Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 21 917 inlägg
Det stämmer väl inte? Ritningen visar ju tydligt två lägenheter i två plan om totalt 316 kvm, rimligen fördelade lika mellan lägenheterna.A Albin Creutz skrev:
Sen följer en text som uppenbarligen är en mäklarannons. Den är möjligen vilseledande, men den har inget med ritningen att göra.
Hela historien låter sorglig, men kanske framför allt rättsfallet. Jag hoppas innerligt ombudet avrått från den process man gett sig in i.
Jag läser ritningarna som:A Albin Creutz skrev:
8,234 m * 16,034 m /2 * 2 = 132 kvm2 per lägenhet. Boarea om det inte finns skäl att inte räkna med någon del enligt Skatteverkets regler.
Att lägenheten är 132 kvm i två plan. Sen tillkommer en vindsyta för förvaring utan ritning.
Med tanke på avtalet verkar den vara planerad till 25 kvm eftersom det anges som 157 kvm uppskattad boarea i avtalet med avvikelse. Samtidigt, var är ritningen på den ytan?
Tingsrätten:
"finner tingsrätten det utrett att lägenheten vid tillträdesdagen den 1 december 2022 hade en boarea om 161 kvm och en biarea på 29 kvm."
samt
"Av uppgifterna i upplåtelseavtalet framgår tydligt att lägenheten och övriga eventuella upplåtna utrymmen inte varit föremål för kontrollmätning och att förvärvararen accepterar att det kan föreligga avvikelse mellan ovan angiven area i förhållande till färdigställd area. Redan dessa uppgifter gör att det inte finns någon utfästelse från Föreningens sida avseende lägenhetens storlek. När det sedan gäller vinden framgår det vare sig av objektsbeskrivningen eller upplåtelseavtalet att den får användas som boyta. Att det förhåller sig på detta vis får även stöd av det mejl som skickats mellan V K och mäklaren P A innan Ks tecknade upplåtelseavtalet. Sammanfattningsvis har Ks inte visat att det förelegat något fel i lägenheten avseende dess storlek i förhållande till vad som avtalats. Ks har således inte heller på denna grund haft rätt att häva avtalet."
Inte mycket att klaga på för köparen.
"finner tingsrätten det utrett att lägenheten vid tillträdesdagen den 1 december 2022 hade en boarea om 161 kvm och en biarea på 29 kvm."
samt
"Av uppgifterna i upplåtelseavtalet framgår tydligt att lägenheten och övriga eventuella upplåtna utrymmen inte varit föremål för kontrollmätning och att förvärvararen accepterar att det kan föreligga avvikelse mellan ovan angiven area i förhållande till färdigställd area. Redan dessa uppgifter gör att det inte finns någon utfästelse från Föreningens sida avseende lägenhetens storlek. När det sedan gäller vinden framgår det vare sig av objektsbeskrivningen eller upplåtelseavtalet att den får användas som boyta. Att det förhåller sig på detta vis får även stöd av det mejl som skickats mellan V K och mäklaren P A innan Ks tecknade upplåtelseavtalet. Sammanfattningsvis har Ks inte visat att det förelegat något fel i lägenheten avseende dess storlek i förhållande till vad som avtalats. Ks har således inte heller på denna grund haft rätt att häva avtalet."
Inte mycket att klaga på för köparen.
Samtidigt - friskrivningen har inte en helt öppen formulering och jag läser den som en reservation för mätfel eller avvikelser mellan plan och utfall. Du noterar ju själv att den uppgivna ytan inte ryms innanför ytterväggarna, så det kan inte gärna landa i något annat än hur ytan på vinden skall definieras.Claes Sörmland skrev:
Detta påminner om en nyproduktion i Västerås där illustrationerna/marknadsföringsmaterialet visade ett garage i markplan/källare. Men det blev för dyrt så man byggde carports runt omkring huset istället. Tingsrätten kom fram till att det var helt i sin ordning iom att den byggande styrelsen tog det beslutet.
Men om man återgår till ärendet så är tingsrättens dom precis som jag förväntat mig. Man tar stor hänsyn till uppgifter från den yrkesverksamma parten och domskälen är skrivna efter bästa förmåga med logik som håller för en första anblick. Man får hoppas att det går bättre i hovrätten.
Som jag ser det så är nyproduktion ytterst tveksamt. Men om man ändå vill köpa nyproduktion så får man ju säkra upp tveksamheter med hårda punkter. Köparen här ville ju kunna nyttja vinden för sin padelverksamhet (kontor kanske). Att mäklaren säger saker har ju noll bäring om det inte återspeglas i ett avtal. Om det är så lätt så är det ju en enkel sak att lägga till, eller? Sen tycker jag att köparen borde undersökt detaljplanen här. I en nyproduktion finns inte så mycket konkreta saker men detaljplan och bygglov finns. Här borde denna historia tagit slut tycker jag.
Det tråkiga med den här historien blir ju att det är föreningen som är motpart, jag tror att ickeköparen till slut kommer att vinna men iom att projektbolaget är likviderat så har bostadsrättsföreningen ingen annan att ta i örat i sin tur. Så förutom att den nya föreningen förlorade några hundra tusen i försäljningspris på lägenheten så kommer de få betala advokatkostnader.
Men om man återgår till ärendet så är tingsrättens dom precis som jag förväntat mig. Man tar stor hänsyn till uppgifter från den yrkesverksamma parten och domskälen är skrivna efter bästa förmåga med logik som håller för en första anblick. Man får hoppas att det går bättre i hovrätten.
Som jag ser det så är nyproduktion ytterst tveksamt. Men om man ändå vill köpa nyproduktion så får man ju säkra upp tveksamheter med hårda punkter. Köparen här ville ju kunna nyttja vinden för sin padelverksamhet (kontor kanske). Att mäklaren säger saker har ju noll bäring om det inte återspeglas i ett avtal. Om det är så lätt så är det ju en enkel sak att lägga till, eller? Sen tycker jag att köparen borde undersökt detaljplanen här. I en nyproduktion finns inte så mycket konkreta saker men detaljplan och bygglov finns. Här borde denna historia tagit slut tycker jag.
Det tråkiga med den här historien blir ju att det är föreningen som är motpart, jag tror att ickeköparen till slut kommer att vinna men iom att projektbolaget är likviderat så har bostadsrättsföreningen ingen annan att ta i örat i sin tur. Så förutom att den nya föreningen förlorade några hundra tusen i försäljningspris på lägenheten så kommer de få betala advokatkostnader.
Härligt. Ja, det är ju lite tragiskt enligt min mening men förhoppningsvis med all fakta på bordet och när du fått svar på alla dina frågor så ändrar du dig. Tingsrätten har ju även konstaterat att det är 161boa+29kvm bia från ingenstans samt att en entreprenadbesiktning kan läka uteblivet slutbesked. Båda är HELT fel och TR's okunskap om byggande blir så påtagligt.
Avtalet är inte enbart upplåtelseavtalet, utan det är även marknadsföringen och t.ex. ritningen som du själv påpekade.
En friskrivningsklausul i ett upplåtelseavtal ges inte obegränsad räckvidd, eftersom svensk rätt alltid sätter gränser genom tvingande lag, praxis. Den avser inte heller vilka avvikelser som helst. Jag lyfter fram två skäl av flera
- 36 § Avtalslagen – en friskrivning som innebär att köparen i praktiken saknar skydd även mot väsentliga fel anses oskälig och kan jämkas eller lämnas utan avseende. HD har i flera avgöranden markerat att avtalsvillkor som slår ut centrala rättigheter inte accepteras.
- Bostadsrättslagen 7 kap. – reglerna ger köparen rätt att frånträda om lägenheten inte motsvarar vad som avtalats eller om väsentliga brister föreligger. Dessa bestämmelser är tvingande till köparens förmån och kan inte sättas ur spel genom en friskrivning. Att ej kunna bruka 30 kvm boa, ett helt våningsplan, som det sålts är en väsentlig brist. Förstår inte hur TR kan mena något annat.
Föreningen har sålt ytan som boa. Det har varit tillsyn och konstaterats att det ej är boa. Man kunde se spår av att trappa upp mot vinden funnits men blivit bortmonterad innan tillsyn. Kommunen Österåker har jätteproblem med det här, tittar du på ritningen dom fick för bygglovet så har byggarna angett 264 kvm boarea. Dom har bytt ut siffrorna mot köparna, och angett andra för att få bygglov mot kommunen. se bifogat
Du ska nog inte kunna byta ut BOA till vad som helst det tror jag inte.
På ritningen, som utfäster 315 kvm BOA, vilket innebär en viss takhöjd på vinden och andra krav som det ställer, så har man rivit väggarna utmed långsidan. När man byggt klart alla lägenheterna och gjorde mätning 1 kort innan tillträde så visade den 161 boa + 12 ej mätvärt utrymme. Dvs 173 (161 egentligen) om man räknar snällt, istället för 198 totalarea som utlovat. Detta mätbevis var det säljarna först anmärke om att det var väsentligt fel. Detta gavs aldrig ut. Helt plötsligt, efter frånträde från köparna som reklamerat - utan svar från byggherrarna - så kom ett mätbevis där VD för AreaKorrekt varit ute och mätt lägenheten på luciadagen, då var den 161+29 kvm ej mätvärt utrymme. Nu låg man inom rimlig avvikelse ansåg man. Detta mätbevis har TR valt att anta var gällande vid tillträdet. Fast man har
Du lägger mycket ansvar på köparna, säljarna har inget?
?
Det har faktiskt uppmärksammats av en av de som arbetade fram BRL. Ingrid Uggla, hon säger själv att domstolarna går emot BRL's syfte och dömer fel.
Du fick det att låta som att det inte skulle gå att upplåta bostadsrätter och göra pengar på det givet att man inte fick ålägga risken på det sätt som gjorts här på köparna. Jag tyckte ej samma.
Köparna ångrade sig nog inte, dom skrev i reklamationen att dom skulle innehålla beloppet för att få veta hur det faktiskt låg till. Fick inget svar, frånträdde och blev då stämda. Av alla andra lägenheter som dom markerat som köpta och bokade i projektet när dom signade med köparna så var det ingen som var korrekt. Det var dom själva som bokat och falskt angett lägenheter som köpta. Jag antar att köparna kände sig lurade när dom skulle tillträda, dessutom hade dom tillträtt och krävt föreningen på pengar för felen - vilket ostridigt dom hade haft rätt att göra, så hade dom behövt betala till sig själva. Det var ju bara dom och två andra (som köpt attefallshus) i föreningen.
Det här är bedrägeri på hög nivå enligt mig. Kalkylerat också.
Redigerat:
Punkt 1. Det är ett helt fel konstaterande och TR borde skämmas. Ingen har ens hävdat 161 boa + 29 bia. Bara där förstår man att domaren inte gjort sitt jobb.
Punkt 2. " När det sedan gäller vinden framgår det vare sig av objektsbeskrivningen eller upplåtelseavtalet att den får användas som boyta."
Jag förstår ingenting, om man säljer BOA har man inte sagt att den får användas som boyta då? Domaren har ju inte förstått att BOA finns även på vinden. Hon tror att det är BIA.
@Albin Creutz jag kan inte följa dina resonemang. Du tar upp högt och lågt, relevant och irrelevant. Långa svador med detaljer om byggprocessen. Påståenden om omfattande korruption och inkompetens vad gäller olika parter.
Inget blir begripligt av detta.
Inget blir begripligt av detta.
Båda ligger i caset. #28 + #36:ans vind. Glömde lägga in vinden på 28.K Kane skrev:
36:an är för att visa att bygglovet inte medger BOA på vind.
Det centrala rättsligt verkar vara hur avtalet är skrivet. Och där är det ju tydligt - boarean kan skilja i den färdigbyggda lägenheten.
Sen är det lite efterblivet rent ut sagt att ett det är rimligt att man kan avtala om något sådant annat än i en ringa bemärkelse - annars skulle vi ju se att alla nybyggen är 10-15% mindre än utsatt boarea.
Sen är det lite efterblivet rent ut sagt att ett det är rimligt att man kan avtala om något sådant annat än i en ringa bemärkelse - annars skulle vi ju se att alla nybyggen är 10-15% mindre än utsatt boarea.
Tråkigt att du känner så, men jag förstår. Det är oerhört komplext och har inte heller riktigt tid att lägga på att göra det helt metodiskt och lätt att följa till detta forum.
Det är därför köparna har förlorat. Det är så mycket som inte framgår i domen. Domaren har tagit föreningens argumentation och hela vägen gått på den för att göra det enkelt, för att man inte förstår mätstandarder, brandskyddsregler, detaljplansregler, processer för slutbesked. Dessutom fanns det inte riktigt praxis när det gällde fel vid nyproduktion tills nu. Alla påståenden du läst från mig som du kallar korruption/inkompetens har jag belägg för. Det är bara att fråga.
Om man håller det enkelt, skulle domen stå sig och det är okej att upplåta bostadsrätt utan att äga fastigheten eller byggnaden, sälja 20% boarea (som man inte ens inreder) vilken inte får användas av offentligrättsliga lagar, tvinga folk att tillträda utan slutbesked (vilket ger straffsanktioner) samt köpa fastigheten för 50% högre pris än vad ekonomiska planen medger dagen innan tillträde från sitt egna projektföretag - ja då har man ju gjort köpare helt rättslösa och gett väldigt oseriösa byggherrar incitament att köra vidare.
Redigerat:
Samtidigt är ju detta inget man som bostadsrättshavare behöver bry sig om. Det är ju en fråga för föreningen eller annars byggherren.A Albin Creutz skrev:
Som bostadsrättshavare är frågan mer vad man har avtalat om i upplåtelseavtalet och om detta är som har upplåtits.
Som det ser ut i det material som du har lagt upp har man avtalat om att upplåta en viss lägenhet med bostadsrätt och det är också den lägenheten som har upplåtits. T o m med större BOA än upplåtelseavtalet anger.
Det är väl det vanliga att det tecknas förhandsavtal utan att byggnaden ens existerar. Och att bostadsrätt upplåts i byggnad som föreningen äger men som står på en fastighet som föreningen inte äger. Kan du förklara vad du menar här?!A Albin Creutz skrev:
Menar du att föreningen inte ägde byggnad respektive fastighet när köparna tillträdde sin bostadsrätt? Eller dagen när upplåtelseavtalet skrevs?
Kan du vara mer specifik här? Är det vinden du syftar på? Men det kan ju användas som vind. Den anges vara just vind i ritningarna som bifogas upplåtelseavtalet. Ingen inredning är ju inritad där. Och kommunen har ju gett slutbesked för vinden, d v s byggnadsnämnden har inget att invända mot dess utformning.A Albin Creutz skrev:
Det fanns ju ett interimistiskt slutbesked. Därmed fick byggnaden tas i bruk i den delen.A Albin Creutz skrev:
Är detta ens ett problem idag? Saknas slutbesked idag eller var det endast en formfråga i byggprocessen som du hänger upp dig på?
Det låter märkligt. Men då ägde ju bostadsrättsföreningen fastigheten med dess byggnader vid tillträdet. Det motsäger det som du angav ovan.A Albin Creutz skrev:
Men det är väl mer en ansvarsfråga för styrelsen än en fråga om köparnas upplåtelseavtal. Eller menar du att upplåtelseavtalen slutar vara gällande om styrelsen agerar så att de inte följer den ekonomiska planen? Kan du guida i bostadsrättslagen var denna reglering finns? Jag är genuint okunnig om detta.
Så är ju hela upplägget med bostadsrätter. Lagstiftaren har inte tänkt igenom detta utan det bygger på att alla vill väl.A Albin Creutz skrev:
Jag tror att jag förstår vilket grundproblemet var, som fick köparna att vilja dra sig ur. I tingsrättens dom framgår följande:
Av utredningen i målet, bl.a. ett mejl mellan mäklaren PA och VK den 9 juni 2022 framgår av fråga från VK och svar av mäklaren bl.a. följande. Vi fick inte riktigt ihop storleken. Tidigare stod det 157 kvm,
nu står det 198. När man tittar i skisserna så finns en vind på 25,9 kvm. Det blir
158+25,9 (183,9). Var kommer siffran 198 ifrån? Gissar det är biyta på vinden? Och
hur var det du sa, man fick inte "bo där" eller inreda rummet, men det räknas ändå
som boyta eller? – Precis som du skriver så är resterande del av arean biyta på
vinden. Det går fortfarande att klassa ytan som boarea, men sen säger detaljplanen för
området att ”Utöver tillåtet antal våningar får vind inte inredas”
Jag tolkar det som att köparna trodde att plan 1 och 2 tillsammans hade en boarea på 157 (eller 158?) kvm och att det utöver det fanns en vind på 25,9 kvm (som eventuellt kunde räknas som extra boarea).
Det primära var alltså inte alls huruvida vinden officiellt kan räknas som boarea eller inte utan det blev en fråga först när de insåg att de hade missuppfattat areauppgifterna och ville häva avtalet. Även övriga invändningar som bristande slutbesked etc synes vara mer eller mindre desperata försök att hävda sin rätt att häva avtalet snarare än reella problem.
Jag tycker att mäklaren är den som eventuellt ska klandras (och det har ju även gjorts om jag förstod rätt) för otydlighet med areauppgifterna.
Även tingsrätten verkar ha gått bort sig i turerna när de å ena sidan accepterar mätuppgiften 161 kvm boarea och å andra sidan skriver att "när det sedan gäller vinden framgår det vare sig av objektsbeskrivningen eller upplåtelseavtalet att den får användas som boyta". Har de inte förstått att både mätuppgiften och avtalets uppgift om 157 kvm boarea inkluderar vinden? Det blir intressant att se om hovrätten förstår bättre och i så fall om de lägger en annan vikt vid det.
Av utredningen i målet, bl.a. ett mejl mellan mäklaren PA och VK den 9 juni 2022 framgår av fråga från VK och svar av mäklaren bl.a. följande. Vi fick inte riktigt ihop storleken. Tidigare stod det 157 kvm,
nu står det 198. När man tittar i skisserna så finns en vind på 25,9 kvm. Det blir
158+25,9 (183,9). Var kommer siffran 198 ifrån? Gissar det är biyta på vinden? Och
hur var det du sa, man fick inte "bo där" eller inreda rummet, men det räknas ändå
som boyta eller? – Precis som du skriver så är resterande del av arean biyta på
vinden. Det går fortfarande att klassa ytan som boarea, men sen säger detaljplanen för
området att ”Utöver tillåtet antal våningar får vind inte inredas”
Jag tolkar det som att köparna trodde att plan 1 och 2 tillsammans hade en boarea på 157 (eller 158?) kvm och att det utöver det fanns en vind på 25,9 kvm (som eventuellt kunde räknas som extra boarea).
Det primära var alltså inte alls huruvida vinden officiellt kan räknas som boarea eller inte utan det blev en fråga först när de insåg att de hade missuppfattat areauppgifterna och ville häva avtalet. Även övriga invändningar som bristande slutbesked etc synes vara mer eller mindre desperata försök att hävda sin rätt att häva avtalet snarare än reella problem.
Jag tycker att mäklaren är den som eventuellt ska klandras (och det har ju även gjorts om jag förstod rätt) för otydlighet med areauppgifterna.
Även tingsrätten verkar ha gått bort sig i turerna när de å ena sidan accepterar mätuppgiften 161 kvm boarea och å andra sidan skriver att "när det sedan gäller vinden framgår det vare sig av objektsbeskrivningen eller upplåtelseavtalet att den får användas som boyta". Har de inte förstått att både mätuppgiften och avtalets uppgift om 157 kvm boarea inkluderar vinden? Det blir intressant att se om hovrätten förstår bättre och i så fall om de lägger en annan vikt vid det.
Samtidigt har de ju skrivit på ett upplåtelseavtal att lägenheten planeras till 157 kvadratmeter och fått ritningar på hur detta fördelar sig med kring 132 kvm på bottenplan/övervåning och kring 25 kvadratmeter vind.W Weimik skrev:
Och de tillträdde sedan en lägenhet som senare mättes upp av fackman till 161 kvm boarea med 29 kvm biarea.
Håller med. Man ska vara superförsiktig med areauppgifter som mäklare och säljare. Siffror missförstås så ofta av köpare och används också som juridiska vapen när de senare ångrar affären.W Weimik skrev:
Och just termer som "BOA" och "boyta" har ju betydelser i annan lagstiftning än bostadsrättslagen som gör dem extra olämpliga att använda på ett slarvigt sätt vilket tycks ha gjorts här.
Kan du utveckla detta. Jag uppfattar att tingsrätten har förstått detta. Vad tyder på att tingsrätten har gått bort sig?W Weimik skrev: