Övervärderat hus och envis säljare

[lutorm]

Jag tror att många tänker med hjärnan och inte alltid med hjärtat när de säger gå vidare.

Kom ihåg att säljarna också förmodligen tänker med hjärtat. "Det var ju där pappa/mamma växte upp"/"Alla somrarna vi tillbringade där som barn", etc. Det är inte alls ovanligt att affektionsvärdet är mycket högre än hur någon utan anslutning till ett objekt värderar det. Det finns ju liksom inte någon lag att två parter alltid kan komma överens, och här verkar det ju som de hellre har kvar huset än säljer det för vad ni vill ge. Och det är helt upp till dem att göra så.

 

[Juul]

Varför skulle säljaren ändra sig tror du?

Det vore ju oerhört dumt att göra värderingar utan att säljaren gett ett ok på upplägget. Mitt förslag var att TS ska föreslå oberoende värderingar till säljaren. Om säljaren tycker det är en bra idé kan väl inte jag veta.
Vad är det du inte förstår?

 

[1986]

Som det låter på beskrivningen skall ni absolut inte betala mer än 2 miljoner. Jag får ångest när du beskriver skicket. Värst är väl att taket läcker. Läget är alltid jätteviktigt. Tills man har landat efter några år och inser att man betalat alldeles för mycket för något OCH att man kanske aldrig kan få igen det. Har ni kontanter som ni kan/ vill kasta bort så kanske ni kan ta smällen och gå vidare. Lokala byggaren kommer uppskatta att få ett stort jobb.

Vidare vad ni är rädda för att ägaren gör med sitt hus kan ni först och främst inte veta. Dessutom har ni inget att säga till om förrän ni är på väg att köpa det.

Ni la troligtvis rätt bud shitlist eller inte..

Även på det budet kommer ni troligtvis gå back duktigt mycket.

Ett hus i grannskapet har stått tomt i 10 plus år. Arv eller nåt annat där ägaren inte gör sig anträffbar och av någon anledning inte säljer det. Det växer över till grannarna och kommunen försöker dela ut vite. Det kan blir en väldigt lång process. Ett dödsbo behöver inte betyda att man går vidare.

Förstår inte att man överhuvudtaget funderar på köptankar på ett sådant råttbo som det verkar vara. Måste väl finnas bättre att lägga pengar på.

 

[HenrikHuslöse]

Det är framför allt arbete som kostar i beräkningen och inte nödvändigtvis material. Vi tänkte köra på kök från ikea och kanske även badrumsinredning. Det behöver inte vara lyxlyx, men jag vet inte riktigt vad som skulle vara billigare än ikea? Möjligtvis kan man kanske hitta ett begagnat kök..?

Jag säger i motsats alla andra i tråden att ni visst ska försöka köpa huset. Men, ni måste göra en seriös plan för vad ni absolut måste göra, vad ni verkligen vill göra och vad som skulle vara lyxigt att göra. Annars bränner ni pengar som ni inte får igen.

Ett hus som är tomt är inte så dyrt att öppna väggar och golv i. Du skriver om stammar. "Stammarna" i en villa är några vanliga plaströr i 50, 75 och 110 mm som går från kök och badrum. Visst kostar de pengar, men inte alls som i ett lägenhetshus där man har riktiga stammar i väggarna. Vattenrör idag är rör-i-rör. Rör och fördelare och så vidare kostar pengar men för 30 tkr får du massor av material.

Värst är värmesystemet, men om det har är olja är det vattenburen värme. Systemet kan faktiskt vara i bra skick, om det inte frusit. Undersök skicket, borra bergvärme, betala 200 tkr, glöm problemet.

 

[Manoova]

I'll do this in English, but I can read Swedish.

It's simple. Put numerical values on both the property's quantitative and qualitative factors.

People look at the easily quantified factors (i.e. bo area, bi area, tomt, cost to run the place, price, etc), and then they massively over-value the qualitative factors and end up buying something that they quickly become unhappy with, because that qualitative stuff is rarely as important as they thought - especially if they're going to renovate the place.

Put numbers out of 5 for layout, kitchen, each bathroom, vibe of the house, vibe of the location, whether it's rad (score 1), par (score 3) or fristående (score 5), etc - whatever's important to you - then work out the average qualititative score. Also, find out the distance to the key places that are important to you - like workplace, school, grocery store, etc. Put all this into a spreadsheet for your candidate properties, applying weighting to the various factors depending on what's important to you and have it work out a relative value score for each property.

You very clearly find what's best for you and what to pay for it.

It may sound complicated, but it's really not, and well worth it for something that is a) so expensive, and b) you could be stuck with for a long time. You might even find out that the place is fairly priced and the people next door got ripped off and sold too cheap.

It's a handy way to assess mäklare too, because they have no idea when it comes to valuing properties. They're guessing as much as you are. You can quickly spot those that undervalue in order to make their lives easier.

I've attached a picture of a spreadsheet I did for houses for sale in Mariefred. The weighting factors are in the top left and can be adjusted. The house in the top row of the spreadsheet has had it's target price calculated based on the quantitative factors and qualitative factors scored by what I like. The price calculated is the price it would need to be to be the best value for me. I also added a similar size property in Vaxholm just to compare towns (Vaxholm is a lot more expensive than Mariefred despite being futher away from Stockholm by commuting time).

One other thing. When looking at Bi area, look at total area like guest houses, etc. Forget the tax man's definition - when did he ever do anything good for you? Take all of that non-bo area and put a % factor on it depending on how useful it is to you. For example, I have some bo area that I never use - a guest bedroom - so it's value is pretty much zero to me. But I have a guest house and garages that I use as workshops every day, so it's worth much more to me.

I first did this when I bought my house and it worked a treat. I knew exactly how much I should bid the price up to, and I ended up with a house I love and suits me perfectly. Well worth doing.

 

[Klasselasse]

Jag säger i motsats alla andra i tråden att ni visst ska försöka köpa huset. Men, ni måste göra en seriös plan för vad ni absolut måste göra, vad ni verkligen vill göra och vad som skulle vara lyxigt att göra. Annars bränner ni pengar som ni inte får igen.

Ett hus som är tomt är inte så dyrt att öppna väggar och golv i. Du skriver om stammar. "Stammarna" i en villa är några vanliga plaströr i 50, 75 och 110 mm som går från kök och badrum. Visst kostar de pengar, men inte alls som i ett lägenhetshus där man har riktiga stammar i väggarna. Vattenrör idag är rör-i-rör. Rör och fördelare och så vidare kostar pengar men för 30 tkr får du massor av material.

Värst är värmesystemet, men om det har är olja är det vattenburen värme. Systemet kan faktiskt vara i bra skick, om det inte frusit. Undersök skicket, borra bergvärme, betala 200 tkr, glöm problemet.

Med stammar menar jag också att man måste "skapa" både badrum och grovkök (även genom våningar). Inte den stora kostnaden i helheten, men trots allt också något som ska göras och som vi inte kan göra själva.

 

[Meyo]

Hej
Vi står inför ett husköp men skulle behöva lite guidening i hur man hanterar en situation där huset är kraftigt övervärderat.

Det aktuella huset är mindre än gemene hus i området men till gengälld har det lite större tomt (ca 300 kvm). Grannhusen har nyligen sålts för nära 4 miljoner i toppskick. Säljaren till huset begär nu samma kvadratmeterpris som de nyrenoverade husen men en viktig faktor att ha med sig är att huset är i mycket dåligt skick. Dörrar och tapeter vittrar sönder, mycket slitna, skrynkliga och håliga vinylgolv och heltäckningsmattor, skeva golv, finns inget kök, fungerande badrum eller grovkök. Taket läcker och är oisolerat, huset har mögel och behöver akut dränering. Fönster är murkna och trasiga och utöver det är det en mycket märklig planlösning. Huset har energiklass G, drivs med olja och elen behöver akut bytas för att inte vara en dödsfälla. Dessutom finns friskrivningsklausul.

I diskussion med vänner och bekanta som både arbetar som mäklare och byggare skrattar dom åt priset och vi har räknat på att det kommer kosta åtminstone 4 miljoner att få huset i bra och säkert skick. Vi är medvetna om att vi gör en dålig affär men det är ändå någonting med huset som vi tycker mycket om och om vi ska bo där i resten av våra liv kan vi acceptera det.

Nu till problemet. Vi lade ett bud på 2 miljoner och utifrån förutsättningarna tyckte vi att det var ett bud som vi kunde leva med men vi ville inte kränka säljaren allt för mycket. Budet mottogs inte väl och vi fick inte ens gehör. Dock vet vi inte hur mäklaren presenterat budet. Det vi är oroliga för nu är att säljaren gör snabba fullösningar för att dölja möglet och husets skick för att trissa upp priset. Dvs. fullösningar som även gör renoverinven mer dyr och komplicerad än nödvändigt. Med högre pris kan man heller inte renovera huset till fungerande skick sett till vad huset förväntas bli värt... Vi hade även behövt köpa huset relativt snart om projektet ska kunna låta sig göras. Har någon erfarenhet av liknande situation och hur vi kan komma vidare med säljarna? Hur får vi säljarna att inse att huset är kraftigt övervärderat utan att det riskerar våra chanser att köpa bostaden?

Utifrån din beskrivning av huset så är det ett högriskprojekt att köpa (och det är ni väl medvetna om). Om ni ändå vill köpa det ... så tycker jag att det är viktigt att säljaren får veta er argumentation kring varför ni inte bjuder mer än det ni bjuder. Om ni (mäklaren) bara förmedlar en siffra till säljaren då måste säljaren vara desperat för att sälja för 50% av uitgångspriset.

Jag skulle gå tillbaka till mäklaren (säljaren) med en gedigen men saklig beskrivning varför ni bjuder det ni bjuder. Att ni t ex värderar nödvändiga investeringar till X mnkr (arbete, material, risker mm) för att få det till den nivå ni eftersträvar osv. Kanske även villkora erbjudandet med en tidslinje (acceptans för dagen D, annars gäller det inte)

... och kanske viktigast av allt; NI måste sätta en ekonomisk gräns för en affär för er del. Om ni är så kära i huset som ni verkar vara, trots alla dess brister, så MÅSTE ni ha en gräns ... annars kommer ni att göra en dålig affär. Det kan bli ett fint hus ... men att lägga 8-9 mskek på ett hus som är värt 4-5 ÄR en dålig affär ... hur kära ni än är.

 

[Gurangw]

Har ni några konkreta tips på "socker"?

Erbjud mäklaren t.ex 100.000 i provision från er om hen lyckas övertyga dödsboet att sälja för det ni bjudit

 

[Lilla gubben]

Gör en egen besiktning med väldokumenterade felaktigheter!

 

[BosseZ333]

Absolut är det billigt att sitta på ett tomt hus och kanske jag resonerar fel men det är ju fortfarande så att skicket försämras för varje dag. Även om man går ner från 4 till 2 miljoner hade ju detta varit pengar man kunnat investera på börsen nu? Om det slutar med att det istället säljs för 3 miljoner om ett år har man ju ändå gått minus i både el osv. under året som gått? Mäklaren borde ju även vara intresserad av att sälja så fort som möjligt?

Säljaren sitter på trumf på hand. Vad Ni vill betala är ju en sak, vad säljaren vill ha är ju en annan. Jag förstår inte hur Ni tänker, huset verkar vara ett rent renoveringsobjekt och med tanke på de pengar Ni verkar disponera över låter det som om Ni kommer att gå på grund över tid. Kan Ni något om renovering av en fastighet? Vet Ni något om vad detta skulle slita på Er relation? Sluta drömma, gå vidare till ett annat projekt!

 

[sit]

Känns ju spontant som att ni nog får vänta och se. Om ni erbjöd halva priset så skulle jag vara klart tveksam att sälja till er om andra köpare finns.

Hej.
Varit i samma situation. Gav ett bud som mäklaren sa var ett skambud, som han inte ville framföra. Men det var vad vi var villiga att betala, men OK vi missade affären. Detta får man i så fall leva med. 2 mån senare återkom dom och vi fick köpa om snabb affär. Ha is i magen och bjud inte mer än vad ni tycker det är värt. Finns det någon annan som vill betala övervärde så låt dom göra det. Detta om det inte finns ett övervärde i tomten som det är värt att betala för.

 

[SWEBMA]

Hej
Vi står inför ett husköp men skulle behöva lite guidening i hur man hanterar en situation där huset är kraftigt övervärderat.

Det aktuella huset är mindre än gemene hus i området men till gengälld har det lite större tomt (ca 300 kvm). Grannhusen har nyligen sålts för nära 4 miljoner i toppskick. Säljaren till huset begär nu samma kvadratmeterpris som de nyrenoverade husen men en viktig faktor att ha med sig är att huset är i mycket dåligt skick. Dörrar och tapeter vittrar sönder, mycket slitna, skrynkliga och håliga vinylgolv och heltäckningsmattor, skeva golv, finns inget kök, fungerande badrum eller grovkök. Taket läcker och är oisolerat, huset har mögel och behöver akut dränering. Fönster är murkna och trasiga och utöver det är det en mycket märklig planlösning. Huset har energiklass G, drivs med olja och elen behöver akut bytas för att inte vara en dödsfälla. Dessutom finns friskrivningsklausul.

I diskussion med vänner och bekanta som både arbetar som mäklare och byggare skrattar dom åt priset och vi har räknat på att det kommer kosta åtminstone 4 miljoner att få huset i bra och säkert skick. Vi är medvetna om att vi gör en dålig affär men det är ändå någonting med huset som vi tycker mycket om och om vi ska bo där i resten av våra liv kan vi acceptera det.

Nu till problemet. Vi lade ett bud på 2 miljoner och utifrån förutsättningarna tyckte vi att det var ett bud som vi kunde leva med men vi ville inte kränka säljaren allt för mycket. Budet mottogs inte väl och vi fick inte ens gehör. Dock vet vi inte hur mäklaren presenterat budet. Det vi är oroliga för nu är att säljaren gör snabba fullösningar för att dölja möglet och husets skick för att trissa upp priset. Dvs. fullösningar som även gör renoverinven mer dyr och komplicerad än nödvändigt. Med högre pris kan man heller inte renovera huset till fungerande skick sett till vad huset förväntas bli värt... Vi hade även behövt köpa huset relativt snart om projektet ska kunna låta sig göras. Har någon erfarenhet av liknande situation och hur vi kan komma vidare med säljarna? Hur får vi säljarna att inse att huset är kraftigt övervärderat utan att det riskerar våra chanser att köpa bostaden?

Det är bara att lämna ett bud eller avstå

 

[SkåJocke]

Hej.
Varit i samma situation. Gav ett bud som mäklaren sa var ett skambud, som han inte ville framföra. Men det var vad vi var villiga att betala, men OK vi missade affären. Detta får man i så fall leva med. 2 mån senare återkom dom och vi fick köpa om snabb affär. Ha is i magen och bjud inte mer än vad ni tycker det är värt. Finns det någon annan som vill betala övervärde så låt dom göra det. Detta om det inte finns ett övervärde i tomten som det är värt att betala för.

Mäklare måste alltid framföra bud

 

[Kaptenz]

Hej
Vi står inför ett husköp men skulle behöva lite guidening i hur man hanterar en situation där huset är kraftigt övervärderat.

Det aktuella huset är mindre än gemene hus i området men till gengälld har det lite större tomt (ca 300 kvm). Grannhusen har nyligen sålts för nära 4 miljoner i toppskick. Säljaren till huset begär nu samma kvadratmeterpris som de nyrenoverade husen men en viktig faktor att ha med sig är att huset är i mycket dåligt skick. Dörrar och tapeter vittrar sönder, mycket slitna, skrynkliga och håliga vinylgolv och heltäckningsmattor, skeva golv, finns inget kök, fungerande badrum eller grovkök. Taket läcker och är oisolerat, huset har mögel och behöver akut dränering. Fönster är murkna och trasiga och utöver det är det en mycket märklig planlösning. Huset har energiklass G, drivs med olja och elen behöver akut bytas för att inte vara en dödsfälla. Dessutom finns friskrivningsklausul.

I diskussion med vänner och bekanta som både arbetar som mäklare och byggare skrattar dom åt priset och vi har räknat på att det kommer kosta åtminstone 4 miljoner att få huset i bra och säkert skick. Vi är medvetna om att vi gör en dålig affär men det är ändå någonting med huset som vi tycker mycket om och om vi ska bo där i resten av våra liv kan vi acceptera det.

Nu till problemet. Vi lade ett bud på 2 miljoner och utifrån förutsättningarna tyckte vi att det var ett bud som vi kunde leva med men vi ville inte kränka säljaren allt för mycket. Budet mottogs inte väl och vi fick inte ens gehör. Dock vet vi inte hur mäklaren presenterat budet. Det vi är oroliga för nu är att säljaren gör snabba fullösningar för att dölja möglet och husets skick för att trissa upp priset. Dvs. fullösningar som även gör renoverinven mer dyr och komplicerad än nödvändigt. Med högre pris kan man heller inte renovera huset till fungerande skick sett till vad huset förväntas bli värt... Vi hade även behövt köpa huset relativt snart om projektet ska kunna låta sig göras. Har någon erfarenhet av liknande situation och hur vi kan komma vidare med säljarna? Hur får vi säljarna att inse att huset är kraftigt övervärderat utan att det riskerar våra chanser att köpa bostaden?

Titta på ett annat hus, om det kommer kosta 4 miljoner renovera och säljaren har de tankar han har så…. Inget hus är värt att kämpa så för.
OM ni tänker fortsätta är väl det bästa att prata med mäklaren själva utan säljaren.
Jag skulle aldrig köpa ett hus med mögel heller, ni vet ju redan det finns mögel och säljaren kan ju inte dölja det väl?
Tyvärr har ni fastnat emotionellt för huset låter det som men, lycka till!

 

[Väften]

Det är bara att lämna ett bud eller avstå

Det finns en sak som många kanske inte tänkt på: Ibland blir det så att en säljare fattat ett beslut. Man har tyckt att köparen har visat en tråkig attityd, vilket kanske mäklaren har berättat. Säljaren har sedan fattat ett ”beslut”. Helt enkelt gjort klart för mäklaren att ”den köparen ska inte ha huset, punkt slut.”
Tro mig, sånt förekommer här och där. Inte minst där pengarna inte spelar en jätteroll för säljaren.