Jag är ingen jurist men här var en intressant dom om en styrelse som hittat på en egen tolkning av lagen om att köparen skulle kunna stå till svars för säljarens brister:
https://lagen.nu/dom/nja/2007s709
https://lagen.nu/dom/nja/2007s709
Men den domen har ju inte minst likhet med den här tråden.O Oxsar skrev:
Ingen här har sagt att medlemmen skulle vara ansvarig för skador på de delar som ligger på föreningens underhållsskyldighet. så är endast fallet vid vårdlöst agerande vilket inte är aktuellt varken i denna tråd eller i domen du länkar till.
Tack för mig.
Jag är inte heller jurist, men frågan känns inte helt som samma sak. Jag ser det inte heller som att styrelsen hittat på en egen tolkning, då BRF fick trots allt rätt i både tingsrätt och hovrätt.O Oxsar skrev:
Om jag läser domen rätt så ansågs BRF-innehavaren skyldig att se till att det fanns fuktspärr, men de slapp betala för skador på föreningens egendom. Min tolkning skulle då analog vara att om igensättandet av ventilationen skadat föreningens egendom så slipper BRF-innahavaren betala detta. Däremot så faller det på BRF att se till att ventilationen hålls öppen i lägenheten (motsvarande att det finns tätskikt)
I fallet med vattenskadan anser jag att man sborde undersöka möjligheten att ge sig på säljaren som uppenbart fuskat med renoveringen och därmed riskerat fastighetens skick. I fallet med ventilationen så är det lättare att upptäcka.
När jag satt i en BRF-styrelse så hade vi en liknande situation, med en igenbyggd ventilation. Vi ansåg att det var lägenhetsinnehavaren som skulle åtgärda, medan denna var förbannad eftersom hen inte gjort något fel och tyckte att föreningen skulle betala. Hur det slutade vet jag inte då jag lämnade styrelsen och flyttade. I detta fall var lägenhetsinnehavaren en person av typen som anser att föreningen ska åtgärda allt eftersom de betalar hyra... Detta trots att vederbörande själv suttit några år i styrelsen (troligen för att få de få 1000-lappar det gav), förvisso utan att bidra särskilt mycket.
Fairlane skrev:
Ursäkta att jag inte riktigt kommit på hur tekniken/länkningen med svar funktionen på detta forum funkar så det blir att jag hnvisar till hela texten.
Det måste vara HDs dom som är vägledande resterane är feltolkningar.
Jag kanske läste domen lite snabbt men jag gör en annan tolkning.
Brfen är ansvariga för ventilationen vilket Miljöbalken säger.
I dommen står:
Av ordalydelsen i 7 kap. 12 § första stycket bostadsrättslagen följer att ansvarsfördelningen mellan bostadsrättshavaren och föreningen enligt 7 kap. 4 och 12 §§ bostadsrättslagen inte genom stadgar kan ändras till bostadsrättshavarens nackdel (jfr SOU 2000:2 s. 147 och Julius m.fl., a.a., s. 197 f.). Ett mer vittgående ansvar för bostadsrättshavaren kan dock följa av andra lagregler. Bestämmelsen i § 28 i den nu aktuella föreningens stadgar om att bostadsrättshavaren svarar mot föreningen för åtgärder i lägenheten som har vidtagits av tidigare innehavare av bostadsrätten kan därför inte medföra att bostadsrättsinnehavarens ansvar utsträcks till att avse även skador på andra delar av föreningens fastighet."
Vad skulle hända om den nya ägare vägrar att åtgärda felet?
Vite för brister i ventialtionssystemet kommer att utdömas brfen som är ansvarar för ventilationen d.v.s. det är en skada på föreningens fastighet. Nuvarande innehavaren har inte ansvar för vad den tidigare ägaren åstadkommit för skada på fastigheten utan endast ansvarig för bostadsrättens inre skick och underhåll.
Skulle däremot hävda att tidigare ägare kan krävas på skadestånd av brfen då denna försummat sitt ansvar och byggt om ventilation felaktigt.
I dommn är det fel på badrummet vilket gör att det inte går att använda. Det är med andra ord inget fel på fastigheten då det inte finns något som säger att brfen är skyldig att tillse att det går att använda badrummet.
Ja,det är väl rimligt att det är HDs dom som är vägledande, men eftersom både tingsrätten och hovrätten tolkade reglerna på samma sätt som BRF, så tycker jag skrivelsen att styrelsen hittat på en egen tolkningsom lite hård. Tolkningen kan inte varit helt galen eftersom två juridiska instanser ändå kom till samma slutsats.O Oxsar skrev:
Frågan är dock om ventilationen är skadad i fastigheten, eller endast till den lägenheten. Fuktspärren var skadad (obefintlig) i lägenheten domen gällde. Den delen var lägenhetsinnehavarens ansvar. Däremot så täcktes inte följdskador på resten av byggnaden.HD skrev:
Det vet jag inte. Kanske får föreningen öppna upp för ventilation igen. Dock kan jag inte isåfall se något krav på at det ska göras snyggt. Jag är inte helt övertygad om att det räknas som en skada på fastigheten att inte ventilationen fungerar i en enskild lägenhet, när det beror på något som den enskilde själv gjort.O Oxsar skrev:
Det blev ju följdskador på fastigheten. Det var ju det man processade om?O Oxsar skrev:
OVK-besiktning säger att ventilationen inte fungerar tillfredställnde vilket talar för att det finns fel i installtionen vilket åligger fastghetsägaren att åtgärda. Även om OVK besiktas utifrån olika delar i ventilationssystemet så skulle jag tolka lagtexten som att ventilationssystemet inte kan ses som delar utan det är helheten som ska ses som en installation. (Här skulle jag säga är knäckfrågan)
Ja, fastighetsägaren borde inom rimliga gränser kunna göra enklast möjliga för att åtgärda felet.
Jag tolkar dommen som om det handlar om att nuvarande ägare kan stå till svars för skador på fastigheten åsamkat av tidigare ägare. Inte om det är följdskador eller ej.
Då är frågan vad som är rimliga gränser. Om någon byggt om halva lägenheten utan tillstånd (det händer...) eller helt enkelt satt kylskåpet framför ventilationen, så är det kanske svårt att göra en enkel fix. Då borde det vara ok att riva det somär ivägen så att BRF kan fullgöra sin plikt.O Oxsar skrev:
Jo så tolkar jag det, men det var ju skador på fastigheten som man processade om. Inte att fixa abdrummet?O Oxsar skrev:
Angående hård tolkning så kom ju HD:s dom 2007 vilket är 10 år sedan.
(Verkligheten blir väll att innehavaren inser att om hen vill få till det enligt sin önskan så får hen bekosta det själv. D.v.s i 99.9% av fallen tar innehavarn på sig att åtgärda felet. Det lär vara väl investerade pengar att sätt dit en snygg ventil istället för en ful. Investeringen kommer troligtvis att ge flera gånger pengarna vid en framtida försäljning.)
Domen.
Ja, som jag tidigare skrev så anser jag att ventilationen tillhör fastigheten och där med åligger det fastighetsägaren att stå för kostnaderna att knacka upp ett hål till frånluftskanalen samt installera en ventil. Men detta är knäckfråga vilket vi troligen inte kommer att få svar på då ingen orkar driva detta till HD.
Om det avser en förgipsad/spacklad ventil så skulle jag säga att rimlig är att brfen säger att man kommer ta upp ventilen igen och sätta dit ett spjäll likt tidigare utseende.
(Verkligheten blir väll att innehavaren inser att om hen vill få till det enligt sin önskan så får hen bekosta det själv. D.v.s i 99.9% av fallen tar innehavarn på sig att åtgärda felet. Det lär vara väl investerade pengar att sätt dit en snygg ventil istället för en ful. Investeringen kommer troligtvis att ge flera gånger pengarna vid en framtida försäljning.)
Domen.
Ja, som jag tidigare skrev så anser jag att ventilationen tillhör fastigheten och där med åligger det fastighetsägaren att stå för kostnaderna att knacka upp ett hål till frånluftskanalen samt installera en ventil. Men detta är knäckfråga vilket vi troligen inte kommer att få svar på då ingen orkar driva detta till HD.
Det är självklart att fastighetsägaren är ansvarig för att ventilationen fungerar även mellan besiktningar, precis som att denne är ansvarig för att fastigheten i övrigt (t.ex. hissar, balkonger, brandskydd, etc) fungerar och är säker även mellan besiktningar och inspektioner. Sen finns det i bostadsrätter en gränsdragning mellan bostadsrättsinnehavarens och fastighetsägarens ansvar.O Oxsar skrev:
Jag köper att det är fastighetsägaren som ansvarar för att tillse att felet i ventilationen blir åtgärdat, men i slutändan kan det ändå vara så att det är bostadsrättsinnehavaren som får stå för fiolerna och det är väl faktiskt det som är det intressanta i denna tråd?
Säger lagtexten något som specifikt innebär att fastighetsägaren själv ska utföra och bekosta åtgärden? I annat fall håller jag inte med dig om att detta skulle vara någon knäckfråga. Fastighetsägaren har ansvar för ventilationen. Om det även inbegriper att ansvar för att tillse att den delen i ventilationen som tillhör lägenheten blir åtgärdad, så är det inte detsamma som att det är fastighetsägaren som ska bekosta eller själv utföra åtgärden.O Oxsar skrev:
Som jag förstått tråden så är problemet troligtvis inne i själva lägenheten och bostadsrättslagen (kap 7, §12) hintar rätt hårt om att ventiler och kanaler i lägenheten är bostadsrättsinnehavarens ansvar då lagen endast i vissa fall flyttar ansvaret till Brf.
För att uppfylla sitt ansvar och se till att ventilationen blir åtgärdad kan t.ex. Brf anmoda bostadsrättsinnehavaren åtgärda felet. Om bostadsrättsinnehavaren inte gör det kan Brf göra det på bostadsrättsinnehavarens bekostnad.
I de fall där Brf tvings gå in och utföra ågärden så bör man ha klart för sig att Brf inte har någon skyldighet att utföra åtgärden på ett "snyggt" sätt. Man behöver t.ex. inte sätta tillbaka designerspisfläkten eller t.o.m. kanske inte ens installera en spiskåpa överhuvudtaget. Vad som är minimumnivån på det som Brf måste återställa i lägenheten vid en ev. åtgärd varierar helt enkelt och som boende kanske man inte är så nöjd med den lösningen, speciellt inte i de fall man likväl åker på att betala för den.
Sen undrar jag om inte bostadrättslagen med avseende på detta ändrats genom tiderna. Dels vill jag minnas att jag var på nån kurs för sisådär 20 år sen där det sas att man som köpare kunde få stå för återställandet om man köpt en lägenhet med "otillåtna" ändringar. Sen hintar ju domslutet som du länkade till om det när det nämner att "Bostadsrättslagen har inte längre någon bestämmelse ...".
Redigerat:
L Leifur skrev:
Ett kort svar är att det i dessa fall är den tidigare innehavaren som har gjort en otillåten åtgärd på en installation som där med inte kan belasta den nuvarande innehavaren. Brf.kan med all säkerhet tvinga till en åtgärd men bör ställa sina krav på ersättning till tidigare innehavaren. Detta tolkar jag sägs i domen som jag länka till.
Miljöbalken pekar bara ut ansvaret och omfattningen inte vem som ska betala. Vem som kan krävas på pengar tolkar jag utifrån domen och hur man definierar ventilation utifrån miljöbalken. Jag kanske är partisk då jag anser att man ska skydda den oskyldiga som inte kunnat förutse felet och istället setill att den som gjort något fel själv får stå för kostnader för återställande.
När min förening gjorde OVK för några år sedan kollade vi med SBC/Bostadsrätterna vad som gällde. Informationen vi fick var att nuvarande ägare var ansvarig för att återställa eventuella förändringar, t.ex. köksfläktar anslutna till ventilationen. Om detta inte gjordes frivilligt hade föreningen skyldighet att gå in, i värsta fall med hjälp av kronofogden, för att åtgärda problemet. Räkningen för arbetet skulle då skickas till bostadsrättsinnehavaren.
