Hotfullt brev från BRF - råd?

[timmelstad]

Bostadsrättslagen reglerar vad en bostadsrättsförening får ha i sina stadgar som anföra som skäl för att neka medlemskap. Skäl mot medlemskap som inte får anföras är ett visst medborgarskap, en viss inkomst och annat oskäligt villkor. Ganska gummiartat, alltså. Det ska vara en alldeles speciellt konstig person som söker medlemsskap för att förening ska kunna neka.

En vanlig och fullt legitim anledning att neka är Attmar inte tänkt bo i sin köpta lägenhet, därav att det är vanligt att föreningen har i stadgarna att man ska ha avsikt att bo i sin lägenhet.
(Apropå diskussion om andrahandsuthyrning).

 

[timmelstad]

Jag menar inte att föreningsfriheten skulle vara struken men i ett mer kapitalistiskt samhälle skulle nog föreningarna i högre grad tillåta andrahandsuthyrning,

/Krille

Det finns numer föreningar som har noll kr i avgift, fritt tillstånd för andrahandsuthyrning och professionellt anlitad styrelse (möjligt med senaste lagändringen) pga tillräckligt höga intäkter från kommersiella lokaler.
Med andra ord så köper man ett investeringsobjekt där. Tror det kommer bli allt vanligare. Särskilt som kommunen börjat slå ner på fastighetsägare som försöker göra om sina hyreshus till smyghotellverksamheter.

 

[Nötegårdsgubben]

Fast kommer alla intäkter från uthyrning blir det ju en oäkta bostadsrättsförening vilket ger högre skatt. Jag har svårt att se att man medvetet skulle rigga en nybyggd BRF så att den blev oäkta.

Men att BRF-lagstiftningen överutnyttjas till sådant den inte var tänkt för, absolut. Det är ju en ganska omodern, och kanske naivt utformad, lag som bygger på ideella gemensamma intressen snarare än tydlig äganderätt.

 

[Claes Sörmland]

En vanlig och fullt legitim anledning att neka är Attmar inte tänkt bo i sin köpta lägenhet, därav att det är vanligt att föreningen har i stadgarna att man ska ha avsikt att bo i sin lägenhet.
(Apropå diskussion om andrahandsuthyrning).

Normalt uppger man att man ämnar bosätta sig i lägenheten när man söker medlemskap. Sen kanske det råkar utvecklas i en annan riktning efter att man har blivit medlem.

 

[klimt]

Det finns numer föreningar som har noll kr i avgift, fritt tillstånd för andrahandsuthyrning och professionellt anlitad styrelse (möjligt med senaste lagändringen) pga tillräckligt höga intäkter från kommersiella lokaler.
Med andra ord så köper man ett investeringsobjekt där. Tror det kommer bli allt vanligare. Särskilt som kommunen börjat slå ner på fastighetsägare som försöker göra om sina hyreshus till smyghotellverksamheter.

Fast kommer alla intäkter från uthyrning blir det ju en oäkta bostadsrättsförening vilket ger högre skatt. Jag har svårt att se att man medvetet skulle rigga en nybyggd BRF så att den blev oäkta.

Jag har inte sett något exempel på det som Timmelstad beskriver, alltså nollavgift, fri andrahandsuthyrning och professionell styrelse. Det vore intressant med ett exempel. Det finns många föreningar med nollavgift eller mycket låg avgift. Dessa ligger ofta i områden med höga priser och den låga avgiften tillför ytterligare värde. Min egen erfarenhet är att ägare i sådana fastigheter är mycket försiktiga med andrahandsuthyrning som riskerar att öka förvaltningskostnaderna. Då menar jag inte styrelsearbetet som ju i exemplet sköts av inhyrda krafter (vilket är ovanligt), utan det faktum att en hyresgäst inte värdesätter och vårdar på samma sätt som en ägare.

Däremot är det inte givet att en förening med höga hyresintäkter och låga avgifter blir en oäkta förening. I den bedömningen jämför man intäkter från hyresgäster och juridiska objekt med en fiktiv nivå på hyror från medlemslägenheterna om dessa hade varit hyreslägenheter. Så länge detta fiktiva värde är högre än hyresintäkterna så bedöms föreningen som äkta. Men, för att gå tillbaka till fallet som initialt diskuterades här, så ingår en näringsbostadsrätt inte bland bostadslägenheterna utan på den andra sidan i denna bedömning. Så för en förening med höga hyresintäkter kan en bostadsrätt som ägs länge av ett dödsbo och därmed övergår från vanlig bostadsrätt till näringsbostadsrätt förändra balansen så att hela föreningen anses som oäkta.

 

[timmelstad]

Fast kommer alla intäkter från uthyrning blir det ju en oäkta bostadsrättsförening vilket ger högre skatt. Jag har svårt att se att man medvetet skulle rigga en nybyggd BRF så att den blev oäkta.

Men att BRF-lagstiftningen överutnyttjas till sådant den inte var tänkt för, absolut. Det är ju en ganska omodern, och kanske naivt utformad, lag som bygger på ideella gemensamma intressen snarare än tydlig äganderätt.

Tja, är intäkterna tillräckligt höga kan man leva med den högre skatten...

 

[timmelstad]

Jag har inte sett något exempel på det som Timmelstad beskriver, alltså nollavgift, fri andrahandsuthyrning och professionell styrelse. Det vore intressant med ett exempel. Det finns många föreningar med nollavgift eller mycket låg avgift. Dessa ligger ofta i områden med höga priser och den låga avgiften tillför ytterligare värde. Min egen erfarenhet är att ägare i sådana fastigheter är mycket försiktiga med andrahandsuthyrning som riskerar att öka förvaltningskostnaderna. Då menar jag inte styrelsearbetet som ju i exemplet sköts av inhyrda krafter (vilket är ovanligt), utan det faktum att en hyresgäst inte värdesätter och vårdar på samma sätt som en ägare.

Däremot är det inte givet att en förening med höga hyresintäkter och låga avgifter blir en oäkta förening. I den bedömningen jämför man intäkter från hyresgäster och juridiska objekt med en fiktiv nivå på hyror från medlemslägenheterna om dessa hade varit hyreslägenheter. Så länge detta fiktiva värde är högre än hyresintäkterna så bedöms föreningen som äkta. Men, för att gå tillbaka till fallet som initialt diskuterades här, så ingår en näringsbostadsrätt inte bland bostadslägenheterna utan på den andra sidan i denna bedömning. Så för en förening med höga hyresintäkter kan en bostadsrätt som ägs länge av ett dödsbo och därmed övergår från vanlig bostadsrätt till näringsbostadsrätt förändra balansen så att hela föreningen anses som oäkta.

Kolla BRF Täppan på Södermalm i Stockholm. De har en konstruktion med ett eget fastighetsbolag (AB Bjurholmsgatan) som man köper aktier i (för en krona) när man blir medlem och löser äktheten för föreningen på det viset.

 

[klimt]

Kolla BRF Täppan på Södermalm i Stockholm. De har en konstruktion med ett eget fastighetsbolag (AB Bjurholmsgatan) som man köper aktier i (för en krona) när man blir medlem och löser äktheten för föreningen på det viset.

Jag löste på snabbt om denna förening. Vad gäller andrahandsuthyrning tycks det inte vara fritt, löste följande på deras sida

”REGLER FÖR ANDRAHANDSUTHYRNING
• För att hyra ut i andra hand måste Du ha styrelsens samtycke och göra en skriftlig ansökan. Kostnaden är per år en 1/10 av prisbasbelopp per år. Denna kostnad tas ut månadsvis med en 12:e del av avgiften så länge den hyrs ut i andra hand.
• På ansökan ska det tydligt framgå varför lägenheten ska hyras ut, till vem och hur lång tid den ska hyras ut.
• Förtryckt blankett för ansökan kan erhållas från styrelsen eller laddas ned som PDF (se längst ner på denna sidan).
• Tillstånd för andrahandsuthyrning ges för högst ett år i taget, om det finns beaktansvärda skäl. Godkända skäl är bl a studier på annan ort, arbete på annan ort eller provbo med partner.”

Det förefaller vara ungefär som i de flesta bostadsrättsföreningar. Jag har inte läst i detalj hur de sköter förvaltningen, men lösningen med en uppdelning där intäkter läggs i ett särskilt bolag är ett system som en hel del före detta oäkta föreningar använder. Jag hittade inte senaste årsredovisning så att vi kan kl,a om det tredje kriteriet, proffesionell utomstående förvaltning gäller.

 

[timmelstad]

Jag utgick bara från information jag fick på visning när jag var spekulant på en lägenhet där för några år sen.
Det är ofta skillnad på vad som står i stadgarna och hur faktiskt tillämpad praxis ser ut. (Eftersom det i praktiken finns alla möjligheter för en styrelse att godkänna andrahandsuthyrning för vilka skäl som helst). Det är ju snarare så att man normalt sett skriver stadgarna så man kan använda dem. Men man behöver ju inte det om man inte vill...

 

[Parkeringsvakten]

Normalt uppger man att man ämnar bosätta sig i lägenheten när man söker medlemskap. Sen kanske det råkar utvecklas i en annan riktning efter att man har blivit medlem.

Då får man ju sälja den. Varför ska du krångla med att hyra ut?

 

[timmelstad]

Då får man ju sälja den. Varför ska du krångla med att hyra ut?

För att det kan vara ganska krångligt att lite hipp som happ sälja och ordna nytt på dagens bostadsmarknad. Eller att det inte är något permanent ändrat förhållande som uppstått. Det kan finnas en hel del anledningar i livet som gör att det inte bara passar att sälja och gå vidare just för stunden.

 

[hempularen]

För att det kan vara ganska krångligt att lite hipp som happ sälja och ordna nytt på dagens bostadsmarknad. Eller att det inte är något permanent ändrat förhållande som uppstått. Det kan finnas en hel del anledningar i livet som gör att det inte bara passar att sälja och gå vidare just för stunden.

Men ändrade förhållanden som är tillfälliga, ger ju i de flesta fall rätt att hyra ut i andra hand. Tillfälligt. Jag ser inte problemet.

 

[timmelstad]

Men ändrade förhållanden som är tillfälliga, ger ju i de flesta fall rätt att hyra ut i andra hand. Tillfälligt. Jag ser inte problemet.

Jag svarade på ”Parkeringsvaktens” kommentar ovan.

 

[Claes Sörmland]

Då får man ju sälja den. Varför ska du krångla med att hyra ut?

Ja det är ju en möjlighet. Eller så hyr man t ex ut eller låter bostadsrätten stå tom.

 

[slurppe99]

Jag trodde inte man fick neka dem medlemskap i och med att de ärvt det hela, bostadsrättslagen 2 kap. 3 § ovan. (Men det är klart, är de konkursfärdiga så kanske det finns sakskäl att neka medlemskap. Eller att de uppger att de inte tänker bosätta sig där.)

Eller så har de visat vad de går för. Då de inte har tagit tag i det här på sju år.

Annars har väl vissa bostadrättsföreringar godkänt att den som flyttar in äger 10%.