Köpa ett hus med ett olovligt förråd (svartbygge)

[Claes Sörmland]

Problemet är ju att evolutionen har begåvat oss med en hjärna som hela tider berättar tillrättalagda rövarhistorier för oss kring verkligheten. Det är som om vi alla har en chatGPT på steroider i huvudet som grumlar våra minnen, verklighetsbild och sinnesintryck. Klart alla människor då ljuger, hur mycket och vid vilket tillfälle varierar dock.

 

[D777]

Rent juridiskt spelar det ingen roll vilket uppsåt man har haft avseende att bryta mot PBL. D v s om det skedde av misstag eller inte spelar ingen roll. Det blir exakt samma byggsanktionsavgift och samma rättelseföreläggande för den som har gjort ett ärligt misstag som för den som medvetet svartbyggde.

Ett undantag finns: Om man har sökt råd hos kommunens byggnadsnämnd och dennes medarbetare har gett felaktiga råd som man har följt, då kan man få en nedsatt byggsanktionsavgift till hälften eller en fjärdedel. D v s om man har förletts av byggnadsnämndens medarbetare att bryta mot PBL så får man straffrabatt. Men man kan ju gissa att de flesta medarbetare på kommunerna kommer att ljuga i denna situation och mena att de inte alls har misslett fastighetsägaren. Då gäller det att ha bevis, email eller telefoninspelningar.

Precis, är medveten om det.

Normalt sett så tycker jag att det är en hederssak att vara ärlig och har också svårt för säljare som ljuger eller utelämnar viktig information. Men när det gäller bygglov blir det lite annorlunda i mina ögon. Tänk dig in i säljarens situation, vad ska de säga till mäklaren/er? "Ehm ja jo det är ett svartbygge rakt av, kommunen sa nej men vi körde ändå".

Då är det ganska förståeligt att istället dra till med att det inte behövs bygglov. Skulle någon börja rota i det kan de alltid bortförklara sig - de kanske ändrade på konstruktionsplanen efter att de fick avslag, de hade läst någonstans att om man gjorde si och så behöver man inte bygglov, grannarna hade sagt OK osv osv.

Om det är så viktigt för köparen räknar man förmodligen med att denne kollar upp det själv precis som ni gjorde. Att säljarna skulle ta framtida ansvar eller riva förrådet känns som ett rätt stort krav och tvivlar på att de går med på det. Ett prisavdrag kanske ni kan få till, skadar inte att prova om ni vill köpa huset.

När vi köpte vår gård fanns både en och annan friggebod och utbyggnad som jag inte skulle vara så säker på att det funnits bygglov till. Vissa säkert preskriberade vid det här laget men andra kanske inte. Jag vet inte säkert och jag känner inget behov av att veta. Det är osannolikt att någon skulle anmäla det eller kommunen skulle börja gräva i det efter åratal. Och den dagen den sorgen om vi skulle ha sån otur. Skulle aldrig låtit husköpet falla pga ett möjligt svartbygge, så länge det inte rör sig om ett helt boningshus som kanske måste rivas.

Intressant läsning och kloka tankar. Det hela bottnar nu i att vi inte vill stå för skitmackan, det är i mina ögon rimligt att säljarna står för kostnaden som svartbygget innebär (BSA, rivning etc). Vi vill varken kräva något mer eller mindre. Men i slutändan är det givetvis upp till säljarna att bestämma vad de kan tänka sig gå med på.

 

[HighFidelity]

Det är alltså viktigt för dig att vara ärlig, bara det inte kostar dig så mycket?
Det är lätt att vara ärlig/snäll/givmild/etc. när det inte har någon negativ påverkan på en själv, det är ju när fallet är tvärt om det visar på ens karaktär.

Jag menar snarare att det blir en absurd situation för säljaren att erkänna att han har svartbyggen på tomten. I bästa fall bryr sig inte spekulanterna men i sämsta fall tipsar någon kommunen och så kanske det blir sanktionsavgifter eller rivningsförelägganden. Bara för att det finns en intresserad spekulant är det ju inget som säger att det verkligen kommer att bli affär.

Du kanske ser på saken annorlunda men jag kan i det läget förstå om man spelar dum eller drar till med någon bortförklaring. För min del är det värre om säljaren ljuger om andra saker, t ex gällande husets skick och funktion. Här finns ju inget att riskera (annat än att köpare kan bli bortskrämda men det är en risk man får ta).

 

[klimt]

Som slutresultat har det ändå kanske blivit ganska rätt resultat. Säljaren berättade att det fanns byggnad utan bygglov. Det innebär troligen att om en köpare går vidare utan att följa upp så finns inget skäl att klaga i framtiden. Nu har köparen kollat upp och vet vad som gäller. Köparen har information och kan anpassa sitt bud efter omständigheterna.

 

[D777]

Verkar som att kommunen har öppnat ett tillsynsärende. Finns det någon risk att de anser att hela garaget nu är olovligt (då det enbart fick byggas om förrådsdelen ströks ur planerna) och behöver rivas och inte bara förrådet?

Finns det några risker med att ta över en fastighet under pågående tillsynsutredning? Brukar banker ha något problem med detta?

 

[Intet]

Om nu kommunen redan lagt näsan I blöt, lär väl mörkningstaktiken gå om intet. Så, varför inte fråga kommunen?

 

[Claes Sörmland]

Verkar som att kommunen har öppnat ett tillsynsärende. Finns det någon risk att de anser att hela garaget nu är olovligt (då det enbart fick byggas om förrådsdelen ströks ur planerna) och behöver rivas och inte bara förrådet?

Om garaget har bygglov så har det. Då har kommunen inga synpunkter på det. Om förrådet är vidbyggt det garage som har bygglov, som en utbyggnad/tillbyggnad så kommer kommunen:

1. Uppmana att rätta enligt bygglovet
2. Uppmana att söka bygglov i efterhand om det är möjligt enligt detaljplanen
3. Påföra en byggsanktionsavgift om rättelse inte skedde enligt 1. Om mer än fem år har passerats sedan överträdelsen är möjligheten till byggsanktionsavgift preskriberad.
4. Om 1 och 2 inte skedde så kommer kommunen förelägga fastighetsägaren att rätta, alltså riva förrådsdelen.

Finns det några risker med att ta över en fastighet under pågående tillsynsutredning? Brukar banker ha något problem med detta?

Att man som ny fastighetsägare får byggsanktionsavgift och rättelseförelägganden utställda på sig.

Banken bryr sig vanligen inte om sådana här detaljer.

 

[Räknenisse]

En intressant fråga att kolla upp är väl om garaget är byggt så att det i övrigt följer bygglovet, eller om det kan dyka upp något mer strul vid tillsynen.

Är förrådet byggt som en verklig påbyggnad eller som en överlång garagebyggnad. Med andra ord hur enkelt är det att riva och i vilken grad behöver man konstruera en ny yttervägg, bila bort gjutning när man ska åtgärda enligt det kommande föreläggandet e.dyl.?

Intressant läsning och kloka tankar. Det hela bottnar nu i att vi inte vill stå för skitmackan, det är i mina ögon rimligt att säljarna står för kostnaden som svartbygget innebär (BSA, rivning etc). Vi vill varken kräva något mer eller mindre. Men i slutändan är det givetvis upp till säljarna att bestämma vad de kan tänka sig gå med på.

Jag tänker det är mindre produktivt att resonera om en bajsmacka och fokusera på vem som ska ta den.

Det som hänt är att informationen om objektets egenskaper har ökat. Detta ändrar värderingen. Fundera istället på vad ert bud är för fastigheten med de kunskaper ni nu har om vad det är som säljs. (Alltså med antagen avgift att betala, förmodade kostnader för åtgärdande, en osäkerhetsmarginal och en riskpremie.)

Rent allmänt är prisavdrag mycket lättare och tryggare att hantera än avtalsvillkor av typen 'säljarna ska ha utfört X' före tillträdet. (Allra helst om det är en säljare man kan vara trulig eller oärlig.)

 

[Claes Sörmland]

Håller med. Inga avtal av typen att säljaren ska fixa före tillträdet. Sänk priset till den grad att det kompenserar för olägenheten som det svartbyggda garaget orsakar.

Ta höjd i priset för att garaget måste rivas om det nu inte bara rör sig om att förrådsdelen är en enkel tillbyggnad av det bygglovsgivna garaget och som därmed lätt kan rivas.

 

[D777]

Inloggade ser högupplösta bilder

Logga in

Skapa konto

Gratis och tar endast 30 sekunder

Garaget och förrådet ser ut enligt bild. Garaget i sig har bygglov och slutbesked, det har jag stämt av med kommunen. Dessa beviljades dock i tron om att förrådet hade strukits ur planerna, vilket det då inte hade gjorts.

 

[Claes Sörmland]

[bild]

Garaget och förrådet ser ut enligt bild. Garaget i sig har bygglov och slutbesked, det har jag stämt av med kommunen. Dessa beviljades dock i tron om att förrådet hade strukits ur planerna, vilket det då inte hade gjorts.

Här kan det bli intressant! Om slutbeskedet gavs med grund i handlingar som byggherren inkom med till byggnadsnämnden där förrådsdelen var inritad (som på bilden!) har kommunen försuttit sin chans att senare komma med rättelseföreläggande (eller byggsanktionsavgift). Har läst en MÖD-dom med detta innehåll.

Om istället inkomna handlingar som var grunden för slutbeskedet inte visade förrådsdelen så är det en annan sak. Då har ju byggherren först byggnadsnämnden bakom ljuset med falska uppgifter. Då blir det troligen rättelseföreläggande. Men det ser ju lätt ut att riva på en dag det där förrådet. Kostnad 10 000-20 000 kr att ta in någon för det med container för byggavfallet inkluderat?

 

[D777]

Här kan det bli intressant! Om slutbeskedet gavs med grund i handlingar som byggherren inkom med till byggnadsnämnden där förrådsdelen var inritad (som på bilden!) har kommunen försuttit sin chans att senare komma med rättelseföreläggande (eller byggsanktionsavgift). Har läst en MÖD-dom med detta innehåll.

Om istället inkomna handlingar som var grunden för slutbeskedet inte visade förrådsdelen så är det en annan sak. Då har ju byggherren först byggnadsnämnden bakom ljuset med falska uppgifter. Då blir det troligen rättelseföreläggande. Men det ser ju lätt ut att riva på en dag det där förrådet. Kostnad 10 000-20 000 kr att ta in någon för det med container för byggavfallet inkluderat?

Är rätt okunnig inom bygg, men tänker rent spontant precis som du att det inte bör vara allt för krävande och kostsamt att riva förrådsdelen?

 

[Weimik]

Det kanske inte är görligt i praktiken, men om man beaktar de nya bygglovsreglerna så kan det kanske finnas en möjlighet att flytta förrådet en liten bit så att det blir en fristående byggnad (och så klart eventuellt även bygga en fjärde vägg). Kan vara något att undersöka i alla fall.