Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 23 254 inlägg
Det är även min bedömning.M merbanan skrev:
Jaså? Jag läser TS inlägg som att skälet är att ett 75 mm-rör inte jämte befintliga vattenledningar får plats bakom diskmaskinen.M merbanan skrev:
Jag har försökt att kolla om det finns något krav på 75 mm spillvattenledning i kök, d v s om 50 mm inte skulle vara fackmässigt.
Branschstandarden Säker vatten tycks inte ställa några krav på detta.
BBR som nu fasas ut sen i juli men som är valfri att följa detta år och som kan sägas utgöra ett sätt att följa minikraven i författning ställer följande krav:
Så länge som minst 150% av normflödet för diskho och diskmaskin kan ledas bort är alltså TS i hamn enligt BBR.
Jag har alltså inte hittat något som stödjer styrelsen påstående att ledningens diameter kan vara till skada för föreningen. Så länge som den inte underskrider 150% av normflödet för diskho och diskmaskin.
Branschstandarden Säker vatten tycks inte ställa några krav på detta.
BBR som nu fasas ut sen i juli men som är valfri att följa detta år och som kan sägas utgöra ett sätt att följa minikraven i författning ställer följande krav:
Så länge som minst 150% av normflödet för diskho och diskmaskin kan ledas bort är alltså TS i hamn enligt BBR.
Jag har alltså inte hittat något som stödjer styrelsen påstående att ledningens diameter kan vara till skada för föreningen. Så länge som den inte underskrider 150% av normflödet för diskho och diskmaskin.
Redigerat:
Om vi utgår från att TS har underhållsansvar för denna ledning enligt stadgarna (vanligt) så håller jag med om att det blir en bedömningsfråga om TS har utfört en ändring av ledningen i 7 kap 7 § bostadsrättslagens mening när denna har underhållits och bytts ut. Om den har ändrats i bostadsrättslagens mening så krävs ju styrelsens tillstånd för det.
Jag bedömer likt andra i tråden att underhållsåtgärden att byta ledningen till en ny och fräsch inte är en ändring i bostadsrättslagens mening och därmed inte kräver styrelsens tillstånd. Men tydligen tycks styrelsen göra en annan bedömning och ingen kan nog veta hur hyresnämnden bedömer detta. Man ska veta att hyresnämnden knappast är befolkat av den grupp som skriver på detta praktiska forum utan det är folk från Hyresgästföreningen, fastighetsägarna och tekniskt okunniga äldre från lägenhetssfären. De kan mycket väl ha en helt annan syn på vad en ändring är än vad man finner i trådarna här.
Två vägar att gå tänker jag:
1. Ta en principstrid och hävda med stöd av stadgarna att underhållsansvaret för denna avloppsledning i lägenheten ligger på dig som bostadsrättshavare. Och att ingen ändring har skett i 7 kap. 7 § bostadsrättslagens mening när ledningen underhölls genom rörbyte. Att den når kraven i BBR och i övrigt är fackmannamässigt utförd korrekt.
Det tråkiga med att ta denna position är att styrelsens nästa drag är att arbeta för att förverka din lägenhet med stöd av 7 kap 18 § 9 bostadsrättslagen. Och de tycks redan ha påbörjat denna process i och med att de har gjort en tillsägelse om rättelse så snart som möjligt (lägenheten är inte förverkad om du rättar så snart som möjligt enligt 7 kap 20 § bostadsrättslagen).
Om du inte rättar så står bara två saker som skydd för dig att förlora lägenheten:
a) "Bostadsrättshavaren får heller inte sägas upp på grund av [...] om han eller hon så snart som möjligt ansöker om tillstånd hos hyresnämnden och får ansökan beviljad." (7 kap 20 § bostadsrättslagen).
b) "Nyttjanderätten är inte förverkad om det som ligger bostadsrättshavaren till last är av ringa betydelse." (7 kap 20 § bostadsrättslagen)
Så det rationella rådet här måste vara att rätta så snart det är möjligt, d v s återinstallera ett 75 mm-rör och i andra hand gambla med en ansökan om tillstånd hos hyresnämnden. Rättelse stoppar risken att bli av med lägenheten.
2. När du har rättat, d v s återinstallerat 75 mm-röret riskerar du inte längre din lägenhet. Nu kan du ta striden om röret på din planhalva. Ansök formellt om tillstånd att ändra röret från 75 mm till 50 mm med en brasklapp att du inte delar synen att tillstånd krävs men har informerats av styrelsen att de driver den olagliga linjen. Om styrelsen avslår tillståndsansökan (säkert med tanke på hur stolliga de har varit så här långt) överklagar du beslutet till hyresnämnden. Om styrelsen inte har sakskäl och kan visa att ändringen är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen så förlorar de i hyresnämnden som ger dig ditt tillstånd. Fattar hyresnämnden fel beslut kan du överklaga till Svea hovrätt. Sedan monterar du tillbaka 50 mm-röret med stöd av tillståndet.
3. Nu efter att ha vunnit detta är det dags att arbeta för att byta styrelse med grannarna. De här tokarna ska ni naturligtvis inte ha i styrelsen. Enklast brukar vara att föreslå bättre kandidater till styrelsen och neutralisera sådana här konfliktskapande människor, d v s man tränger långsamt och tyst ut dem till förmån för vettigt folk. Och det är ju inte svårt att få grannskapet att förstå att det krävs nytt folk om du beskriver hur de har slösat bort föreningens resurser på ett olagligt bråk om ett avloppsrörs underhåll.
Jag bedömer likt andra i tråden att underhållsåtgärden att byta ledningen till en ny och fräsch inte är en ändring i bostadsrättslagens mening och därmed inte kräver styrelsens tillstånd. Men tydligen tycks styrelsen göra en annan bedömning och ingen kan nog veta hur hyresnämnden bedömer detta. Man ska veta att hyresnämnden knappast är befolkat av den grupp som skriver på detta praktiska forum utan det är folk från Hyresgästföreningen, fastighetsägarna och tekniskt okunniga äldre från lägenhetssfären. De kan mycket väl ha en helt annan syn på vad en ändring är än vad man finner i trådarna här.
Två vägar att gå tänker jag:
1. Ta en principstrid och hävda med stöd av stadgarna att underhållsansvaret för denna avloppsledning i lägenheten ligger på dig som bostadsrättshavare. Och att ingen ändring har skett i 7 kap. 7 § bostadsrättslagens mening när ledningen underhölls genom rörbyte. Att den når kraven i BBR och i övrigt är fackmannamässigt utförd korrekt.
Det tråkiga med att ta denna position är att styrelsens nästa drag är att arbeta för att förverka din lägenhet med stöd av 7 kap 18 § 9 bostadsrättslagen. Och de tycks redan ha påbörjat denna process i och med att de har gjort en tillsägelse om rättelse så snart som möjligt (lägenheten är inte förverkad om du rättar så snart som möjligt enligt 7 kap 20 § bostadsrättslagen).
Om du inte rättar så står bara två saker som skydd för dig att förlora lägenheten:
a) "Bostadsrättshavaren får heller inte sägas upp på grund av [...] om han eller hon så snart som möjligt ansöker om tillstånd hos hyresnämnden och får ansökan beviljad." (7 kap 20 § bostadsrättslagen).
b) "Nyttjanderätten är inte förverkad om det som ligger bostadsrättshavaren till last är av ringa betydelse." (7 kap 20 § bostadsrättslagen)
Så det rationella rådet här måste vara att rätta så snart det är möjligt, d v s återinstallera ett 75 mm-rör och i andra hand gambla med en ansökan om tillstånd hos hyresnämnden. Rättelse stoppar risken att bli av med lägenheten.
2. När du har rättat, d v s återinstallerat 75 mm-röret riskerar du inte längre din lägenhet. Nu kan du ta striden om röret på din planhalva. Ansök formellt om tillstånd att ändra röret från 75 mm till 50 mm med en brasklapp att du inte delar synen att tillstånd krävs men har informerats av styrelsen att de driver den olagliga linjen. Om styrelsen avslår tillståndsansökan (säkert med tanke på hur stolliga de har varit så här långt) överklagar du beslutet till hyresnämnden. Om styrelsen inte har sakskäl och kan visa att ändringen är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen så förlorar de i hyresnämnden som ger dig ditt tillstånd. Fattar hyresnämnden fel beslut kan du överklaga till Svea hovrätt. Sedan monterar du tillbaka 50 mm-röret med stöd av tillståndet.
3. Nu efter att ha vunnit detta är det dags att arbeta för att byta styrelse med grannarna. De här tokarna ska ni naturligtvis inte ha i styrelsen. Enklast brukar vara att föreslå bättre kandidater till styrelsen och neutralisera sådana här konfliktskapande människor, d v s man tränger långsamt och tyst ut dem till förmån för vettigt folk. Och det är ju inte svårt att få grannskapet att förstå att det krävs nytt folk om du beskriver hur de har slösat bort föreningens resurser på ett olagligt bråk om ett avloppsrörs underhåll.
Jag är så glad att vi sålde vår bostadsrätt 2011.
Men jag är nyfiken: hur kan styrelsen veta om dimensionsinskränkningen på avloppsröret?
(Vi hade gjort en mkt värre operation i vår bostadsrätt, där vi flyttade på köket, med, inser jag idag, osäkert om det var optimala lösningar för imkanal och avlopp (dock samma dimension).)
Men jag är nyfiken: hur kan styrelsen veta om dimensionsinskränkningen på avloppsröret?
(Vi hade gjort en mkt värre operation i vår bostadsrätt, där vi flyttade på köket, med, inser jag idag, osäkert om det var optimala lösningar för imkanal och avlopp (dock samma dimension).)
jag ville med mitt skrivande om 50 vs 70/75 mm visa att det nog inte är en vinnande argumrntation att den nya ledningen skulle bvara modernare och bättre.
Näår det gäller det formella här så fårstår jag inte riktigt vad styrtelsen håller på med. Eller finns här en annan bakomliggande konflikt?
Näår det gäller det formella här så fårstår jag inte riktigt vad styrtelsen håller på med. Eller finns här en annan bakomliggande konflikt?
Ja, det spelar ju i sak ingen roll om åtgärden ger en förbättring eller inte, att en åtgärd ger en förbättring gör ju inte att ett eventuellt tillståndskrav försvinner för det. Men det är klart, det är svårare att få sin lägenhet förverkad om det är en förbättring eftersom hyresnämnden då kan ge tillstånd i efterhand om man ansöker om det.H hempularen skrev:
Nu tror jag det flyter på rätt bra i de flesta BRFer. De trådar med orimliga styrelser som dyker upp här emellanåt är ju undantagen när fel människor har hamnat i en maktställning som de inte klarar av att hantera och spårar ur med principstrider på föreningens bekostnad. Tyvärr finns det gott om kommersiella aktörer som lever på att elda på sådana här konflikter, de säljer juridiska tjänster till styrelserna och gynnas alltså av en hög konfliktnivå kring struntfrågor.D datja skrev:
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 23 254 inlägg
Det första steget måste den ta rätt fort för att alls kunna ta nästa. Samtidigt är steget från varning till att arbeta för ett förverkande långt. Rimligen är målet att få TS att foga sig, inte att driva honom från lägenheten.Claes Sörmland skrev:
TS har satt sig i en knepig situation genom att inte söka tillstånd för något som det måste sökas tillstånd för. Att styrelsen eskalerat en konflikt där den sannolikt borde ha medgivit tillstånd om sådant sökts är också dumt, men det var som sagt TS som började göra fel.
I och med att renoveringen ännu inte är klar (och avloppet kanske inte ens är anslutet än) finns rimligen tid att reda ut frågan, via hyresnämnden eller genom att TS övertygar styrelsen om att ändringen ligger inom det område styrelsen måste acceptera. Men oavsett väg lär det ju ta tid och innebära att TS antingen måste pausa renoveringen, chansa och riskera att behöva riva och återställa eller foga sig och lösa utrymmesbristen på annat sätt.
För egen del skulle jag nog gå till nämnden och inleda en övertalningskampanj parallellt.
Jag skulle inte lita på att styrelsen alls är rimlig. Det rimliga utifrån mitt synsätt är att styrelsen direkt inser att underhålla av ett ett avloppsrör inte är en tillståndspliktig ändring i bostadsrättslagens mening och där hade det stannat. Jag förstår det som att TS har inte gjort något fel, utan tvärtom uppfyllt sitt underhållsansvar som lagstiftaren har tänkt att det ska fungera.
Så jag skulle nog utgå från att styrelsen är rätt orimligt grälssjuk och vill skapa och driva konflikter.
Att chansa på att hyresnämnden ska ge tillstånd i efterhand känns inte som ett bra råd när lägenheten då står på spel. Särskilt inte som TS då måste erkänna att styrelsen har rätt, att tillstånd faktiskt krävdes. Det gör TS genom att ansöka om ett sådant hos hyresnämnden.
Jag skulle rätta och meddela styrelsen att det är rättat. Sen kan man börja bearbeta styrelsen så att de förstår att tillstånd inte krävs. Och om det inte fungerar få dem att förstå att de måste ge tillstånd. Och sen överklagande till hyresnämnden om de ännu inte har fattat vad som gäller.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 23 254 inlägg
Det är inte en rimlig tolkning av regeln. Får man avslag i nämnden startar rimligen tiden att så snart som möjligt rätta från att det beslutet fått laga kraft.
Nej, man kan förstås söka ett tillstånd för att få en sak ur världen utan att erkänna att tillståndskravet är rättmätigt.
Jag förstår nog inte riktigt var i kronologin som ges av 7 kap bostadsrättslagen du är här.
Lagtexten lyder:
"Bostadsrättshavaren får inte sägas upp på grund av ett sådant förhållande som avses i 18 § 2, 3, 5-7 eller 9 om han eller hon efter tillsägelse så snart som möjligt vidtar rättelse." (7 kap. 20 § bostadsrättslagen)
Jag läser det som att TS ska rätta så snart som möjligt efter styrelsens tillsägelse (den som TS kallar för "anmodan" och redan har fått) för att styrelsen inte ska gå vidare med en uppsägning. Det enda vapen styrelsen har. Någon hyresnämnd är ju i detta skede inte involverad.
Du har ingen egen vägg, och bostadsrättsföreningen äger även alla rör i byggnaden och på fastigheten i övrigt.Max Wikman skrev:
Så, lyckas du inte övertyga ägarna (brf) om att ditt ingrepp är ok, så får du återställa det.
Som bostadsrättsinnehavare äger du endast rätten att bo i bostaden, byggnader, mark och allt fast på fastigheten ägs av Bostadsrättsföreningen.
Dispyten gäller väl egentligen tolkningen av Bostadsrättslagen 7.7. Det är en rätt ny skrivning och tveksamt om det finns praxis i rättstolkning.
Min bedömning är att ändringen som gjorts kräver föreningens tillstånd och borde ha förankrats före genomförande. Om ni hade begärt tillstånd och föreningen då säger nej så finns möjligheten för innehavaren att begära prövning i Hyresnämnden. Nu har ändringen gjorts utan tillstånd och det föreningen kan göra är att begära förverkande. Detta är en väldigt stark åtgärd, samtidigt som styrelsen har ett ansvar till medlemmarna att säkerställa att inte felaktiga ändringar görs.
Det bästa är om ni kan nå en kompromiss. Föreningen är nog orolig för risk för ökade framtida underhållskostnader. Kanske kan ni göra en utvärdering av vad er ändring innebär i praktiken där ni förhoppningsvis kan lindra oron i föreningen. Ingen part vill väl ha en knepig hantering av ett förverkande.
Min bedömning är att ändringen som gjorts kräver föreningens tillstånd och borde ha förankrats före genomförande. Om ni hade begärt tillstånd och föreningen då säger nej så finns möjligheten för innehavaren att begära prövning i Hyresnämnden. Nu har ändringen gjorts utan tillstånd och det föreningen kan göra är att begära förverkande. Detta är en väldigt stark åtgärd, samtidigt som styrelsen har ett ansvar till medlemmarna att säkerställa att inte felaktiga ändringar görs.
Det bästa är om ni kan nå en kompromiss. Föreningen är nog orolig för risk för ökade framtida underhållskostnader. Kanske kan ni göra en utvärdering av vad er ändring innebär i praktiken där ni förhoppningsvis kan lindra oron i föreningen. Ingen part vill väl ha en knepig hantering av ett förverkande.