Hus utan intyg badrum, el mm

[JohanLun]

Tack for alla svar och diskutioner!! Det underlättar verkligen och ger nyttigt perspektiv. Fått svar tillslut att de inte vet så mycket om renoveringar mer än det mesta gjorda 2020-2023, tidigare ägare. Och mäklaren har själv nu öppnat upp för besiktning så vi lutar åt att buda, trotts, i min värld, mycket oklarheter.

Det är nog rätt väg. En bra besiktningsman bör kunna se om det är dåligt gjorda fuskjobb som behöver göras om eller om det är bra gjort.

När hus börjar bli 20,30, 40 år gamla så är nog fuskjobb och dålig skötsel viktigare än om det finns papper på det. Det gäller ju givetvis nya hus också - att det kan vara fuskjobb. Men är ett hus 30 år så är mycket på pappret "slut". Men är det väl omhändertaget kan det räcka länge till.

 

[Snigla]

Ta några djupa andetag nu.. mäklaren är säkert bara en lite dryg person - och det är eg ingen ni behöver ha att göra med!

När vi/jag köpt hus.. så ja.. de första 3 husen tror jag inte jag sa så mycket mer än hej och hej då till mäklaren. Personen gav oss/mig en folder med info om huset (typ köpannonsen från hemmet och så ytterligare ett par papper - som på den tiden inte publicerades online). I övrigt gick vi alla omkring som yra höns därinne i huset.. alla tittade på olika saker.. (jag kunde se några försöka ställa nån fråga till mäklaren, men inte mycket mer än så.. )

Första titten var "bara" att skaffa sig en bild och känsla av huset i verkligheten..

Ska väl tillägga också att jag alltid tyckt att man "köper grisen i säcken" när det kommer till hus.. just för att även de där sakerna som är rätt.. eller ser bra ut.. också "kan gå åt helskotta".. (och när det kommer till papper, så ja.. "folk ljuger".. )

MEN om man är lite ny på området och känner sig orolig osv.. så fortfarande är min rekommendation att skita i mäklaren (speciellt om denne verkar helt ointresserad).. och istället ta med några kunniga goda vänner.. eller besiktningsman.. och gå igenom de där delarna ni finner oroande..

Kyl och frys och vitvaror.. de ska alltid budgeteras att köpa nya typ.. även om de bara är två år gamla i ett nyrenoverat kök (observera att det betyder inte att de kommer gå sönder när ni flyttar in.. de KAN göra det .. men de kan också hålla i 15 år till utan problem)

Viktiga saker att fokusera på... är de stora sakerna
Tak - kan vara bra och veta om det är bytt nån gång sedan det byggdes.. men i övrigt.. kontrollera att alla pannor ligger rak.. inga glipor i plåtar osv (allt beror på vilken sorts tak det är.. men utsidan ska se "hel ut").. och i samband med taktitten.. kom ihåg att kontrollera, så gott det går, plåtar och vindskivor.. så de ser ut att sitta tätt emot det de ska/där de sitter..

När ni kikat klart utvändigt på taket, titta upp på vinden om det är möjligt.. sniffa lite därinne.. och kolla hur allt trämaterial ser ut.. om det är mörka eller vita beläggningar på något.. (ha sedan i åtanke när ni går runt på visningen.. att kolla taken i rummen, oavsett vilken våning ni befinner er på.. fläckar i taken.. fuktrosor längs lister.. mörka oförklarliga skuggor och trasiga innertak.. är alltid värt att noter och se på med misstänksamhet - behöver inte vara något akut eller farligt.. men ja.. något man behöver kolla upp .. oavsett om det är fukt från vinden/taket, eller från bjälklagen mellan våningarna)

Grund / mark - Kika på hur tomten faller mot husgrunden, har huset källare försök fråga om huset är dränerat (har det en källare, brukar väggarna tala för sig själva.. men har de trägolv eller träpanel på väggarna och det är gammalt.. bör man vara lite misstänksam till hur det mår - men oftast har näsan redan berättat det ögonen kanske inte ser.. men blanda inte ihop källardoft med mögeldoft.. man behöver inte måla fan på väggen så att säga.. källare är källare och i många fall lite dåligt ventilerade.. det är lätt åtgärdat om det bara är lite instängd luft.. inte ovanligt).

Hängrännorna/stuprören och hörnen på huset allmänt (speciellt på insidan) är bra att kika extra på om man kan.. helst om man har källare.. (där kan man ibland se spår av fukt.. just pga att stuprören går ner där och det kan bli extra tryck av vatten.. speciellt om dagvattnet eller dräneringen inte funkar som den ska). Sprickor, putslossning, färgskiftningar.. (ja, bara notera konstiga saker!)

Är det krypgrund på huset.. titta in där.. ser det bra ut? torrt.. (eller vattenpölar?)..

VVS - .. kolla under diskbänken ..ser det ut att ha läckt i skåpet under.. ser rören ut att läcka.. finns avstängning till va där? har diskmaskinen avstägning? har kyl frys diskmasken "små plastbrickor" (läckageskydd) under sig...

På toa.. kolla hur rören går in i vägg eller ner i golv.. ser allt helt o rent ut.. finns avstägningar där? har toaletten/va en avtängning.. oavsett är det bra o veta var man kan stänga av vatten och inte... och vilka rör man kan komma åt och inte.

Golvbrunnar är svåra att se om det eg är något fel på.. men ingen fara att peta på dem.. om du kommer åt dem kolla om det är plast el gjutjärn (gamla hus kan ha kvar lite gamla rostiga golvbrunnar..).. känn på mattan (om det är våtrumsmatta) runt golvbrunnen om den sitter fast o spänd.. eller känns mjuk och lite bubblig (den ska sitta slätt och fast mot underlaget.. sluttande mot brunnen).. är det klinker eller mosaik på golvet.. kolla fogarna för lite sprickor.. och känn på stenarna om de vippar/rör sig eller ej.. en liten överkurs.. kan vara att ta med sig en liten golfboll eller motsvarande.. och använda den för att kolla fallet i badrummet.. (eller i rum med golvbrunn).. lägger man bollen någonstans borde den rulla mot golvbrunnen.. speciellt om du håller dig inom kran/bad/duschområdet..

Elen - är ju den som är lite svår, men man observera om det ser ut att vara jordade uttag eller ej.. om proppskåpet ser nytt eller gammalt ut (öppnar man o kollar.. så ser man ofta om det ser nyare ut...) .. men om man är orolig över just elen.. ska man nog ta dit en el-kunnig person för att gå igenom det mer grundligt.

Det finns mycket att tänka på och titta på..
Men mäklaren är liksom bara en mellanhand.. mer pappersvändare..
Läs papprena du fått..
Ställ en konkret fråga bara till mäklaren (inte hundra på en gång..) och fortsätt tjata tills du fått svar.

Får man inte det svaret man vill.. och man fortfarande vet att man vill ha huset. Ja då bjuder man efter den infon man har..

Vilket man gör klart för mäklaren också om man bjuder under utgångspris... (för då måste du bjuda som om "den saken mäklaren inte svarar på.. måste åtgärdas". Givetvis funkar det inte för allt men är det något stort så .. (småsaker är aldrig värda att tjafsa om)

Vi bjöd under utgångspris när värmesystemet inte klarade av att värma upp huset för att de hade byggt ut det för mycket.. så vi gick till en firma och bad om offert för att byta ut det.. till ett som klarade av husets storlek... och tog med det till mäklaren och ägaren.. vi prutade inte på något annat.. bara att vi ville ha värme i hela huset..

De godtog inte vårt bud och vi lät det ligga..
Vi köpte ett annat innan de hade sålt.. och de fick inte mer än vårt bud i slutänden (gissar att andra också ville ha värme i huset)

VI SJÄLVA har haft bra mäklare när vi sålt MEN det är inte säkert att köparna tyckte det! Den gränsen är ju hårfin..

 

[Sona2012]

Ta hjälp av en besiktningsman. Denne kan förutom själva besiktningen även ge kommentarer om förväntat skick beroende på byggår. Exempelvis att ”på den tiden fanns inga regler om …” eller ”med tanke på husets ålder” eller ”byggnader från den perioden hade ofta problem med…”.

Då får du en rätt bra bild över situationen.

Det Bledarn skriver!!!

Kan du/ni inte så mycket kanske besiktningsmannen ger vettiga tips om vad ni borde kunna förvänta er utifrån valt utförande, tillgänglig teknik vid tidpunkten.

När jag köpte hus fick jag lära mig att gjutjärnsbrunnarna i tvättstugan var klar riskkonstruktion som mest troligt behövde bytas inom några år, 43 år gammalt hus, så då kunde jag justera budet utifrån att budgetera för det arbetet. Taket ,tegelpannor, hade nått teknisk slutålder med underlagspappen totalt färdigt, 10 år senare är taket fortfarande inte omlagt, ändå påpekade jag det till nästa köpare för 5 år sedan.... underlagspappen låg i smulor under pannorna vid besiktningen och blåste iväg när man lyfte på pannorna. Otroligt nog fanns det knappt någon fukt synlig i träet under inne på vinden.

El blir fort obsolete med åldern eftersom standarder uppdateras. Räkna med att vitvaror behöver bytas så snart ni önskar, är de så pass nya att det finna garanti kvar sparar ni i bästa fall de slantarna när det går sönder....

Stora kostnader att budgetera för är, dränering, takomläggning, våtrum, så planera buffert för dessa i framtiden. Omöjlig att veta när det inträffar??? Men ha det i bakhuvudet. Ifall du/nu tänkt er huset som slutdestinationen för ert boende. Är det bara ett boende för överskådlig tidperiod , 2-10 år kanske ni hinner avyttra fastigheten innan eventuella kostsamma renoveringar uppstår!.?!!!

 

[Liljekonvalj]

Mäklare är det många som tycker mycket om, men man kan ju ha med sig att utgångspriset KAN vara satt med justering (avdrag) för att stora renoveringar behövs. Att t.ex dränering och/eller takrenovering behövs KAN redan speglas i utgångspriset. I vårt område finns sådana mäklare, men också motsatsen, och tyvärr är väl det senare kanske vanligare. Mäklare, banker och byggbolag hurrar över höga priser. Även säljare. Ända tills de blir köpare och låntagare.

Med det sagt är det fritt att lägga vilket bud man vill och mäklaren är enligt lag skyldig att framföra det. Hur budet landar är säljarens beslut. Att man är enda budgivaren innebär inte automatiskt att man blir köpare.

När man går på visning får man ganska snabbt en bild av om de som bott där har ordning och reda eller ej, vilket kan, men inte behöver vara en indikation på hur viktiga delar av huset omhändertaget.

Genom att läsa besiktningsprotokoll på andra hus kan man lära sig en del om vad man ska titta på och vad man kan förvänta sig, och man kan också få en bild av vilken besiktningsman man själv vill välja.

När jag tittar på hus tittar jag på läge, läge, läge, sedan tittar jag på planlösning/ljus/flöde och möjlighet att justera det. Därefter tak/dränering/avlopp/ventilation/uppvärmning/el/badrum/fönster. Ommålning, golvslipning, byte av vissa vitvaror, kommoder etc. får man nästan räkna med beroende på vilken standard man önskar, en av många omkostnader vid flytt.

Finns det ingen info om när stora saker är gjorda, och du inte själv kan dra några slutsatser alls är det ju möjligt att skriva kontrakt med öppen besiktningsklausul.Obs, var noga med att ni kan dra er ur helt fritt. Det finns flera varianter av sådan klausul där vissa låser köparen mer.

Inför besiktningen kan det vara bra att tydliggöra för säljaren att hen måste förbereda så att ni kan komma upp på taket, komma in i vind, kattvind, krypgrund, förråd etc och att de förväntas ta fram stege, röja undan bråte så att golv, väggar och tak är besiktningsbart. Även ta fram huspärmen med intyg. Det är inte alla som vet vad som krävs vid en besiktning. Var också tydlig i din beställning till besiktningsmannen att du vill att allt besiktigas och att du sagt till säljaren vad som krävs av hen, så kan en besiktningsman med lite råg i ryggen driva den frågan lite grand på plats. Kanske begära att de avsätter extra tid så att säljaren, vid behov, har möjlighet att leta fram det som saknas.

Om det i besiktning framkommer oväntade saker så kan ni även efter försöka förhandla pris eller dra er ur. Om något inte är besikningsbart är det också skäl till prisavdrag, särskilt efter er uppmaning. När man kommit så långt brukar båda parter vara så ”investerade” i affären att den tålmodigaste/envisaste ”vinner”. Men bra är ju om båda parter går från bordet nöjda.

 

[TRJBerg]

Om jag mot all förmodan skulle sälja mitt hus/fastighet skulle jag inte ge någon som helst information till säljare/mäklare som kan tänkas tas som en utfästelse. Allt för att undvika senare konflikter eller diskussioner. Det är upp till köparen att få informationen från egen undersökning, fastighetsregistret och/eller kommunen.

 

[Plupp 233320]

Hur länge håller ett avlopp, en skorsten, ett tak, eller ett kylskåp? Svaret är, ingen vet. Så tycker du om ett hus så köp det. För eller senare kommer ändå något att gå sönder.

Har inte riktigt följt hela tråden så jag vet inte vad vi talar om för prisläge men ""på landsbygden" (och såklart även i stan men då är förutsättningarna annorlunda) är det rätt så vanligt att "hemmapulare" köper en fastighet och gör en ytskiktsrenovering som kan få huset att se snudd på "lyxigt" ut. Man köper för en halv mille, renoverar själv och försöker sälja för en miljon.

OM man då gör renoveringen enligt konstens (och Boverkets) alla regler tjänar man ingenting så man kan väl utgå ifrån att det tas lite genvägar. Vore jag spekulant på ett sådant hus skulle jag utgå ifrån att en total badrumsrenovering stod på to-do-listan de närmaste åren och då blir "budet" därefter.

Kan hemmapularen visa, med t.ex. bilder, hur badrummet är renoverat och om hen känns som en person som vet vad hen gör så kanske man kan lite på jobbet. Just det har jag dock aldrig sett...

 

[A_Camera]

I en drömvärld finns papper och ritningar på allt som gjordes på en fastighet. I verkliga livet är det långt ifrån så. Dessutom ju äldre huset är desto mindre handlingar finns kvar. Vissa av dessa förlorar helt sitt värde efter ett antal år. Våtrumsintyg, elhandlingar är typiska exempel. Du skriver inte hur gammalt huset är.

Jag sitter i liknade sits, har i januari köpt en störrä fastighet, byggnaderna är uppförda 2004 och det saknas det mesta. Mäklarfirman är samma som din, Fasighetsbyrån. Vi var mycket nöjda med mäklaren, han skötte affäreren professionellt och var trevlig. Tyvärr kunde han inte trolla fram handlingar som säljaren inte hade. Så det är upp till köparen att acceptera villkoren eller inte. Det finns inget annat man kan göra än att köpa eller inte köpa. Köparen har alltid ett stort ansvar, även om det finns handlingar, dessa är inte någon garanti på att allt är som handlingarna beskriver. Så du får anlita en besiktningsman för byggnaden, och en annan för elen om du tror att det behövs. Ålder på vitvaror är relativt lätt att bedöma. Om säljaren inte minns hur gamla saker är då får du räkna med att dessa har uppnått en hög ålder och kan haverera när som helst.

Allt får avspeglas i slutpriset.

 

[cpalm]

Allt får avspeglas i slutpriset.

Huvudet på spiken. Kruxet är att det ger en osäkerhet i det objektiva värdet och inte nödvändigtvis en låg värdering. Det kan bli både fynd och överpris beroende på hur skicket visar sig vara i slutänden.
I och för sig ett fenomen som inte går att undvika helt vid fastighetsköp.

Men har man ett bra öga för skick är det ju de taffligt marknadsförda objekten där fyndchanserna finns. Om det nu är det man är ute efter.

 

[Langos]

Blir smått tokig. Har ett hus på g vi gillar skarpt!! . Men mäklaren är extremt svävande med information. Huset har legat ute i sex månader men i perioder, ligger lite avskilt och inget ovanligt här då att de tar lite tid. Vi vill bo så, vill inte alla.
Men jag ställer frågor om ålder på vitvaror, intyg/årtal för renoveringar som badrum, tak, el, senast Sotning och mäklaren är helt nochig.

Detta är ett upplevt problem med flera mäklare från denna firma! Fastighetsbyran. De svarar inte på meddelanden oavsett om det är inför intresse eller med specifika frågor och på visningarna är det mycket axel ryckningar.

Vi är nya till hus men inte korkade! inte som att vi frågar för skojs skull utan som grund att lägga bud. Vi har ju sett att det finns saker att fixa men också att mycket är fixat. Vi vill mest bara kunna göra en plan utifrån vad som behövs, vi vill vi ha fakta oavsett bra eller dålig.

Jag blir super stressad av denna typ av mäklare, känns som man bli lurad hur som och kan inte fatta välgrundade beslut.

Ingen besiktning gjord. Men det har jag förstått kan va lite hur som ändå när köparen stått för den..

Kontentan av inlägget. Hur ska man tänka om det inte finns några papper alls på utfört badrum tex, eller el? Hur mycket kan sånt vara okej att buda ner pga? Kan man kontrollera utan att riva ut allt i badrum tex?

Det är tråkig känsla när man känner man förlorar hus på att man inte är super mega kunnig. Vi vill bli kunniga och lär oss hela tiden men svårt när det handlar om flera miljoner. Sedan känns det som så många helt struntar i att spara viktiga papper och dokumentation, känns mer standard än undantag att det är så tyvärr.

Lite gnäll tråd kanske men behov av stöd i alla funderingar 😅

Jag skulle lita 10 gånger mer på en besiktningsman än på papper från firmor som gjort jobbet, det finns massor med badrumsrenoveringsfirmor godkända enligt bkr etc som ändå gör dåliga jobb. "Certifieringen" är bara att betala en faktura...

 

[A_Camera]

Jag skulle lita 10 gånger mer på en besiktningsman än på papper från firmor som gjort jobbet, det finns massor med badrumsrenoveringsfirmor godkända enligt bkr etc som ändå gör dåliga jobb. "Certifieringen" är bara att betala en faktura...

Speciellt om pappret är 20+ år gammalt och firman kanske inte ens finns kvar. Dessutom även om hantverkarna har gjort ett bra jobb för 20 år sen och certifikatet var värdefullt då, allt är enligt gamla regler, vilka med sto sannolikhet avviker från dagens. Det är också något som en besiktningsman mpste veta och påpeka. Man kan inte förvänta sig att få ett nytt hus, byggt enligt dagens standard om det är byggt för länge sen. Fast även professionella besiktningsmän kan missa saker, men helt klart ser mer än vad en vanlig amatör ser, som oftast fastnar på kvasikunskap som han/hon har googlat sig fram till, eller än värre, frågat någon sorts AI, och oroar sig mer över det visuella än det som är viktigt vid ett husköp.

 

[Kirre2]

Funderar på en sak. Många skriver att man ska lägga ett bud som ligger så mycket under utgångspriset som de renoveringar som behöver göras kostar. Betyder det att man ska se utgångspriset som att det är vad huset är värt om det är i perfekt skick? Jag har alltid tänkt att det är vad huset kan anses vara värt som det står nu?

 

[Huddingebo]

Tyvker väl inte att man ska bry sig allt för mycket om vad de skriver för pris i annonsen.
Det är väl mer en fingervisning.
Priset kommer ändå att avgöras av vad någon är beredd att betala, oavsett om det är mycket eller lite att göra.

Funderar på en sak. Många skriver att man ska lägga ett bud som ligger så mycket under utgångspriset som de renoveringar som behöver göras kostar. Betyder det att man ska se utgångspriset som att det är vad huset är värt om det är i perfekt skick? Jag har alltid tänkt att det är vad huset kan anses vara värt som det står nu?

 

[Sona2012]

Funderar på en sak. Många skriver att man ska lägga ett bud som ligger så mycket under utgångspriset som de renoveringar som behöver göras kostar. Betyder det att man ska se utgångspriset som att det är vad huset är värt om det är i perfekt skick? Jag har alltid tänkt att det är vad huset kan anses vara värt som det står nu?

För min del så utgår jag från befintligt skick och räknar av det som jag vet/ antar att det kostar renovera det nödvändiga. Så utgångspris minus takrenovering. Vitvaror är småpotatis. Fungerar de som finns ser jag till att ha budget för nytt om något år, räcker antagligen med att spara tusen/ månad. Ytskikt samma sak, går det befintliga att leva med renoverar jag själv allt eftersom med liknande budget.

Så befintligt skick minus kostnader för att få ett hus som inte riskerar få allvarliga fel ( vattenskador från läckande tak eller surt markarbete/ dålig dränering, vilket i sig innebär att jag inte skulle lägga bud/köpa)

fungerande kök och badrum är framtida eventuella " lyxrenoveringar", ( jag skulle aldrig förvänta mig eller renovera köket med HTH för 250tusen. Är skåpstommar okej i en hyfsad planlösning byter jag luckor om något år... samma med badrum kanske fräshar upp ytskiktet men behöver inte vara italiensk mosaik för flera tusen, vanligt kakel och klinkers duger för min del, byter brunnar vid behov. Enda lyxen är att byta till en rejäl ducharmatur. Orange eller limrgrönt, 70-tal, porslin byts till neutralt vitt.

 

[cpalm]

Många skriver att man ska lägga ett bud som ligger så mycket under utgångspriset som de renoveringar som behöver göras kostar.

Resonerar man så är det överhängande risk att det inte blir något köp. Budet måste ju också accepteras av säljaren och trumfa ev. andra spekulanters bud. Så det är nonsens enligt min åsikt.

Förvisso nog lugnare nu, men har kikat på mängder av renoveringsobjekt och alltsom oftast dyker det upp en eller flera tomtar som kraftigt överskattar skicket, eller underskattar renoveringsbehov/kostnad om man så vill.