BRF vill höja avgiften med 80% – råd önskas!

[Ossian K Olsson]

Sen är det inte bara förskingring som är risken - en BRF har generellt helt enkelt inte kompetens att förvalta fritt kapital i miljonklassen. Det är knepigt rent praktiskt och redovisningsmässigt, och låter man pengarna ligga och ruttna på ett vanligt bankkonto år efter år är det bättre om medlemmarna var och en själva sköter sparandet.

Nåväl! Vi hade uppe på alla de budgetmötena som jag var med på att ändra förvaltningen av kapitalet. Allt från att köpa fonder till räntekonton var aktuellt. Det landade ofta på att låsa upp delar i räntekonto på typ ett år men det var också viktigt att ha fritt kapital för att lösa likviditeten.

Sen kan man ju säga samma om lån då som i TS fall. Det kanske skulle vara bättre om medlemmarna tog alla lån istället för föreningen? Vi räknade på det också och såg att även om föreningen inte kunde dra av för räntor som en privatperson så kunde föreningen få bättre ränta på sina lån ändå. Sen är det svårt att få till kapitaltillskott dessutom.

 

[lbgu]

Sen är det inte bara förskingring som är risken - en BRF har generellt helt enkelt inte kompetens att förvalta likvider i miljonklassen. Det är knepigt rent praktiskt och redovisningsmässigt, och låter man pengarna ligga och ruttna på ett vanligt bankkonto år efter år är det bättre om medlemmarna var och en själva sköter sparandet.

Finns det något som hindrar en BRF att bara sätta pengarna i en vanlig indexfond. Man får i snitt bättre utdelning på det än ifall man sätter pengarna i s.k. aktivt förvaltade fonder.

 

[hempularen]

"Avgiftshöjningarna" för en villaägare är inte heller att skoja bort, men de är inte lika tydliga som för någon som bor i brf.

Räntehöjningar ser ju ut att slå oproprtionellt hårt mot bostadsrätter, ägaren där drabbas samtidigt av kraftig ökning av sina räntekostnader, samtidigt sticker avgiften upp pga. föreniongens lån som får samma räntehöjning.

 

[Claes Sörmland]

Finns det något som hindrar en BRF att bara sätta pengarna i en vanlig indexfond. Man får i snitt bättre utdelning på det än ifall man sätter pengarna i s.k. aktivt förvaltade fonder.

Problemet med en indexfond är ju att det är rätt stor risk. Även om det över tid i närhistorien har varit en bra affär så finns det perioder när det bara faller över många år och det kan ju snabbt röra sig ned på kort tid. Tråkigt om 30% av pengarna är borta den dag man vill göra stambyte.

 

[hempularen]

I föreningen där min fru bodde när vi träffades så gjorde man en väldigt stor fasadrenovering, och tog in ca 50 000 per medlem som kapitaltillskott (Och höjde avgiften med 30%). Där garanterade ordföranden som var kontorschef för ett bankontor ett kvarter bort att alla som behövde låna till tillskottet skulle beviljas lån. men detta var alltså före 90 tals krisen, när utlåningen var lite mer "vilda västern".

 

[Ossian K Olsson]

Problemet med en indexfond är ju att det är rätt stor risk. Även om det över tid i närhistorien har varit en bra affär så finns det perioder när det bara faller över många år och det kan ju snabbt röra sig ned på kort tid. Tråkigt om 30% av pengarna är borta den dag man vill göra stambyte.

En annan grej med att investera kapital är att ingen kommer tacka en ordförande som avkastar 15-20% per år men skulle det gå minsta lilla back hade man blivit kölhalad.

 

[cpalm]

Sen kan man ju säga samma om lån då som i TS fall.

I praktiken är det en extremt stor skillnad. Går du till banken och ber om ett lån får du kanske en handfull alternativ med olika bindningstider och relativt lättbegripliga villkor. Går du till banken och frågar hur du kan investera en miljon har du tusen olika alternativ, ofta med komplicerade villkor som i stort sett går ut på att allt sker på kundens egen risk. För att inte tala om djungeln av mer eller mindre seriösa utomstående aktörer.

Lån är även väldigt mycket enklare att hantera redovisningsmässigt jämfört med finansiella tillgångar.

 

[cpalm]

En annan grej med att investera kapital är att ingen kommer tacka en ordförande som avkastar 15-20% per år men skulle det gå minsta lilla back hade man blivit kölhalad.

Exakt så 🙂
En styrelse med självbevarelsedrift kommer att sejfa. Allt annat är i princip en varningssignal.

 

[Gedged]

Nåväl! Vi hade uppe på alla de budgetmötena som jag var med på att ändra förvaltningen av kapitalet. Allt från att köpa fonder till räntekonton var aktuellt. Det landade ofta på att låsa upp delar i räntekonto på typ ett år men det var också viktigt att ha fritt kapital för att lösa likviditeten.

Sen kan man ju säga samma om lån då som i TS fall. Det kanske skulle vara bättre om medlemmarna tog alla lån istället för föreningen? Vi räknade på det också och såg att även om föreningen inte kunde dra av för räntor som en privatperson så kunde föreningen få bättre ränta på sina lån ändå. Sen är det svårt att få till kapitaltillskott dessutom.

Och det gäller nog även badrumsrenoveringen. Visst att medlemmen skulle kunna få både ROT-avdrag och ränteavdrag. Vi pratar här i så fall en total kostnad på 30 mkr på 90 lgh. Ska var och en ta in anbud på badumsrenoveringen så lär många få in anbud på 200 - 300 tkr bara för badrummen och kanske dessutom får svårt att få hantverkarna att lira ihop rent tidsmässigt så man är utan badrum långa tider. Kör föreningen även badrumsbytet finns samordningsvinster vilket gör det billigare och de lägenheterna kanske är utan fungerande badrums bara ett par veckor. Jag vet att en del kommer att argumentera för att de kan göra de billigare själv eller har en kompis som kan och att de gör de minst lika bra. Och så kan det vara men i ett hus men 90 lgh kan man garantera att det även finns några som kommer att göra det mycket sämre än en yrkesverksam hantverkare och då istället få nya vattenskador på den stambytta fastigheten.

 

[lbgu]

Problemet med en indexfond är ju att det är rätt stor risk. Även om det över tid i närhistorien har varit en bra affär så finns det perioder när det bara faller över många år och det kan ju snabbt röra sig ned på kort tid. Tråkigt om 30% av pengarna är borta den dag man vill göra stambyte.

Fast det är kanske en acceptabel risk. Hade det varit en särskilt stor risk hade ju folk inte vågat ha sina besparingar i diverse fonder. En majoritet av medlemmarna har säkert sitt sparande till stor del i fonder så då borde de kunna rösta för att BRFen också sätter sina pengar där.

 

[Alfredo]

Skojar du?

Nej!

Vi hade en representant från HSB som var med på mötena, men han hade inte mer att säga till om än någon annan.

Nej naturligtvis inte. Det har jag heller inte påstått.

Men han var väldigt bra som kunskapskälla eftersom han var med i månfga Brf.

Ja det var väl ungefär det jag skrev? "som hjälper till med det praktiska och bidrar med goda råd samt erfarenhet."

 

[Alfredo]

Det är nog många föreningar som har haft årsmöten där folk har gråtit över avgiftshöjningarna.

Lite svårt att se att avgiftshöjningar kommer upp på en föreningsstämma. Hur menar du?

 

[Gedged]

Lite svårt att se att avgiftshöjningar kommer upp på en föreningsstämma. Hur menar du?

Förmodligen menas inte att det kommer upp som en beslutspunkt utan mer som en diskussion till Kaffet och kanelbullen efter att stämman är slut eller liknande.

 

[morr]

Fundera också på om detta inte ska göras delvis med kapitalinsatser/direktfakturering av bostadsrättshavarna. Pengarna borde finnas hos medlemmarna eftersom det är Sveriges rikaste område typ. Fördelen med detta är väl att medlemmarna kan använda ROT för en stor del av kostnaden och dessutom kan man göra ränteavdrag om man lånar upp pengarna. Inget av detta kan BRFen göra.

Här fick vi inte direkfakturera för ventilationsombyggnaden. Anledningen jag minns är att kostnaden per lägenhet var tvungen att vara proportionerlig till andelstalet. Lösningen blev då att erbjuda medlemmarna att gå in med kapitaltillskott. Det resulterade i att vi nu har dubbla andelstal och svårt att hitta ekonomisk förvaltning eftersom få verkar vilja hantera den extra administrationen. Vår nuvarande förvaltare lyckas inte heller jättebra, vid senaste avgiftshöjningen tog det flera månader innan vi fick rätt belopp på varje lägenhet.
(Jag är inte styrelsemedlem men har varit internrevisor och valberedning i olika omgångar)

 

[Alfredo]

Förmodligen menas inte att det kommer upp som en beslutspunkt utan mer som en diskussion till Kaffet och kanelbullen efter att stämman är slut eller liknande.

Ja kanske det. Inget jag alls känner igen dock. Hos oss är det dammkorn i tvättstugan som brukar vara kaffediskussionen...