Dold golvbrunn bakom fast inredning – klassas detta som dolt fel?

[Dani Sam]

Tolkar jag detta rätt som att ni inte besiktigade själva eller undersökte huset?

Brukar säga att besiktningar har två syften. En säljare besiktigar för att hitta alla fel som kan tänkas räknas som dolda, alla andra fel vill man ju inte skylta med och ge köpare orsaker till prut.

En köpare däremot besiktigar för att främst hitta alla fel som INTE är dolda och som man kan pruta ner priset eller få åtgärdat.

Besiktningsmannen kan krävas på ansvar om den som anlitat honom åker på kostnader som han borde ha upptäckt, därför lär ni inte ha något att hämta där.

Har ni rättsskydd någonstans så kanske ni kan få några timmars gratis juristhjälp men tänk också på att juristen tjänar lika mycket om ni förlorar målet så deras eventuella optimism om vinst ska ni ta med en nypa salt. Ställ eventuella pengar vid vinst mot den risk och tid ni själva behöver lägga här, är det några tio tusen så lönar det sig nog bättre att ställa kravet direkt till säljare och hoppas de nappar. Och gör rep så billigt det går så erat krav mot säljare är rimligt, kommer man med fantasi summor blir det taggarna ut och en ny tråd här på byggahus...

Tack för din kommentar och kloka råd!
Bara för att förtydliga en viktig detalj, vi anlitade och betalade en egen besiktningsman som köpare och vi var med själva under hela genomgången. Problemet var bara att vaskskåpet satt fastmonterat direkt framför gallret, så ingen av oss kunde se brunnen utan att skruva loss säljarens fasta inredning.
Och jag håller helt med dig om kostnaderna! vi är absolut inte ute efter några orimliga summor eller en lyxrenovering utan det handlar enbart om en riktad åtgärd för att lösa själva felet och skadan.

Skönt med lite jordnära perspektiv innan vi tar nästa steg!

 

[Thomas59]

Alltid svårbedömt när man inte har alla fakta så; Svårt att se på bilderna men ser ut som gallret bakom kommodlådan går att se om man drar ut/hakar av de två lådorna, eller bara den översta lådan.

Är det verkligen en golvbrunn vi ser på fjärde bilden eller är det bara ett avloppsrör som skarvats från handfatet ner i grunden, eller är det vertikala avloppsröret skarvat från badkaret där det blev stopp?

Att avloppsröret från kommoden går in i väggen ser helt normalt ut, men hur ser det ut i badrummet, som jag gissar ligger vägg i vägg med gästwc? Finns där en golvbrunn som badkarsavloppet går ned i eller går avloppsröret från badkaret på något sätt in i väggen och vidare som vi ser på fjärde bilen?

Några tankar:

1/ undersökningsplikten går så långt som fram till förstörande undersökning. Alltså man ska inte behöva riva något. Att haka av en låda och att skruva bort ett galler för att kontrollera avlopp får nog anses ingå i undersökningsplikten.

2/ vvs ingår utan tvekan i undersökningsplikten men brukar regelmässigt vara undantaget i de besiktningar man köper, bortsett från visuell undersökning, slumpmässig kontroll av ”bom” i plattor och kontroll av manchett och klämring i golvbrunnar.

3/ att ett utrymme är svåråtkomligt begränsar inte undersökningsplikten.. Är det möjligt att inspektera ska men göra det, även om man måste krypa, så det är rimligt att gallret borde ha upptäckts vid besiktning och föranlett frågetecken eller att man skruvats bort och inspekterat utrymmet.

Det är vanligt att folk tror att det faktum att man måste flytta på saker fritar från undersökningsplikt, men så är det inte. Missuppfattningen kommer, tror jag, från att lata besiktningsmän regelmässigt friskriver sig för att det är jobbigt att undersöka vissa utrymmen.

Visserligen borde vvskonstruktionen, om den undersökts ordentligt, generellt resa ett antal frågetecken, och därmed krav på vidare undersökning, och beroende på våtrumsreglerna vid byggtillfället kan våtutrymmet/vvs eventuellt vara FEL utförda.

Att det sedan skulle ha varit möjligt att upptäcka någon SKADA eller FEL är dock svårt att sia om. Ev hade det behövts gå vidare och filma rören.

Ett stopp i avloppet är väl kanske inte i sig ett ersättningsbart fel. Det får man nog räkna med att det händer ibland och även att det då svämmar över. Händer det ofta får man sen undersöka orsaken, varvid givetvis ett fel på avloppet kan visa sig.

4/är det ett fel man borde förvänta sig, utifrån ålder, pris, kontruktion osv. Tja hus från -65, ombyggt/tillbyggt/renoverat. Man får nog räkna med vissa fel.

5/ uppgår eventuellt fel/skada, om det nu är det (tveksamt) till belopp som gör det ersättningsbart? Svårt att bedöma men nånstans 5-10% av köpesumman har jag sett. Osäker på om det stämmer. Under det beloppet kan det visserligen vara ett fel men är ev inte ersättningsbart då beloppet är för lågt i förhållande till köpeskillingen, enligt viss praxis.

Iaf inte ett solklart dolt fel. Anmäl skadan till försäkringsbolaget, och säljaren, och gå vidare med att undersöka orsaken. Beroende på orsak får man sen ta ställning till om/hur man driver detta vidare.

 

[Tomtom79]

Tack för din kommentar och kloka råd!
Bara för att förtydliga en viktig detalj, vi anlitade och betalade en egen besiktningsman som köpare och vi var med själva under hela genomgången. Problemet var bara att vaskskåpet satt fastmonterat direkt framför gallret, så ingen av oss kunde se brunnen utan att skruva loss säljarens fasta inredning.
Och jag håller helt med dig om kostnaderna! vi är absolut inte ute efter några orimliga summor eller en lyxrenovering utan det handlar enbart om en riktad åtgärd för att lösa själva felet och skadan.

Skönt med lite jordnära perspektiv innan vi tar nästa steg!

Det låter bra!! Ja, ta alla stensäkra inlägg här med en stor nypa salt och väg vinsten mot risken

 

[Thomas59]

Tack för din kommentar och kloka råd!
Bara för att förtydliga en viktig detalj, vi anlitade och betalade en egen besiktningsman som köpare och vi var med själva under hela genomgången. Problemet var bara att vaskskåpet satt fastmonterat direkt framför gallret, så ingen av oss kunde se brunnen utan att skruva loss säljarens fasta inredning.
Och jag håller helt med dig om kostnaderna! vi är absolut inte ute efter några orimliga summor eller en lyxrenovering utan det handlar enbart om en riktad åtgärd för att lösa själva felet och skadan.

Skönt med lite jordnära perspektiv innan vi tar nästa steg!

Se min kommentar ovan. Att vaskskåpet satt framför gallret framgår av bilderna men lådorna borde ha gått lätt att dra ut/ta bort. Det har ni ju gjort på bilderna. Att det är svåråtkomligt begränsar inte undersökningspliken. Även att skruva bort galler och undersöka utrymmen bakom ingår.

Att sedan besiktningsmän regelmässigt skriver att utrymmen inte är besiktningsbara beror i de flesta fall bara på att dom är lata.

 

[Dani Sam]

Men har det uppstått någon skada?
Vad är det du tänker begära ersättning för?

Ja tyvärr uppstod det en vattenskada för en vecka sedan när det blev stopp.
Kärnan i problemet är ju att säljaren döljde brunnen helt bakom fast inredning. Eftersom den var helt osynlig hade jag ingen aning om att den överhuvudtaget existerade vilket berövade mig helt möjligheten till normalt underhåll och rengöring för att förhindra skadan.
Det vi vill ha ersättning för är helt enkelt kostnaderna för att åtgärda vattenskadan och göra brunnen tillgänglig och säker .

 

[Byggmarodören]

Lyfte ni inte ut lådorna under besiktningen för kolla VVSen för handfatet? Gallret borde väl synts då?

Det var väl rätt vanligt förr man satte ett sånt galler med en golvbrunn bakom när man byggde in badkar? Jag har sett det i två lägenheter ivarjefall (dock inte den här varianten där gallret sitter på annan plats än just vid badkaret).

 

[Satsuki]

De flesta kommoder/handfatsskåp har en öppen baksida (av praktiska skäl) men är monterade fast i väggen. Om man drar ut eller hänger av lådor ser man i de flesta fall väggen bakom. I ert fall skulle man då sett gallret som uppenbarligen var äldre än kommoden.

På de bilder du lagt in ser det ut som att ni tagit bild på gallret efter att ha tagit bort lådorna. Vid en besiktning bör man i så fall med lätthet sett väggen bakom kommoden även om denna var skruvad i väggen. Ett galler i väggen bör föranleda frågan om vad det är och vad som finns bakom.

 

[Thomas59]

Ja tyvärr uppstod det en vattenskada för en vecka sedan när det blev stopp.
Kärnan i problemet är ju att säljaren döljde brunnen helt bakom fast inredning. Eftersom den var helt osynlig hade jag ingen aning om att den överhuvudtaget existerade vilket berövade mig helt möjligheten till normalt underhåll och rengöring för att förhindra skadan.
Det vi vill ha ersättning för är helt enkelt kostnaderna för att åtgärda vattenskadan och göra brunnen tillgänglig och säker .

Nej, utrymmet bakom kommoden är inte helt dolt eller osynligt. Det är tom ganska lätt att se gallret och inte heller svårt att skruva loss det, vilket ni verkar ha gjort.

 

[HenrikHuslöse]

Se min kommentar ovan. Att vaskskåpet satt framför gallret framgår av bilderna men lådorna borde ha gått lätt att dra ut/ta bort. Det har ni ju gjort på bilderna. Att det är svåråtkomligt begränsar inte undersökningspliken. Även att skruva bort galler och undersöka utrymmen bakom ingår.

Varför skulle någon ha anledning att tro att det finns något att undersöka bakom skåpet?

 

[Thomas59]

Varför skulle någon ha anledning att tro att det finns något att undersöka bakom skåpet?

Alla besiktningsbara (undersökningsbara) utrymmen ska besiktigas/undersökas. Det är ingen ursäkt att man ”trodde” att det inte fanns något att se bakom lådorna.

Svårt att avgöra på bilderna men det verkar som om gallret går att se bara man böjer sig ner och kikar under kommoden. Inte fö att det i sak spelar någon roll. Vid besiktningen borde lådorna i vilket fall dragis ut/hakats av och då hade gallret varit synligt.

 

[Dani Sam]

Varför skulle någon ha anledning att tro att det finns något att undersöka bakom skåpet?

Exakt så! du sätter verkligen fingret på det.


Och angående att "dra ut lådorna": gör man det ser man ju bara lådbotten och skåpet. Och även om man rent hypotetiskt skulle ha skymtat ett galler där bakom vilket vi inte gjorde varför i all världen skulle man gissa att det döljer sig en hel golvbrunn 😵‍💫 där bakom och inte bara ett helt vanligt ventilationsgaller?


Utan några varningssignaler eller fukt finns det ingen anledning att montera ned fast inredning. Stort tack för ett sunt perspektiv!

 

[Dani Sam]

Alla besiktningsbara (undersökningsbara) utrymmen ska besiktigas/undersökas. Det är ingen ursäkt att man ”trodde” att det inte fanns något att se bakom lådorna.

Svårt att avgöra på bilderna men det verkar som om gallret går att se bara man böjer sig ner och kikar under kommoden. Inte fö att det i sak spelar någon roll. Vid besiktningen borde lådorna i vilket fall dragis ut/hakats av och då hade gallret varit synligt.

Fast enligt svensk fastighetsrätt (Jordabalken) krävs det faktiskt inte att man ska kräla på golvet eller vika sig dubbel för att leta efter helt okända installationer under eller bakom fast inredning så länge det saknas alla former av varningssignaler som fukt, lukt eller synliga skador.
Att spekulera i vad man "borde ha trott eller sett" när det saknades misstanke faller helt enkelt utanför vad praxis kräver vid en normal undersökning.

Vi har lämnat ärendet vidare till juridisk bedömning och försäkringsbolaget, så får de göra den formella värderingen. Tack för visat intresse! 🙂

 

[Satsuki]

Förstår, ni fick svar som inte passade era förhoppningar och då blir det lite jobbigt.

Önskar er stort lycka till, återkoppla gärna i tråden så andra personer i liknande situationer kan dra nytta av era erfarenheter i framtiden 👍

 

[Dani Sam]

Vad är kostnaden att dra om röret från badrummets golvbrunn så att det ansluter till avloppsstammen? 5 000 kr? 10 000 kr? 20 000 kr?

Det låter som för låga belopp för dolt fel om huset kostade några miljoner.

Jag önskar verkligen att det bara handlade om de summorna då hade jag inte krävt en enda krona av någon! Men det handlar ju tyvärr inte bara om ett rör, utan om en vattenskada i stommen. Vad helheten landar på får försäkringsbolaget och hantverkarna bedöma.

 

[Farstatjej90]

Tack för din kommentar och kloka råd!
Bara för att förtydliga en viktig detalj, vi anlitade och betalade en egen besiktningsman som köpare och vi var med själva under hela genomgången. Problemet var bara att vaskskåpet satt fastmonterat direkt framför gallret, så ingen av oss kunde se brunnen utan att skruva loss säljarens fasta inredning.
Och jag håller helt med dig om kostnaderna! vi är absolut inte ute efter några orimliga summor eller en lyxrenovering utan det handlar enbart om en riktad åtgärd för att lösa själva felet och skadan.

Skönt med lite jordnära perspektiv innan vi tar nästa steg!

Att såga upp en inspektionslucka i en vägg anses ingå i undersökningsplikten så att skruva bort nån vask tror jag du kan glömma få som dolt fel...