Det är ju ingen ny skrivning, grunderna har varit med sen 1991 års bostadsrättslag med lydelsen "Bostadsrättshavaren får inte göra någon väsentlig förändring i lägenheten utan tillstånd av styrelsen." 2002 förtydligade lagstiftaren att ändring av befintliga ledningar för avlopp är en sådan väsentlig ändring genom att införa den explicit i lagtexten. Denna lagreglering har stått fast sen dess men fick en redaktionell ändring 2022 till tillståndsplikt för åtgärder som omfattade "installation eller ändring av ledningar för avlopp".K klimt skrev:
Syftet kvarstod hela vägen från 1991 tagit sikte på väsentliga ändringar, i propositionen anges att syftet främst är att styrelsen ska få beslutanderätt över flytt av badrum och kök. Syftet är inte att tillståndsbelägga vanliga underhållsåtgärder. I senaste propositionen anges i lagrådskommentaren:
"Paragrafen, som utformas delvis enligt Lagrådets förslag, behandlar förutsättningarna för en bostadsrättshavare att utföra ändringsåtgärder i lägenheten." Alltså inte underhåll.
Vidare anges: "I första stycket anges vilka åtgärder som kräver styrelsens tillstånd. Ändringen innebär ytterligare specificeringar i punkterna 2–4 av vilka åtgärder som är att betrakta som väsentliga förändringar av lägenheten och som därmed kräver styrelsens tillstånd." Alltså bibehålls väsentlighet som krav för att påkalla behov av tillstånd även vid senaste lagändringen, alltså samma idé som lagstiftaren hade 1991.
Jag tänker att det kan inte vara en väsentlig ändring att ett befintligt avloppsrör byter vissa små egenskaper vid en underhållsåtgärd. T ex att ett avloppsrör i äggskals-PVC byts till ett annat i polypropylen. Eller att fallet ändras något vid underhållet eller att man inkluderar någon annan rördel eller som i trådens fall 50 mm istället för 75 mm rör. Dessa åtgärder är inte ändringar i lagens mening som jag förstår det för det är inte väsentliga ändringar.
Hur hamnar du i den bedömningen? Den tycks inte ha något stöd i t ex de tre propositionerna.K klimt skrev:
Jag läser detta som syftet med punkterna 2-4 är att räkna upp ett antal specifika åtgärder som lagstiftaren i sig anser vara väsentliga förändringar. Dvs. att ändring av avloppsledning är ett "exempel" på en väsentlig förändring.Claes Sörmland skrev:
Inte att ett väsentlighetsrekvisit tillkommer ovanpå de specifika åtgärder som räknas upp.
Håller i grunden med. Men det krävs fortfarande en ändring av en avloppsledning för att den specifika åtgärden ska kräva tillstånd. Vad är då en ändring? Ja det ska utifrån lagstiftningen förstås som något som är väsentligt, t ex en ny helt ny dragning av ledningen i lägenheten, inte bara att en gammal ledning har bytts ut från en produkt för ändamålet till en annan produkt för samma ändamål i samband med bostadsrättshavarens tar sitt underhållsansvar.C cpalm skrev:
Var hittar du stöd för detta? Det är rätt vanligt med avloppsledningar som är 50 mm från utslagshoar i diskbänk och avlopp från diskmaskin.C Cox skrev:
Instämmer. Det är uppenbart att en åtgärd måste uppnå en viss nivå för att vara en ändring i lagens mening. I synnerhet när åtgärden faller under BR-innehavarens underhållsansvar.
I äldre rättspraxis blev den avgörande frågan om åtgärden varit till skada för föreningen (i en vidare mening), men det följde ju av att det var ett rekvisit för att det skulle leda till någon påföljd. Vad som gäller idag är nog svårare att säga. Men att gå ner i dimension från 70 till 50 är i vilket fall inte en teknisk förbättring och det är inte heller glasklart att det skall bedömas som tekniskt likvärdigt. Så nog torde det finnas en risk här att det bedöms som en tillståndspliktig ändring i lagens mening.
Redigerat:
När jag läser de tre propositionerna ser jag inga tecken på att lagstiftaren har velat ändra tillståndsplikten i de senare två. Man har enbart velat förtydliga den genom att specificera vissa åtgärder som anses vara väsentliga ändringar. Och i den senaste från 2022 har man också gjort tillståndsplikten obligatorisk, den går inte längre att avskaffa via skrivningar i stadgarna.C cpalm skrev:
En sak som kanske talar emot detta (och TS åtgärd) är att man valde att inkludera begreppet "installation" i lagtexten. Det är ju ett mångtydigt ord. Lagtexten lyder sedan 2022 års ändring:
"Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd utföra en åtgärd i lägenheten som innefattar [...] installation eller ändring av ledningar för avlopp"
Av lagtexten förstår vi att "installation" är en annan kategori än "ändring". Men vilken?
Här blir det oklart för mig om lagstiftaren med "installation" menar "nyinstallation" till skillnad mot ändringar på befintliga ledningar, eller om man menar varje installationsåtgärd i dess bredaste bemärkelse, att montera ledningar för avlopp. Det som annars har kallats "ingrepp" i lagtexten. I det senare fallet skulle ju alla ingrepp vara tillståndspliktiga.
Denna textsnutt i propositionen (Prop. 2021/22:171 s. 69) antyder att lagtextens "installation" ska läsas som "nyinstallation" snarare än som "ingrepp":
"Det bör också förtydligas att det inte enbart är ändringar av ledningar för avlopp, värme, gas och vatten som kräver tillstånd, utan även installation av sådana. Installation av sådana ledningar kan bl.a. orsaka föreningen merkostnader vid framtida omdragningar av gemensamma ledningar."
Jag hittar inget stöd i propositionen för att man med "installation" ska förstå att lagstiftaren vill att varje ingrepp i avloppsledningarna ska tillståndsbeläggas.
I propositionen hänvisas till utredningen SOU 2017:31 och lagstiftaren skriver att propositionen i huvudsak överensstämmer med utredningens förslag s. 303. Vad hittar jag då i detta utredningskapitel?
Utredningen (s. 305): "Slutligen ska det förtydligas att inte enbart ändring av ledningar för avlopp, värme, gas och vatten kräver tillstånd utan även installation av sådana." Så det är härifrån dikotomin "ändring" och "installation" kommer ifrån men återigen utan att förklara vad man menar.
Redigerat:
Vi har inte alla detaljer om vad som gäller i detta fall. Föreningen har ett ansvar att säkerställa att inte kostnadskrävande förändringar görs. Bostadsrättshavare vill bygga om på ett för denne fördelaktigt sätt. Lagen ger en balans som innebär kontakt och överenskommelse före förändring. Här har innehavare gjort en förändring utan överenskommelse. Det finns nog inte praxis om vad som krävs för att uppfylla lagens krav i detta fall. Det kloka är då att säkerställa före åtgärd. Så blev det inte. Då är lösningen som är ”second best” att försöka kompromissa. TS har två val, antingen att återställa eller försöka bevisa att den nya lösningen inte är kostnadsdrivande för föreningen.
Näst enklaste lösningen: (1) återställ, (2) informera föreningen, (3) ansök om tillstånd att byta till 50 mm rör och (4) byt tillbaka till 50 mm rör efter att du har fått tillståndet.E EB2 skrev:
K klimt skrev:
Nja, jag håller inte med om att lagen innebär att någon överenskommelse ska slutas, det är ett konceptuellt feltänk.
Istället innebär lagen att väsentliga förändringar (varav vissa specifika fall listas i lagtexten) är förbjudna att genomföras av bostadsrättshavaren. Förbudet kan enbart lyftas genom tillståndsbeslut av styrelsen (eller hyresnämnden). Styrelsen har inte rätt att vägra tillstånd om det inte föreligger påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Styrelsen kan förena tillståndet med villkor.
Här sker således ingen som helst överenskommelse med två parter, utan det som sker är en formell tillståndsprövningsprocess av styrelsen där det gäller omvänd bevisbörda. Styrelsen måste bevisa att det föreligger påtaglig skada eller olägenhet för föreningen för att vägra tillståndet. Annars måste de ge tillståndet. Följer man inte lagen ges tillståndet av hyresnämnden efter överklagan.
Eftersom jag fått en rättelseanamning för detta från föreningen som jag inte håller med, så tänkte jag kontakta hyresnämnden för en opartisk åsikt.
Jag tror inte du har någon möjlighet att få en sådan fråga prövad i hyresnämnden, att det inte finns någon möjlighet att pröva detta där enligt bostadsrättslagen. (Rätta mig om jag har fel med en paragrafhänvisning!) Styrelsen har via denna rättelseanmaning framfört sin bedömning och den får de göra oavsett om du inte håller med om den eller om den i sak skulle vara helt fel.Max Wikman skrev:
Anledningen till att styrelsen har skickat rättelseanmaning till dig är för att delvis för att få dig att rätta men också för att gillra fällan så att du riskerar att få din bostadsrätt förverkad om du inte rättar. Genom att inte följa denna anmaning så förlorar du ett av lagskydden du har mot att din lägenhet förverkas i nästa steg.
(Jag gissar att styrelsen inte har en aning men att de har en jurist på något konsultföretag som hjälper dem med juridiken.)
Problemet är att dom anser det som en risk och därav kommer dom inte godkänna.
Därav undrar jag vem man vänder sig till för att få en opartisk och korrekt åsikt.