TS verkar inte vara bekant med ordspråken Den som gapar efter mycket mister ofta hela stycket eller väck inte den björn som sover.T TypRätt skrev:
Snarare är det så att de som håller med dig i dina egna resonemang, ja de tycker du är bra. Folk som tycker annat, de blir illa bemötta. Mycket märkligt. Jag hade LÄTT köpt ut dig om du bott i min förening.E evy.87 skrev:Jag får ju så okunniga och idiotiska svar mestadels så därav tonen. Vissa svar har varit hjälpsamma, bra och konstruktiva dock - stort tack för dem
Jag kan för min del inte begripa vad en advokat skulle kunna tillföra i ärendet.
Utbudet är en hyreslägenhet och efterfrågan saknas, således blir priset noll.
De ekonomiska argumenten behöver nog utgå från tio-årsräntan, eller ännu hellre den ränta föreningen prognostiserar för nästkommande tioårsperiod.
Hyran idag är rimligen satt för ett något lägre ränteläge, så snacket om minskade räntekostnader är inte något givet framgångsrecept efter nästkommande hyreshöjning.
Då är nog likviditeten en mer framgångsrik utgångspunkt för en förhandling, förutsatt att föreningen har låg likviditet.
Utbudet är en hyreslägenhet och efterfrågan saknas, således blir priset noll.
De ekonomiska argumenten behöver nog utgå från tio-årsräntan, eller ännu hellre den ränta föreningen prognostiserar för nästkommande tioårsperiod.
Hyran idag är rimligen satt för ett något lägre ränteläge, så snacket om minskade räntekostnader är inte något givet framgångsrecept efter nästkommande hyreshöjning.
Då är nog likviditeten en mer framgångsrik utgångspunkt för en förhandling, förutsatt att föreningen har låg likviditet.
I min BRF har en hyresgäst i flera år "trixat" för att hålla kvar lägenheten trots att de ej har behov av den. I en annan hyresrätt var planen att en yngre familjemedlem skulle flytta in så att denne kunde ta över hyresrätten.Nissens skrev:
Således så tror jag att hyresgäster kommer att hålla mycket hårt i värdet som bristen på hyresrätter ger. Alternativet är ju att stå 30 år i bostadskö. Föreningen kommer troligtvis inte friställa denna lägenhet på mycket länge då ingen vettig person säger upp sitt hyreskontrakt bara sådär. Man byter ju tom kontrakt mellan städer.
Det TS försöker med är att realisera kontraktets värde i reda pengar, dock så tror jag att det i detta fall inte finns tillräckligt med förutsättningar för att det ska lyckas.
Får börja med att säga att jag inte orkat lusläsa hela tråden, den verkar stundtals spåra ur helt.
Att försöka förhandla sig till en evakueringsersättning känns inte som något jättemärkligt, även om det säkerligen inte är det normala att sådant betalas ut av bostadsrättsföreningar. Jag har själv varit med om att erbjuda/förhandla med hyrestagare om en rabatt i fall de väljer att köpa/ombilda sin hyresrätt i bostadsrättsföreningar.
Det är dock svårt att säga om 15% är en rimlig nivå. Mest troligt är att det i slutändan kommer handla om kronor, inte procent, för styrelsen. Sedan skulle det för mig åtminstone också bero på hur länge TS bott i hyresrätten. Har TS bara bott där en kortare stund så skulle jag troligen inte tycka det låter rimligt. Har TS bott där väldigt länge, kanske det kan kännas mer motiverat.
Däremot är jag osäker på vad TS tror/hoppas att en jurist/advokat ska kunna åstadkomma? Det finns ingen möjlighet att tvinga en bostadsrättsförening att ombilda lägenheten samt betala en evakueringsersättning. Så det enda en sådan skulle göra, om nu styrelsen inte är intresserad, är att dra på kostnader för TS. Spontant känns det som den bästa (enda ?) vägen framåt är att övertyga styrelsen att det är ekonomiskt gynnsamt för dem att göra detta, vilket en duktig ekonom troligen skulle vara mångfalt bättre än en jurist/advokat. Dessutom, skulle jag som styrelse få ett sådant brev från en jurist/advokat skulle jag nog bli skeptisk inställd från början medan jag skulle bli mer intresserad om jag fick en tydlig och bra uppställning från en duktig ekonom.
Sedan krävs det så klart att det faktiskt är ekonomiskt gynnsamt för föreningen och att det är i sådana nivå att styrelsen känner att det går att motivera detta gentemot övriga medlemmar i föreningen. Det behöver vara gynnsamt affärsekonomiskt, så det går inte riktigt att tänka som privatekonomi här. För föreningen är det mer än dessa 15% som det kommer att kosta, exempelvis måste man kanske ta in en mäklare som hjälper till med försäljningen, som så klart också ska ha betalt. Behöver de också ta hjälp med det administrativa vid ombildningen så kommer även det att kosta.
TS skriver också att föreningen "uppenbarligen är i behov av pengar", men det är lite oklart vad detta innebär. Är det kassalikviditeten som är problemet så kommer ombildningar bara att försvåra situationen. Jag såg också någon exempeluträkning i tråden på vad föreningen skulle "tjäna" på att lösa lån motsvarande vinsten från en försäljning. Problemet med det är att det förutsätter att föreningen har något lån som ska omsättas i närtid, annars kommer pengarna bara sitta på ett konto och föreningen ändå få fortsatt ha samma räntekostnader. Dessutom är bankerna väldigt ointresserade av att lämna offerter om det rör sig om för små summor, så att lösa ut delar av ett lån som ska omsättas skulle kunna göra att föreningen får en högre ränta. Det finns alltså en risk här, som styrelsen också måste kalkylera om det är värt att ta risken eller inte.
Sedan, som någon i tråden redan varit inne på, så har fastigheter historiskt haft en bra avkastning. Det betyder att föreningen troligen skulle få ut mer för lägenheten om de säljer den om 10-15 år, även om man räknar bort inflationen. Avkastningen kan på sikt säkerligen räknas på 7-8%, åtminstone.
Räknar man med allt detta, samt då minska intäkter då hyran ligger högre än årsavgiften, är det tveksamt till om det finns någon större ekonomisk vinning för föreningen att sälja just nu. Däremot är det väldigt få (eller inga) övriga hyresrätter kan det underlätta administrativt och förvaltningsmässigt för föreningen att avyttra hyresrätten. Men då blir frågan hur många kronor är det värt? Och där skulle jag gissa att det var att styrelsen landade i att ditt erbjudande inte motsvarande den minskade "huvudvärken" för dem.
Att försöka förhandla sig till en evakueringsersättning känns inte som något jättemärkligt, även om det säkerligen inte är det normala att sådant betalas ut av bostadsrättsföreningar. Jag har själv varit med om att erbjuda/förhandla med hyrestagare om en rabatt i fall de väljer att köpa/ombilda sin hyresrätt i bostadsrättsföreningar.
Det är dock svårt att säga om 15% är en rimlig nivå. Mest troligt är att det i slutändan kommer handla om kronor, inte procent, för styrelsen. Sedan skulle det för mig åtminstone också bero på hur länge TS bott i hyresrätten. Har TS bara bott där en kortare stund så skulle jag troligen inte tycka det låter rimligt. Har TS bott där väldigt länge, kanske det kan kännas mer motiverat.
Däremot är jag osäker på vad TS tror/hoppas att en jurist/advokat ska kunna åstadkomma? Det finns ingen möjlighet att tvinga en bostadsrättsförening att ombilda lägenheten samt betala en evakueringsersättning. Så det enda en sådan skulle göra, om nu styrelsen inte är intresserad, är att dra på kostnader för TS. Spontant känns det som den bästa (enda ?) vägen framåt är att övertyga styrelsen att det är ekonomiskt gynnsamt för dem att göra detta, vilket en duktig ekonom troligen skulle vara mångfalt bättre än en jurist/advokat. Dessutom, skulle jag som styrelse få ett sådant brev från en jurist/advokat skulle jag nog bli skeptisk inställd från början medan jag skulle bli mer intresserad om jag fick en tydlig och bra uppställning från en duktig ekonom.
Sedan krävs det så klart att det faktiskt är ekonomiskt gynnsamt för föreningen och att det är i sådana nivå att styrelsen känner att det går att motivera detta gentemot övriga medlemmar i föreningen. Det behöver vara gynnsamt affärsekonomiskt, så det går inte riktigt att tänka som privatekonomi här. För föreningen är det mer än dessa 15% som det kommer att kosta, exempelvis måste man kanske ta in en mäklare som hjälper till med försäljningen, som så klart också ska ha betalt. Behöver de också ta hjälp med det administrativa vid ombildningen så kommer även det att kosta.
TS skriver också att föreningen "uppenbarligen är i behov av pengar", men det är lite oklart vad detta innebär. Är det kassalikviditeten som är problemet så kommer ombildningar bara att försvåra situationen. Jag såg också någon exempeluträkning i tråden på vad föreningen skulle "tjäna" på att lösa lån motsvarande vinsten från en försäljning. Problemet med det är att det förutsätter att föreningen har något lån som ska omsättas i närtid, annars kommer pengarna bara sitta på ett konto och föreningen ändå få fortsatt ha samma räntekostnader. Dessutom är bankerna väldigt ointresserade av att lämna offerter om det rör sig om för små summor, så att lösa ut delar av ett lån som ska omsättas skulle kunna göra att föreningen får en högre ränta. Det finns alltså en risk här, som styrelsen också måste kalkylera om det är värt att ta risken eller inte.
Sedan, som någon i tråden redan varit inne på, så har fastigheter historiskt haft en bra avkastning. Det betyder att föreningen troligen skulle få ut mer för lägenheten om de säljer den om 10-15 år, även om man räknar bort inflationen. Avkastningen kan på sikt säkerligen räknas på 7-8%, åtminstone.
Räknar man med allt detta, samt då minska intäkter då hyran ligger högre än årsavgiften, är det tveksamt till om det finns någon större ekonomisk vinning för föreningen att sälja just nu. Däremot är det väldigt få (eller inga) övriga hyresrätter kan det underlätta administrativt och förvaltningsmässigt för föreningen att avyttra hyresrätten. Men då blir frågan hur många kronor är det värt? Och där skulle jag gissa att det var att styrelsen landade i att ditt erbjudande inte motsvarande den minskade "huvudvärken" för dem.
En annan sida än den krassa ekonomiska kalkylen är att det är mindre jobb för styrelsens ledamöter att bibehålla status quo än att initiera förhandlingar om en evakueringsersättning och nybildning av en bostadsrätt.
Så fort en försäljning av lägenheten som en nyupplåten bostadsrätt blir aktuell så slår ett moln av arbete upp med hundratals timmar för styrelseledamöterna. Det handlar dels om att köpa in tjänster (juristtimmar, mäklare o s v) och dels om att hålla föreningens övriga medlemmar muntra (argumentet att medlemmar kan tycka det är oskäligt att ge bort evakueringsersättning för något man redan äger).
Jag vet ju inte hur just denna förenings styrelse fungerar men generellt kan man nog säga att det är väldigt vanligt med BRFer där styrelsearbetet får på ett minimum och ledamöterna inte har energi att ens driva enkla projekt som är ekonomiskt gynnsamma för föreningen. Man kämpar med att sätta om sina lån och det är höjden av insats s a s.
Så fort en försäljning av lägenheten som en nyupplåten bostadsrätt blir aktuell så slår ett moln av arbete upp med hundratals timmar för styrelseledamöterna. Det handlar dels om att köpa in tjänster (juristtimmar, mäklare o s v) och dels om att hålla föreningens övriga medlemmar muntra (argumentet att medlemmar kan tycka det är oskäligt att ge bort evakueringsersättning för något man redan äger).
Jag vet ju inte hur just denna förenings styrelse fungerar men generellt kan man nog säga att det är väldigt vanligt med BRFer där styrelsearbetet får på ett minimum och ledamöterna inte har energi att ens driva enkla projekt som är ekonomiskt gynnsamma för föreningen. Man kämpar med att sätta om sina lån och det är höjden av insats s a s.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 23 299 inlägg
Nåja. Tiotals timmar kanske, och efter första försäljningen har man rimligen lärt sig något. I TS fall finns ju flera hyresrätter och förr eller senare ska de alla säljas som bostadsrätter.Claes Sörmland skrev:
Så även om jag håller med om att det nog är ett arbete man på kort sikt gärna vill undvika så ska det ju ändå göras förr eller senare.
Om det dessutom är så att det finns flera hyresrätter så kommer det att bli ombildningar pga. naturlig avgång i en långsam takt. Då finns ingen anledning för föreningen att skynda på ombildning med evakueringsersättning.
Jag tror du underskattar tidsåtgången påtagligt. T ex ett kort möte på en timme med en jurist en förmiddag äter ju inte bara upp den där timmen utan hela förmiddagen, kanske 5 timmar. Man måste ta ledigt från jobbet o s v. Skickar man två styrelsemedlemmar så är vi uppe i 10 timmars ideellt arbete. Med ett uppföljningsmöte helgen efter så är kanske också söndagseftermiddagen förstörd och där försvann ytterligare 10 timmar. Nu har ett enkelt möte på 1 h med en jurist kostat 20-talet timmar.
Detta är i alla fall min erfarenhet av denna typ av styrelsearbete, det är extremt tidskonsumerande om man ska blanda in andra parter och juridik. Att skriva ett styrelsemötesprotokoll däremot kan ju rivas av på 20 minuter efter styrelsemötet och sen är det bra med det.
Och typiskt sett lär sig ideella styrelser nästan ingenting. Folk lämnar ju så fort de bara kan så kompetensen förblir vanligen låg över tid. Allt är alltid första gången för styrelsen. (Och eftersom förvaltare byter jobb som andra byter underkläder numera så brukar de heller inte ha mycket kompetens.)
Ska du anlita en jurist så räkna med att du får lägga minst 5000kr för dom att författa ett brev. Är föreningen smart så börjar de diskutera med juristen, massa brev fram och tillbaka tills dess att timmarna gått och du har en räkning på 25-50000kr. Sen helt enkelt bara avstå att sälja.
En dold reserv som din lägenhet är, ser bra ut på årsredovisning och vid försäljningar av andra lägenheter. Får de in en marknadshyra så överskrider det ofta vad ränta på eventuella lån hade kostat för motsvarande storlek av vad de kan få ut i försäljningspris.
Det är väldigt väldigt ovanligt att en förening betalar ut till nån som initierat frågan. Det är endast vid tex ombyggnation som ersättningslägenhet erbjuds eller ett flyttbidrag.
En dold reserv som din lägenhet är, ser bra ut på årsredovisning och vid försäljningar av andra lägenheter. Får de in en marknadshyra så överskrider det ofta vad ränta på eventuella lån hade kostat för motsvarande storlek av vad de kan få ut i försäljningspris.
Det är väldigt väldigt ovanligt att en förening betalar ut till nån som initierat frågan. Det är endast vid tex ombyggnation som ersättningslägenhet erbjuds eller ett flyttbidrag.
1. Du har givetvis helt rätt i att din hyresrätt har ett värde. Det är en oundviklig konsekvens av att hyresmarknaden är reglerad. Planekonomi ger alltid den effekten d v s att det uppstår obalans i tillgång och efterfrågan som ger dolda värden, svart marknad och köer.E evy.87 skrev:
2. Det värde du gick ut med d v s ca 15% av marknadsvärdet på en brf lgh låter fullt rimligt. Det troliga är att brf fick ännu högre rabatt vid köpet än så. 10% vore ett rejält klipp för brf en.
3. som flera andra har sagt så gör du rätt i att låta en revisor ta fram de ekonomiska argumenten och lägga fram för styrelsen. Det är en gyllene chans för dem att få in pengar. Att vänta på att någon ensamstående hyresgäst dör låter som ett betydligt sämre alternativ.
4. Men ändå, hade jag varit rådgivare till dig hade jag med grund utifrån vad du själv säger d v s att du skulle använda pengarna till kontantinsats till en br så varför inte testa det omvända d v s att få motsvarande 15% rabatt mot marknadsvärde och köpa din lgh? Du säger dig inte ha råd med marknadspriset men kanske 85% av marknadspriset? Brf slipper mäklararvode t ex och har som sagt ändå köpt med mer än 15% rabatt ursprungligen.
Ja, du har såklart rätt i det där. Så ser det ut i de flesta styrelser. Men ibland kan det finnas kompetens och ledningsförmåga hos enskilda.
De flesta Brf står i närtid inför stora räntehöjningar oavsett. Bindningstiderna går oundvikligen ut. Det borde i alla fall skapa incitament att ta in kapital för att minska lånen istället för att höja avgifterna. Obs att hyrorna inte kan höjas i närheten av hur mycket räntorna höjs nu så kalkylen att köpa ut hyresrätter ändras
Så är det ju och vi vet inget om styrelsen och föreningen i TS fall.HusPoolGarage skrev:
Min poäng var bara att belysa att rationell ekonomisk kalkyl endast är en liten del som förklarar BRF-styrelsers agerande. De är inga AB utan lever på obetalt arbete från enskilda eldsjälar.
Hoppsan.E evy.87 skrev:Jag får ju så okunniga och idiotiska svar mestadels så därav tonen. Vissa svar har varit hjälpsamma, bra och konstruktiva dock - stort tack för dem
Men om jag fattat saken rätt vill du egentligen inte flytta, men du vill ha pengar så att du kan köpa en lägenhet? Evakueringsersättning ska ju egentligen vara för att den som tillfälligt inte kan bo i sin lägenhet men inte erbjuds ersättningsbostad under tiden ska slippa drabbas av kostnader. Om man ska få det för att lämna bostaden helt och hållet blir det därmed fråga om ett rent flyttbidrag. Och då är det ju lämpligt att ha en "evakueringsbostad" först.
Nej, det är inte rimligt att få en halv miljon för att få grundplåt till en bostadsrätt när du redan hyr en lägenhet som egentligen skulle vara bostadsrätt. För det du då i praktiken säger är ju att de borde ge dig en halv miljon för att bo kvar i lägenheten, men betala månadsavgift istället för hyra.
För det finns ju inget som säger att inte du själv kan vara en av budgivarna om din lägenhet säljs.