Svartöras inlägg är synnerligen intressant och går tvärt emot den rådande uppfattningen här på forumet och även min egen. När vi köpt hus tidigare har vi alltid själva kollat om bygglov finns och aldrig blivit upplysta av säljare att sådant saknas.
Suck!hempularen skrev:
Jag tyckte jag hade kontrollerat.
Ber om ursäkt att jag var så slarvig
Men fallet är så intressant att det tål att upprepas.
Och det gick ända upp till HD!
Redigerat:
Artikeln Svartöra länkar till är väldigt intressant, men jag tycker (fast jag är inte jurist) att artikelförfattaren gör lite för långtgående slutsatser. Om rätten beslut är korrekt citerat, så säger de egentligen "bara" att man inte har undersökningsplikt för bygglov rörande om och tillbyggnader.
Det behöver inte betyda att rättens beslut skulle bli detsamma om det gäller ett totalt svartbygge, alltså ett fall där ett hus helt saknar bygglov.
Det behöver inte betyda att rättens beslut skulle bli detsamma om det gäller ett totalt svartbygge, alltså ett fall där ett hus helt saknar bygglov.
Ett fall från tingsrätten:
En idag 57-årig fastighetsköpare begärde prisavdrag på drygt 150 000 kronor avseende en fastighet som hon köpte i april 2012. På fastigheten fanns ett uthus, som i juli samma år upptäcktes vara angripet av så kallad äkta hussvamp. Angreppet hade orsakats av uthusets ovanligt bristfälliga golvkonstruktion. Köparen hade besiktigat uthuset på egen hand. Säljaren framhöll att köparen skulle ha upptäckt svampen om hon hade uppfyllt sin undersökningsplikt.
Besiktningsmannen som besiktat huvudbyggnaden uppgav att han aldrig stött på den aktuella golvkonstruktionen tidigare och att det även var ovanligt med svampangrepp av denna sort.
Tingsrätten ansåg därför att uthusets konstruktion medförde att fastigheten avvek från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Beträffande köparens undersökningsplikt ansåg tingsrätten att köparen vidtagit normala åtgärder för att undersöka uthuset och dess konstruktion. Hon hade vid sin besiktning varken kunnat se eller känna lukten av svampangreppet. För att upptäcka golvkonstruktionen hade hon varit tvungen att riva upp golvplankorna.
Tingsrätten ansåg inte att det funnits skäl för köparen att göra en utvidgad undersökning och ansåg därför att hon uppfyllt sin undersökningsplikt och skulle beviljas prisavdrag.
Tingsrätten ansåg också att det yrkade beloppet var skäligt, och biföll därför köparens talan fullt ut.
Säljaren fick dessutom stå för motpartens rättegångskostnader om 123 175 kronor.
En idag 57-årig fastighetsköpare begärde prisavdrag på drygt 150 000 kronor avseende en fastighet som hon köpte i april 2012. På fastigheten fanns ett uthus, som i juli samma år upptäcktes vara angripet av så kallad äkta hussvamp. Angreppet hade orsakats av uthusets ovanligt bristfälliga golvkonstruktion. Köparen hade besiktigat uthuset på egen hand. Säljaren framhöll att köparen skulle ha upptäckt svampen om hon hade uppfyllt sin undersökningsplikt.
Besiktningsmannen som besiktat huvudbyggnaden uppgav att han aldrig stött på den aktuella golvkonstruktionen tidigare och att det även var ovanligt med svampangrepp av denna sort.
Tingsrätten ansåg därför att uthusets konstruktion medförde att fastigheten avvek från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Beträffande köparens undersökningsplikt ansåg tingsrätten att köparen vidtagit normala åtgärder för att undersöka uthuset och dess konstruktion. Hon hade vid sin besiktning varken kunnat se eller känna lukten av svampangreppet. För att upptäcka golvkonstruktionen hade hon varit tvungen att riva upp golvplankorna.
Tingsrätten ansåg inte att det funnits skäl för köparen att göra en utvidgad undersökning och ansåg därför att hon uppfyllt sin undersökningsplikt och skulle beviljas prisavdrag.
Tingsrätten ansåg också att det yrkade beloppet var skäligt, och biföll därför köparens talan fullt ut.
Säljaren fick dessutom stå för motpartens rättegångskostnader om 123 175 kronor.
Redigerat:
Tingsrätten är helt oväsentligt att referera till Det borde väl alla vara överrens om att dessa inte är prejudicerande överhuvudtaget....
Två makar hade köpt en nybyggd villafastighet tillsammans. Efter att makarna flyttat in upptäckte de att lutningen på golven i badrummen var felaktig och att det saknades klämringar i golvbrunnarna vilket gjorde att vatten rann ut på golvet. Dessutom fungerade inte värmen på övervåningen vilket orsakade dem ökade kostnader för uppvärmning. Köparna stämde säljaren och yrkade att säljaren skulle förpliktas att betala ca 550 000 kronor till dem. Köparna ansåg att felen utgjorde avvikelser som inte hade gått att förvänta sig vid köpet och krävde prisavdrag och skadestånd.
Säljaren bestred käromålet och motsatte sig i första hand att det förelåg fel i fastigheten. För det fall domstolen skulle anse att det verkligen förelåg fel så hävdade säljaren i andra hand att köparna borde ha upptäckt felen vid besiktningen som de utförde före köpet.
Tingsrätten bedömde att fastigheten avvikit från vad köparna med fog kunnat förutsätta och fann det styrkt att felen förelegat vid tidpunkten för köpet. Tingsrätten ansåg att makarna hade uppfyllt sin undersökningsplikt, trots att de inte hade anlitat en besiktningsman, och gav dem rätt till prisavdrag om drygt 530 000 kronor. Däremot ansåg inte tingsrätten att fastigheten kunde anses ha saknat kärnegenskaper och utdömde inget skadestånd för fördyrad uppvärmning.
Efter överklagande träffade parterna en förlikning om att säljaren ska betala 500 000 kronor till makarna och att vardera parten ska stå för sina egna rättegångskostnader i både tingsrätten och hovrätten. Hovrätten undanröjer nu tingsrättens dom och stadfäster förlikningen."
Svea hovrätt T11592-13, för den som vill läsa mer, vilket jag inte hunnit göra ännu. Synd (för vår del) att det inte gick till dom hos HovR. Mest intressant är kanske att TR ansåg att makarna hade uppfyllt sin undersökningsplikt, trots att de inte hade anlitat en besiktningsman, men det kanske hade mycket att göra med att det var fråga om ett nybygge.
Säljaren bestred käromålet och motsatte sig i första hand att det förelåg fel i fastigheten. För det fall domstolen skulle anse att det verkligen förelåg fel så hävdade säljaren i andra hand att köparna borde ha upptäckt felen vid besiktningen som de utförde före köpet.
Tingsrätten bedömde att fastigheten avvikit från vad köparna med fog kunnat förutsätta och fann det styrkt att felen förelegat vid tidpunkten för köpet. Tingsrätten ansåg att makarna hade uppfyllt sin undersökningsplikt, trots att de inte hade anlitat en besiktningsman, och gav dem rätt till prisavdrag om drygt 530 000 kronor. Däremot ansåg inte tingsrätten att fastigheten kunde anses ha saknat kärnegenskaper och utdömde inget skadestånd för fördyrad uppvärmning.
Efter överklagande träffade parterna en förlikning om att säljaren ska betala 500 000 kronor till makarna och att vardera parten ska stå för sina egna rättegångskostnader i både tingsrätten och hovrätten. Hovrätten undanröjer nu tingsrättens dom och stadfäster förlikningen."
Svea hovrätt T11592-13, för den som vill läsa mer, vilket jag inte hunnit göra ännu. Synd (för vår del) att det inte gick till dom hos HovR. Mest intressant är kanske att TR ansåg att makarna hade uppfyllt sin undersökningsplikt, trots att de inte hade anlitat en besiktningsman, men det kanske hade mycket att göra med att det var fråga om ett nybygge.
Redigerat:
Tja...
Tycker hela domen var underlig... eller brist på dom.... Jag misstänker att säljarna borde ha "vunnit" i Hovrätten...
Men det är förstås om huset är nybyggt så borde allting vara korrekt....
Men badrummet tycker jag att de borde ha upptäckt...
Men jag tycker inte att domar som inte ens går till hovrätten är speciellt intressanta...
För tingsrätten verkar vara snarare ett lotteri...
Men där är det färre proffs som sitter....
Tycker hela domen var underlig... eller brist på dom.... Jag misstänker att säljarna borde ha "vunnit" i Hovrätten...
Men det är förstås om huset är nybyggt så borde allting vara korrekt....
Men badrummet tycker jag att de borde ha upptäckt...
Men jag tycker inte att domar som inte ens går till hovrätten är speciellt intressanta...
För tingsrätten verkar vara snarare ett lotteri...
Men där är det färre proffs som sitter....
I tvistemål är det bara proffs i samtliga instanser.
Antar dock, utan att ha läst domen i sin helhet, att frågan bedömdes mer köprättsligt än fastighetsrättsligt. I den mån man köper ett helt nytt hus kan man ju helt klart presumera att samtliga fel förelåg redan vid köpetillfället/tillträdet. Och i den mån man betalat för ett felfritt hus så är det ju det man bör få.
Antar dock, utan att ha läst domen i sin helhet, att frågan bedömdes mer köprättsligt än fastighetsrättsligt. I den mån man köper ett helt nytt hus kan man ju helt klart presumera att samtliga fel förelåg redan vid köpetillfället/tillträdet. Och i den mån man betalat för ett felfritt hus så är det ju det man bör få.
Jag gödslar på med ytterligare ett nyligen avgjort fall från Hovrätten avseende fel i fastighet:
Detta fall är intressant eftersom det talar emot en ofta förespråkad uppfattning att hus som är byggda med för sin tid erkända byggmetoder, som senare visar sig vara problemkonstruktioner, inte kan anses vara "fel" i jordabalkens mening.
Ett par köpte en fastighet 2004. På fastigheten fanns ett bostadshus byggt 1989 med en enstegstätad putsad fasad med bakomliggande träregelvägg. Den besiktningsman som köparna anlitat hade inte haft några anmärkningar, men i samband med att paret 2011 tänkte sälja fastigheten visade mätningar på mikrobiell påväxt i fasaden och fuktskador i den underliggande stommen. Köparna rev ut puts, cellplast och bakomliggande spånskiva och byggde en ny tvåstegstätad fasad för att möjliggöra en försäljning. Köparna stämde sedan säljarna och krävde prisavdrag med de närmare 450 000 kronor som arbetena och slutbesiktning kostat dem.
Tingsrätten ansåg det bevisat att fukt trängt in genom det yttre fasadskiktet och orsakat omfattande fuktskador på stora delar av den underliggande konstruktionen. Konstruktionen var dock mycket vanlig på hus som är byggda på 80- och 90-talet och fram till ungefär 2007 ansågs putsade cellplast- eller mineralullsskivor monterade på träregelstomme som en oproblematisk och vedertagen konstruktion. Fasaden, som uppförts i enlighet med monteringsanvisning, ansågs heller inte ha avvikit från vad köparna haft befogad anledning att förutsätta och tingsrätten ogillade därför käromålet.
Hovrätten ändrade dock domen och ålade säljarna att ersätta köparna för hela åtgärdandekostnaden. Hovrätten betonar att en konstruktion kan vara felaktig i jordabalkens mening även om den skett i enlighet med gällande byggregler, eftersom köparen normalt ska kunna förvänta sig att huset är allmänt funktionsdugligt och saknar speciella brister som gör det mindre lämpat till bostad eller medför betydande olägenheter. Enligt hovrätten har köparna haft anledning att förvänta sig att fasaden fungerade, med tanke på att huset vid köpet inte var äldre än 15 år och till synes var i bra skick. Felet måste också anses ha varit dolt, bland annat eftersom det vid köpet inte ens inom byggbranschen var känt att husets fasad var en riskkonstruktion.
Domstolen ansåg också att åtgärden att riva hela fasaden och sedan välja en tvåstegstätad konstruktion var befogad. Det har heller inte medfört någon egentlig värde- eller standardhöjning och kostnaden ska därför ersättas fullt ut som prisavdrag."
Hovrätten över Skåne och Blekinge T 2020-13
Detta fall är intressant eftersom det talar emot en ofta förespråkad uppfattning att hus som är byggda med för sin tid erkända byggmetoder, som senare visar sig vara problemkonstruktioner, inte kan anses vara "fel" i jordabalkens mening.
Ett par köpte en fastighet 2004. På fastigheten fanns ett bostadshus byggt 1989 med en enstegstätad putsad fasad med bakomliggande träregelvägg. Den besiktningsman som köparna anlitat hade inte haft några anmärkningar, men i samband med att paret 2011 tänkte sälja fastigheten visade mätningar på mikrobiell påväxt i fasaden och fuktskador i den underliggande stommen. Köparna rev ut puts, cellplast och bakomliggande spånskiva och byggde en ny tvåstegstätad fasad för att möjliggöra en försäljning. Köparna stämde sedan säljarna och krävde prisavdrag med de närmare 450 000 kronor som arbetena och slutbesiktning kostat dem.
Tingsrätten ansåg det bevisat att fukt trängt in genom det yttre fasadskiktet och orsakat omfattande fuktskador på stora delar av den underliggande konstruktionen. Konstruktionen var dock mycket vanlig på hus som är byggda på 80- och 90-talet och fram till ungefär 2007 ansågs putsade cellplast- eller mineralullsskivor monterade på träregelstomme som en oproblematisk och vedertagen konstruktion. Fasaden, som uppförts i enlighet med monteringsanvisning, ansågs heller inte ha avvikit från vad köparna haft befogad anledning att förutsätta och tingsrätten ogillade därför käromålet.
Hovrätten ändrade dock domen och ålade säljarna att ersätta köparna för hela åtgärdandekostnaden. Hovrätten betonar att en konstruktion kan vara felaktig i jordabalkens mening även om den skett i enlighet med gällande byggregler, eftersom köparen normalt ska kunna förvänta sig att huset är allmänt funktionsdugligt och saknar speciella brister som gör det mindre lämpat till bostad eller medför betydande olägenheter. Enligt hovrätten har köparna haft anledning att förvänta sig att fasaden fungerade, med tanke på att huset vid köpet inte var äldre än 15 år och till synes var i bra skick. Felet måste också anses ha varit dolt, bland annat eftersom det vid köpet inte ens inom byggbranschen var känt att husets fasad var en riskkonstruktion.
Domstolen ansåg också att åtgärden att riva hela fasaden och sedan välja en tvåstegstätad konstruktion var befogad. Det har heller inte medfört någon egentlig värde- eller standardhöjning och kostnaden ska därför ersättas fullt ut som prisavdrag."
Hovrätten över Skåne och Blekinge T 2020-13
Redigerat:
Vi kanske ska undvika att själva presentera några slutsatser av alla domar... Det här är ett bra exempel på att det kan vara väldigt dumt att dra någon som helst slutsats... Men du får gärna förklara hur denna dom kan påverka den inställningen om erkända byggmetoder för sin tid inte är dolt fel... Det finns en dom i HD som går emot din egen slutsats efter denna dom....Plåthuset skrev:
Den enligt mig ända korrekta slutsatsen är att om du har ett hus med enstegs tätat fasad så ligger du dyrt till....
Jag har inte dragit någon egen slutsats. Jag har poängterat att den ståndpunkt som ett flertal skribenter på detta forum har hållit för självklar - nämligen att om det är fråga om ett fel som beror på en vid byggtillfället erkänd byggmetod som numera betraktas som känd "problemkonstruktion", så går det inte att få det till fel - inte delades av ett antal erfarna och förmodat kompetenta jurister i hovrätten.Odjuret skrev:
Du kan nog vara ganska säker på att dessa jurister känner till samtliga HD-avgöranden vad gäller fel i fastighet och du kan också vara säker på att dessa jurister känner en skyldighet att följa HD-praxis.
Har du inte precis dragit en slutsats? Tycker det är en ganska tydlig slutsats...Plåthuset skrev:
Vad har jurister med den här tråden att göra? Det handlade väl om avgjorda fall... Inte hur en jurist tänker...
åtminstone var det väl det du själv skrev tidigare....
Men det kanske tillhör det historia och inte gäller längre?
Om jag får gissa så det "plåthuset" menar är att hovrätten bedömt att säljaransvar ansågs föreligga trots att konstruktionstypen i dagens läge anses vara minst sagt tveksam.
Jag själv är positiv till denna tråd och glad för att någon annan samlade och presenterade informationen. Det jag är mest tveksam över är motorcrossbanan då jag har en del djupare erfarenhet av detta utdragna ärende. Inte att jag är tveksam mot att det tas upp i denna tråd utan mer en del av det som inte framkommer så tydligt i domskälen.
Jag skulle vilja avråda för alltför långt dragna paralleller om säljares upplysningsplikt ifrån detta mål
Jag själv är positiv till denna tråd och glad för att någon annan samlade och presenterade informationen. Det jag är mest tveksam över är motorcrossbanan då jag har en del djupare erfarenhet av detta utdragna ärende. Inte att jag är tveksam mot att det tas upp i denna tråd utan mer en del av det som inte framkommer så tydligt i domskälen.
Jag skulle vilja avråda för alltför långt dragna paralleller om säljares upplysningsplikt ifrån detta mål
Varför är du tveksam?Lolle skrev:
Jag tycker tvärt om att det intressanta i det fallet är just att det visades att säljaren bevisligen hade negativa erfarenheter av motorkrossbanan, men undanhöll denna information för köparen.
Han/hon agerade alltså svikligt. Sådant tycker jag inte skall uppmuntras, tvärt om!