BRF vill höja avgiften med 80% – råd önskas!

[Claes Sörmland]

Det resulterade i att vi nu har dubbla andelstal och svårt att hitta ekonomisk förvaltning eftersom få verkar vilja hantera den extra administrationen. Vår nuvarande förvaltare lyckas inte heller jättebra, vid senaste avgiftshöjningen tog det flera månader innan vi fick rätt belopp på varje lägenhet.
(Jag är inte styrelsemedlem men har varit internrevisor och valberedning i olika omgångar)

Samtidigt lite märkligt att förvaltaren har synpunkter på detta. Det är ju styrelsen som tar beslut om årsavgifterna och inte förvaltaren. Sen är det bara för förvaltaren att följa det beslutet. D v s styrelsen beslutar om en lista på årsavgiften som ska ligga på varje bostadsrätt och sen delar förvaltaren detta belopp med tolv och månadsfakturerar.

 

[cpalm]

Det är ju styrelsen som tar beslut om årsavgifterna och inte förvaltaren.

Fast förvaltaren (eller snarare programvaran de använder) brukar hantera uträkningen av avgifterna (genom andelstalet). Å andra sidan ser jag inga konstigheter med att insats och andelstal inte går ihop. Lägger de bara upp bostadsrätterna på rätt sätt i sitt system kan det knappast vara något problem.

 

[Dilato]

"Avgiftshöjningarna" för en villaägare är inte heller att skoja bort, men de är inte lika tydliga som för någon som bor i brf.

Det beror väl till stor del på att för villaägaren är det bara en låneränta, för BRF-ägaren är det både föreningens och lägenhetens lån, och föreningens har man noll påverkan på.

 

[HEM2121]

Vi bor i en bostadsrättsförening i Stockholms innerstad (90 lägenheter, bildad slutet av 90-talet). Vi köpte vår lägenhet för drygt ett år sedan och frågade då om större renoveringar, som stambyten – men fick inget som helst besked om att något var på gång.

Nu meddelar styrelsen att stammarna måste bytas inom de närmaste åren. Kostnaden beräknas bli ca 15 miljoner kr och ska finansieras med lån, vilket innebär en avgiftshöjning på runt 80% – i två steg under två år.

I mailet från skriver styrelsen att de rekommenderar att vi "beslutar att genomföra stambytet, samt ge styrelsen mandat att ta fram tidplan, upphandling och finansieringslösning för projektet".

Vad innebär det att rösta ja på den här stämman? Ger vi styrelsen grönt kort genom hela projektet eller röstar vi för att de ska få lägga fram en planering som vi senare tar ställning till?

Jag har ärligt talat noll förtroende för vår styrelse och vill inte ge dem mandat att driva den här processen utan insyn och med ett obefintligt underlag.

Det är min första BRF och jag är helt novis. Jag har läst årsredovisningar och gamla stämmoprotokoll, men hittar inga spår av att detta har varit på gång, enda stället det omnämns är i ett gammalt underhållsdokument där det står att stammarna ska bytas 2017-2020, efter det nämns det inte protokollen från stämmorna eller i årsredovisningarna.

Jag tycker det känns väldigt märkligt att en så stor och kostsam renovering dyker upp utan längre framförhållning.

Min oro gäller både värdet på vår lägenhet och hur föreningens rykte kan påverkas av en så kraftig avgiftshöjning. För vår del innebär det att avgiften för vår 69 kvm lägenhet går från ca 4 000 kr till nästan 8 000 kr.


Frågor till er:

• Vilka frågor bör jag ställa på extrastämman?
• Vad bör jag tänka på som bostadsrättsinnehavare i det här läget?
• Finns det något sätt att förstå om styrelsen har skött sin planering korrekt eller om något missats?

Tack på förhand för alla tips och råd!

Gemensamt Lån, då har varje lägenhet rätt till ränteavdrag. Totala räntan delat på 90 lägenheter.

 

[klimt]

Samtidigt lite märkligt att förvaltaren har synpunkter på detta. Det är ju styrelsen som tar beslut om årsavgifterna och inte förvaltaren. Sen är det bara för förvaltaren att följa det beslutet. D v s styrelsen beslutar om en lista på årsavgiften som ska ligga på varje bostadsrätt och sen delar förvaltaren detta belopp med tolv och månadsfakturerar.

Det kan variera. Min erfarenhet är att föreningens kassör diskuterar med förvaltaren som bidrar med underlag och synpunkter. Det är ett litet och kompetent företag med brf som huvudsakliga kunder och förvaltaren har ofta goda reflektioner. Sedan är det givetvis föreningens styrelse som fastställer avgifterna.

 

[Claes Sörmland]

Gemensamt Lån, då har varje lägenhet rätt till ränteavdrag. Totala räntan delat på 90 lägenheter.

Berätta mer!

Det låter som att jag har missat en massa skatteavdrag här.

EDIT: Verkar vara riktigt bökigt med strimlade lån.
https://www.ekonomifokus.se/bostad/bostadsrattsforening/strimlade-lan-bostadsrattsforening

 

[Claes Sörmland]

Fast förvaltaren (eller snarare programvaran de använder) brukar hantera uträkningen av avgifterna (genom andelstalet). Å andra sidan ser jag inga konstigheter med att insats och andelstal inte går ihop. Lägger de bara upp bostadsrätterna på rätt sätt i sitt system kan det knappast vara något problem.

Märkligt med tanke på att det är mycket vanligt med stadgeskrivningar om att t ex underhållskostnader för balkonger ger styrelsen möjlighet att höja den bostadsrättens årsavgift motsvarande kostnaden för balkongens underhåll. Det ligger alltså vid sidan av andelstalen.

 

[Förvaltare]

Kan du beskriva hur din bild av en ”förvaltares” uppgifter ser ut? Det känns som att den avviker kraftigt från min.

Verkligheten rymmer många varianter. Inte alla styrelser kan/vill/förmår tänka och förstå fastighetens & föreningens bästa långsiktigt, finns ju även medlems perspektiv.
Min erfarenhet är att bokföringen är relativt enkel, men så fort det blir tal om att anlita förvaltare så är det just avisering av månadsavgifter, bokföring och städning de företagen är ute efter. Det 'högre' förvaltningsmässiga tänkandet är svårare att sätta ord på. Budget o finansieringsprognos relativt underhållsplan är ju en början, men till syvende och sist är ju styrelsen ansvarig för allt.
Påstående att styrelsen byter ekonomisk förvaltare när det kommer råd om avgiftshöjning, har jag från ekonom vid en av Sveriges rådgivnings/intresseorganisationer.
Vi har inte förvaltare men väl support avtal när det gäller teknik. Nyligen kontaktade jag dem appropå ett större projekt, konsulten replikerade det där kan ni inte ha råd med utan att höja avgiften 200% utan att ha sett en årsredovisning. Jag frågade om han visst mer om belåningsgränser hos banken typ belåning/taxvärde eller amorteringsperspektiv. Han hade inte en aning. Jag kontaktade huvudbanken i mitten maj, fick mail slutet juni med fokus på, behöver det verkligen göras och hur mkt höjer ni 2026. Med regelbundna små höjningar genom åren så borde inte %-höjning vara frågan, utan snarare hur klarar ni att amortera. (En annan ny bank gav klartecken med vändande post, de fick komplett info från början.) Inför detta projekt har vi höjt likviditeten genom att hålla igen lite på amorterandet av befintligt lån - det fick för två år sedan bankkontakten att föreslå att byta från bundet sparkonto till räntefond eller ännu värre risktagning!

 

[Nissens]

Ja det var väl ungefär det jag skrev? "som hjälper till med det praktiska och bidrar med goda råd samt erfarenhet."

Nja, han gjorde inget praktiskt överhuvudtaget. Rådgivare skulle jag snarare kalla honom för.

Så, något inflytande hade han inte direkt.

 

[Claes Sörmland]

Verkligheten rymmer många varianter. Inte alla styrelser kan/vill/förmår tänka och förstå fastighetens & föreningens bästa långsiktigt, finns ju även medlems perspektiv.
Min erfarenhet är att bokföringen är relativt enkel, men så fort det blir tal om att anlita förvaltare så är det just avisering av månadsavgifter, bokföring och städning de företagen är ute efter. Det 'högre' förvaltningsmässiga tänkandet är svårare att sätta ord på. Budget o finansieringsprognos relativt underhållsplan är ju en början, men till syvende och sist är ju styrelsen ansvarig för allt.
Påstående att styrelsen byter ekonomisk förvaltare när det kommer råd om avgiftshöjning, har jag från ekonom vid en av Sveriges rådgivnings/intresseorganisationer.
Vi har inte förvaltare men väl support avtal när det gäller teknik. Nyligen kontaktade jag dem appropå ett större projekt, konsulten replikerade det där kan ni inte ha råd med utan att höja avgiften 200% utan att ha sett en årsredovisning. Jag frågade om han visst mer om belåningsgränser hos banken typ belåning/taxvärde eller amorteringsperspektiv. Han hade inte en aning. Jag kontaktade huvudbanken i mitten maj, fick mail slutet juni med fokus på, behöver det verkligen göras och hur mkt höjer ni 2026. Med regelbundna små höjningar genom åren så borde inte %-höjning vara frågan, utan snarare hur klarar ni att amortera. (En annan ny bank gav klartecken med vändande post, de fick komplett info från början.) Inför detta projekt har vi höjt likviditeten genom att hålla igen lite på amorterandet av befintligt lån - det fick för två år sedan bankkontakten att föreslå att byta från bundet sparkonto till räntefond eller ännu värre risktagning!

Jag har uppriktigt svårt att se att en BRF-ekonomi skulle kunna bli så komplicerad att det krävs så särskilt mycket analys av denna typ. Utgifterna ligger ju rätt stadigt för driften och kryper sakta med säkert upp med inflationen i underhållssektorn och driftssektorn. Sen är det svåra att göra prognoser för större underhåll och vad det kommer att kosta om många många år. Och ska vi vara ärliga vet inte ens de som jobbar med det vad en fasadrenovering kommer att kosta om 20 år. Det är bara gissningar. Det slutar med att man räknar med 2% årlig prisökning men det är ju bara en grov gissning.

 

[Alfredo]

Rådgivare skulle jag snarare kalla honom för.

Och jag skrev "bidrar med goda råd". 😉

Så, något inflytande hade han inte direkt.

Pratar vi om HSB-ledamoten i styrelsen? I så fall hade han väl precis samma inflytande som övriga styrelseledamöter om ni inte hade väldigt udda stadgar?

 

[cpalm]

Märkligt med tanke på att det är mycket vanligt med stadgeskrivningar om att t ex underhållskostnader för balkonger ger styrelsen möjlighet att höja den bostadsrättens årsavgift motsvarande kostnaden för balkongens underhåll. Det ligger alltså vid sidan av andelstalen.

Sånt går garanterat också att hantera i de BRF-specifika redovisningsmodulerna. Går säkert att skriva in en summa manuellt också om man vill. Min poäng var att jag har mycket svårt att se att en skillnad i fördelningen mellan insatser och andelstal skulle vara ett tekniskt/praktiskt problem för en vettig redovisningsbyrå, även om de (med hjälp av sitt system) sköter avgiftsberäkningar, lägenhetsregister och sånt som bl.a. involverar andelstal.

 

[Nissens]

Och jag skrev "bidrar med goda råd". 😉

Och jag som trodde att du skrev:
”som hjälper till med det praktiska och bidrar med goda råd samt erfarenhet." 😉

Pratar vi om HSB-ledamoten i styrelsen? I så fall hade han väl precis samma inflytande som övriga styrelseledamöter om ni inte hade väldigt udda stadgar?

Jo, men kan inte driva saker själv mer än någon annan. Det diskuterades i tråden att ”förvaltaren” påverkar mycket…

 

[Förvaltare]

Jag har uppriktigt svårt att se att en BRF-ekonomi skulle kunna bli så komplicerad att det krävs så särskilt mycket analys av denna typ. Utgifterna ligger ju rätt stadigt för driften och kryper sakta med säkert upp med inflationen i underhållssektorn och driftssektorn. Sen är det svåra att göra prognoser för större underhåll och vad det kommer att kosta om många många år. Och ska vi vara ärliga vet inte ens de som jobbar med det vad en fasadrenovering kommer att kosta om 20 år. Det är bara gissningar. Det slutar med att man räknar med 2% årlig prisökning men det är ju bara en grov gissning.

Använde jag ordet analys? Alla kan inte göra en budget, än mindre räkna långsiktigt.
Sen skiljer det väldigt mkt på fastigheters behov inom de där närmsta 20 åren. Har man ett hus som är ca 35 år är det dags att tänka till om man ska lyckas finansiera med stabil avgiftsutveckling. Särskilt oroande tycker jag det är i nyligen bildade brf med äldre hus, trots att de hade en ekonomisk plan när de skapades så verkar många vilja bortse från investeringsbehoven runt hörnet för att kortsiktigt sänka avgifterna.
Lite vild idé: I aktiebolag sker utdelning bara under viss villkor (typ vinst och positivt balanserat resultat), därtill finns sk reservfond som ska fyllas med x% av ägarnas insatser innan utdelning är möjligt. Något inspirerat för brf, typ kontrollfunktion via bolagsverket som ju nu börjar samla årsredovisningar. Det finns möjliga skäl för att sänka avgifter och även utdelning av överskotts likviditet, men slikt beslut kanske kunde bevakas den vägen. Åtminstonde under en förenings första 10-20 år.

 

[Boan]

Engagera dig! kandidera till styrelsen, det är det enda sättet att påverka i en BRF, läs på,

och föreslå tex att alla skjuter till kapital istället för att föreningen lånar, det är mycket smartare att var och en tar lån om det behövs, för BRF får inte göra ränteavdraget...