd av ovan sannolikt fråga om prisavdrag i detta fall enligt paragraf 37. Prisavdragets storlek bestäms enligt paragraf 38, dvs skillnaden mellan avtalsenligt och felaktigt skick. Hur stor denna faktiska skillnad ska vara är omöjligt att säga på förhand. Det blir en fråga beroende på vilka skäl och beräkningsgrunder som förs fram av respektive part. I sammanhanget är det intressant att notera att om prisavdraget bedöms vara för litet i förhållande till köpesumman så är det inte säkert att det är fråga om ett köprättsligt fel över huvud taget, dvs tillbaka till punkt 1 ovan. Enligt gällande domstolspraxis tycks den nedre gränsen för närvarande ligga runt 5-7%, dvs 50-70 kkr/miljon av försäljningspriset. Värdet av felet ska således vara inte helt obetydligt för att ens kunna klassas som ett "fel" i köprättslig mening. (Fotnot: en helt galen praxis enligt mitt tycke, men det är som det är med den saken... :-/

Sammanfattningsvis, invänta en konkret framställan från köparen, skaffa därefter ett juridiskt ombud och börja slipa på motargument! Om det ser mörkt ut under förhandlingen med motparten - försök göra upp i godo! Undvik att processa i domstol i möjligaste mån! Återkom gärna när (eller om?) det börjar hända saker!

 

[klaskarlsson]

Ok, då är det inte mycket du kan göra just nu annat än att invänta ett konkret krav från köparens juridiska ombud med (förhoppningsvis!) ett bakomliggande resonemang om skälen till kravet och vilka lagrum som åberopas etc.

Om du är intresserad så rekommenderar jag att du tittar igenom vissa av köplagens bestämmelser här: [länk] Se främst paragraferna 17, 18, (ev. även 19), 20, 30, 32, 37 och 38. Läs även de kommentarer och hänvisningar till rättsfall som finns angivna under respektive paragraf.

Jag föreställer mig att den juridiska argumentationen blir ungefär enligt följande (dock utan att ta ställning till de faktiska omständigheterna då jag inte känner till dessa i detalj).
1. Föreligger ett köprättsligt fel? Se paragraferna 17, 18 och ev 19. Berör frågor om vad som sägs i avtalet och vilka utfästelser resp förbehåll som gjorts.
2. Om ja på ovan, har köparen rätt att åberopa felet, dvs har hen fullgjort sin undersökningsplikt? Se paragraf 20.
3. Om ja på ovan, har reklamation skett innan preskription inträtt. Se paragraf 32.
3. Om ja på ovan, vilken påföljd kan åberopas? Se paragraf 30.
4. Som följd av ovan sannolikt fråga om prisavdrag i detta fall enligt paragraf 37. Prisavdragets storlek bestäms enligt paragraf 38, dvs skillnaden mellan avtalsenligt och felaktigt skick. Hur stor denna faktiska skillnad ska vara är omöjligt att säga på förhand. Det blir en fråga beroende på vilka skäl och beräkningsgrunder som förs fram av respektive part. I sammanhanget är det intressant att notera att om prisavdraget bedöms vara för litet i förhållande till köpesumman så är det inte säkert att det är fråga om ett köprättsligt fel över huvud taget, dvs tillbaka till punkt 1 ovan. Enligt gällande domstolspraxis tycks den nedre gränsen för närvarande ligga runt 5-7%, dvs 50-70 kkr/miljon av försäljningspriset. Värdet av felet ska således vara inte helt obetydligt för att ens kunna klassas som ett "fel" i köprättslig mening. (Fotnot: en helt galen praxis enligt mitt tycke, men det är som det är med den saken... :-/

Sammanfattningsvis, invänta en konkret framställan från köparen, skaffa därefter ett juridiskt ombud och börja slipa på motargument! Om det ser mörkt ut under förhandlingen med motparten - försök göra upp i godo! Undvik att processa i domstol i möjligaste mån! Återkom gärna när (eller om?) det börjar hända saker!

Jag funderar dock här:
Det är ju inte TS som köparen har gjort affär med utan dödsboet.

Så köparen behöver ju egentligen göra en extra abrovink: Göra en stämning/begäran om ersättning och sen då kräva att dödsboet återuppväcks pga detta, för att då kräva pengar.
Att skulder som ligger i dödsboet kan få ett dödsbo att återuppstå, med återbetalning från de som tog emot ev arv, är tydligt: Men är detta ett sådant fall: det är ju en "ny" skuld som uppstår efter att boet är skiftat

Hade det varit en fastighet hade svaret antaligen varit att man inte kan få igenom dolt fel, nu är detta iof "kö-plagen", men dom går ju rätt paralellt.

Kan ansvar riktas mot dödsbodelägarna?

Så fort dödsboet är upplöst så kan inte heller dödsbodelägarna ansvara för de dolda felen enligt jordabalkens regler. Det skulle inte anses vara rimligt om man i efterhand kan kräva ansvar från arvingarna hur som helst, då skulle de i princip blir att ärva en potentiell ersättningsskyldiget vilket hade föranlett en alldeles för stor rättsosäkerhet.

Drar man en parallell till allmänna avtalsrättsliga principer kan inte en utomstående part ta ansvar för ett avtal någon annan ingått. Detta pga att man aldrig utanför ett kontraktsförhållande kan rikta anspråk mot någon som inte är part. Undantag för att rikta anspråk mot någon som inte är part är om det står föreskrivet i lag, vilket det inte gör i detta fallet.

För att på något sätt kunna få ersättning för dolda fel får i så fall en vanlig skadeståndstalan riktas mot någon av dödsbodelägarna vilket är en väldigt svår typ av talan då man måste visa på att någon har varit vårdslös. Det blir ett omöjligt bevisläge såvida det inte finns uppenbara bevis. Därmed är chanserna för att kunna få någon att ansvara för dolda fel sedan dödsboet är upplöst ytterst minimal.

Innebär det att om ett dolt fel upptäcks och dödsboet är upplöst så finns ingen att rikta krav mot? Inte ens de arvingar som ärvt köpeskillingen?

Nej du kan inte rikta krav mot arvingarna och kräva ansvar för dolda fel enligt jordabalkens 4 kap 19 -19 b §§ så fort dödsboet är skiftat och upplöst. Den enda utvägen är att föra en skadeståndstalan enligt skadeståndslagen vilket är en mycket svår rättsprocess.

Inte helt tydligt tycker jag - att kontakta en rådgivare/jurist är nog bra för TS Skull

https://lawline.se/answers/kan-ett-...a-fa-ta-over-ansvaret-nar-dodsboet-ar-upplost

https://enklajuridik.se/regler-dodsbo/#:~:text=Ett dödsbo avvecklas först när,tidigare okända skulder tyder upp.
https://www.familjensjurist.se/frag...kuld-dyker-upp-efter-ett-ar-efter-arvskiftet/
https://lagen.nu/1958:637#K21

 

[Hempulare]

Jag funderar dock här:
Det är ju inte TS som köparen har gjort affär med utan dödsboet.

Så köparen behöver ju egentligen göra en extra abrovink: Göra en stämning/begäran om ersättning och sen då kräva att dödsboet återuppväcks pga detta, för att då kräva pengar.
Att skulder som ligger i dödsboet kan få ett dödsbo att återuppstå, med återbetalning från de som tog emot ev arv, är tydligt: Men är detta ett sådant fall: det är ju en "ny" skuld som uppstår efter att boet är skiftat

Hade det varit en fastighet hade svaret antaligen varit att man inte kan få igenom dolt fel, nu är detta iof "kö-plagen", men dom går ju rätt paralellt.


Inte helt tydligt tycker jag - att kontakta en rådgivare/jurist är nog bra för TS Skull

[länk]

[länk] dödsbo avvecklas först när,tidigare okända skulder tyder upp.
[länk]
[länk]

Jag har "avsiktligen" utelämnat den delen av problematiken eftersom den är (som du säger) "inte helt tydlig"... I bl.a. inlägg nr 2, 3, 10 och särskilt nr 38 nämns detta. Kanske kan någon av dessa skribenter utveckla hur det praktiskt går till. I denna länk beskrivs det ganska odramatisk: https://lawline.se/answers/maste-jag-som-arvtagare-betala-en-skuld-nu-nar-dodsboet-ar-skiftat

Om det är ett praktiskt problem vem köparen ska adressera så kanske hen (eller hens juridiska ombud) bör fnula på detta i första hand...

Huruvida den eventuella skulden verkligen är "ny" (i dess egentliga ordalydelse) kan ju också diskuteras... Om man anser att skulden (om den skulle uppstå) är hänförlig till en egendom som faktiskt ingick i dödsboet så skulle man kanske även kunna kalla den för "potentiell", "okänd" eller rent av "gammal". Jag vet faktiskt inte...

Om TS har tillgång till gratis juridisk rådgivning via t.ex. Villaägarna eller ett fackförbund kan det definitivt vara värt en kontakt redan i nuläget.