En bekymmersfri totalentreprenad låter väldigt lockande för många som ska bygga hus med hustillverkare.

Totalentreprenad innebär att du sluter avtal med en enda entreprenör som du ger i uppdrag att projektera och bygga huset. Du har ett enda kontrakt. Summan som läggs på den beräknade kostnaden för entreprenaden brukar vara 15-30 %, jämfört med om du hade tagit samma bygge på delad entreprenad. Prispålägget ska kompensera för entreprenörens arbete med samordning och för risken man tar om något går fel.

I och med att totalentreprenaden är en juridiskt säkrare och enklare men dyrare entreprenadform för konsumenten, så vill många aktörer i branschen påskina att de erbjuder en totalentreprenad trots att de egentligen inte gör det. Det smygs in små avtal i efterhand, eller så säger man redan från början att man erbjuder totalentreprenad exklusive grunden eller markarbeten, eller både och.

– Det finns olika varianter på det här. En del marknadsför ”totalentreprenad ovan grund”, dvs grunden eller markarbetena ingår inte utan kunden får teckna avtal separat med grundentreprenören eller firman som gjorde markarbeten, berättar Charlotte Andersson som jobbar som kontrollansvarig (KA) och är expert på Byggahus.se.

Byggahus.se's expert Charlotte Andersson varnar för att skriva mer än ett kontrakt om du redan har betalat för totalentreprenad.

Det kan också handla om att en samvetslös säljare låter påskina att det är en totalentreprenad han säljer, men så är det inte det. Vissa hussäljare är inte är anställda av hustillverkaren, utan är egna företagare som säljer på ren provision. En del av dem tenderar då att vara mer samvetslösa än andra för att få igenom en affär och det har hänt mer än en gång att de har sagt muntligt till kunden att ”detta är som en totalentreprenad”, utan att det är så.

– Ett annat exempel är att du får sluta ett separat avtal om att inreda övervåningen eftersom husmodellen normalt levereras med oinredd ovanvåning.  Eller att det finns krav på att ett garage ska vara brandklassat, men så ingår inte brandklassningen och kunden måste sluta avtal med en annan firma för att göra garaget godkänt enligt reglerna för brandklassning, berättar Charlotte.

Charlotte ger ytterligare ett exempel, kanske det vanligaste. Det handlar om tillkommande elinstallationer. När du köper hus ingår nästan alltid en schablonmässig elentreprenad, dvs att du får en viss typ av elinstallation med ett visst antal eluttag som standard. Sedan får du träffa elektrikern och gå igenom alla tillägg du vill göra inomhus och utomhus. De flesta hustillverkare säger sedan att du ska reglera de överenskomna tilläggen direkt med elektrikern. Då räknar han på vad tilläggen kommer att kosta och vill fakturera det direkt till dig. Gå du med på det så har du plötsligt ett husbygge på delad entreprenad istället för totalentreprenad.

Observera att du inte ens behöver ha skrivit ett avtal med elektrikern om det tillkommande arbetet för att det ska räknas som ett separat avtal med honom. Det räcker att du har betalat en faktura ställd till hans firma, så har ni ett avtal.

Vad kan gå fel med mer än ett kontrakt?

Har du mer än ett kontrakt, eller har betalat en faktura till mer än en entreprenör vid  husbygget, så är det upplagt för att entreprenörerna skyller på varandra om något går fel – något som du ju redan har betalat för att slippa i ditt avtal om totalentreprenad.

I fallet med tillkommande elinstallationer kan det hända att om du t ex får ett jordfel, så skyller hustillverkaren på elektrikern och elektrikern skyller på hustillverkaren.  Berodde jordfelet på något av det som ingick i standardleveransen eller på något av det du köpte till av elektrikern? Vem ska åtgärda felet? Förmodligen blir det du som får betala felet.

Charlotte Andersson var med om ett fall där kunden köpt totalentreprenad exlusive grunden och där grundarbetet var försenat. Husleveransen gick inte att stoppa utan levererades till tomten innan grunden var klar. Byggsatsen behövde mellanlagras. Vem skulle stå för det, kunden, grundfirman eller husleverantören?

Eller låt oss säga att du har tagit husbygget på totalentreprenad, men inreder övervåningen med ett annat företag. Efter ett tag uppstår en spricka i fasaden. Är det för att byggsatsen var fel från fabrik, för att byggsatsen var felmonterad, eller har isoleringen av ovanvåningen påverkat så att felet uppstod? Med de två kontrakten har du öppnat upp för möjligheten att företagen skyller ifrån sig och det gör de tyvärr nästan alltid.

Ha aldrig två olika entreprenörer på fastigheten samtidigt

Det är till och med så att du aldrig ska ha två olika kontraktsparter på fastigheten samtidigt. Låt oss säga att du har anlitat en totalentreprenör, du har ett kontrakt. Så tar du in en markanläggningsfirma för att fixa i trädgården och de påbörjar arbetena innan de andra är färdiga och har lämnat. Sedan upptäcker man att det finns en spricka på grunden. Vems fel var det? Totalentreprenören eller markfirmans?

I det här fallet ska du syna av grunden innan markentreprenören går in. Det är viktigt att stämma av så att det inte finns några fel innan nästa entreprenör tar vid.

Så undviker du den falska totalentreprenaden

Vid förhandlingen med hustillverkaren, säg uttryckligen att du bara vill ha ett avtal med en enda entreprenör.  Säger de att du ”bara” måste ha ett enda avtal till med annan entreprenör så är det inte längre en totalentreprenad och då ska det avspeglas i köpeskillingen.

När du får en faktura från t ex elektrikern gällande tillkommande arbeten så ska du bara returnera den och säga att han ska skicka den till hustillverkaren som du har ett avtal om totalentreprenad med.

Läs mer

Att bygga hus - en guide