Vattenskada orsakad av granne i BRF

[Claes Sörmland]

Vilken del tänker du på som inte stämmer här?

"Enligt bostadsrättslagen ska föreningen stå för de tre U’na. Utredning av vad som hänt, Uttorkning av vattenskadan och Utrivningen av skadat material."

Det finns inga tre Un i bostadsrättslagen. Bostadsrättslagen delar istället upp ansvaret enligt koncepten inre och yttre underhållsansvar, alltså den del som bostadsrättshavaren ansvarar för och den del som föreningen ansvarar för. Och till detta specialregleringar vid t ex vattenledningsskada. Läs tråden från början så gås detta igenom.

"Resten är den lägenhets innehavare som själv eller via hantverkare orsakat skadan ansvarig för att betala själv eller via sitt försäkringsbolag därför är det viktigt att ha ett tillägg i hemförsäkringen för BRF,"

Det är heller inte korrekt. Föreningen har det yttre underhållsansvaret och betalar för den delen, även reparationen av det som ligger utanför lägenheten, t ex lägenhetsomslutande väggar och golv och tak, dock ej ytskikt. Ej heller innerväggar. Om föreningen måste riva en del av lägenhetens inre som inte är skadad för att komma åt att underhålla en del som föreningen ansvarar för så innebär et typiskt sett återställningsansvar för föreningen. Normalt sköts detta dock så att föreningen och bostadsrättshavaren kommer överens om att riva och då slipper föreningen betala för återställningen eftersom man avtalar bort det med bostadsrättshavaren. Eftersom försäkringsbolag oftast är inblandade och bostadsrättshavaren inte är uppmärksam kan detta ske så sömlöst att man missar det.

"I detta fall har ju inte föreningen gjort något fel utan byggarbetarna har orsakat läckan Så ägaren till lgh ovanför’s försäkringsbolag kommer att kräva byggfirman på beloppet."

Beror ju helt på om det finns skadeståndsgrund eller inte. Vi vet inte i trådens fall. Sen kan ju försäkringsbolagen strunta i bostadsrättslagens ansvarsuppdelning om de vill och göra egna civilrättsliga överenskommelser om det gynnar dem. Det kostar för försäkringsbolagen att träta så de är rätt krassa att få ett ärende ur världen för att spara pengar. I vilket fall behöver även föreningens och TS försäkringsbolag få ersättning för sina kostnader enligt detta scenario, det är ju där skadorna finns, inte i lägenheten där badrummet renoveras.

 

[PTZic]

"Enligt bostadsrättslagen ska föreningen stå för de tre U’na. Utredning av vad som hänt, Uttorkning av vattenskadan och Utrivningen av skadat material."

Det finns inga tre Un i bostadsrättslagen. Bostadsrättslagen delar istället upp ansvaret enligt koncepten inre och yttre underhållsansvar, alltså den del som bostadsrättshavaren ansvarar för och den del som föreningen ansvarar för. Och till detta specialregleringar vid t ex vattenledningsskada. Läs tråden från början så gås detta igenom.

"Resten är den lägenhets innehavare som själv eller via hantverkare orsakat skadan ansvarig för att betala själv eller via sitt försäkringsbolag därför är det viktigt att ha ett tillägg i hemförsäkringen för BRF,"

Det är heller inte korrekt. Föreningen har det yttre underhållsansvaret och betalar för den delen, även reparationen av det som ligger utanför lägenheten, t ex lägenhetsomslutande väggar och golv och tak, dock ej ytskikt. Ej heller innerväggar. Om föreningen måste riva en del av lägenhetens inre som inte är skadad för att komma åt att underhålla en del som föreningen ansvarar för så innebär et typiskt sett återställningsansvar för föreningen. Normalt sköts detta dock så att föreningen och bostadsrättshavaren kommer överens om att riva och då slipper föreningen betala för återställningen eftersom man avtalar bort det med bostadsrättshavaren. Eftersom försäkringsbolag oftast är inblandade och bostadsrättshavaren inte är uppmärksam kan detta ske så sömlöst att man missar det.

"I detta fall har ju inte föreningen gjort något fel utan byggarbetarna har orsakat läckan Så ägaren till lgh ovanför’s försäkringsbolag kommer att kräva byggfirman på beloppet."

Beror ju helt på om det finns skadeståndsgrund eller inte. Vi vet inte i trådens fall. Sen kan ju försäkringsbolagen strunta i bostadsrättslagens ansvarsuppdelning om de vill och göra egna civilrättsliga överenskommelser om det gynnar dem. Det kostar för försäkringsbolagen att träta så de är rätt krassa att få ett ärende ur världen för att spara pengar. I vilket fall behöver även föreningens och TS försäkringsbolag få ersättning för sina kostnader enligt detta scenario, det är ju där skadorna finns, inte i lägenheten där badrummet renoveras.

Här blandas väl begreppen ihop rätt ordentligt. Det pratas om underhållsansvar, och tidigare om att BRF-lagen omfattar vattenledningar och inte värmeledningar. Finns bl a i rättsfall NJA 2006 s. 732.

Men det gäller alltså underhåll. Här är det väl enligt beskrivningen uppenbart att det rör sig om åverkan, inte bristande underhåll. Då ligger ansvaret på den som orsakat åverkan att ersätta de som skadats av den åverkan. Sen om det ligger på innehavaren som renoverar sin lägenhet, det företag han anlitat, eller något av deras försäkringsbolag blir en juridisk tvist dem emellan. TS har drabbats av skada som tredje part, och ska ersättas till fullo av den som orsakat skadan. Ev självrisker och andra avdrag hamnar på den som orsakat skadan, inte TS. I slutänden blir det ett rent skadeståndsmål, inte något som regleras av BRF-lagen som reglerar förhållandet mellan förening och bostadsrättsinnehavare.

​

 

[hempularen]

Då ligger ansvaret på den som orsakat åverkan att ersätta de som skadats av den åverkan

Som sagt bara om "åverkan" kan anses ha skett genom vårdslöshet. Du (byggfirman) blir inte automatikst ersättningsskyldiga bara fär att de orsakar en skada. Men om de agerat vårdslöst kan de bli ansvariga för skadan.

 

[Claes Sörmland]

Här blandas väl begreppen ihop rätt ordentligt. Det pratas om underhållsansvar, och tidigare om att BRF-lagen omfattar vattenledningar och inte värmeledningar. Finns bl a i rättsfall NJA 2006 s. 732. Men det gäller alltså underhåll.

Underhållsansvaret gäller även reparation av plötslig skada, det finns alltså inte ett annat reparationsansvar än underhållsansvaret vid plötslig skada i bostadsrättssammanhang.

Här är det väl enligt beskrivningen uppenbart att det rör sig om åverkan, inte bristande underhåll. Då ligger ansvaret på den som orsakat åverkan att ersätta de som skadats av den åverkan. Sen om det ligger på innehavaren som renoverar sin lägenhet, det företag han anlitat, eller något av deras försäkringsbolag blir en juridisk tvist dem emellan. TS har drabbats av skada som tredje part, och ska ersättas till fullo av den som orsakat skadan. Ev självrisker och andra avdrag hamnar på den som orsakat skadan, inte TS. I slutänden blir det ett rent skadeståndsmål, inte något som regleras av BRF-lagen som reglerar förhållandet mellan förening och bostadsrättsinnehavare.

Nja, det beror på. Se inlägget ovan. Underhållsansvaret gäller även där men den som har underhållsansvaret kan i vissa fall ställa skadeståndskrav på en annan part som har orsakat skadan om denne har varit vårdslös. Men det ändrar inte vem som ska reparera. Det är sällan en bostadsrättshavare är vårdslös, det är inte vårdslöst att vara tekniskt okunnig eller en idiot. Företag är ju proffs så där sänka kraven för vårdslöshet.

 

[Claes Sörmland]

Om forumets seniorer som har ältat denna fråga i över tio år inte är att lita på kan man ju alltid läsa Q&A som Bostadsrätterna har sammanställt. Bostadsrätterna fungerar som en stödorganisation för bostadsrättsföreningar som är medlemmar, i praktiken hjälper de styrelser och säljer juridisk rådgivning till föreningarnas styrelser. De är således på föreningens sida när det blir konflikt med en medlem:

https://www.bostadsratterna.se/nyheter/guider/2022/fragor-och-svar-om-vattenskador

Eller kanske ännu bättre:

https://www.bostadsratterna.se/nyheter/guider/2024/de-besvarliga-och-kostsamma-vattenskadorna

 

[Danielua]

Om forumets seniorer som har ältat denna fråga i över tio år inte är att lita på kan man ju alltid läsa Q&A som Bostadsrätterna har sammanställt. Bostadsrätterna fungerar som en stödorganisation för bostadsrättsföreningar som är medlemmar, i praktiken hjälper de styrelser och säljer juridisk rådgivning till föreningarnas styrelser. De är således på föreningens sida när det blir konflikt med en medlem:

[länk]

Eller kanske ännu bättre:

[länk]

Hittar inte vad som händer ifall tredje part (företaget) orsakar vattenläckan. Men det kanske ingår i stycket om fördelning av kostnader?
Men en fråga, finns det inget fördelaktigt för föreningen att driva skadeståndsfrågan mot entreprenören? Kan inte föreningen också få pengar därifrån för att fixa det dom är skyldiga att göra?

 

[Claes Sörmland]

Hittar inte vad som händer ifall tredje part (företaget) orsakar vattenläckan. Men det kanske ingår i stycket om fördelning av kostnader?

Bostadsrätterna:

"Om någon vill få ersättning för sina kostnader för reparationer eller självrisk i samband med skadan blir det fråga om ett skadeståndskrav. För att lyckas få skadestånd krävs att det går att bevisa att exempelvis grannen har orsakat skadan."

Men en fråga, finns det inget fördelaktigt för föreningen att driva skadeståndsfrågan mot entreprenören? Kan inte föreningen också få pengar därifrån för att fixa det dom är skyldiga att göra?

Jo då kan ju entreprenören betala för det hela istället för föreningens försäkring. Och föreningens försäkring brukar ha en sån hög självrisk att det sällan lönar sig att använda den annat än när det blir riktigt kostsamt.

Så om entreprenören säger: "Mina medarbetare var klantiga och vi har skadeståndsskyldighet, vi tar hela reparationskostnaden" så är det vanligtvis fördelaktigt för föreningen. Men det kanske inte är så vanligt? och om företaget går med på skadeståndsskyldighet utan att konsultera sitt försäkringsbolag först så står de nog vanligtvis oförsäkrade för denna utgift.

 

[hempularen]

Jo, ifall omständigheterna är sådana att man vara ganska tvärsäker på att vinna. Misslyckas man så kostar advokaten mer än skadan.

Oftast låter man försäkringsbolagen reda ut ansvarsfrågan. Det blir inte nödvändigtvis rätt men oftast tillräckligt rätt, så det inte lönar sig att försöka få mer rätt.

 

[Danielua]

Bostadsrätterna:

"Om någon vill få ersättning för sina kostnader för reparationer eller självrisk i samband med skadan blir det fråga om ett skadeståndskrav. För att lyckas få skadestånd krävs att det går att bevisa att exempelvis grannen har orsakat skadan."



Jo då kan ju entreprenören betala för det hela istället för föreningens försäkring. Och föreningens försäkring brukar ha en sån hög självrisk att det sällan lönar sig att använda den annat än när det blir riktigt kostsamt.

Så om entreprenören säger: "Mina medarbetare var klantiga och vi har skadeståndsskyldighet, vi tar hela reparationskostnaden" så är det vanligtvis fördelaktigt för föreningen. Men det kanske inte är så vanligt? och om företaget går med på skadeståndsskyldighet utan att konsultera sitt försäkringsbolag först så står de nog vanligtvis oförsäkrade för denna utgift.

Men kan det här stämma för oaktsamhet i det här fallet (kompis som är snickare skickade till mig):

Det kan anses oaktsamt om företaget t.ex.:

• Inte kontrollerade var rör/elementledningar gick innan de började bila
• Saknade ritningar eller struntade i att ta fram dem
• Inte stängde av vatten/tryck trots att det fanns risk
• Utförde arbetet på ett sätt som avviker från branschpraxis

En sak är ju säker. Det inträffade exakt samma dag som dom började bila. Orsakssambandet borde vara starkt. Men sen gäller det kanske hur mycket de borde ha förutsett risken och agerat annorlunda?

 

[Danielua]

Men kan det här stämma för oaktsamhet i det här fallet (kompis som är snickare skickade till mig):

Det kan anses oaktsamt om företaget t.ex.:

• Inte kontrollerade var rör/elementledningar gick innan de började bila
• Saknade ritningar eller struntade i att ta fram dem
• Inte stängde av vatten/tryck trots att det fanns risk
• Utförde arbetet på ett sätt som avviker från branschpraxis

En sak är ju säker. Det inträffade exakt samma dag som dom började bila. Orsakssambandet borde vara starkt. Men sen gäller det kanske hur mycket de borde ha förutsett risken och agerat annorlunda?

Borde dom ha stängt av vattnet exempelvis?

 

[Mizan2be]

Jag kontaktade länsförsäkringar samma dag, dom ville avvakta tills skadeutredningen var klar. Men jag skickade in en utförlig skaderapport igår, där jag poängterade att detta inte är ett vanligt försäkringsärende utan skadeståndsärende gentemot företaget/ansvarsförsäkringen.

Helt rätt gjort, är juridiskt invecklat med tre parter inblandade, försäkringsbolagen får kommunicera med varandra, hoppas även styrelsen kontaktat sitt försäkringsbolag, det är dom som ska göra utredningen.

 

[adron]

Borde dom ha stängt av vattnet exempelvis?

Om de inte bilat väldigt nära ledningarna som börjat läcka finns det knappast anledningar att stänga av dem. Det är ju värmesystem också, osäkert var de kan stängas av, och de skulle antagligen inte förändras.

Rätt troligt att nån koppling varit lite dålig och börjat läcka av vibrationer i närheten. Och att den nästan lika gärna hade kunnat vara inne hos en granne.

 

[Claes Sörmland]

Eller klassikern, man stänger av varmvattnet, kopplar bort elementet och på vägen hem går man stressad ned i källaren och skruvar på vattnet igen men har missat att plugga ledningen uppe i lägenheten... Hämtningen på förskolan pressar på!

 

[Sir Duke]

Dom lär ju definitivt ha gjort så att elementet har sprungit läck. Men räknas det som oaktsamt.. borde ju det tycker man?

Vad exakt gjorde hantverkarna för jobb den dagen? Skulle de alls jobba med rör och element, och har de de facto gjort det? Är exempelvis något kapat eller bortkopplat vid elementet? Eller är allt det orört så att det snarare kan ha påverkats av annat arbete som de gjort?

 

[Danielua]

Vad exakt gjorde hantverkarna för jobb den dagen? Skulle de alls jobba med rör och element, och har de de facto gjort det? Är exempelvis något kapat eller bortkopplat vid elementet? Eller är allt det orört så att det snarare kan ha påverkats av annat arbete som de gjort?

Bra fråga. Jag har inte kommit in där. Hoppas på att någon från föreningen har varit där.
Det enda jag vet är att företaget skulle börja den dagen (stod på en lapp i trappen), och att det lät högt hela dagen, dom bilade gissar jag. Samma kväll märker jag hur det rinner vatten på insidan och utsidan av fönstret i badrummet. Även utanför balkongen rinner det kraftigt, vattnet måste ha tagit vägen ut på deras balkong också.
Någon som vet vad man brukar göra första dagen när man gör en badrumsrenovering? Förutom att bila (som lät i hela huset).