Moderator
· Stockholm
· 56 236 inlägg
Nej, min egen tid i brf ligger nästan 35 år bakåt i tiden.F Firouz Askar skrev:
Det är därför alla äldre tror att man kan "ringa och prata med kommunen/myndigheten/banken/et c". Min barndoms- och ungdoms 90-tal... Känns märkligt i dag men det var ju faktiskt så. Ingen visste något så man ringde och pratade med folk för att få information och beslut. Och de hittade ad hoc på ett svar och det trodde man på. Helt okritiskt och utan krav på referenser.C cpalm skrev:
Stämmer. Men det var inte bara så att man trodde på det, i flertalet fall fungerade det. Erfarna personer gjorde bra bedömningar, samma som ni skriver om i tråd om Lantmäteri. Numera är det bara styrdokument med vackra ord men avsaknad av substans. Ett ytterligare exempel är Folkhölsomyndigheten, som plockar bort kunskap och ersätter med processer. Min egen erfarenhet är även från vården, erfarna läkare med goda bedömningar ersätts av en vård med ”gate keepers” med tjusiga dokument men allt görs för att patienter ska hållas borta.Claes Sörmland skrev:
Nåja, det missledde väldigt många också. Man trodde man hade fått ett bygglov efter att ha pratat med någon svamlande jeppe på kommunen. Man trodde man hade fått ett avloppstillstånd efter att man hade pratat med någon annan okunnig tyckare på kommunen. Man trodde man hade en överenskommelse med kommunen att bygga friggeboden på allmän plats med parkändamål. På banken blev du pålurad dyra fonder som gjorde att banken men inte du själv tjänade några pengar. O s v.K klimt skrev:
Jag skulle säga att det inte alls fungerade men det gav ett sken av att det fungerade eftersom ingen tillsyn utövades och det inte fanns källor där man kunde kontrollera om informationen man fick var korrekt eller ej. D v s all felaktig information, allt tyckande utanför medarbetarens beslutsmandat, alla tjänstefel o s v kom inte fram. Men allt elände från dessa år kommer ju fram nu när det visar sig att det saknas bygglov för var och vartannat småhus, avloppen saknar tillstånd och det går ledningar utan rättighet hux flux.
Det var verkligen snickesnackarnas paradis. Jan Guillou (den främste av snickesnackare!) sammanfattade det rätt bra i nån intervju. För att parafrasera: Den som kunde sitta still och samtidigt prata långsamt och sammanhängande hade en enorm makt. Ja, han pratade naturligtvis om sig själv men det stämmer ju som samhällsbeskrivning.
Svårt att se hur det fungerar i praktiken dock om ärendet inte sedermera hamnar under vederbörandes inflytande, t.ex. inom en mindre kommunal enhet. Det är ju inte direkt så att man kan gå in i fastighetsregistret och skriva in en anteckning om att N.N har beviljat undantag för fastigheten beträffande skatteregel X. Eller för den delen utfärda någon sorts intyg/"frikort" som befriar mottagaren från någon skyldighet.K klimt skrev:
Oftast handlar det nog om svammel, som @Claes Sörmland är inne på, och sen uppfattas det av mottagaren som en befrielse.
Redigerat:
Vår förening (BR parhus) har en underhållsplan från 1993 när området byggdes, i den finns allt med, ommålning, tak, fönster, dörrar, avlopp, asfalt mmNissens skrev:
Diagram med tid och uppskattad kostnad för varje del.
En gång per år går styrelsen igenom planen, uppdaterar med tid och uppskattad kostnad.
Tex: Nästa år står det Fönster 1 miljon. Vi kollar om fönsterna behöver bytas nästa år...Nä, de håller 5 år till, då flyttar vi posten 5 år och uppskattar att det då kostar 1,4 miljoner.
Efter det sätts budget och avsättningar.
Vi bytte alla värmepumpar förra året, de var sen senaste bytet satta till 15 år, nu blev det ett år tidigare, men då vi planerat och satt av medel för det behövdes inga lån, endast en liten avgiftshöjning på några procent.
Tack för alla svar, otroligt drag i den här tråden, kul!
En liten uppdatering:
Stämman blev aldrig någon formell stämma. Eftersom vi inte fått något underlag ansåg vi att det inte gick att fatta några beslut.
Ordföranden hotade dessutom med att avgå om vi inte röstade för stambyte – ni kan ju tänka er stämningen.
Det framkom att det finns vattenläckor i samtliga trappuppgångar. Det märkliga är att man tidigare uppmuntrat till partiella byten, trots att försäkringsbolagen tydligen inte ser det som ett godkänt byte. Det är i sig anmärkningsvärt att föreningen både rekommenderat detta och stått för kostnaderna.
Vi är i grunden överens om att stammarna behöver bytas, men nästa steg blir att bilda en arbetsgrupp som tar fram förslag och underlag inför kommande stämma.
Jag läste även i tråden om kapitaltillskott – där sägs det att alla medlemmar måste bidra med samma summa för att det ska vara genomförbart, men det verkar ändå finnas utrymme för alternativa lösningar?
Vi funderar också på om det vore klokt att ta in en riktigt vass ekonom med erfarenhet av brf:er. Det kan vara en kostnad värd att ta om det leder till bättre alternativ än en så kraftig avgiftshöjning.
En liten uppdatering:
Stämman blev aldrig någon formell stämma. Eftersom vi inte fått något underlag ansåg vi att det inte gick att fatta några beslut.
Ordföranden hotade dessutom med att avgå om vi inte röstade för stambyte – ni kan ju tänka er stämningen.
Det framkom att det finns vattenläckor i samtliga trappuppgångar. Det märkliga är att man tidigare uppmuntrat till partiella byten, trots att försäkringsbolagen tydligen inte ser det som ett godkänt byte. Det är i sig anmärkningsvärt att föreningen både rekommenderat detta och stått för kostnaderna.
Vi är i grunden överens om att stammarna behöver bytas, men nästa steg blir att bilda en arbetsgrupp som tar fram förslag och underlag inför kommande stämma.
Jag läste även i tråden om kapitaltillskott – där sägs det att alla medlemmar måste bidra med samma summa för att det ska vara genomförbart, men det verkar ändå finnas utrymme för alternativa lösningar?
Vi funderar också på om det vore klokt att ta in en riktigt vass ekonom med erfarenhet av brf:er. Det kan vara en kostnad värd att ta om det leder till bättre alternativ än en så kraftig avgiftshöjning.
Blir förvirrad över att styrelsen inte bara beslutar att höja med det beloppet som krävs. Krävs ej omröstning utan är snarare så att ordförande och styrelsen riskerar stå som ansvariga ifall de ej utfört sina skyldigheter i att genomföra nödvändigt underhåll och därmed skadar föreningen.
80% låter mycket men om det var en mycket låg avgift från början så kan det ju vara rimligt. Om styrelsen suttit flera år så är de dock uppenbarligen inkompetenta och förtjänar att bytas för att de ej höjt avgiften tidigare.
Att ta in konsulter att lösa problem är en ekonomisk katastrof bättre att hitta engagerade och smarta personer som bor i föreningen och som själva får sätta sig in i det.
80% låter mycket men om det var en mycket låg avgift från början så kan det ju vara rimligt. Om styrelsen suttit flera år så är de dock uppenbarligen inkompetenta och förtjänar att bytas för att de ej höjt avgiften tidigare.
Att ta in konsulter att lösa problem är en ekonomisk katastrof bättre att hitta engagerade och smarta personer som bor i föreningen och som själva får sätta sig in i det.
Avgiften måste balanseras mot er fastighets tekniska livslängd. En under finansierad förening måste jobba i kapp ekonomin så att kommande investeringar blir finansierade över tid. Ni kommer inte ifrån en rejäl höjning. De enda vinnarna är de som redan sålt. Föreslår att ni lyfter blicken och summerar allt planerat underhåll som är rimligt för den nästkommande 20 års perioden. Tak, fasad, hissar, stammar, ledningar, fönster, osv. Det är rimligt att avgiften speglar kostnaden under tiden var och en bor i föreningen. Annars skjuts detta bara upp till de som i slutändan måste betala fakturan. Fastigheter handlar om långsiktighet. Det är här ni borde ta hjälp. Att bedömma teknisk livslängd och anpassa ekonomin efter det. Föreslår också att ni försöker hitta en kompetent styrelse och att om detta inte går helt enkelt köpa in personer med erfarenhet av att sköta styrelse arbetet i en BRF. Det jag kan tycka är lite märkligt är att ni alla har gett styrelsen ansvarsfrihet på tidigare ÅM då ni helt klart har varit under finansierade. Just den detaljen säger mig att ni behöver hjälp då ingen av er reagerat tidigare. Styrelsen behöver inte bestå av innehavare. Styrelsen jobbar på uppdrag av stämman som beslutar budget för kommande budget år. Rätta mig om jag har fel men vad jag vet är det också stämman som beslutar om avgiften som i sin tur baseras på budgeten.
Vad menar du med partiella byten?B Boombox skrev:
I sig är det ju inget konstigt med att byta sådant som (mer eller mindre akut) behöver bytas.
Ibland passar man ju också på att "tjuvstarta" med stambyten när lämpligt tillfälle uppstår i samband med andra åtgärder.
Är nog rimligt att konsultera sakkunniga inför ett så stort projekt, ja.B Boombox skrev:
Detta är en svår situation i er förening. Om ni lyckas nå gemenskap och enighet är det en fördel för er alla. Om projektet genomförs med splittrade viljor kan det ge knepiga stridigheter som krånglar till allt. Troligen behövs inget formellt stämmobeslut, men det är viktigt att styrelsen backas upp av er medlemmar, så konflikter bör undvikas. Det finns olika sätt att ta fram beslutsunderlag och en arbetsgrupp kanske kan bidra, men jag tror att det viktigaste är att ni får fram en kompetent extern projektledare. Om ni inte har kompetens kommer ni ständigt i underläge gentemot utförare. Projektledaren tar fram upphandlingsunderlag i samråd med styrelse/arbetsgrupp, utvärderar anbuden och har kontroll över utförandet. Om ni är medlemmar i Bostadsrätterna eller Fastighetsägarna kan ni få stöd av dessa. Detta är viktigare än att ta in en extern ekonom.B Boombox skrev:
Kapitaltillskott kan vara en väg framåt. De som kan bidrar då med sin andel av projektkostnaden. Om alla kan bidra så är det utmärkt, men tyvärr är det sällan så. Om endast vissa deltar så får ni två grupper av medlemmar. Det kan bli känsligt och det ger en mer krånglig redovisning, men ofta är det enda möjligheten.
Gräv inte ner i eventuella felaktigheter i det förflutna, skapar nog bara dålig stämning. Partiella stambyten är bra om de görs på rätt sätt och om man har god koll på det som görs och om det stora stambytet ligger i framtiden. Så är det kanske inte hos er, men det är inget att göra något åt nu.
Lycka till i ett svårt arbete och tänk på att det säkert går bättre om ni håller ihop!
Krasst, lånar föreningen upp 15 Mkr till, låt oss säga 5% ränta är räntekostnaden 750 000 kr/år.B Boombox skrev:
Amorterar man sedan kostnaden över t.ex. 50 år tillkommer en amortering om 300 000 kr/år.
Ca. 1 Mkr per år alltså. Jämnt fördelat över 90 lägenheter = ca. 11 000 kr/lägenhet/år = ca. 1 000 kr/mån.
Här inser man att nyckeln i det hela är amorteringstiden. Givetvis är det inte rimligt att amortera över en längre period än "investeringens" livslängd, men ett stambyte har ju avsevärd livslängd. Skall det vara "rättvist" över tid skall kostnaden fördelas jämnt över hela den beräknade livslängden.
Så inte så konstigt att det är många här som inte får ihop siffrorna.
Redigerat:
Moderator
· Stockholm
· 56 236 inlägg
Njej, det var lite mer komplicerat.C cpalm skrev:
När jag läste lagen så hittade jag ett grovt syftningsfel, rent språkfel. Som om man läste det som f---n läser bibeln kunde tolkas som att i just vårt fall (ingen ny yta skapades) gällde inte lagen. Den lilla språkliga missen kändes lite långsökt att hävda. jag tänkte att den får man väl påpeka om vi behöver koppla in en advokat. Och se vad han kan tänkas göra med den.
Nåväl skattechefen hade läst samma syftningsfel, och menade att man skulle ju kunna tolka detta "såhär". Så mitt hot ledde fram till en väldigt bra vantolkning av lagen. Och vi fick den i skrift.
Lagen om straffskatt var ett politiskt hafsverk.
Brukar man inte titta på förarbetena i de lägena? Man tar reda på vad syftet med lagen är?H hempularen skrev: