Servitut på brunn – ger detta grannen exklusiv rätt eller får vi också

[Aser]

Det beror på om det är ett avtalsservitut (och huruvida det är inskrivet i fastighetsregistret eller i alla fall att köparen informerats om det innan) eller ett officialservitut. Ett avtalsservitut som inte är inskrivet eller förmedlat till köpare slutar att gälla vid överlåtelse.

Litet tillägg till den sista meningen: som jag förstår det gäller det inte om hen bort inse det eller liknande. Typexempel gammal avtalsservitut för väg där annan väg till fastigheten saknas. Kan då inte hävda att hen inte fått info om det vid köp och att det därmed förfallit. Finns rättsfall, rätt rimligt resonemang också.

 

[TRJBerg]

Jag tolkar grannens brev som att det är denne som anlagt brunnen på egen bekostnad. Stämmer det här jag ännu mer förståelse för grannens inställning.

Eftersom brunnen tydligen fanns redan 1958 så tvivlar jag på det. Såvida han inte är typ >90 år.

 

[fsn]

Exakt så är det. Den tabben har man gjort. Billigare att köpa klorerat vatten med transport än att klorera och justera ph mm själv…..

Och kommunalt vatten har bra koll på mangan, jörn mm. Det är klart från början. Det är parasit-, bakterie- algfritt. Det ligger skapligt rätt i Ph, ofta lite på den övre skalan mot vad man vill ha i en pool men konsekvent. Och man kan få ut papper på en jävla massa mätdata.

Korrigera alkalinitet, eventuellt justera Ph till 6,8 och i med en mindre chockdos hypoklorit i granulat eller flytande form så är det bara att rulla sen, vanligtvis utan bekymmer om man sköter sig.

 

[Byggsnyggt]

Om ingen sagt det innan så har du även som tjänande fastighet rätt att ta ut en avgift för el som härskande fastighet utnyttjar av dig, om han använder sig av en pump som går på din el.

 

[sagabelami]

Jo men det följer inte automatiskt med i en avstyckning. Det måste specifieras i ett köpekontrakt vilka servitut som medföljer en avstyckning, särskilt om det är avtalsservitut.

Jag tror inte det. Avtalsservitut följer med vid bl a avstyckning och gäller även då som undersökningspliktigt intrång.
MEN det är givetvis alltid bra att klarlägga att avtalsservitut belastar fastigheten.

 

[Inget kan stoppa mig nu]

Tack för alla inspel – mycket intressant att läsa hur ni resonerar.

För att summera läget:

• Fastigheten 12:22 som vi äger idag var tidigare en del av 12:4. När 12:22 styckades av lämnades den lilla markplätten med brunnen (123 kvm) kvar i 12:4:s ägo.
• År 2021 köpte vi markplätten från 12:4, och brunnen står därmed idag på vår fastighet.
• Servitutet är tydligt: ägaren till 12:4 upplåter rätt att nyttja brunnen till 12:33. Det är alltså ett fastighetsservitut mellan två fastigheter, inte ett personligt avtal, och det ger nyttjanderätt – inte ensamrätt.
• Att brunnen skulle ha varit lös egendom tillhörande 12:33 känns osannolikt med tanke på både historiken och formuleringen i servitutet.

Kapacitet & användning
Brunnens exakta kapacitet och djup är ännu inte uppmätt. Varken vi eller grannen har gjort tester, men uppskattningen är att den är ca 7 meter djup med vattennivån runt 3 meter från markytan. Det vatten vi tagit upp har varit klart och luktfritt. Huruvida grannen använder det som dricksvatten vet jag inte – det kanske kräver en flaska whisky som muta för att få veta.

Vår primära tanke är att använda brunnen för trädgårdsbevattning, särskilt under bevattningsförbud. Poolfyllning är ett tänkbart framtida scenario (ca 10 m³, temporär pool), men det ligger långt fram i tiden. En liten fundering till er andra – om man i ett sådant scenario pumpar tillbaka vattnet i brunnen efter säsongen, ser ni något som talar emot det ur ett servitutsperspektiv? (Förutsatt att man inte avser använda vattnet som dricksvatten förstås.)

”Servitutet har spelat ut sin roll”-argumentet
Visst, man kan försöka driva en linje mot kommun, lantmäteri och granne om att servitutet inte längre fyller sitt syfte när kommunalt vatten finns. Men då krävs en förrättning hos Lantmäteriet, vilket tar tid, kostar pengar och kräver att man orkar ta striden. Just nu finns det ingen sådan ambition från min sida – viktigast är att klargöra för grannen att vi har rätt att nyttja brunnen på vår fastighet utan att inskränka på hans servitutsrätt.

Relation till grannen
Vi har bott här i två år och aldrig pratat med grannen förrän han, på vår sista semesterdag, dök upp vid häcken och med hög röst frågade varför vi ”nyttjar hans brunn”. Om vi säger så – första intrycket är stabilt.

Så min ståndpunkt:

• Brunnen står på vår fastighet och är ett fastighetstillbehör.
• Servitutet ger 12:33 nyttjanderätt, inte ensamrätt.
• Vi får använda brunnen, så länge vi inte inskränker på grannens rätt.
• Att brunnen skulle ha varit lös egendom tillhörande grannen är både osannolikt och motsägs av avtalet.

Med andra ord – vi tänker vattna våra rabatter och kanske en och annan framtida pool utan att göra livet surt för grannen. Han får fortsätta använda brunnen precis som innan, och vi tänker inte bråka om varje droppe. Men ensamrätt? Nej, den finns inte – och det står svart på vitt. Resten får vi väl ta över en kaffe (eller en whisky) den dagen han är på det humöret.

Servitutet gäller mellan 12:4 och 12:33 nu ligger brunnen hos er på 12:22 vilket gör väl att servitutet inte är aktuellt längre.

 

[Megaforce]

Jag tror inte det. Avtalsservitut följer med vid bl a avstyckning och gäller även då som undersökningspliktigt intrång.
MEN det är givetvis alltid bra att klarlägga att avtalsservitut belastar fastigheten.

Det skall stå i lantmäteriets beslut om avstyckning vad som gäller för de servitut som finns för den avstyckade delen. Men det finns också servitut som inte gäller en specifik brunn utan alla brunnar på den härskande fastigheten. Har man ett sådant servitut så följer det kanske inte med i avstyckningen utan gäller numera för andra brunnar. Det är därför man måste se vad som står i köpebrev och lantmäteriets avstyckningsbeslut. Min gissning är att lantmäteriet ej tagit med servitutet eftersom grannen numera har kommunalt vatten. Detta står då i beslutet.

 

[j-o75]

Ytterligare bakgrund
Dagen efter grannen uttryckt sitt missnöje över häcken kring sitt missnöje att vi nyttjat "hans" brunn så kom han med ett brev och räckte över det fysiskt och sa "bara så vi är överens".

Jag skummade snabbt igenom brevet och tolkade det fortsatt som att vi har rätt att nyttja vårt eget fastighetstillbehör. Jag bemötte grannen med den informationen och sa att om han har servitutet så kan vi gemensamt sätta oss ner och gå igenom vad som gäller. Han gick och hämtade den fysiska kopian från när det registrerades på LM, 1976, och då belyste jag för honom att här finns det inget som styrker det du skriver i brevet eller din hävd om att det är din egendom och att vi inte får nyttja brunnen. När jag försökte förklara termerna Last, Tjänande, Härskande så fick jag känslan av att han försökte pudla något. Efter lite mummel och tankegång från hans sida så sa att det hade inte varit några konstigheter om vi hade frågat om vi fick nyttja hans brunn.

Jag bemötte det med att jag tar på mig att kontakta både kommun och LM för att få klarhet i detta då han var inte intresserad av det, antingen för att han inte orkar (ålder) eller för att han eventuellt insåg att han kanske har fel. Oavsett nu står vi här idag med en lite halvdålig relation med grannen där vi försökt att vara så tillmötesgående och sakliga som möjligt.

---

Grannens brev
Rubrik: Angående brunnen på er fastighet
Datum: 2025-08-10

---

Vad servitutet faktiskt säger

Servitutet är från 1958 (LM registrerades 1976) och registrerat som:

Detta är ett så kallat avtalsservitut. I juridikspråket kallas den fastighet som ger rättigheten för tjänande fastighet (last), och den som får nyttjanderätten för härskande fastighet (förmån). Det betyder inte att den härskande fastigheten har ensamrätt – det betyder att den har en rättighet som följer fastigheten oavsett ägare. Fullt förståeligt om det misstolkas, Juridiksvenska är underbart.

Markägaren (tjänande fastighet) behåller äganderätten till brunnen om den inte uttryckligen avtalats bort. I det här fallet finns inget i varken lantmäteriförrättningen eller köpekontraktet som undantar brunnen som fastighetstillbehör.

---

Varför grannens påstående inte stämmer
Grannens tolkning – att vi måste ha hans uttryckliga tillstånd för att använda brunnen – saknar stöd i både servitutets formulering och gällande rätt. Som ägare till fastigheten där brunnen står har vi rätt att använda den så länge vi inte hindrar honom från att utöva sin servitutsrätt.

Det grannen påstår är i princip att servitutet skulle ge honom exklusiv rätt – något som inte framgår av avtalet.

---

Frågetecken kring 12:4
En sak som förbryllar mig är att det i Lantmäteriets “Min Fastighet” står att även 12:4 är “last” i samma servitut. Det skulle i teorin kunna tyda på att brunnen historiskt har legat delvis inom 12:4 eller att flera fastigheter har varit tjänande. Det kan vara värt att reda ut med 12:4:s ägare, men inget i köpeavtalet eller förrättningshandlingarna antyder att vi inte skulle äga brunnen i sin helhet idag.

Detta står registrerat på Lantmäteriet under "Min Fastighet".
Rättsförhållande: Last
Rättighetstyp: Avtalsservitut
Akt: ***********
Beskrivning: Brunn mm

Förmån​

12:33

Last​

12:4, 12:22

Åtgärder​

Berörkrets ändrad, Fastighetsreglering
Datum 2021-10-05

---

Om pool och större vattenuttag
Alla verkar överens om att både fylla och tömma en pool i brunnen är en dålig idé, så den tanken lägger vi ner. Vår plan är i endast bevattning, särskilt vid bevattningsförbud.

---

Min ståndpunkt
Brunnen är vår, servitutet ger grannen nyttjanderätt men inte ensamrätt. Vi får använda brunnen, han får använda brunnen, och vi får inte hindra varandra. Det är i mina ögon ganska enkelt.

---

Jag har skickat dessa frågor och historik både till kommunen och Lantmäteriet. Deras svarstider ger lite att önska, tillsvidare får tråden utgöra någon form av vägledning.

Jag fyller min pool med 35 kubik eget vatten varje år. Fattar inte problemet så många pratar om? Men att tömma poolen i brunnen ska man givetvis inte göra.
Jag hade inte ansträngt mig något alls. Hade bara fortsatt använda den och sett vad han hittat på.

 

[j-o75]

Kontakta Lantmäteriet, och gör en fastighetsreglering, begär att servitutet upphävs, då det har spelat ut sin roll.

Kostar inte det asmycket? Är det inte bättre att bara avvakta?

 

[j-o75]

Har du erfarenhet av att fylla pool med brunnsvatten? Jag har, därav min rekommendation. Absolut inte idiotiskt utan slöseri med både vatten och pengar med brunnsvatten då det krävs mycket kemikalier för att få rätt värden på vatten från en brunn med okänd vattenstatus.

Har fyllt poolen i 6 år utan ha slösat speciellt många kronor på kem

 

[Berget46]

Kostar inte det asmycket? Är det inte bättre att bara avvakta?

Det kan kosta en del

 

[j-o75]

Jag tolkar grannens brev som att det är denne som anlagt brunnen på egen bekostnad. Stämmer det här jag ännu mer förståelse för grannens inställning.

Då är han i så fall hyfsat gammal nu.

 

[j-o75]

Det kan kosta en del

Då finns ju ingen poäng så länge inte grannen gör sak i att "vidta juridiska åtgärder " eller vad det nu var

 

[MrXman]

---

Frågetecken kring 12:4
En sak som förbryllar mig är att det i Lantmäteriets “Min Fastighet” står att även 12:4 är “last” i samma servitut. Det skulle i teorin kunna tyda på att brunnen historiskt har legat delvis inom 12:4 eller att flera fastigheter har varit tjänande. Det kan vara värt att reda ut med 12:4:s ägare, men inget i köpeavtalet eller förrättningshandlingarna antyder att vi inte skulle äga brunnen i sin helhet idag.

Det skulle också kunna vara så att 12:33 faktiskt har bekostat brunnen och äger den, trots att den ligger på annans fastighet.
Det som talar för det är att det står inskrivet att det är 12:33 som ska underhålla brunnen, det normala borde vara att den som äger brunnen svarar för underhåll. Även det faktum att ingen annan fastighet verkar ha nyttjat brunnen tidigare talar för det. Och att det är upptaget som en last för den fastighet du köpte marken av, och nu din. Jag antar att även 12:4 och ni har annan huvudkälla till vatten?

Det kan låta märkligt att man kan bygga något på annans mark, men det är väl just det servitut ska kunna reglera. Vanligt exempel är t ex privata bryggor på annans mark.

Att köpeavtalet inte är tydligt beror kanske på att ingen reflekterat över just brunnen. Eller frågade ni uttryckligen vems brunnen var?

 

[blackarrow]

Jag fyller min pool med 35 kubik eget vatten varje år. Fattar inte problemet så många pratar om? Men att tömma poolen i brunnen ska man givetvis inte göra.
Jag hade inte ansträngt mig något alls. Hade bara fortsatt använda den och sett vad han hittat på.

Du måste ha en stor grävd brunn.
Delar du upp fyllningen så det får rinna till i brunnen?
Hur många kubik kan du ta ut per dygn?