Även köpare
Tja de som är köpare idag kan mycket väl bli säljare imorgon. Det är ett orimligt krav på säljaren. Jag kan förstå varför de driver frågan. Men det är inte mycket energi som läggs på frågan av villaägarnaL Lane skrev:
Men i ett 40 år gammalt hus så är det mesta så gammalt att köparen inte kan förvänta sig att allt är helt och fungerar fullständigt, vilket gör att det inte blir ett dolt fel utan ett förväntat problem. Men är man orolig ändå kan man alltid sälja med en friskrivningsklausul, det sänker visserligen priset med några hundratusen men det är kanske värt det för att slippa oron. Eller så säljer man utan friskrivningsklausulen och lägger undan några hundratusen kronor av det högre försäljningspriset tills ett dolt fel upptäcks och om inget dyker upp så kan man göra något kul efter 10 år.Sammy_j skrev:
Ja så kan man tycke men den där domen som diskuteras här anser annorlunda. Märkligt att det går att både tingsrätt och hovrätt dömer mot gällande praxis. Hur är det ens möjligt?BirgitS skrev:
Vi har sålt vårt hus efter endast några års ägande. Vi har inte gjort några renoveringar eller tillbyggnader. Tidigare ägare har gjort desto mer. När vi flyttade in kändes det där med 10 års säljaransvar som en fin grej. Nu väcker den bara ångest. Jag fattar inte hur man som säljare ska väntas ta ansvar för rör som någon annan grävde ner för 30-40 år sedan? Om köparen inte kan kontrollera dom då de är nedgrävda, hur ska då säljaren kunna veta?
Det är inget tvång att köpa ett hus utan en frivillig handling. Därmed borde det inte finnas något säljaransvar. Köp och lev med det eller avstå.
Jag kan säga så här att oavsett hur de kommande 10 åren fortlöper så finns det inte en chans i världen att jag någonsin köper hus igen. Man tror att man kommer att bo kvar för alltid när man köper men det finns ingen garanti för det. Bättre att avstå faktiskt.
Det är möjligt att priset sänks om man säljer med friskrivning. Men med hur mycket känns svårt att säga.
Men friskrivning är en bra tanke om man är orolig men problemet är att formulera en friskrivning som fungerar rättsligt tyvärr. De som mäklarna skriver är tydligen lite för allmänt hållna...
Men som du skriver ett 40år gammalt då får man som köpare räkna med att vissa saker inte är nya.
Om en säljare önskar slippa undan 10-års våndan för dolda fel går det att göra friskrivningar. Det som säljaren då bör göra är att ta med en påföljdsfriskrivning för eventuella dolda fel. Sådana friskrivningar, t.ex. köparen avstår från alla anspråk mot säljaren på grund av fel och brister i fastigheten, har godtagits enligt praxis. Dock är den typen av generell friskrivning inte gällande för dolda fel som säljaren har kännedom om vid köpetillfället. En sådan generell friskrivning gäller troligen enbart faktiska (fysiska) fel. Sen kan det bli annat om det inte är fråga om köp privatperson till privatperson.
Som köpare skulle jag nog bli lite misstänksam om säljaren ville ha in för omfattande friskrivningar. Som säljare däremot skulle jag vilja få affären så avslutad som möjligt vid köptillfället och slippa 10-årsvåndan. Frågan är ju som sagts tidigare hur mycket man tror priset påverkas ...
Som köpare skulle jag nog bli lite misstänksam om säljaren ville ha in för omfattande friskrivningar. Som säljare däremot skulle jag vilja få affären så avslutad som möjligt vid köptillfället och slippa 10-årsvåndan. Frågan är ju som sagts tidigare hur mycket man tror priset påverkas ...
Mäklarna har i alla fall ansett det vara självklart att sätta ett lägre pris om det gäller en friskrivning (förekommer mest efter dödsfall och liknande där säljarna inte har någon kunskap om huset) och som köpare anser jag det också självklart att jag inte vill betala lika mycket för en hus med friskrivning för, som Huruvida skriver, man blir misstänksam. Däremot beloppet beror förstås på omständigheter som husstorlek, skick, ålder etc. men det har handlat om några eller många hundratusen i Stockholmsområdet i alla fall (om de ändrade försäljningsförhållandena under hösten har påverkat vet jag inte).O Odjuret skrev:
Det är förståeligt att priset förändras med friskrivning. Jag har fått för mig att de flesta hus som säljs med friskrivning oftast är orenoverade hud. Vilket syns på prislappen.
Mäklaren utgångspris ger jag inte mycket för. Det är lockpriser som gäller där.
I den köphets som var alldeles nyligen undrar jag om en friskrivningsklausul skulle påverkat priset negativt. Men å andra sidan såldes riktigt risiga hus för nästan samma som ett i bra skick. Återigen mesta dels en känsla men dessa drog iväg ordentligt.
Så med den tanken så lär inte en friskrivningsklausul påverkat alls.
Idag är en annan sak och skulle påverka mer.
Troligtvis.
Med reservation för att jag inte är jurist.C Cappuccino skrev:
Jag är inte jätteförvånad att det gick igenom hovrätten. Har du missat att framföra bevis i tingsrätten så får du numera inte komplettera bevisningen i Hovrätten. Hovrätten gör sin bedömning på samma grunder som tingsrätten. De skall i princip bara rätta om tingsrätten felbedömt framlagda bevis.
Om jag minns rätt så hade advokaten i det aktuella fallet inte lagt fram någon bevisning som motsade köparens anspråk. Så när rätten kom fram till att felet var ett dolt fel, vilket kanske är förvånande, så saknades argumentation mot det belopp som köparen krävde.
Jag gissar att advokaten var inställd på att kravet skulle avvisas, och därmed slarvade med detaljerna.
Grunden för reglerna om dolda fel, är inte så konstiga, eller orimliga. Även om det kan uppfattas få orimliga konsekvenser ibland.
Det handlar egentligen om ärliga avtal.
Jag gör ett avtal om att köpa något. Jag utgår ifrån en beskrivning, och jag undersöker varan så långt som det är möjligt.
Om det sedan visar sig att varan trots detta var något annat än det jag antog vid köpet, trots mina stora ansträngningar att undersöka. Ja då har jag inte fått levererat det jag avtalade om att köpa.
Det är rimligt att en köpare skall kunna förvänta sig att få det man avtalat om att köpa.
I fallet med dolda fel, så handlar det (oftast) inte om en oärlig säljare som lurar köparen att köpa något dåligt. Säljaren var också i tron att han säljer ett OK hus. Men icke desto mindre så har köparen inte fått det man avtalat om.
Säljaren har alltså erbjudit en vara som inte stämmer med specifikationen. Lagstiftningen skyddar köparen mot detta.
Som säljare känner man sig troligen lite lurad, jag sålde en vara, och i slutänden får jag mindre betalt än jag väntade mig. MEN det är ju jag som säljare som har sålt något som inte var så mycket värt som jag trodde, det är rimligt att felet hamnar på mig.
OM jag sedan har köpt felet i min tur, ja då får jag skicka räkningen vidare, jag har inte fått den vara jag trodde jag köpte.
Den tid som köparen har möjlighet att klaga på kan kännas orimligt lång, men i praktiken, hur många har hört talas om ett dolt fel som blir rättssak efter 9 år? Om ett dolt fel normalt är svårt att få igenom, så är ju uppförsbacken oändlig efter 9 år.
Det handlar egentligen om ärliga avtal.
Jag gör ett avtal om att köpa något. Jag utgår ifrån en beskrivning, och jag undersöker varan så långt som det är möjligt.
Om det sedan visar sig att varan trots detta var något annat än det jag antog vid köpet, trots mina stora ansträngningar att undersöka. Ja då har jag inte fått levererat det jag avtalade om att köpa.
Det är rimligt att en köpare skall kunna förvänta sig att få det man avtalat om att köpa.
I fallet med dolda fel, så handlar det (oftast) inte om en oärlig säljare som lurar köparen att köpa något dåligt. Säljaren var också i tron att han säljer ett OK hus. Men icke desto mindre så har köparen inte fått det man avtalat om.
Säljaren har alltså erbjudit en vara som inte stämmer med specifikationen. Lagstiftningen skyddar köparen mot detta.
Som säljare känner man sig troligen lite lurad, jag sålde en vara, och i slutänden får jag mindre betalt än jag väntade mig. MEN det är ju jag som säljare som har sålt något som inte var så mycket värt som jag trodde, det är rimligt att felet hamnar på mig.
OM jag sedan har köpt felet i min tur, ja då får jag skicka räkningen vidare, jag har inte fått den vara jag trodde jag köpte.
Den tid som köparen har möjlighet att klaga på kan kännas orimligt lång, men i praktiken, hur många har hört talas om ett dolt fel som blir rättssak efter 9 år? Om ett dolt fel normalt är svårt att få igenom, så är ju uppförsbacken oändlig efter 9 år.
Tycker nog att 10år är orimligt, har säljaren mörkat kända fel så är det ju en sak och bör kunna gå under nån bedrägeriparagraf, annars tycker jag nog ca 2år kan vara rimligt. För övrigt så saknade jag en pärm med kvitton som säljaren påstod sig ha med exempelvis bergvärmeinstallationen. 9år efter jag köpt huset dök det upp en mystisk bil som först besökte grannen och sedan vårat hus när vi inte var hemma. Nuvarande granne som är polis såg detta och antig väl att det var inbrottstjuvar och gick över med orden "Hur var det här då" och det visade sig vara förra ägaren som hittat pärmen och la den på förstukvisten, besöket hos den andra var att ägaren till den fastigheten bor långt därifrån och bett sin tidigare granne att kolla upp nåt.
Fast om nån känner till felet är det ju inte dolt...S SueCia skrev:
10 år är lång tid men i praktiken är det väldigt ovanligt att få igenom ett dolt fel efter 8-9 år. Du måste kunna bevisa att felet fanns vid överlåtelsen och det blir svårare och svårare för varje år som går.
Vad händer i fallet som diskuterats? Varför står det inte att säljarna som blivit dömda att betala 134000 har ställt kravet mot tidigare säljare?
Och hur ska man hantera summan för rättegångskostnaderna?
Jag trodde för övrigt att det fanns någon rimlighetsaspekt inblandad, så.att man intr spenderar fem ggr mer på att tvista än beloppet som tvisten gäller.
Och hur ska man hantera summan för rättegångskostnaderna?
Jag trodde för övrigt att det fanns någon rimlighetsaspekt inblandad, så.att man intr spenderar fem ggr mer på att tvista än beloppet som tvisten gäller.
Ett hus från 1600-talet får köparen definitivt inte igenom en reklamation på dolt fel. Enligt egen erfarenhet så får man inte igenom fel som kan förväntas i en fastighet beroende på åldern. Så är huset drygt 400 år gammalt, så kan du räkna med att i princip ALLT har gått ut i datum. Så det finns inte mycket man kan åberopa. Däremot nyare renoveringar kan man få igenom. Som det klassiska felet med badrum med felmonterad golvbrunn, felaktiga tätskikt o.s.v. Men aldrig fel på originalkonstruktion.KnockOnWood skrev: