Avgjorda fall avseende dolt fel/fel i fastighet

[Mikael_L]

Jag har fått för mig att HD har varit tydlig med att hävda "att det levererade huset inte motsvarar det beställaren med fog kunnat förväntat sig".

Nu har jag inte läst domen i sig. Men om det är som jag misstänker har HD inte snöat in på fackmannamässigheten i olika delmoment i bygget, utan försökt avgöra ifall att om man beställer ett hus så bör man kunna förvänta sig ett funktionsdugligt hus, oavsett av entreprenören valda byggmetoder.
Typ så ...

Kommentarer?

 

[Odjuret]

MAn väntar med spänning på fortsättningen av HD´s turer kring den enstegstätade fasaden... köparna har trots allt vunnit en delseger.... Men än är det långt kvar!

 

[Plåthuset]

Ja, jag uttryckte mig kanske lite slarvigt i min kommentar. Det HD säger i domen är att "regleringen i ABS 95 innebär att en entreprenör kan komma att ha ett felansvar, trots att han har utfört arbetet fackmässigt". Även om Myresjöhus lyckats bevisa att de följt byggnormerna är det alltså inte tillräckligt för att gå fri från ansvar.

 

[Plåthuset]

Jag har fått för mig att HD har varit tydlig med att hävda "att det levererade huset inte motsvarar det beställaren med fog kunnat förväntat sig".

Nu har jag inte läst domen i sig. Men om det är som jag misstänker har HD inte snöat in på fackmannamässigheten i olika delmoment i bygget, utan försökt avgöra ifall att om man beställer ett hus så bör man kunna förvänta sig ett funktionsdugligt hus, oavsett av entreprenören valda byggmetoder.
Typ så ...

Kommentarer?

Typ så, ja.

DOMSKÄL
Bakgrund
1. Fastighetsägarna äger enfamiljshus i området Erlandsdal i Svedala
kommun. Husen uppfördes under åren 1999-2003 av Myresjöhus i enlighet
med totalentreprenadavtal med var och en av de ursprungliga markägarna
(fbrstahandsköparna), som i samband med markexploateringen hade förvärvat
fastigheterna från Riksbyggen. För entreprenaderna gäller standardavtalet
AB S 95, Allmänna bestämmelser för småhusentreprenader där
enskild konsument är beställare. Den sista slutbesiktningen hölls i
april 2003. Sedermera har vissa av fastigheterna överlåtits till nya ägare
(andrahandsköparna).
2. Husen är försedda med en särskild typ av väggkonstruktion, s.k.
enstegstätade fasader. Konstruktionen består av tunnputs på ett lager
cellplast som är klistrad på en kartongklädd gipsskiva, en träregelstomme
med mellanliggande isolering och träsyllar, en plastfolie och innerst en
gipsskiva. Enstegstätningen innebär, till skillnad från tvåstegstätade fasader,
att det inte finns någon luftspalt bakom det yttre skiktet.
3. Konstruktionen med enstegstätade fasader var vanligt förekommande vid
nybyggnationer i Sverige under 1990-talet och fram till 2007.1 januari 2007
publicerade experter från SP Sveriges Provnings- och forskningsanstalt
(numera SP Sveriges Tekniska Forskningsinstitut) en artikel i tidskriften
Bygg & Teknik, där det redovisades att problem med fuktinträngning hade
uppkommit i många hus med denna typ av fasader. Enligt artikeln rörde det
sig om en högriskkonstruktion som borde fasas ut. Artikeln blev inledningen
till en omfattande diskussion om konstruktionen och fuktproblemen. I en
slutrapport år 2011 uttalade SP att det under de senaste fem-sex åren hade
HÖGSTA DOMSTOLEN T 916-13 Sida 13
upptäckts omfattande skador i byggnader med enstegstätade fasader. Även
små otätheter kan ge förhållandevis stora inläckage av regnvatten. Detta kan
förorsaka mögel, röta och dålig lukt. Slutsatsen i SP:s rapport var att man i
första hand bör använda sig av tvåstegstätade system.
Parternas tvist
4. Fastighetsägarna har framställt yrkanden om att Myresjöhus ska förpliktas
att antingen byta ut fasaderna på närmare angivna sätt eller betala ersättning
för utbyte av dem. Fastighetsägarna har åberopat att det föreligger fel såväl i
Myresjöhus val av konstruktion som i utförandet av entreprenadarbetena.
5. Tingsrätten biföll den talan som fördes av förstahandsköparna såvitt avsåg
yrkandena om ersättning. Denna talan har ogillats av hovrätten. Andrahandsköparnas
talan har ogillats av både tingsrätten och hovrätten med hänvisning
till att det finns ett förbud mot partsbyte i entreprenadavtalen och att andrahandsköparna
därför inte har kunnat överta några rättigheter mot Myresjöhus
från de ursprungliga ägarna.
Frågan i Högsta domstolen
6. Med utgångspunkt i hovrättens bedömning beträffande förekomsten av
fuktskador och högt fuktinnehåll har Högsta domstolen meddelat prövningstillstånd
i frågan om fel ska anses föreligga i entreprenaden genom att
entreprenören har använt sig av en konstruktion med putsad, enstegstätad
fasad.
7. Om fel skulle anses föreligga, innebär utformningen av prövningstillståndet
att det inte är aktuellt att nu pröva fastighetsägarnas rätt till byte av
fasaderna eller ersättning. Den frågan får i så fall avgöras i ett senare skede.
HÖGSTA DOMSTOLEN T 916-13 Sida 14
Den rättsliga regleringen
8. Med fel i entreprenaden avses att denna avviker från vad beställaren kan
fordra enligt tillämpliga rättsregler eller enligt parternas avtal.
9. Konsumenttjänstlagen (1985:716) omfattade ursprungligen inte arbete
rörande nybyggnad för bostadsändamål. För småhusentreprenadernas del
fanns då AB S 80, som var en föregångare till AB S 95. Båda standardavtalen
är framförhandlade mellan Konsumentverket och företrädare för byggbranschen.
10. Genom en lagändring år 1991 i samband med tillkomsten av köplagen
(1990:931) och konsumentköplagen (1990:932) blev konsumenttjänstlagen
tillämplig även på småhusentreprenader. Entreprenader där konsumenten
tillförsäkrades ett sådant skydd som ställdes som villkor för statlig bostadsfinansiering
undantogs emellertid. Detta undantag innebar att det stora flertalet
småhusentreprenader inte föll under lagen utan i stället reglerades genom AB S
80 eller - som i detta fall - ABS 95.
11. Parallellt med regleringen i konsumenttjänstlagen och ABS-avtalen
fanns en försäkringslösning för att skydda konsumenten vid småhusentreprenader.
Under 1980-talet skapades ett system med småhusgarantier,
som var en förutsättning för olika slag av statligt stöd vid nybyggnad.
Systemet byggdes senare ut genom lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring.
12. Undantaget i konsumenttjänstlagen för statligt finansierade småhusentreprenader
togs bort år 2005. Lagen innehåller nu en särskild reglering om
småhusentreprenader. Det finns också ett standardavtal, ABS 09, som bygger
på konsumenttjänstlagens reglering.
HÖGSTA DOMSTOLEN T 916-13 Sida 15
Tillämpliga avtalsbestämmelser om fel
13. Konsumenttjänstlagen är alltså inte tillämplig på tvisten. I stället
är frågan huruvida fel i entreprenaden föreligger att bedöma enligt
entreprenadavtalen, innefattande AB S 95.
14. IABS 95 kap. 2 § l anges att entreprenören ska utföra sitt åtagande
fackmässigt samt med tillbörlig omsorg ta tillvara beställarens intressen och
samråda med denne i den utsträckning som behövs och är möjlig. Enligt
samma kapitel § 6 föreligger fel bl.a. om resultatet av entreprenörens arbete
avviker från vad som har avtalats i fråga om konstruktion, utförande, mängd
eller på annat sätt (punkten a) eller om resultatet av entreprenörens arbete inte
motsvarar krav på fackmässighet enligt § l (punkten b). Bestämmelserna
i § 6 svarar mot 4 och 9 §§ konsumenttjänstlagen. Fastän den lagen inte är
tillämplig, så är det en naturlig utgångspunkt att bestämmelserna har samma
innebörd som motsvarande lagregler.
15. I konsumenttjänstlagen tar begreppet fackmässighet sikte på den
professionella kompetensen hos näringsidkaren och vilka krav som från en
objektiv utgångspunkt kan ställas med hänsyn till bl.a. tjänstens karaktär och
de normer och bestämmelser som finns i den aktuella branschen. Det till
fackmässighet knutna resultatkravet uttrycker en miniminivå för näringsidkarens
prestation. Konsumenten har också rätt till ett resultat av tjänsten
som motsvarar vad som har avtalats i det enskilda fallet (9 § första stycket
3 konsumenttjänstlagen; se prop. 1984/85:110 s. 47 f. och 191). I det
hänseendet kan ledning hämtas från bl.a. konsumentköplagen. Där föreskrivs
i 16 §, som är likalydande med 17 § köplagen, att varan ska överensstämma
med vad som följer av avtalet. Bestämmelsen innehåller också en
övergripande regel om att fel föreligger om varan avviker från vad köparen
med fog har kunnat förutsätta (jfr även 4 kap. 19 § jordabalken). Detta har
HÖGSTA DOMSTOLEN T 916-13 Sida 16
i förarbetena ansetts vara ett uttryck for att varan kan vara felaktig när
dess egenskaper och användbarhet på ett påtagligt sätt avviker från vad
konsumenten har skäl att räkna med på grund av de förutsättningar som han
vid köpet har haft för sin bedömning (se prop. 1989/90:89 s. 100).
16. I ljuset av vad som i det föregående har sagts om motsvarande regel i
konsumenttjänstlagen bör bestämmelsen i ABS 95 kap. 2 § 6 a) förstås på det
sättet, att det ligger i avtalet att beställaren har rätt till den standard (det
resultat) som denne har haft fog att förutsätta. Bestämmelsen i b) innebär att
den standard (det resultat) som ska följa av en fackmässig prestation är att se
som grundläggande. Entreprenaden ska alltid ha denna standard oavsett vad
beställaren räknade med.
17. Vad en beställare har fog att förutsätta beror på omständigheterna.
Här kan kontraktsregleringen ha betydelse. När det gäller ABS 95
märks bestämmelsen i kap. l § 2. Det föreskrivs där att den part som
har tillhandahållit handlingar jämte däri angivna konstruktioner svarar
för riktigheten av dem. Med detta avses att en angiven konstruktion ska
vara lämplig för sitt avsedda ändamål (jfr NJA 2009 s. 388 om motsvarande
bestämmelse i AB 72 kap. l § 9). När det som här rör sig om en
totalentreprenad och alltså entreprenören svarar för projekteringen har
entreprenören ett sådant funktionsansvar. Det svarar mot hur bestämmelsen
i ABS 95 kap. 2 § 6 a) är att förstå.
18. Av det föregående följer att regleringen i ABS 95 innebär att en
entreprenör kan komma att ha ett felansvar, trots att han har utfört arbetet
fackmässigt. Det rör sig här om en riskfördelning som följer av vad parterna
avtalat och övriga omständigheter, en riskfördelning som är särskilt motiverad
på konsumentområdet.
HÖGSTA DOMSTOLEN T 916-13 Sida 17
19. Fastighetsägarna har hänfört sig till dels vad som är att anse som fackmässigt,
dels vad som är avtalat mellan parterna. Högsta domstolen väljer
att först pröva frågan om vad som har avtalats. Med anledning av parternas
argumentering i anslutning till vissa uttalanden om s.k. utvecklingsfel i
samband med 2005 års ändringar i konsumenttjänstlagen (se prop. 200^
s. 64 ff.) finns det anledning att framhålla, att dessa uttalanden saknar
betydelse för den bedömning som Högsta domstolen har att göra i fråj
vad som har avtalats (jfr a. prop. s. 41 f.).
2003/04:45
len fråga om
Bedömningen av vad som har avtalats om väggkonstruktionen
20. Parterna har ingått avtal på det kontraktsformulär som är upprättat i
anslutning till AB S 95.1 formuläret anges att det är fråga om en totalentreprenad
av ett inflyttningsklart småhus. I entreprenadhandlingarna sägs det
inte något om funktionskrav avseende väggarna. Då ska väggkonstruktionen
vara lämplig för sitt ändamål (jfr NJA 1997 s. 290 beträffande motsvarande
bedömning enligt 4 kap. 19 § jordabalken vid överlåtelse av fastighet med
nybyggt småhus från byggföretag till konsument). Om så inte är fallet svarar
resultatet av entreprenörens arbete inte mot beställarens befogade förväntningar.
21. Vad hovrätten har funnit om förekomsten av fuktskador och högt
fuktinnehåll leder till slutsatsen att konstruktionen med enstegstätade fasader
medför betydande risker för problem med mögel, röta och dålig lukt. Att
sådana problem förutsätter att vatten kan tränga in av skäl som inte har något
med konstruktionen i sig att göra är inte av avgörande betydelse för frågan om
konstruktionen är lämplig för sitt avsedda ändamål; konstruktionen ska klara
mindre utförandebrister och yttre påverkan av sedvanligt slag. Av utredningen
framgår också att konstruktionen inte längre används vid projektering av nya
HÖGSTA DOMSTOLEN T 916-13 Sida 18
hus i Sverige och att den anses olämplig av Boverket och berörda försäkringsbolag.
22. Den angivna risken för problem med mögel, röta och dålig lukt innebär
att konstruktionen med enstegstätad fasad inte är lämplig för sitt avsedda
ändamål. Resultatet av entreprenörens arbete svarar därför inte mot vad
beställaren med fog har kunnat förutsätta med hänsyn till omständigheterna.
Därmed föreligger det ett fel i entreprenaden enligt bestämmelsen i ABS 95
kap. 2 § 6 a). Det saknas då anledning att inom ramen för det beviljade
prövningstillståndet ta ställning till om resultatet motsvarar kravet på fackmässighet
och om fel därför föreligger också enligt punkten b) i samma
paragraf.
23. Den dispenserade frågan ska besvaras i enlighet med det anförda.

 

[Mikael_L]

Som jag dessutom fattat det är nästa uppförsbacke för villaägarna att bevisa vårdslöshet, för att skadestånd ska kunna komma på tal.

Nu har man väl mest kommit fram till att byggbolagen inte längre kan gömma sig bakom argument att alla andra gjorde så (dvs en vida praktiserad metod) eller att SP typgodkänt fasaden.
En köpare kan oavsett förvänta sig att få ett fungerande hus för de miljoner man betalar.

Men skadestånd följer väl typiskt av ett avtalsbrott alternativt vårdslöst agerande, typ inte så mycket mer.
Så det ska till att vaska fram någon av dessa förutsättningar för att få ut pengar.

 

[Mikael_L]

Fast det kanske inte endast finns de två saker jag skrev i förra inlägget.

Om entreprenaden kan bedömas vara felaktigt utförd så kan ju entreprenören bli tvungen att åtgärda kostnadsfritt, inom tio år efter entreprenadens utförande.

Jaja, det är många turer och vinklingar om detta.
Men nu har väl garantitiden löpt ut för de flesta husen ändå ...

 

[Plåthuset]

Men nu har väl garantitiden löpt ut för de flesta husen ändå ...

Det viktigaste brukar dock vara att felet har reklamerats inom garantitiden så det borde inte utgöra något problem i sig.

 

[Plåthuset]

Ett par förvärvade 2009 en 70-talsfastighet. Efter tillträdet upptäckte de en märklig lukt i huset. De anlitade en besiktningsman som konstaterade att mögellukten i huset berodde på felaktigt utförande av husets så kallade syllar. I frågelistan som bifogats till köpekontraktet uppgav säljarna att fastighetens fuktspärr på syllarna var ”felmonterad vid byggnation” och att detta var ”upptäckt och totalåtgärdat 1981”.

Paret väckte talan i tingsrätten och begärde prisavdrag och ersättning för skada på drygt 600 000 kronor. Enligt köparna avvek fastigheten från vad de med fog hade kunnat förutsätta med beaktande av vad svarandena utfäst i frågelistan samt besiktningsprotokollen. Tingsrätten ansåg dock att det inte var bevisat att det var avtalat mellan parterna att alla syllar var utbytta. De upplysningar som säljarna har lämnat i frågelistan om åtgärderna 1981 anses vara allmänt hållna och saknar den precisa karaktär som krävs för att det ska röra sig om en utfästelse. Vidare anför tingsrätten att huset uppförts i enlighet med det byggnadssätt som var vanligt på 1970-talet. Paret har således inte haft fog att förvänta sig någonting annat än att grundkonstruktionen uppförts enligt då gällande byggnormer. Att säljarna angett att den felaktigt monterade fuktspärren på syllarna ”upptäckts och totalåtgärdats 1981” förändrar inte denna bedömning eftersom byggnadskonstruktionen i allt väsentligt är från 1970-talet. Fastigheten avviker därför inte från vad paret med fog har kunnat förutsätta vid köpet. Käromålet ogillades därför.

Blekinge tingsrätt T 1023-12

 

[KnockOnWood]

Blekinge tingsrätt T 1023-12

Rys!

För fem år sedan sålde vi ett hus byggt 1969.
Fem år kvar att vänta på reklamationen för dolda fel alltså.
(Fast vi har en dolda fel-försäkring, vad den nu är värd år 2020)

 

[hempularen]

Den där tycker jag låter lite väl tråkig för köparen. OM det verkligen är så att syllarna var orsaken till lukten, och säljaren påstår att det var "totalåtgärdat". ordet "totalåtgärdat" tolkar jag som en utfästelse om att alla syllar bytts ut. Men om man funderar lite så inser jag att det kanske kan tolkas som att just det som luktade 1981 hade bytts ut "totalt". Men det känns som lite väl mycket hårklyveri.

 

[Odjuret]

Tja... jag tolkar det som det var fuktspärren som var felaktig.
Jag tycker nog ändå att domen var korrekt... Någonting åtgärdades 1981, totalåtgärdades är ett intressant ordval.
Alltså inte syllarna...

 

[Odjuret]

Blekinge tingsrätt T 1023-12

När föll denna dom? Nyfiken!
För i de här frågorna så har du lockat över mig ganska ofta till Plåthussidan...
Jag är väldigt nyfiken när det gäller sånt här....

 

[Mikael_L]

Om det endast angavs att det var "totalåtgärdat" men inte vad åtgärden bestod i så kan ju säljaren helt riktigt ha menat nästan vad som helst.
Allt mellan att
bytt all syll -> bytt fuktig syll -> tätat springor där lukt kom fram -> sprayat lukta-gott-spray tills dom var nöjda ... typ.

Tänker man så är inte tingsrättens dom så fel.

 

[Plåthuset]

När föll denna dom? Nyfiken!
För i de här frågorna så har du lockat över mig ganska ofta till Plåthussidan...
Jag är väldigt nyfiken när det gäller sånt här....

Avgörandedatum: 2015-02-09

 

[Odjuret]

Avgörandedatum: 2015-02-09

Vart hittar du alla dessa godbitar?