Byggahus.se

Avgjorda fall avseende dolt fel/fel i fastighet

  1. P
    Medlem · Nivå 8
    Min tanke med denna tråd är att lägga upp referat från ärenden rörande s.k. dolda fel och fel i fastighet i stösta allmänhet som avgjorts i domstol. Egenpåhittade fall är alltså inte välkomna (av mig) i denna tråd, inte heller egenupplevda fall som (ännu) inte avgjorts av domstol, men givetvis är det fritt fram att diskutera fallen och spekulera i vad som fällde avgörandet åt ena eller andra hållet.

    Vad tror ni om det?

    Jag börjar med ett fall som avgjordes i september i år:

    Två makar hade köpt tre fastigheter av två privatpersoner där det tidigare hade bedrivits en handelsträdgård. Efter att makarna, genom en miljöteknisk markundersökning, fått veta att marken uppvisade höga halter av såväl organiska bekämpningsmedel som metaller, stämde de säljarna och yrkade prisavdrag på köpeskillingen för dolt fel. Säljarna däremot menade att fastigheterna inte varit förorenade på ett sådant sätt att de kunde anses ha avvikit från vad makarna med fog hade kunnat förutsätta vid köpet samt att detta borde ha upptäckts av köparna vid en undersökning av fastigheterna. Tingsrätten konstaterade, trots att den exakta omfattningen av markföroreningarna inte var känd, att marken varit förorenad vid köpet. Domstolen tar vidare hänsyn till att föroreningarna bland annat medfört att köparna nekats bygglov och bedömer att fastigheterna avvikit från vad de med fog kunnat förutsätta vid köpet. Då det hade krävts en miljöteknisk undersökning för att upptäcka föroreningarna är felet att bedöma som dolt, anser tingsrätten och beviljar nu prisavdrag. "

    Egen notering: Att det bedrivits handelsträdgård på fastigheten går ju att kolla upp, vilket många skulle hävda skulle påkalla en fördjupad undersökning. Trots det bedömdes felet som dolt eftersom det krävdes en miljöteknisk undersökning för att upptäcka felet.
     
    Redigerat 4 maj 2015 13:31
    • Laddar…
  2. P
    Medlem · Nivå 8
    NJA 1981 s. 815

    En hundraårig träbyggnad var vid fastighetens försäljning utsatt för husbocksangrepp. Felet hade kunnat upptäckas av köparen, om han undersökt fastigheten tillräckligt noggrant, vilket emellertid ej skett. Att säljaren bort misstänka att insektsangrepp pågick men köparen ej fått upplysning om sådan misstanke har ansetts ej betaga säljaren rätten att i mål om felansvar åberopa, att köparen eftersatt sin undersökningsplikt. 4 kap 19 § JB.
     
  3. P
    Medlem · Nivå 8
    NJA 1981 s. 400

    Fackman i byggnadsbranschen har ej ansetts äga vid försäljning av fastighet till enskild konsument genom en allmän friskrivning frånsäga sig ansvar för dolda konstruktionsfel av allvarlig art i ett byggnadsarbete som han själv har utfört på fastigheten.
     
  4. P
    Medlem · Nivå 8
    NJA 1983 s. 858

    Från säljarsidan under köpeförhandlingarna lämnad uppgift om en försåld fastighets areal har ansetts innebära en utfästelse som befriar köparen från undersökningsplikt i detta hänseende, om inte andra omständigheter talar däremot.
     
  5. mexitegel
    Allvetare · Nivå 23
    Bra initiativ, men det kommer nog bli rätt rörigt om det diskuteras i denna tråd också. Isåfall vore det nog bättre att folk startar en egen tråd och länkar hit.
     
  6. P
    Medlem · Nivå 8
    NJA 1988 s. 3

    Fastighet har vid köp varit behäftad med byggfel som orsakat mögelskador. Säljaren har enligt överenskommelse med köparen avhjälpt byggfelet. Fråga, om köparen kan erhålla gottgörelse i form av avdrag på köpeskillingen därför att fastighetens marknadsvärde trots felets avhjälpande är lägre än det skulle ha varit om något byggfel inte hade förekommit.

    Högsta domstolens resonemang:
    "HD (JustR:n Knutsson, Vängby, Heuman, referent, och Lind) beslöt följande dom:

    Domskäl. Av utredningen framgår att fastigheterna var behäftade med fel när de förvärvades av makarna K. och makarna T. Felen bestod i att fastigheterna saknade föreskriven dränering och inte försetts med fuktskydd över bottenplattan samt att viss ventilation var bristfällig. Felen uppmärksammades viss tid efter tillträdet, då de hade orsakat mögelskador i husen. Bolaget har sedermera genom reparation avhjälpt felen.

    I målet har köparna yrkat avdrag på köpeskillingen. Som grund för sin talan har de åberopat dels att det föreligger fara för framtida skador eftersom det inte är säkert att reparationerna lyckats dels att fastigheternas marknadsvärde sjunkit därför att fastigheterna varit mögelskadade.

    Bolaget har genmält att husen blivit fackmässigt reparerade och att bolaget garanterar för arbetena i 10 år varför fastigheterna har samma saluvärde som motsvarande hus, som ej varit mögelskadade. Bolaget har vidare invänt att ersättning för minskat saluvärde endast kan utgå som skadestånd. Skulle minskat saluvärde medföra rätt till avdrag på köpeskillingen bör enligt bolaget ersättningen i vart fall beräknas med utgångspunkt från förhållandena vid köpet.

    Som HovR:n funnit är det inte visat att det föreligger nämnvärd risk för fuktmögelskador i framtiden.

    Frågan blir då om köparna, trots att förekommande byggfel blivit avhjälpta, kan erhålla gottgörelse i form av avdrag på köpeskillingen därför att fastigheternas marknadsvärde är lägre än det skulle ha varit om något byggfel inte hade förekommit.

    Ett prisavdrag på grund av fel skall i princip motsvara skillnaden mellan köpeobjektets faktiska värde och det värde det skulle ha haft, om felet inte hade funnits. De värden man härvid har att räkna med är de värden som gäller på marknaden. Vad beträffar den tidpunkt till vilken värderingen skall hänföra sig synes det naturliga vara att välja tidpunkten då faran övergår till köparen enligt 4 kap 11 § JB, dvs normalt när denne tillträder fastigheten.

    Det kan ofta vara svårt att med någon säkerhet bestämma de värden som enligt det sagda skall ligga till grund för beräkningen av ett prisavdrag. I många fall kan det bli nödvändigt att göra en mera skönsmässig uppskattning, varvid kostnaden för avhjälpande av felet ofta blir utslagsgivande. I praxis bestäms prisavdraget vanligen på detta sätt (jfr t ex NJA 1984 s 3). Skulle reparationskostnaden vara väsentligt högre än den värdeminskning felet medfört är emellertid köparen inte berättigad att kräva full ersättning för denna kostnad i form av prisavdrag. Om det å andra sidan kan klargöras att egendomen även efter en fullgod reparation skulle ha ett marknadsvärde som understiger värdet på motsvarande från början felfria egendom, kan prisavdraget böra bestämmas så att det ger kompensation även för denna kvarstående värdeminskning.

    Särskilda svårigheter att bestämma ett prisavdrag uppkommer när en mera avsevärd tid har förflutit innan felet yppar sig. Det kan exempelvis vara fråga om ett från början omärkligt fel, som så småningom förvärras, eller felet kan bestå i bristfälligheter i arbete eller material som medför att hållbarheten är sämre än köparen haft anledning att räkna med. En liknande situation är att det ursprungliga felet orsakar följdskador på egendomen i övrigt.

    Även i sådana fall som nu berörts har man vid bestämmande av prisavdrag i princip att bedöma hur kännedom om felet skulle ha inverkat på köpeobjektets värde vid tiden för köparens tillträde. Om felet är sådant att det finns risk för en negativ utveckling, är detta en av de värdepåverkande faktorer som skall beaktas (jfr NJA 1979 s 790). Det är givetvis svårt både att i efterhand fastställa egendomens skick vid den för felbedömningen relevanta tidpunkten och att i övrigt finna några säkra hållpunkter för bedömningen. Ofta torde det därför även i dessa fall bli nödvändigt att bestämma prisavdraget med ledning av vad det kostar att avhjälpa felet och dess följder. Klart är emellertid att rätten till prisavdrag inte ger köparen någon obetingad rätt till ersättning för dessa kostnader.

    I den mån ett prisavdrag inte täcker den värdeminskning egendomen efter köparens tillträde har undergått som följd av felet återstår endast möjligheten att utverka gottgörelse härför i form av skadestånd. För rätt till skadestånd enligt 4 kap 19 § JB krävs emellertid att avvikelsen avser en egenskap som kan anses tillförsäkrad eller att säljaren har förfarit svikligt.

    För den händelse byggfelen i de nu ifrågavarande fastigheterna inte hade avhjälpts av säljaren skulle köparna ha ägt fordra prisavdrag på grund av felen. Det kan mot bakgrund av det förut sagda inte med tillräcklig grad av säkerhet fastslås att prisavdragen i sådant fall skulle ha gett köparna kompensation utöver kostnaderna för de utförda reparationerna. Med hänsyn härtill kan köparna inte anses ha visat att de har rätt till prisavdrag sedan bolaget reparerat fastigheterna. Deras talan kan därför inte vinna bifall.
    "
     
  7. P
    Medlem · Nivå 8
    Helt OK för min del.
     
  8. P
    Medlem · Nivå 8
    NJA 1997 s. 290

    Köpare av småhus i vilka fukt- och mögelskador uppkommit har ansetts berättigade till nedsättning av köpeskillingarna, trots att de åtgärder som vidtagits till skydd mot fukt ansågs tillfredsställande och fackmannamässiga vid den tid då husen byggdes och även överensstämde med då gällande byggnormer.

    HD:s resonemang:

    "Klagandena grundar sina yrkanden om nedsättning av köpeskillingarna på att det uppkommit fukt- och mögelskador i husen, vilket enligt deras uppfattning medfört att fastigheterna fick anses ha avvikit från vad de haft anledning att räkna med vid köpen.

    Eftersom de skador som klagandena åberopar kunnat iakttas först viss tid efter det att besiktningar utförts i enlighet med bestämmelserna i köpekontrakten, är det, som HovR:n funnit, fråga om dolda faktiska förhållanden som inte enligt kontrakten kan anses ha medfört preklusion av klagandenas talerätt.

    Det gäller således att avgöra om klagandena är berättigade till nedsättning av köpeskillingarna med stöd av 4 kap 19 § JB, som i sin lydelse före d 1 jan 1991 gav köpare av fastighet rätt till sådan nedsättning i fall där fastigheten avvek från vad köparen med hänsyn till omständigheterna haft anledning att räkna med vid köpet.

    Fukt- och mögelskadorna på klagandenas fastigheter har ostridigt berott på att den metod som använts vid uppförandet av husen, enligt vad som numera är känt, innefattat ett otillräckligt skydd mot inträngande av fukt utifrån. Vid den tid då husen byggdes ansågs däremot de åtgärder som vidtogs till skydd mot fukt vara tillfredsställande och fackmannamässiga. De överensstämde också med de då gällande, av myndighet utfärdade byggnormerna.

    Den som yrkesmässigt bygger hus får normalt anses handla med tillbörlig aktsamhet om han följer de allmänna normer för byggande som gäller och även i övrigt utför arbetet på ett fackmannamässigt sätt. Emellertid är rätten till nedsättning av köpeskillingen enligt 4 kap 19 § JB inte att förstå som en sanktion för vårdslöst handlande från säljarens sida utan som en gottgörelse till köparen, när fastigheten visat sig inte vara av den kvalitet som denne haft anledning att förvänta sig. För bedömningen av om en sådan brist förelegat kan även senare tillkomna omständigheter vara av betydelse. Sålunda har HD i rättsfallet NJA 1986 s 670 1, vid bedömningen av vilken radonhalt en köpare av en fastighet haft att räkna med, fäst stor vikt vid ett gränsvärde, trots att det fastställts först efter det att huset redan var färdigbyggt.

    Enskilda köpare av småhus måste i normala fall, särskilt när det är fråga om nybyggda hus, kunna förvänta sig att husen är allmänt funktionsdugliga och inte har några speciella brister som gör dem mindre lämpade till bostäder eller som bereder de boende betydande olägenheter. De fukt och mögelskador som uppkom i förevarande fall var av sådan art och omfattning att de inte normalt behöver tolereras i en bostadsfastighet, och någon särskild omständighet som gav klagandena anledning att räkna med att sådana skador skulle uppkomma har inte påståtts föreligga. Klagandena har också senare, enligt vad som upplysts, ådragit sig kostnader för att avhjälpa bristerna och försätta husen i normalt skick.

    Med hänsyn till det anförda är klagandena, trots att fuktskyddet för husen vid tiden för byggandet framstod som normalt och överensstämde med gällande byggnormer, berättigade till nedsättning av köpeskillingarna. De belopp varmed nedsättning skall ske bör fastställas av HovR:n.

    Domslut. HD förklarar att klagandena är berättigade till nedsättning av köpeskillingarna för de av dem köpta fastigheterna.
    "
     
  9. P
    Medlem · Nivå 8
    NJA 2010 s. 286

    En fritidsfastighet har inte ansetts avvika från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid förvärvet i ett fall där golvkonstruktionen i huset kunde ge upphov till fuktskador. Det har beaktats bl.a. att huset inte var nybyggt samt att golvkonstruktionen stämde överens med den byggnorm som gällde när huset uppfördes och att byggnadssättet var vedertaget vid den tiden.
     
  10. P
    Medlem · Nivå 8
    NJA 2007 s. 86 (NJA 2007:14)


    Köpare av fastighet har ansetts berättigad att åberopa ett fel (betydande buller från motocrossbana) som säljaren känt till men inte upplyst köparen om, trots att köparen bort upptäcka felet.

    HD:s resonemang är långt, men här kommer själva essensen (enligt mig):
    "Eftersom M.A. inte tog upp frågan om buller från motocrossbanan, måste G.K. ha förstått att M.A. var i villfarelse om motocrossbanans existens eller åtminstone om bullrets omfattning. Med hänsyn till den aktivitet G.K. själv lagt ner för att slippa bullret, måste han vidare ha förstått att bullret kunde vara avgörande för M.A:s köpbeslut. G.K. har emellertid inte upplyst M.A. om bullrets omfattning utan i stället utnyttjat dennes okunskap. M.A. har därför rätt att åberopa felet, trots att han bort upptäcka det.

    Eftersom köpet avsåg en fritidsfastighet, måste ett avsevärt buller under de tider som anges i tingsrättens dom anses ha utgjort ett väsentligt fel. M.A. hade därför hävningsrätt enligt såväl 4 kap. 19 § JB som § 9 i kontraktet. Prestationerna skall således återgå.
    "
     
  11. P
    Medlem · Nivå 8
    Nu tar jag helg! :)
     
  12. P
    Medlem · Nivå 8
    Ett fall från hösten 2014:

    Ett par köpte en bostadsfastighet år 2005. På fastigheten fanns ett hus uppfört 1987.

    Köparna krävde prisavdrag med hänvisning till fel i hustakets utförande. Felen gick inte att upptäcka inifrån vindsutrymmet i huset. Säljarna hade inte heller gett köparna anledning att misstänka att yttertaket var behäftat med fel. Dessutom hindrade ett tjockt snötäcke en utvändig undersökning av taket. Tingsrätten fann därför att köparna fullgjort sin undersökningsplikt och tillerkände dem ett prisavdrag på 200 000 kronor.

    Hovrätten framhåller dock att om snötäcket hade avlägsnats hade köparna inte kunnat undgå att upptäckta felen. Att ett utrymme är svåråtkomligt medför inte att köparen kan underlåta att undersöka utrymmet. Det får anses rimligt att en köpare tar bort snö för att undersöka åtminstone någon del av taket. Hovrätten anser således att köparna inte fullgjort sin undersökningsplikt och ogillade därför talan.
     
    Redigerat 4 maj 2015 13:34
    • Laddar…
  13. KnockOnWood
    Husägare · Nivå 25
    Ett intressant fall var ett köp i Stenungsundstrakten, då närheten till en motorcrossbana sågs som ett dolt fel.
    Visning var en dag då banan var stängd.
    Och säljaren hade varit på kommunen om att begränsa motorverksamheten, men utan resultat.
    Detta undvek han dock att meddela köparen.

    Men det kanske inte var ett rent "dolt fel"?

    Kanske du Plåthuset kan leta upp en länk snabbare än jag kan :)

    PS
    Nej det var lätt att hitta:
    https://lagen.nu/dom/nja/2007s86
     
    Redigerat 27 okt 2014 16:46
  14. H
    Moderator · Nivå 25
    Det är ju det fallet som beskrivs i inlägg #10 här.
     
  15. svartöra
    Medlem · Nivå 11
    • Laddar…